inloggen / registreer

Jurisprudentie

AA6917

Datum uitspraak1999-05-06
Datum gepubliceerd2001-08-16
RechtsgebiedBouwen
Soort ProcedureEerste aanleg - meervoudig
Instantie naamRechtbank Utrecht
Zaaknummers97/1213 HUISV en 97/1214 HUISV
Statusgepubliceerd

Uitspraak

ARRONDISSEMENTSRECHTBANK TE UTRECHT Reg. nrs.: 97/1213 HUISV en 97/1214 HUISV UITSPRAAK van de arrondissementsrechtbank te Utrecht, meervoudige kamer voor de behandeling van bestuursrechtelijke zaken, in de gedingen tussen: 1.[eiser], wonende te [woonplaats] 2. [eiser] Assurantiën B.V., gevestigd te[woonplaats], e i s e r s, en het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Zeist, v e r w e e r d e r. 1. VERLOOP VAN DE PROCEDURES. Bij besluit van 27 februari 1997, verzonden op 5 maart 1997 (hierna: besluit 1), heeft verweerder, in verband met de gedeeltelijke gegrondverklaring van de bezwaren tegen het primaire besluit van 23 september 1996, aan eiser 1 (hierna: [eiser]) vergunning verleend voor de onttrekking van het pand [adres kantoorpand] te [plaats] aan de bestemming tot bewoning, onder meer onder de voorwaarde dat een financiële compensatie wordt betaald van f. 550,- per m2 vloeroppervlakte, zijnde f. 126.500,- in totaal, te verminderen met een bedrag van f. 1.008,- aan kostenvergoeding voor rechtsbijstand. Bij besluit van 4 maart 1997, verzonden op 5 maart 1997 (hierna: besluit 2), heeft verweerder de bezwaren van eisers tegen het hierboven genoemde primaire besluit van 23 september 1996 gegrond verklaard voor zover daarbij aan [eiser] vergunning was geweigerd voor het onttrekken van woonruimte aan het pand [adres kantoorpand] te [plaats] (hierna ook: [kantoorpand]). Voorts heeft verweerder gegrond verklaard vier andere onderdelen van het bezwaar. Voor het overige heeft verweerder de bezwaren ongegrond verklaard. Namens eisers heeft mr A.J. de Gier, advocaat te Ede, tegen beide besluiten bij brief van 10 april 1997 beroep bij deze rechtbank ingesteld. Het beroep tegen besluit 1 is bij de rechtbank geregistreerd onder nummer 97/1213 HUISV. Het beroep tegen besluit 2 is bij de rechtbank geregistreerd onder nummer 97/1214 HUISV. Bij schrijven van 22 mei 1997 (met bijlagen) heeft mr De Gier de gronden van de beroepen aangevuld. Verweerder heeft bij brief van 11 juli 1997 de op de gedingen betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingediend. Nadien hebben partijen (desgevraagd) nog nadere stukken aan de rechtbank doen toekomen. De gedingen zijn gevoegd behandeld ter terechtzitting van de rechtbank van 11 februari 1999. [eiser], ambtshalve opgeroepen in persoon of bij gemachtigde, is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn raadsman mr De Gier voornoemd. Eiser aangeduid onder 2. (hierna: de vennootschap) is verschenen bij evenvermelde gemachtigde mr De Gier. Verweerder, ambtshalve opgeroepen bij gemachtigde, is verschenen bij mr B.J.W. Walraven, advocaat te Utrecht. 2. OVERWEGINGEN. In dit geding staat de rechtbank voor de beantwoording van de vraag of de bestreden besluiten in rechte stand kunnen houden. Feiten [eiser] drijft sedert 1983 een onderneming op het gebied van advisering met betrekking tot assurantiën, hypotheken en pensioenen (zijnde de vennootschap). Deze onderneming was laatstelijk gevestigd in een huurpand aan de [voormalig adres] te [plaats]. Bij de onderneming waren ten tijde in geding 7 personen werkzaam, allen woonachtig in […]of omgeving. Vanwege de behoefte aan een groter pand heeft [eiser] zich sinds 1994 op andere kantoorruimte georiënteerd, mede via [makelaar] Woningmakelaar te [plaats]. De voorkeur ging daarbij uit naar een locatie in (het centrum van)[plaats]. In december 1995 is [eiser] in contact gekomen met [voormalig eigenaar] (hierna: [voormalig eigenaar]), eigenaar van [kantoorpand]. [voormalig eigenaar] bewoonde [kantoorpand] sedert 1985 en dreef daar tevens een assurantie- en administratiekantoor. [kantoorpand] is gelegen in het bestemmingsplan "[plannaam]". Volgens dit bestemmingsplan rust op voornoemd registergoed een woonbestemming. Bij brief van 11 december 1995 heeft [medewerker 1], werkzaam bij [makelaar] Woningmakelaars te [plaats], verweerder verzocht om [eiser] toestemming te verlenen voor vestiging van zijn kantoor aan de [adres kantoorpand] te [plaats], met behoud van de tweede verdieping, zijnde de bovenste verdieping, als woonruimte. Ter compensatie voor het onttrekken van de woonruimte heeft [eiser] aangeboden de twee woningen gelegen aan de [straat] 28 tot en met 30, die hij in eigendom heeft, te splitsen in drie zelfstandige eengezinswoningen. Op 20 december 1995 heeft verweerder schriftelijk aan [medewerker 2], eveneens werkzaam bij [makelaar] Woningmakelaars te [plaats], laten weten dat het betreffende bestemmingsplan geen gebruiksbepalingen kent, zodat het gebruik als kantoor niet kan worden tegengegaan. Verweerder heeft voorts medegedeeld dat daarbij nog geen vergunning is verleend voor het onttrekken van de woning aan de woonruimte. Verweerder zal de compensatievoorwaarden nog nader overwegen. Bij schrijven van 5 februari 1996, verzonden op 12 februari 1996, heeft verweerder aan [medewerker 2] voornoemd medegedeeld dat indien woonruimte aan de bestemming tot bewoning wordt onttrokken, compensatie dient te worden geboden door het toevoegen aan de woningvoorraad van andere, gelijkwaardige vervangende woonruimte. Indien geen compensatie mogelijk is, is de aanvrager een financiële bijdrage verschuldigd van f. 550,- per m2. De voorgestelde compensatie om een woning aan de [straat] te splitsen in twee zelfstandige woonruimten is geen toevoeging van woonruimte omdat er geen m2 aan bewoonbare vloeroppervlakte bijkomt, maar betreft slechts een bouwkundige splitsing van bestaande woonruimte. Op 8 juli 1996 heeft [eiser] aan verweerder verzocht om toestemming c.q. een vergunning om [kantoorpand] te mogen gebruiken in het kader van zijn onderneming. Voor zover daarvoor een vergunning nodig is, heeft eiser verzocht die aan hem te verlenen zonder verdere voorwaarden. Bij het primaire besluit van 23 september 1996, verzonden op 26 september 1996, heeft verweerder geweigerd [eiser] een onttrekkingsvergunning te verlenen voor [kantoorpand]. Verweerder heeft daarbij onder meer overwogen dat onttrekking van de bedoelde woonruimte een grote precedentwerking voor soortgelijke gevallen tot gevolg zou hebben, hetgeen tevens zou betekenen dat verweerders beleid ten aanzien van het tegengaan van onttrekking van woonruimte aan de voorraad in ernstige mate zou worden doorkruist. Tegen dit besluit heeft mr De Gier bij verweerder bezwaar ingesteld. Op de hoorzitting van 16 december 1996 heeft mr De Gier in aanwezigheid van [eiser] de bezwaren mondeling toegelicht. Overeenkomstig het advies van de Commissie als bedoeld in de Regels Bezwaar en Beroep op Burgemeester en Wethouders 1995 heeft verweerder vervolgens de thans bestreden besluiten van 27 februari 1997 en 4 maart 1997 genomen. Inmiddels heeft [eiser] [kantoorpand] aangekocht en betrokken ter uitoefening van zijn onderneming. Bestreden besluiten De bestreden besluiten zijn gebaseerd op het standpunt van verweerder dat de vergunning moet worden verleend op grond van het rechtszekerheids- en vertrouwensbeginsel. Verweerder licht de relevante bepalingen van de Hvw en de Huisvestingsverordening 1996 van het Bestuur Regio Utrecht (hierna: Verordening 1996) toe. In het tweede lid van artikel 3.1.4 van Verordening 1996 is onder meer bepaald dat als beide belangen, namelijk het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het met het onttrekken aan de bestemming gediende belang zwaar wegen, de vergunning verleend kan worden indien voldoende compensatie plaatsvindt. Dit is in strijd met de wet. Verweerder laat de zinsnede "dat zowel het (..) zwaar wegen, of" buiten toepassing. Dit leidt niet tot onverbindendheid van dit artikellid, nu zonder dit onderdeel nog een bruikbare bepaling overblijft, die past binnen de kaders van de wet. Het Bestuur Regio Utrecht heeft in artikel 3.1.1 van Verordening 1996 bewust vastgelegd dat de onttrekkingsvergunning nodig is voor elke onttrekking van woonruimte aan de woonruimtevoorraad. De gemeente Zeist heeft zich hieraan geconformeerd. In Zeist bestaat zowel aan goedkope als aan duurdere woonruimte behoefte. Daarom is het van belang om ook duurdere woningen aan dit regime te onderwerpen, zodat ook deze woningen niet zonder meer voor een ander doel bestemd kunnen worden en er wordt voorkomen dat er een onevenwichtige samenstelling van die voorraad zou ontstaan. Ruimtelijke ordeningsbelangen hebben bij de aanwijzing van alle woningen geen rol gespeeld. Verweerder is op grond van artikel 30, eerste lid van de Hvw bevoegd om de vergunning voor onttrekking van een woning aan de woonruimtevoorraad te verlenen. Op grond van artikel 31 van de Hvw en artikel 3.1.4 van Verordening 1996 moet verweerder ook de belangenafweging maken. Het is aan verweerder om te beoordelen hoe zwaar de belangen wegen. Verweerder krijgt geen grotere vrijheid door de formulering van artikel 3.1.4 van Verordening 1996. In artikel 3.1.4, tweede lid van Verordening 1996 is opgenomen dat verweerder ook overige voorwaarden mag stellen bij vergunningverlening. Artikel 32 van de Hvw impliceert dat verweerder geen voorwaarden/voorschriften kan verbinden aan de vergunning die niet expliciet in Verordening 1996 zijn opgenomen. De zinsnede in artikel 3.1.4, lid 2 van Verordening 1996 "en overigens aan de door de burgemeester en wethouders gestelde voorwaarden en voorschriften is voldaan" wordt daarom buiten toepassing gelaten. Verweerder heeft een belang bij het behoud van goede duurdere woningen, en anderzijds zijn er de belangen van eiser. Verweerder ziet niet in waarom alleen [kantoorpand], dat voor bewoning bestemd was, voor het bedrijf van [eiser] geschikt zou zijn. Elders in [plaats] zijn leegstaande kantoorpanden gelegen. De groei van het bedrijf is niet afhankelijk van het feit of het in een woonhuis of in een kantoorpand wordt gevestigd. Ook bij particulieren blijkt er een behoefte te bestaan aan de panden, getuige het feit dat er ook andere panden aan de Boulevard worden bewoond. Deze panden kunnen dan vaak ook goed worden onderhouden. Verweerder acht de belangen van eisers, afgewogen tegen het algemeen volkshuisvestelijk belang niet zo groot, dat geen compensatie aan de orde behoeft te zijn. De motivering van de compensatieregeling vloeit voort uit het systeem van artikel 3.1.5 van Verordening 1996. Hoe groter de inbreuk op de woningvoorraad, hoe hoger het bedrag per m2. Het te betalen geld wordt gestort in het volkshuisvestingsfonds, dat wordt gebruikt om de woningvoorraad te handhaven. Splitsing van de woningen aan de [straat] 28 en 26A houdt naar analogie van de Verordening een geringe toename van de woningvoorraad in. Bovendien is het aantal m2 waarmee de woningvoorraad toeneemt veel geringer dan de afname door de onttrekking. Deze toename van de woonruimtevoorraad biedt naar de mening van verweerder onvoldoende compensatie voor de onttrekking door eisers. Nu compensatie op deze manier niet mogelijk is, acht verweerder een compensatiebedrag op zijn plaats. De toename van kantoorruimte en dus de onttrekking van woonruimte bedraagt 230 m2. Voor de vergoeding van de kosten van rechtsbijstand is verweerder voor de bepaling van de hoogte uitgegaan van het Besluit Vergoeding Rechtsbijstand. Verweerder acht geen omstandigheden aanwezig voor toepassing van de hardheidsclausule. Standpunt eisers Eisers hebben in beroep - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd: De bepalingen in Verordening 1996 betreffende het vergunningsvereiste voor woonruimteonttrekking zijn strijdig met de artikelen 31 en 32 van de Hvw, omdat zij verweerder meer bevoegdheden geven dan de wet toelaat. Verweerder tracht de lacune in het geldende bestemmingsplan, te weten het ontbreken van gebruiksvoorschriften, ten onrechte te dichten door ruimtelijke ordeningsbelangen te betrekken in de overweging of al dan niet een onttrekkingsvergunning moet worden verleend. Verweerder erkent niet op alle aangevoerde aspecten strijdigheid met de wet en voor zover dat wel gebeurt trekt verweerder de onjuiste consequentie door te volstaan met buitentoepassinglating van gedeeltes van die bepalingen onder de stelling dat voor het overige nog voldoende bruikbare bepalingen resteren om een besluit op te kunnen baseren. Verweerder moet Verordening 1996 of althans de onttrekkingsregeling buiten toepassing laten. De compensatieverplichting is niet verbindend. De compensatievoorwaarden dienen - gelet op tekst en strekking van artikel 32 van de Hvw - betrekking te hebben op het te compenseren belang, zijnde het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Deze relatie blijkt onvoldoende uit de bepalingen van Verordening 1996. Zo wordt de specifieke toespitsing van de compensatie op het aantal m2 niet gemotiveerd, evenmin als de aan de te onttrekken m2 gekoppelde prijs van f. 550,-. Verder blijkt uit artikel 3.1.5 van Verordening 1996 niet dat de opbrengsten van de regeling worden aangewend ten behoeve van het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Aan de compensatieregeling ligt derhalve geen voldoende (duidelijk) gemotiveerde norm ten grondslag. Ook daarom dient Verordening 1996 c.q. dienen de betreffende bepalingen buiten toepassing te worden gelaten. In de specifieke situatie van eisers is niet gebleken dat het belang van de gemeente Zeist bij niet-onttrekking groter is dan het belang van eisers bij onttrekking. De motivering van verweerder terzake is niet overtuigend. De gemeente Zeist heeft er tot dan toe juist blijk van gegeven geen wezenlijk belang te hechten aan onttrekking in het algemeen en voor zover het duurdere panden betreft in het bijzonder. Er zijn in de gemeente Zeist de afgelopen jaren vele grote panden aan de bestemming tot woonruimte onttrokken ten behoeve van een kantoorbestemming, zoals Boulevard nrs.1, 3, 5, 12, 14 en 17 en diverse locaties aan de Utrechtseweg in Zeist. Gelet hierop doen eisers een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Ook is aan de belangen van eisers onvoldoende gewicht toegekend. [eiser] heeft in het kader van de uitoefening van zijn onderneming behoefte aan een pand van de juiste omvang en grootte, met een representatief uiterlijk en karakter, en een goede ligging, mede uit het oogpunt van bereikbaarheid. Het vinden van een pand (in [plaats]) dat aan deze eisen voldoet is bijzonder moeilijk. Bij gebrek aan alternatieven heeft [eiser] een zeer zwaarwegend belang bij het kunnen betrekken van dit specifieke pand. Ook heeft verweerder geen aandacht besteed aan de stelling van eisers dat verweerder er zelf belang bij heeft de werkgelegenheid - verbonden aan de onderneming - voor de gemeente Zeist te behouden, noch aan het feit dat [eiser] beoogt [kantoorpand] in zijn oude luister te herstellen. Derhalve staat voor eisers niet vast dat de belangen van de gemeente groter zijn dan hun belangen bij ingebruikname van het pand. Ten hoogste zijn de belangen even zwaar, in welk geval geen compensatie mag worden verlangd. Ten aanzien van de invulling en de hoogte van de compensatie heeft verweerder zijn voorwaarde gebaseerd op een berekening van het aantal meters dat voor de eigendomsovergang bij [voormalig eigenaar] nog niet als kantoor in gebruik was. Bij deze vaststelling heeft verweerder miskend dat bij [voormalig eigenaar] een aantal ruimten zowel privé als voor kantoordoeleinden in gebruik waren. Uit de meetresultaten van verweerder blijkt niet dat rekening is gehouden met de NEN-norm zoals voorgeschreven in artikel 3.1.5, eerste lid van Verordening 1996. Verder valt niet in te zien waarom compensatie enkel zou kunnen plaatsvinden door het creëren van extra m2. Niet duidelijk is waarom toevoeging aan de woonruimtevoorraad als gevolg van splitsing van de [straat] 28 in het geheel niet meetelt bij de bepaling van de verschuldigde compensatie. Het buiten beschouwing laten van de splitsing is niet juist. Met de splitsing is perceel [straat] 26a ontstaan met een oppervlakte van circa 200 m2. Dit is ongeveer evenveel als het aantal m2 dat bij het perceel [adres kantoorpand] onderwerp van geschil is. Als verweerder zoveel belang hecht aan m2, dan valt niet in te zien waarom deze splitsing niet toereikend zou zijn. Verweerder heeft voorts nooit inhoudelijk gereageerd op het voorstel tot splitsing van [adres kantoorpand] en realisering van een separate woning ter plekke. Verweerder heeft het beroep op de hardheidsclausule zonder deugdelijke motivering afgewezen. Verweerder heeft ten onrechte de proceskostenvergoeding van f. 1.008,- verrekend met de te betalen compensatie. Daardoor komt niet het volledige compensatiebedrag ten goede aan het belang van de volkshuisvesting. Eisers hebben de rechtbank verzocht verweerder op grond van artikel 8:73 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) te veroordelen tot vergoeding van de door eisers geleden schade bestaande uit de gemaakte kosten van rechtsbijstand van f. 20.231,74 in de bezwaarprocedure, te vermeerderen met de wettelijke rente over de betaling van dat bedrag sedert 9 januari 1997, zijnde de datum van betaling van de declaratie. Eveneens is verzocht om vergoeding van proceskosten gemaakt in de beroepsprocedures alsmede vergoeding van het griffierecht. Ter terechtzitting heeft de gemachtigde van eisers nog aangevoerd dat volgens zijn berekening het aantal te compenseren m2 102 bedraagt en met toepassing van de NEN-norm 84. Verweerschrift Aan [eiser] is in eerdere gesprekken mondelinge informatie verstrekt over de bebouwingsvoorschriften van het ter plekke geldende bestemmingsplan en medegedeeld dat op gronden, bestemd voor tuin of erf, niet mag worden gebouwd. Een eventuele bouwaanvraag voor een separate woning op het perceel [adres kantoorpand] zal moeten worden geweigerd. Door de gemeente worden alle bedragen van de te betalen compensatie, de leges en de vergoeding rechtsbijstand apart geboekt. Uit praktische overwegingen kan [eiser] volstaan met het betalen van één bedrag. Van schade of nadeel kan geen sprake zijn. Alle voorwaarden waaronder een onttrekkingsvergunning wordt verleend waren vooraf duidelijk bekend bij [eiser]. Omdat een compensatiebedrag aan de gemeente moest worden betaald heeft [eiser] naar eigen mededeling in de onderhandelingen met de verkoper de koopsom van het pand met dit bedrag weten te verlagen. Het gehele compensatiebedrag komt ten goede aan de volkshuisvesting van de gemeente Zeist. Beoordeling van het geschil Alvorens over te gaan tot een inhoudelijke beoordeling van het geschil overweegt de rechtbank het volgende. Twee besluiten op bezwaar Naar het oordeel van de rechtbank bestaat tussen het besluit van 27 februari 1997, waarbij aan [eiser] in verband met de gedeeltelijke gegrondverklaring van het namens eisers ingediende bezwaarschrift tegen het primaire besluit van 23 september 1996 een vergunning onder voorwaarden is verleend voor onttrekking aan de bestemming tot bewoning van het pand aan de [adres kantoorpand] te [plaats], en het besluit van 4 maart 1997, waarin verweerder zijn primaire besluit van 23 september 1996 heeft heroverwogen, een onverbrekelijke samenhang. De desbetreffende besluiten dienen te worden opgevat als de samenstellende bestanddelen van de in heroverweging gegeven beslissing op het bezwaarschrift. Nu beide besluiten ook eerst zijn verzonden op 5 maart 1997, zal de rechtbank deze besluiten (in het hierna volgende) beschouwen als één besluit op bezwaar. Het van toepassing zijnde recht De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet (langer) in geschil is dat op onderhavig geding van toepassing is de op 1 januari 1996 in werking getreden Verordening 1996. Op 1 januari 1997 is evenwel in werking getreden de Huisvestingsverordening 1997 Bestuur Regio Utrecht (hierna: Verordening 1997). Blijkens artikel 5.3 - de overgangsbepaling - van laatstgenoemde verordening vervallen, voor zover in dit geding van belang, met ingang van 1 januari 1997 de artikelen van Verordening 1996 die zien op onttrekking van woonruimte. Dit betekent dat verweerder in het kader van de heroverweging bij het nemen van de besluiten op bezwaar in beginsel diende uit te gaan van de op dat moment geldende regelgeving, te weten Verordening 1997. De rechtbank zal aan het voorgaande echter geen consequenties verbinden, nu de bepalingen in beide verordeningen die voor dit geding van belang zijn materieelrechtelijk en tekstueel geen verschillen bevatten. De rechtbank zal voor de beoordeling van onderhavig geschil derhalve uitgaan van de (toepasselijke artikelen van) Verordening 1997. Inhoudelijke beoordeling van het geschil Ingevolge artikel 30, eerste lid aanhef en onder a van de Hvw is het verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, of voor een zodanig gedeelte aan die bestemming te onttrekken, dat die woonruimte daardoor niet langer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige onttrekking geschikt is. Op grond van artikel 31 van de Hvw wordt een vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend. Ingevolge artikel 32 van de Hvw bepaalt de gemeenteraad in de huisvestingsverordening ten minste de voorwaarden en voorschriften die burgemeester en wethouders in het belang van de voorziening in de behoefte aan woonruimte aan de vergunning, bedoeld in artikel 30, eerste lid, kunnen verbinden. In artikel 3.1.1 van Verordening 1997 is geregeld dat het bepaalde in hoofdstuk 3 van de Verordening van toepassing is op alle woonruimte. Artikel 3.1.2, aanhef en onder a van Verordening 1997 bepaalt dat het zonder vergunning verboden is om woonruimte, aangewezen in artikel 3.1.1, aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, of voor een zodanig gedeelte aan die bestemming te onttrekken, dat die woonruimte daardoor niet langer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige onttrekking geschikt is. Op grond van artikel 3.1.4, eerste lid van Verordening 1997 verlenen burgemeester en wethouders de vergunning, indien naar hun oordeel het met de ontrekking gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. In het tweede lid van dit artikel is bepaald dat indien burgemeester en wethouders hebben vastgesteld, dat zowel het belang van de aanvrager als het belang van de volkshuisvesting zwaar wegen, of dat het belang van de aanvrager niet opweegt tegen het belang van de volkshuisvesting, de vergunning verleend kan worden, indien voldoende compensatie als bedoeld in artikel 3.1.5 wordt geboden en overigens aan de door burgemeester en wethouders gestelde voorwaarden en voorschriften is voldaan. Artikel 3.1.5, eerste lid van Verordening 1997 bepaalt dat compensatie moet worden geboden door het toevoegen aan de woningvoorraad van andere, vervangende woonruimte die naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte. Op grond van het tweede lid wordt voor het berekenen van de vloeroppervlakte van de te compenseren woonruimte uitgegaan van de binnenwerkse kernoppervlakte als bedoeld in NEN 2320. In het derde lid aanhef en onder a is opgenomen dat indien en voor zover de compensatie als bedoeld in het eerste lid niet mogelijk is, de aanvrager bij de verlening van een vergunning voor onbepaalde tijd een financiële bijdrage verschuldigd is van f. 550,- per m2 in geval van onttrekking aan de woonbestemming van zelfstandige woonruimte. In het vijfde lid is bepaald dat het fonds dat door de compensatiegelden wordt gevormd, uitsluitend in het kader van de volkshuisvesting kan worden aangewend. Ingevolge artikel 4.1, eerste lid van Verordening 1997 zijn burgemeester en wethouders bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt, ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. Onverbindendheid van Verordening 1997 Verweerder heeft terecht erkend dat artikel 3.1.4, tweede lid van Verordening 1996 in strijd is met de artikelen 31 en 32 van de Hvw, voor zover in die bepaling is opgenomen dat compensatie mag worden geëist indien het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en voor zover er ook overige voorwaarden en voorschriften mogen worden verbonden aan het verlenen van de onttrekkingsvergunning. Om die reden laat verweerder de zinsnedes "dat zowel het (...) zwaar wegen, of" alsmede "en overigens aan de door burgemeester en wethouders gestelde voorwaarden en voorschriften is voldaan" buiten toepassing. Deze overwegingen gelden evenzeer voor Verordening 1997. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat daarmee een voldoende bruikbare bepaling overblijft, inhoudend: "Indien burgemeester en wethouders hebben vastgesteld, dat het belang van de aanvrager niet opweegt tegen het belang van de volkshuisvesting, kan de vergunning verleend worden, indien voldoende compensatie als bedoeld in artikel 3.1.5 wordt geboden." In verband met het vorenstaande merkt de rechtbank nog het volgende op. In artikel 3.1.4, eerste lid van Verordening 1997 zijn de woorden "naar hun oordeel" opgenomen. Voorts leest de rechtbank in artikel 3.1.4, tweede lid van Verordening 1997 een discretionaire bevoegdheid voor verweerder om de onttrekkingsvergunning toch te weigeren ook in het geval dat het belang van de aanvrager niet opweegt tegen het belang van de volkshuisvesting en er voldoende compensatie wordt geboden. De rechtbank stelt vast dat, daargelaten of deze discretionaire bevoegdheid en de passage "naar hun oordeel" strijdig zijn met de tekst van artikel 31 van de Hvw, verweerder bij het nemen van de bestreden besluiten geen gebruik heeft gemaakt van deze bevoegdheid en, zoals de rechtbank hieronder overweegt, de juiste afweging heeft gemaakt, zodat de rechtbank thans geen aanleiding ziet deze passages van Verordening 1997 onverbindend te verklaren. Met betrekking tot de stelling van eisers dat verweerder ten onrechte ruimtelijke ordeningsbelangen betrekt in de overweging of al dan niet een onttrekkingsvergunning moet worden verleend om zo het ontbreken van gebruiksvoorschriften in het geldende bestemmingsplan te dichten, overweegt de rechtbank dat daaraan de grondslag is komen te ontvallen, nu de onttrekkingsvergunning alsnog is verleend. Het standpunt van eisers dat alle woonruimte binnen het Bestuur Regio Utrecht c.q. de gemeente Zeist zonder nadere motivering is onderworpen aan de vergunningplicht kan de rechtbank niet tot de conclusie brengen dat Verordening 1997 om die reden als (gedeeltelijk) onverbindend moet worden aangemerkt. Naar eisers hebben gesteld zou slechts laaggeprijsde woonruimte - woonruimte in de distributiesfeer - als woonruimte kunnen worden aangewezen waarvoor een onttrekkingsvergunning verplicht is. Blijkens de Memorie van Toelichting op artikel 30 van de Hvw bepaalt de gemeenteraad evenwel zelf in de huisvestingsverordening op welke woonruimten het vergunningsvereiste van toepassing zal zijn. Het motief voor een dergelijk vergunningsvereiste is het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Hieruit kan niet worden afgeleid dat slechts laaggeprijsde woonruimte in de distributiesfeer mag worden onderworpen aan de onttrekkingsvergunningplicht. Blijkens het besluit van 4 maart 1997 hebben het algemeen bestuur van Bestuur Regio Utrecht en de gemeenteraad van Zeist, die zich hieraan heeft geconformeerd, er bewust voor gekozen alle woonruime onder de onttrekkingsbepalingen te brengen, omdat in Zeist behoefte bestaat zowel aan goedkope als aan duurdere woonruimte. Aldus wordt voorkomen dat een onevenwichtige samenstelling van de woonruimtevoorraad zou ontstaan. Verweerder heeft zijn keuze om alle woonruimte aan de onttrekkingsvergunningverplichting te onderwerpen derhalve wel degelijk nader gemotiveerd. Afweging van belangen Verweerder heeft bij zijn heroverweging van het primaire besluit (alsnog) zijn belangen bij het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad, zoals bedoeld in het hiervoor vermelde artikel 3.1.4, eerste lid van Verordening 1997, afgewogen tegen het belang van eisers bij onttrekking aan de woonruimte van [kantoorpand]. Verweerders belang is in casu gelegen in het behoud van duurdere grotere woningen. De belangen van eisers zijn onder meer gelegen in de goede ligging van voornoemd pand, de reeds gemaakte kosten en de schade die bij weigering van de onttrekkingsvergunning zou worden geleden. Blijkens het besluit van 4 maart 1997 heeft verweerder vastgesteld dat het belang van eisers niet opweegt tegen het algemeen volkshuisvestelijk belang. Verweerder heeft voor zijn afweging onder meer als motivering gegeven dat er in de gemeente Zeist, naast de behoefte aan sociale woningbouw, ook een bepaalde vraag naar duurdere woonruimte bestaat. Uit het opnemen van ook deze woningen in de paragraaf over het onttrekken van woonruimte blijkt al dat het niet wenselijk wordt geacht dat deze woningen aan de voorraad worden onttrokken. Verweerder ziet voorts niet in waarom alleen [kantoorpand] voor de vennootschap van [eiser] geschikt zou zijn. Met de schade die bij weigering van de onttrekkingsvergunning zou ontstaan heeft verweerder geen rekening meer gehouden, nu de onttrekkingsvergunning is verleend. De rechtbank is van oordeel dat verweerder terecht en op goede gronden tot de vaststelling is gekomen dat de belangen van eisers niet opwegen tegen het algemeen volkshuisvestelijk belang. Verweerder mocht derhalve aan het verlenen van de onttrekkingsvergunning de voorwaarde van compensatie verbinden. Eisers hebben daarnaast een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel: er zijn in de gemeente Zeist de afgelopen jaren vele grote panden, met compensatie, aan de bestemming tot woonruimte onttrokken ten behoeve van een kantoorbestemming, zoals een aantal panden aan de Boulevard en diverse locaties aan de Utrechtseweg. Nu aan eisers echter na heroverweging alsnog een onttrekkingsvergunning is verleend, ziet de rechtbank niet in dat het beroep van eisers op het gelijkheidsbeginsel tot een voor eisers gunstiger resultaat zou kunnen leiden. De rechtbank zal dit argument dan verder ook buiten bespreking laten. Compensatieverplichting Artikel 31 van de Hvw biedt de mogelijkheid om door middel van het stellen van voorwaarden en voorschriften de nadelige gevolgen van de onttrekking aan de woonruimtevoorraad te compenseren. Blijkens de Memorie van Toelichting kan een compensatieregeling tot deze voorwaarden en voorschriften gerekend worden. Eisers stellen zich op het standpunt dat de compensatieverplichting onverbindend is, omdat de norm voor het bepalen van het compensatiebedrag - het aantal m2 gekoppeld aan een prijs van f. 550,- per m2 - onvoldoende is gemotiveerd. Eisers hebben ter onderbouwing van dit standpunt mede verwezen naar een uitspraak van 8 december 1995 van de ABRS, no. R03.93.0020. In zijn besluit van 4 maart 1997 heeft verweerder aangegeven dat de motivering van de compensatieregeling voortvloeit uit het systeem van artikel 3.1.5 van de Verordening: hoe groter de inbreuk op de woonruimtevoorraad, hoe hoger het bedrag per m2. Verweerders gemachtigde heeft ter terechtzitting nog medegedeeld dat het bedrag per m2 een tegemoetkoming is in de bouw van vervangende woonruimte, maar hij heeft de door verweerder gehanteerde prijs per m2 niet nader kunnen motiveren. De rechtbank overweegt in dit verband het volgende. De gemeentelijke wetgever heeft in dit geval in artikel 3.1.5 van de Verordening een keuze gemaakt voor een bepaald compensatiebedrag dat gekoppeld is aan het aantal m2 te onttrekken (zelfstandige) woonruimte. In de rechtspraak is als uitgangspunt aanvaard dat de rechter niet treedt in een keuze welke door de wetgever is verricht (of geacht moet worden te zijn verricht). De rechter heeft niet tot taak om de waarde of het maatschappelijk gewicht dat aan die keuze moet worden toegekend, naar eigen inzicht vast te stellen. Het vorenstaande brengt met zich mee dat de rechtbank niet kan treden in de keuze van de gemeentelijke wetgever voor het compensatiebedrag van f. 550,- per m2 te ontrekken zelfstandige woonruimte, ook niet als de motivering van deze keuze niet duidelijker is dan in het onderhavige geval. De ABRS heeft in haar uitspraak van 8 december 1995 weliswaar overwogen dat aan de financiële compensatieverplichting een willekeurige norm ten grondslag lag en tevens dat de richtlijnen onvoldoende zorgvuldig tot stand waren gekomen, maar juist in dat laatste aspect ligt een relevant verschil met onderhavige gedingen. De richtlijnen in die desbetreffende zaak betroffen beleidsrichtlijnen en waren niet onder de vigeur van de Hvw tot stand gekomen. De rechter kan dergelijke richtlijnen minder terughoudend toetsen dan in het onderhavige geval, waarbij verweerder zijn keuze heeft neergelegd in een algemeen verbindend voorschrift, te weten artikel 3.1.5 van Verordening 1997. De vastlegging in een verordening van compensatiebedragen laat toetsing aan hogere regelgeving echter onverlet. De rechtbank is niet gebleken dat de hoogte van het in dit geding aan de orde zijnde compensatiebedrag van f. 550.- per m2 te onttrekken zelfstandige woonruimte in strijd is met de tekst c.q. het systeem van de Hvw. Het vorenstaande brengt met zich mee dat een beroep van eisers op vorenvermelde uitspraak van de ABRS van 8 december 1995 niet kan slagen. Invulling en hoogte compensatie In artikel 3.1.5 van de Verordening is als uitgangspunt gekozen dat reële compensatie moet worden geboden door het toevoegen aan de woningvoorraad van andere, vervangende woonruimte die naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte. Indien en voor zover reële compensatie niet mogelijk is, is de aanvrager bij de verlening van een vergunning voor onbepaalde tijd een financiële bijdrage verschuldigd van f. 550,- per m2 in geval van onttrekking aan de woonbestemming van zelfstandige woonruimte. Bij de eerste aanvraag van 11 december 1995, ingediend namens [makelaar] Makelaars te [plaats], en strekkende tot verlening van een onttrekkingsvergunning, is reële compensatie aangeboden in de vorm van splitsing van twee woningen gelegen aan de [straat] 28 tot en met 30. Verweerder heeft dit aanbod afgewezen omdat dit onvoldoende compensatie bood voor de onttrekking. Daarnaast heeft verweerders gemachtigde ter terechtzitting naar voren gebracht dat [eiser] ten tijde van de aanvraag om een onttrekkingsvergunning op 8 juli 1996 geen eigenaar meer was van de panden aan de [straat] 26A en 28, en ook om die reden niet valt in te zien dat die splitsing zou moeten worden gezien als compensatie voor de veel latere woonruimte-onttrekking. De rechtbank deelt het standpunt van verweerder dat de splitsing van de woningen aan de [straat] niet als een reëel aanbod kan gelden voor de onttrekking van woonruimte aan het pand [adres kantoorpand] te Zeist. Ter terechtzitting heeft [eiser] verklaard dat hij de panden aan de [straat] alle omstreeks dezelfde periode heeft verkocht, te weten eind 1995. [eiser] heeft de desbetreffende panden dus verkocht in een tijdsbestek van 2 à 3 weken na het door hem gedane aanbod tot reële compensatie, en alvorens de reactie van verweerder op dat aanbod af te wachten. Op het moment van de feitelijke onttrekking aan de woonruimte van [kantoorpand] - juli 1996 - was [eiser] in ieder geval geen eigenaar meer van de panden aan de [straat]. Naar het oordeel van de rechtbank kan reeds om die reden het aanbod van eiser om de woningen aan de [straat] te splitsen niet worden aangemerkt als een reëel aanbod van andere vervangende woonruimte ter compensatie van het onttrekken aan de woonruimte van [kantoorpand]. Voorts kan het aanbod van [eiser] om in de tuin van het pand [adres kantoorpand] een separate woning te bouwen evenmin als een reëel aanbod worden aangemerkt, nu blijkens het terzake geldende bestemmingsplan op gronden, bestemd voor tuin of erf, geen woning mag worden gebouwd. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder terecht en op goede gronden aan eisers een financiële verplichting heeft opgelegd ter compensatie van de aan de woonruimtevoorraad te onttrekken woning. De rechtbank merkt in dit verband nog op dat de ABRS in voormelde uitspraak van 8 december 1995 heeft overwogen dat het verbinden van een financiële compensatie op zichzelf gerechtvaardigd te achten is wanneer het om een kwalitatief goede woning gaat. Gesteld noch gebleken is dat [kantoorpand] geen kwalitatief goede woning zou betreffen, zodat ook om die reden een financiële compensatieverplichting kon worden opgelegd. Blijkens een meting verricht zijdens verweerder op 10 juli 1996 in het bijzijn van [voormalig eigenaar], de vorige eigenaar van [kantoorpand], is vastgesteld dat toen in totaal 105 m2 vloeroppervlakte in gebruik was als kantoorruimte. De totale vloeroppervlakte van [kantoorpand] bedroeg 335 m2. Omdat [voormalig eigenaar] niet eerder vergunning was verleend voor onttrekking van het betreffende pand aan de woonbestemming, heeft verweerder, ter tegemoetkoming aan eiser, voor dat deel dat reeds als kantoorruimte bij [voormalig eigenaar] in gebruik was, geen compensatie verlangd. Derhalve heeft verweerder het aantal m2 dat aan de woonruimtevoorraad wordt onttrokken en waarvoor compensatie moet worden geboden berekend op 230. Eisers betwisten die berekening. Verweerder zou met name geen rekening hebben gehouden met het gegeven dat een aantal ruimten bij de vorige eigenaar van [kantoorpand] een dubbelfunctie hadden, te weten kantoor- en woonruimte. Volgens een eigen berekening van eisers dient tegen dat licht bezien het aantal te compenseren m2 te worden vastgesteld op 102. Nadien hebben eisers nog een meting verricht, op grond waarvan naar hun oordeel, rekening houdend met de in Verordening 1997 genoemde NEN-norm 2320, het aantal te compenseren m2 moet worden vastgesteld op 84. De rechtbank ziet hierin echter geen grond de berekening van verweerder voor onjuist te houden. De rechtbank merkt op dat eisers weliswaar een berekening hebben bijgevoegd, maar dat deze berekening niet met nadere stukken is onderbouwd, terwijl evenmin is gebleken dat deze berekening door of onder verantwoordelijkheid van een deskundige is verricht. Ten aanzien van de door eisers gemaakte berekening van 84 te compenseren m2 merkt de rechtbank op dat weliswaar namens eisers ter zitting is gesteld dat die berekening is het bijzijn van een bouwkundige is verricht, maar deze stelling is niet met stukken onderbouwd. Voorts acht de rechtbank ook van zwaarwegend belang dat [voormalig eigenaar] in persoon bij de zijdens verweerder verrichte meting op 10 juli 1996 aanwezig is geweest en destijds niet heeft aangegeven, althans hiervan is niet gebleken, dat die meting onjuist zou zijn geweest. De door eisers - overigens in een zeer laat stadium van de beroepsprocedure - overgelegde verklaring van [voormalig eigenaar] brengt de rechtbank niet tot een ander standpunt, reeds niet omdat deze verklaring dateert van een datum gelegen 2½ jaar na de meting van 10 juli 1996 en pas daarin voor het eerst wordt gesteld dat die eerdere meting wellicht niet geheel juist is geweest. Hardheidsclausule Gelet op alle hiervoor weergegeven feiten en omstandigheden en mede in aanmerking genomen hetgeen van de zijde van verweerder ter terechtzitting nog is toegelicht, is de rechtbank voorts van oordeel dat niet gezegd kan worden dat verweerder niet in redelijkheid tot zijn beslissing heeft kunnen komen om in het geval van eisers geen toepassing te geven aan de in artikel 4.1, eerste lid van Verordening 1997 opgenomen hardheidsclausule. Vergoeding proceskosten in bezwaarfase Blijkens de jurisprudentie is het uitgangspunt dat rechtsbijstandskosten in de bezwaarprocedure in beginsel voor rekening van de betrokkene blijven, tenzij er sprake is van een bijzonder geval op grond waarvan die kosten ex artikel 8:73 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) voor vergoeding in aanmerking komen. Van een dergelijk bijzonder geval is sprake als een bestuursorgaan tegen beter weten in een onrechtmatig besluit heeft genomen. Naar het oordeel van de rechtbank kan van de primaire besluitvorming niet worden gezegd dat deze dermate ernstige gebreken vertoonde dat verweerder tegen beter weten in een onrechtmatig besluit heeft genomen. Het meerdere van de door verweerder vergoede kosten van rechtsbijstand in de bezwaarfase van f. 1.008,- dient derhalve voor rekening van eisers te blijven. Conclusie Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen concludeert de rechtbank dat de door eisers aangevoerde gronden niet kunnen leiden tot vernietiging van de bestreden besluiten. Ook hetgeen overigens zijdens eisers is aangevoerd brengt de rechtbank niet tot de conclusie dat de bestreden besluiten voor vernietiging in aanmerking komen. Aangezien de rechtbank ook overigens geen aanleiding ziet te oordelen dat de bestreden besluiten niet in stand kunnen worden gelaten, komen de beroepen voor ongegrondverklaring in aanmerking. Gelet op het bovenstaande is er geen grond om verweerder te veroordelen tot vergoeding van de schade ex artikel 8:73 van de Awb. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank evenmin aanleiding om verweerder in de proceskosten te veroordelen. Beslist wordt als volgt. 3. BESLISSING. De arrondissementsrechtbank te Utrecht, recht doende, verklaart de beroepen ongegrond, wijst het verzoek om schadevergoeding af. Aldus vastgesteld door mr M.C.M. van Laar als voorzitter en mrs A.A.H. Schifferstein en T. Dompeling als leden, en in het openbaar uitgesproken op 6 mei 1999. De griffier: De voorzitter van de meervoudige kamer: mr E. van Kerkhoven M.C.M. van Laar. (bij afwezigheid van de behandelend griffier: mr M. Schiphorst). Tegen deze uitspraak staat, binnen zes weken na de dag van bekendmaking hiervan, voor belanghebbenden hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage. Reg.nrs.: 97/1213 HUISV en 97/1214 HUISV