Jurisprudentie
AB0947
Datum uitspraak2001-03-22
RechtsgebiedBestuursrecht overig
Soort ProcedureHoger beroep
Instantie naamRaad van State
Zaaknummers200003117/1
Statusgepubliceerd
RechtsgebiedBestuursrecht overig
Soort ProcedureHoger beroep
Instantie naamRaad van State
Zaaknummers200003117/1
Statusgepubliceerd
Indicatie
Uitleg "samenhangend geheel" ex art. 11.2 Wvg.
Aanwijzing perceel als gronden waarop de artt. 10.24, 26 en 27 Wvg van toepassing zijn.
In geding is de vestiging van een voorkeursrecht ex art. 2 Wvg. Op het perceel van appellante rustte voorheen de bestemming "agrarisch gebied-onbebouwd". Het wordt gebruikt als paardenwei. Op grond van het op 18-06-1998 vastgestelde bestemmingsplan is het perceel bestemd tot "woondoeleinden II". Appellante heeft onder meer gesteld dat de raad bij de besluitvorming onvoldoende rekening heeft gehouden met haar belangen. Zij stelt dat haar (niet met een voorkeursrecht bezwaarde) woonperceel in waarde zal dalen, aangezien een woning mèt paardenwei veel beter verkoopbaar is dan een woning zonder. De raad heeft dienaangaande gewezen op de procedure neergelegd in art. 11.2 Wvg. Uit dit artikelonderdeel volgt dat, wanneer onroerende zaken een samenhangend geheel vormen waarvan slechts op een deel een voorkeursrecht is gevestigd, de verkoper kan eisen dat het geheel wordt betrokken in de mogelijke aankoop door de gemeente.
Vervolgens heeft de raad onder meer gesteld dat het woonperceel van appellante volledig los is gesitueerd van het perceel, waarop het voorkeursrecht is gevestigd. Beide percelen liggen, op de kortste onderlinge afstand, enige tientallen meters van elkaar verwijderd en tussen de percelen loopt een pad, waarmee de fysieke splitsing een gegeven is. De ABRS begrijpt deze redenering aldus, dat de raad, vooruitlopend op een procedure met betrekking tot de uitoefening van het voorkeursrecht, van mening is dat in casu als gevolg van de ligging van de percelen, geen sprake is van een samenhangend geheel ex art. 11.2 Wvg.
Gelet op de wetsgeschiedenis van dit artikelonderdeel is de term "samenhangend geheel" echter niet speciaal territoriaal bedoeld; de samenhang kan voortvloeien uit de ligging van de percelen maar zij kan eveneens verband houden met de wijze van exploitatie. De raad heeft op dit punt dan ook blijk gegeven van een te beperkte beoordelingsmaatstaf. Voorts blijkt uit de beslissing op bezwaar niet dat de raad het door appellante aangevoerde belang in zijn besluitvorming op de juiste wijze heeft meegewogen. Voorstelbaar is dat verkoop van de woning van appellante tezamen met de paardenwei een hogere prijs oplevert dan wanneer beide percelen afzonderlijk worden verkocht. Vestiging van een voorkeursrecht op de wei kan evenwel meebrengen dat appellante tot afzonderlijke verkoop van de woning moet overgaan, waarbij het geenszins denkbeeldig is dat de opbrengst aanmerkelijk lager is dan deze bij gecombineerde verkoop zou zijn.
Dit belang kan niet worden geschaard onder het (individuele) financiële belang dat reeds door de wetgever bij de totstandkoming van de Wvg tegen het algemene belang is afgewogen.
De raad heeft dit financiële belang dan ook in strijd met art. 3:4.1 Awb niet in zijn besluitvorming betrokken.
Gegrond hoger beroep. Vernietigt het bestreden besluit.
Uitspraak
Raad
van State
200003117/1.
Datum uitspraak: 22 maart 2001
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
A, wonend te B, appellante,
tegen de uitspraak van de arrondissementsrechtbank te Maastricht van 22 mei 2000 in het geding tussen:
appellante
en
de raad van de gemeente Landgraaf.
1. Procesverloop
Bij besluit van 19 maart 1998 hebben burgemeester en wethouders van Landgraaf ingevolge artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) aan de raad van de gemeente Landgraaf (hierna: de raad) een voorstel gedaan om onder meer een perceel van appellante aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10-24, 26 en 27 van toepassing zijn.
Bij besluit van 18 juni 1998 heeft de raad van de gemeente Landgraaf onder meer het perceel van appellante aangewezen in vorenbedoelde zin.
Bij besluit van 4 februari 1999 heeft de raad het daartegen door appellante gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Dit besluit en het advies van de Commissie voor de bezwaarschriften van 3 november 1998, waarnaar in het besluit wordt verwezen, zijn aangehecht.
Bij uitspraak van 22 mei 2000, verzonden op dezelfde dag, heeft de arrondissementsrechtbank te Maastricht (hierna: de rechtbank) het daartegen door appellante ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft appellante bij brief van 28 juni 2000, bij de Raad van State ingekomen op 29 juni 2000, hoger beroep ingesteld. De gronden zijn aangevuld bij brief van 28 juli 2000. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 23 oktober 2000 heeft de raad een memorie van antwoord ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 16 januari 2000, waar de raad, vertegenwoordigd door mr. J.P.M. Paas, ambtenaar bij de gemeente, is verschenen. Appellante is, met bericht van verhindering, niet verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 2, eerste lid, van de Wvg, voor zover thans van belang, kunnen bij besluit van de gemeenteraad gronden, begrepen in een bestemmingsplan, worden aangewezen als gronden, waarop de artikelen 10-24, 26 en 27 van toepassing zijn.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel, voor zover thans van belang, komen voor een aanwijzing in het eerste lid alleen in aanmerking de gronden, waaraan bij het bestemmingsplan een niet-agrarische bestemming is gegeven en waarvan gebruik afwijkt van dat plan.
2.2. In geding is de vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 2 van de Wvg, op het perceel van appellante kadastraal bekend gemeente B, sectie […], nr. […]. Op dit perceel rustte voorheen op grond van bestemmingsplan "Schaesberg-Zuid" de bestemming "agrarisch gebied-onbebouwd". Het wordt gebruikt als paardenwei. Op grond van het op 18 juni 1998 vastgestelde bestemmingsplan "Heistraat" is het perceel bestemd tot "woondoeleinden II”. Blijkens de voorschriften zijn gronden met die bestemming bedoeld voor half-vrijstaande woningen, alsmede voor verkeersdoeleinden, groenvoorzieningen en gebiedsgebonden afvalinzameling.
2.3. Appellante heeft betoogd dat niet is voldaan aan de uit artikel 8, eerste en tweede lid, van de Wvg voortvloeiende toepassingsvoorwaarden voor de bevoegdheid van de raad, te weten het vereiste dat het bij de toegedachte bestemming moet gaan om een gewijzigde, niet-agrarische bestemming en dat het bestaande gebruik moet afwijken van die bestemming. Subsidiair heeft zij gesteld dat de raad bij de besluitvorming onvoldoende rekening heeft gehouden met haar belangen. Zij stelt dat haar (niet met een voorkeursrecht bezwaarde) woonperceel in waarde zal dalen, aangezien een woning mét paardenwei veel beter verkoopbaar is dan een woning zonder.
2.4. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat, nu sprake is van een vastgesteld bestemmingsplan, niet artikel 8, maar artikel 2 van de Wvg van toepassing is. Eveneens terecht heeft de rechtbank geoordeeld dat in dit geval de niet-agrarische bestemming afwijkt van het bestaande gebruik zodat aan artikel 2, tweede lid, is voldaan.
2.5. Met betrekking tot het subsidiaire betoog van appellante heeft de raad in de beslissing op bezwaar gewezen op de procedure neergelegd in artikel 11, tweede lid, van de Wvg. Uit dit artikelonderdeel volgt dat, wanneer onroerende zaken een samenhangend geheel vormen waarvan slechts op een deel een voorkeursrecht is gevestigd, de verkoper kan eisen dat het geheel wordt betrokken in de mogelijke aankoop door de gemeente.
Vervolgens heeft de raad onder meer gesteld dat het woonperceel van appellante volledig los is gesitueerd van het perceel, waarop het voorkeursrecht is gevestigd. Beide percelen liggen, op de kortste onderlinge afstand, enige tientallen meters van elkaar verwijderd en tussen de percelen loopt een pad, waarmee de fysieke splitsing een gegeven is.
2.5.1. De Afdeling begrijpt deze redenering aldus, dat de raad, vooruitlopend op een procedure met betrekking tot de uitoefening van het voorkeursrecht, van mening is dat in het onderhavige geval als gevolg van de ligging van de percelen geen sprake is van een samenhangend geheel als bedoeld in artikel 11, tweede lid van de Wvg. Gelet op de wetsgeschiedenis van dit artikelonderdeel (TK 1976-1977, 13 713, nr. 9, pag. 28) is de term “samenhangend geheel" echter niet speciaal territoriaal bedoeld; de samenhang kan voortvloeien uit de ligging van de percelen maar zij kan eveneens verband houden met de wijze van exploitatie. De raad heeft op dit punt dan ook blijk gegeven van een te beperkte beoordelingsmaatstaf.
2.5.2. Voorts blijkt uit de beslissing op bezwaar niet dat de raad het door appellante aangevoerde belang in zijn besluitvorming op de juiste wijze heeft meegewogen. Voorstelbaar is dat verkoop van de woning van appellante tezamen met de paardenwei een hogere prijs oplevert dan wanneer beide percelen afzonderlijk worden verkocht. Vestiging van een voorkeursrecht op de wei kan evenwel meebrengen dat appellante tot afzonderlijke verkoop van de woning moet overgaan, waarbij het geenszins denkbeeldig is dat de opbrengst aanmerkelijk lager is dan deze bij gecombineerde verkoop zou zijn. Dit belang kan naar het oordeel van de Afdeling niet worden geschaard onder het (individuele) financiële belang dat reeds door de wetgever bij de totstandkoming van de Wvg tegen het algemene belang is afgewogen. De raad heeft dit financiële belang dan ook in strijd met artikel 3:4, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht niet in zijn besluitvorming betrokken. De opmerking ter zitting door de vertegenwoordiger van de raad, dat de raad bij aankoop van de paardenwei bereid is de eventuele waardedaling van het woonperceel te compenseren, kan daaraan thans niet meer afdoen.
2.6. Gelet op het bovenstaande is het hoger beroep gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep bij de rechtbank alsnog gegrond verklaren en de beslissing op bezwaar vernietigen.
2.7. Er bestaat aanleiding voor een proceskostenveroordeling als hierna vermeld.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de arrondissementsrechtbank te Maastricht van 22 mei 2000, 99/427 BESLU Z VOM;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van de raad van de gemeente Landgraaf van 4 februari 1999, kenmerk 4.1 SI;
V. draagt de raad van de gemeente Landgraaf op met inachtneming van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen;
VI. veroordeelt de raad van de gemeente Landgraaf in de door appellante in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep gemaakte proceskosten tot een bedrag van f 1.420,00, welk bedrag geheel is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; het bedrag dient door de gemeente Landgraaf te worden betaald aan appellante;
VII. gelast dat de gemeente Landgraaf aan appellante het door haar voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht (in totaal f 565,00) vergoedt;
Aldus vastgesteld door mr. J.A.E. van der Does, Voorzitter, en
mr. J.H.B. van der Meer en mr. M.G.J. Parkins-de Vin, Leden, in
tegenwoordigheid van mr. E.D.A.M. Zegveld, ambtenaar van Staat.
w.g. Van der Does w.g. Zegveld
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 22 maart 2001
43-295
Verzonden: 22 maart 2001
Voor eensluidend afschrift,
de Secretaris van de Raad van State,
voor deze,
