Jurisprudentie
AD9336
Datum uitspraak2002-03-29
Datum gepubliceerd2002-04-02
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureCassatie
Instantie naamHoge Raad
ZaaknummersC00/211HR
Statusgepubliceerd
Datum gepubliceerd2002-04-02
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureCassatie
Instantie naamHoge Raad
ZaaknummersC00/211HR
Statusgepubliceerd
Conclusie anoniem
Nr. C 00/211 HR
Mr. M.R. Mok
Zitting 11 januari 2002
Conclusie inzake
[Eiseres]
tegen
[Verweerder 1]
[Verweerder 2]
[Verweerster 3]
[Verweerder 4]
[Verweerder 5]
[Verweerder 6]
[Verweerder 7]
(niet verschenen)
1. KORTE BESCHRIJVING VAN DE ZAAK
1.1. Tussen eiseres van cassatie ([eiseres]) en (de niet verschenen) verweerders in cassatie (de erven [A]) bestond een huurovereenkomst m.b.t. woonruimte. De huurovereenkomst is per 1 juli 1999 geëindigd.
1.2. Volgens de erven [A] is er tot 1 juli 1999 een huurachterstand ontstaan van ƒ 2.327,03. Zij hebben zich daarom bij dagvaarding van 12 oktober 1999 tot de kantonrechter te Den Haag gewend.
[Eiseres] heeft zich verweerd en een reconventionele vordering ingesteld. Zij vorderde het op 17 juli 1999 als huur over juli 1999 betaalde bedrag van ƒ 629,60 terug.
1.3. De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 11 januari 2000 in conventie en in reconventie een inlichtingencomparitie gelast. Deze vond plaats op 17 februari 2000.
Bij vonnis van 14 maart 2000 heeft de kantonrechter in conventie de vordering van de erven [A] toegewezen en de reconventionele vordering van [eiseres] afgewezen. Hij overwoog (voor zover thans van belang):
"Voorts heeft zij [[eiseres]] aangevoerd dat zij bezwaar heeft gemaakt tegen de voorgestelde huurverhogingen en zij stelt dat de maximaal redelijke huurprijs ƒ 357,33 per maand beloopt op grond van een onderzoek van de huurcommissie, die de woning op 43 kwaliteitspunten heeft gewaardeerd.
Ter comparitie is gebleken dat het door [eiseres] bij de huurcommissie ingediende huurverlagingsvoorstel niet tot een uitspraak van de huurcommissie heeft geleid, zodat in rechte moet worden uitgegaan van de laatstelijk geldende huurprijs ad. ƒ 629,60, welke huurprijs ook gedurende een aantal maanden in 1999 is betaald.
Nu [eiseres] de hoogte van de huurachterstand niet heeft bestreden staat wel vast dat de huurachterstand - rekening houdend met de betaling van 24 juli 1999 - een bedrag groot ƒ 2.327,03 beliep per datum ontvangst van de laatste betaling, zodat eisers hun vordering terecht bij gebreke van betaling uit handen hebben gegeven. De huurachterstand bedroeg op 12 oktober 1999 immers nog steeds het hiervoor genoemde bedrag en [eiseres] heeft geen enkel bedrag meer in mindering betaald." (ro. 4-6).
1.4. [Eiseres] heeft tegen dit vonnis (tijdig) beroep in cassatie ingesteld, onder aanvoering van een middel dat twee klachten bevat. De erven [A] hebben geen verweer gevoerd.
2. BESPREKING VAN HET MIDDEL
2.1. De eerste klacht luidt dat de kantonrechter, bij zijn oordeel dat de hoogte van de huurachterstand niet is bestreden, is voorbijgegaan aan het verweer van [eiseres] dat zij vanaf juli 1995, jaarlijks, tijdig en op de wettelijk voorgeschreven wijze als bedoeld in art. 20 Hpw., telkens bezwaar heeft gemaakt tegen de door de erven [A] voorgestelde huurverhogingen.
Uit ro. 4 van het bestreden vonnis blijkt evenwel dat de kantonrechter zich van dit verweer wèl rekenschap heeft gegeven. De klacht mist in zoverre feitelijke grondslag.
2.2. De kantonrechter is uitgegaan van de laatst geldende huurprijs van ƒ 629,60. Hij heeft kennelijk rekening gehouden met de huurverhogingen(1).
Men kan zich afvragen of de overweging (ro. 6) dat [eiseres] de hoogte van de huurachterstand niet (voldoende) heeft bestreden, begrijpelijk is. Daarin ligt een andere vraag besloten, nl. die of de kantonrechter kon volstaan met de overweging dat het huurverlagingsvoorstel niet tot een uitspraak van de huurcommissie had geleid en [eiseres] heeft de huurprijs ook gedurende een aantal maanden heeft betaald (ro. 5).
Deze vragen kan echter niet worden beantwoord zonder de juistheid van de rechtsopvatting waarvan de kantonrechter blijkens de roo. 5 en 6 is uitgegaan, mede in de beoordeling te betrekken(2). Daarom kan zij kan in een procedure op grond van art. 100(3) van de Wet RO niet worden beantwoord.
2.3. De tweede klacht houdt in dat de kantonrechter het verweer tegen de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten heeft gepasseerd.
Uit de overweging dat de erven [A] hun vordering bij gebreke van betaling terecht uit handen hebben gegeven (ro. 6), is af te leiden dat de kantonrechter dit bezwaar in overweging heeft genomen. Ook deze klacht faalt daarom bij gebrek aan feitelijke grondslag.
2.4. De schriftelijke toelichting(4) bevat de klacht dat de kantonrechter aan een bewijsaanbod van [eiseres] m.b.t. 18 betalingen van f. 100, - en het door [eiseres] voldaan hebben van de maandhuur over oktober 1997, (stilzwijgend) heeft gepasseerd.
Deze klacht, wat hier van zij, kan de Hoge Raad niet onderzoeken, omdat zij te laat, nl. terzake van een vonnis d.d. 14 maart 2000, bij op 26 oktober 2001 gegeven schriftelijke toelichting is aangevoerd en geen steun in het middel vindt.
3. CONCLUSIE
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De procureur-generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,
plv.
1. Volgens [eiseres] was de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs ƒ 551,95 (c.v.a in conv., tevens c.v.e. in rec., nr. 4, p. 2). Die prijs overschreed volgens [eiseres] de maximaal redelijke huurprijs.
2. Zie o.m. HR 21 september 1984, NJ 1985, 86; 11 december 1987, NJ 1988, 338, m.nt. WLH.
3. Oud, maar hier nog van toepassing (thans: art. 80).
4. § 3.4, p. 5-6.
Uitspraak
29 maart 2002
Eerste Kamer
Nr. C00/211HR
SB
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiseres], wonende te [woonplaats],
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. A.C.H. Walkate,
t e g e n
1. [Verweerder 1], wonende te [woonplaats],
2. [Verweerster 2], wonende te [woonplaats],
3. [Verweerster 3], wonende te [woonplaats],
4. [Verweerder 4], wonende te [woonplaats],
5. [Verweerder 5], wonende te [woonplaats],
6. [Verweerder 6], wonende te [woonplaats],
7. [Verweerder 7], wonende te [woonplaats],
VERWEERDERS in cassatie,
niet verschenen.
1. Het geding in feitelijke instantie
Verweerders in cassatie - verder te noemen: de erven [A] - hebben bij exploit van 12 oktober 1999 eiseres tot cassatie - verder te noemen: [eiseres] - gedagvaard voor de Kantonrechter te 's-Gravenhage en gevorderd bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [eiseres] te veroordelen om aan de erven [A] te betalen een bedrag van ƒ 2.737,16, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van ƒ 2.327,03 vanaf 23 september 1999, alsmede [eiseres] te veroordelen in de kosten van het geding, tot hiertoe aan de zijde van de erven [A] begroot op ƒ 443,41, waaronder ƒ 200,-- voor salaris en noodzakelijke verschotten voor de gemachtigde van de eisende partij en te vermeerderen met de kosten van dit exploit.
[Eiseres] heeft de vordering bestreden en in reconventie gevorderd bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de erven [A] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van ƒ 629,60, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 30 december 1999.
Na een tussenvonnis van 11 januari 2000, waarbij een comparitie van partijen is gelast, heeft de Kantonrechter bij eindvonnis van 14 maart 2000 in conventie de vordering toegewezen en in reconventie de vordering afgewezen.
Het eindvonnis van de Kantonrechter is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het eindvonnis van de Kantonrechter heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen de erven [A] is verstek verleend.
[Eiseres] heeft de zaak doen toelichten door haar advocaat.
De conclusie van de Plaatsvervangend Procureur-Generaal strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel
3.1 Tegen de door de Kantonrechter toegewezen vordering tot betaling van huurachterstand over de periode van augustus 1995 tot 1 juli 1999 heeft [eiseres] onder meer als verweer gevoerd a) dat zij sedert juli 1995 bezwaar heeft gemaakt tegen de jaarlijkse huurverhogingen, en b) dat zij een huurverlagingsvoorstel heeft ingediend bij de huurcommissie, dat nog in behandeling was.
3.2 De Kantonrechter heeft omtrent het verweer onder b) overwogen dat ter comparitie is gebleken dat het door [eiseres] bij de huurcommissie ingediende huurverlagingsvoorstel niet tot een uitspraak van de huurcommissie heeft geleid, zodat in rechte moet worden uitgegaan van de laatstelijk geldende huurprijs ad ƒ 629,60, welke huurprijs ook gedurende een aantal maanden in 1999 is betaald. De Kantonrechter heeft vervolgens overwogen dat nu [eiseres] de hoogte van de huurachterstand niet heeft bestreden de gestelde huurachterstand vaststaat.
3.3 Hiertegen richt zich het middel in de eerste plaats met de klacht dat de Kantonrechter aldus overwegende slechts aandacht heeft besteed aan het door [eiseres] ingediende huurverlagingsvoorstel, maar zonder enige motivering is voorbijgegaan aan het hiervóór in 3.1 onder a) vermelde verweer dat [eiseres] tegen de voorstellen tot huurverhoging telkens bezwaar heeft gemaakt, hetgeen de erven [A] niet hebben betwist. Deze klacht is gegrond. Nu de Kantonrechter het verweer inzake de bezwaren tegen de jaarlijkse huurverhogingen onbesproken heeft gelaten, is zijn overweging dat [eiseres] de hoogte van de huurachterstand niet heeft bestreden onbegrijpelijk.
3.4 Nu de toewijsbaarheid van de gestelde buitengerechtelijke kosten na verwijzing opnieuw aan de orde komt, behoeft de daarop betrekking hebbende tweede klacht geen behandeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Kantonrechter te 's-Gravenhage van 14 maart 2000;
verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage;
veroordeelt de erven [A] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 2.095,37 in totaal waarvan € 2.041,48 op de voet van art. 243 Rv. te voldoen aan de Griffier, en € 53,89 te voldoen aan [eiseres].
Dit arrest is gewezen door de raadsheren A.E.M. van der Putt-Lauwers, als voorzitter, D.H. Beukenhorst en O. de Savornin Lohman, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 29 maart 2002.