Jurisprudentie
AI0510
Datum uitspraak2003-05-23
Datum gepubliceerd2003-07-25
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureHoger beroep kort geding
Instantie naamGerechtshof 's-Gravenhage
Zaaknummers02/1206 KG
Statusgepubliceerd
Datum gepubliceerd2003-07-25
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureHoger beroep kort geding
Instantie naamGerechtshof 's-Gravenhage
Zaaknummers02/1206 KG
Statusgepubliceerd
Indicatie
Coöptatiebeding studentenhuis en opzegbaarheid
In de toelichtingen bij de grieven gaat De verhuurders ervan uit dat sprake is van een coöptatierecht dat kan worden opgezegd. Voor zover moet worden aangenomen dat het recht om een nieuwe bewoner aan te melden, het aanmeldrecht genoemd, méér inhoudt dan een "gewoon" coöptatierecht stelt De verhuurders dat ook dit aanmeldrecht opzegbaar is. De voorzieningenrechter is ten onrechte niet toegekomen aan een kwalificatie van artikel 3 van de groepsbewoningsovereenkomst en aan een oordeel over de opzegbaarheid van het coöptatierecht en aanmeldrecht, aldus De verhuurders.
Het hof laat het debat tussen partijen over de kwalificatie van (het litigieuze beding uit) de groepsbewoningsovereenkomst voor wat het is en zal er veronderstellenderwijs van uitgaan dat het hier om een duurovereenkomst gaat waarbij genoemd beding niet reeds naar zijn aard, inhoud of strekking onopzegbaar is.
Het hof stelt voorop dat de vraag of een opzegging van het beding door De verhuurders het door hem beoogde resultaat heeft, moet worden beantwoord aan de hand van de redelijkheid en de billijkheid in verband met de omstandigheden van het geval.
Uitspraak
Uitspraak: 23 mei 2003
Rolnummer: 02/1206 KG
Rolnr. rechtbank: KG 02/770
HET GERECHTSHOF TE 'S-GRAVENHAGE,
negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
1. Verhuurder 1,
wonende te X,
2. Verhuurder 2,
wonende te Y,
appellanten,
geïntimeerden in het incidenteel appèl,
hierna gezamenlijk (in enkelvoud) te noemen: De verhuurders,
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
tegen
1. Huurder 1, […]
allen wonende te Z,
geïntimeerden,
appellanten in het incidenteel appèl,
hierna gezamenlijk te noemen: (in meervoud) De huurders,
procureur: mr. A. Scholten,
Het geding
Bij exploot van 25 september 2002 is De verhuurders in hoger beroep gekomen van het vonnis van 29 augustus 2002 door de voorzieningenrechter van de rechtbank te 's-Gravenhage gewezen tussen partijen. In de appèldagvaarding heeft De verhuurders zes grieven opgeworpen. Bij conclusie van eis in hoger beroep is overeenkomstig de appèldagvaarding geconcludeerd. De huurders hebben bij memorie van antwoord in principaal appèl tevens memorie van eis in incidenteel appèl (met producties) de grieven bestreden en daarbij één grief opgeworpen die door De verhuurders bij memorie van antwoord in het incidenteel appèl met producties is bestreden. Hierna hebben De huurders zich bij akte uitgelaten over de producties.
Tot slot hebben partijen arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
In het principaal en incidenteel appèl:
1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank onder 1. De feiten van het bestreden vonnis zijn vastgesteld, nu die als zodanig in hoger beroep niet worden bestreden.
2. In dit geding gaat het om het volgende:
De huurders vormen gezamenlijk een woongroep in het studentenhuis aan de Breestraat 135A te Leiden. De toenmalige bewoners hebben in 1999 met de toenmalige eigenaar Immink een zogeheten groepsbewoningsovereenkomst, waarin onder meer een zogenoemd aanmeld- of coöptatierecht is opgenomen, gesloten. De verhuurders is opvolgend eigenaar en heeft aangekondigd per 1 april 2002 geen nieuwe bewoners meer te zullen accepteren. De huurders komen op tegen deze weigering en hebben tevens uitvoering van diverse onderhoudswerkzaamheden gevorderd.
De voorzieningenrechter heeft de vordering tot nakoming van de groepsbewoningsovereenkomst toegewezen en die tot het verrichten van onderhoudswerkzaamheden afgewezen.
Het principaal appèl richt zich tegen de toewijzing van de vordering tot nakoming van de overeenkomst, het incidenteel appèl tegen de afwijzing van de vordering tot het verrichten van werkzaamheden.
In het principaal appèl voorts:
3. In de eerste grief stelt De verhuurders, kort gezegd, dat de voorzieningenrechter in r.o. 3.2 van het vonnis het standpunt van De verhuurders onjuist heeft weergegeven.
De grief is terecht voorgedragen maar kan De verhuurders niet baten. Het hof zal uitgaan van het door De verhuurders ingenomen standpunt dat hij het coöptatierecht uit de groepsbewoningsovereenkomst eerbiedigt, maar dat hij de op dat recht betrekking hebbende bepaling wel opzegbaar acht.
4. De grieven II tot en met V hebben betrekking op de uitleg van de tussen partijen bestaande overeenkomsten en deze grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
In de toelichtingen bij de grieven gaat De verhuurders ervan uit dat sprake is van een coöptatierecht dat kan worden opgezegd. Voor zover moet worden aangenomen dat het recht om een nieuwe bewoner aan te melden, het aanmeldrecht genoemd, méér inhoudt dan een "gewoon" coöptatierecht stelt De verhuurders dat ook dit aanmeldrecht opzegbaar is. De voorzieningenrechter is ten onrechte niet toegekomen aan een kwalificatie van artikel 3 van de groepsbewoningsovereenkomst en aan een oordeel over de opzegbaarheid van het coöptatierecht en aanmeldrecht, aldus De verhuurders.
4.1 Het hof laat het debat tussen partijen over de kwalificatie van (het litigieuze beding uit) de groepsbewoningsovereenkomst voor wat het is en zal er veronderstellenderwijs van uitgaan dat het hier om een duurovereenkomst gaat waarbij genoemd beding niet reeds naar zijn aard, inhoud of strekking onopzegbaar is.
4.2 Het hof stelt voorop dat de vraag of een opzegging van het beding door De verhuurders het door hem beoogde resultaat heeft, moet worden beantwoord aan de hand van de redelijkheid en de billijkheid in verband met de omstandigheden van het geval.
4.3 De verhuurders heeft ter inhoudelijke rechtvaardiging van zijn opzegging, kort gezegd, slechts aangevoerd dat het te ver gaat om hem tot in lengte van dagen te confronteren met een huursituatie van bewoners die niet door hemzelf zijn geselecteerd. De huurders hebben, door De verhuurders niet weersproken, gesteld dat De verhuurders, vrijwel direct nadat hij de eigendom verworven had, aan de bewoners te kennen heeft gegeven dat hij het pand wilde renoveren en vervolgens appartementgewijs aan derden wilde gaan verhuren.
4.4 De verhuurders heeft de stelling van De huurders dat het pand zich in een deplorabele toestand bevindt en dat een verbouwing óók bij voortzetting van de huidige bestemming noodzakelijk is, maar dat De verhuurders de financiële middelen om een renovatie uit te voeren mist, niet weersproken. Evenmin weerspreekt De verhuurders de stelling dat, samengevat, De huurders voorstellen ter financiering van een renovatie hebben gedaan. Dit staat derhalve vast tussen partijen. Vaststaat voorts dat de groepsbewoningsovereenkomst slechts circa vijf en een halve maand voordat De verhuurders eigenaar van het pand werd, is gesloten. Zoals al gememoreerd staat ook vast dat De verhuurders vrijwel direct na verwerving van de eigendom van het pand te kennen heeft gegeven aan derden te willen gaan verhuren.
Gesteld noch gebleken is dat De verhuurders bij de opzegging op enigerlei wijze rekening heeft gehouden met de (financiele) belangen en verplichtingen van De huurders, voortvloeiende uit de groepsbewoningsovereenkomst en de met door ieder van het afzonderlijk afgesloten individuele huurovereenkomsten.
4.5 Onder de hiervoor geschetste omstandigheden, in onderling verband en samenhang bezien, kan, aangenomen dat het onderhavige beding opzegbaar is, niet worden volgehouden dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid het door De verhuurders beoogde resultaat heeft. Hierop stuiten de grieven af.
4.6 Grief VI heeft ten opzichte van de grieven II tot en met V geen zelfstandige betekenis en deelt derhalve het lot daarvan.
4.7 Slotsom in het principaal appèl is, dat het faalt. Daarbij past een kostenveroordeling ten laste van De verhuurders.
In het incidenteel appèl voorts:
5. De grief van De huurders houdt blijkens de daarop gegeven toelichting in dat de vorderingen tot het aanbrengen van een tweede douche en tot het aanleggen van een deugdelijke elektriciteitsvoorziening ten onrechte zijn afgewezen.
5.1 De huurders leggen aan hun vordering tot het (opnieuw) aanbrengen van een tweede douche ten grondslag dat het pand van oudsher twee douches heeft gehad en dat De verhuurders na het gereedkomen van de verbouwing heeft toegezegd dat hij zou zorgdragen voor een tweede douche.
5.2 De verhuurders heeft zowel het een als het ander gemotiveerd, en deels gedocumenteerd, betwist. Voorts is de stellingname van De huurders op dit punt onduidelijk nu zij enerzijds stellen dat de beweerdelijk tweede douche ten behoeve van de onder 5.1 genoemde verbouwing is komen te vervallen maar anderzijds dat één van de beweerdelijk twee douches op de tweede verdieping ten gevolge van onvoldoende groot onderhoud reeds medio 1998 niet meer te gebruiken was, terwijl in het door hen in eerste aanleg in het geding gebrachte overzicht van 31 januari 2001 bij "verdieping 2" geen melding wordt gemaakt van een (niet meer te gebruiken) douche en bij "verdiepnig 3" weer wél melding wordt gemaakt van een douche. Voor een nader onderzoek naar de feiten leent dit geding zich niet, zodat dit onderdeel van de vordering van De huurders terecht is afgewezen.
5.3 De vordering tot het aanbrengen van een deugdelijke elektriciteitsvoorziening is door De huurders onvoldoende feitelijk onderbouwd en bovendien door De verhuurders gemotiveerd en gedocumenteerd betwist. Ook dit onderdeel van de vordering is terecht afgewezen.
5.4 Ook in het incidenteel appèl is de slotsom dat het tevergeefs is voorgedragen. Daarbij past een kostenveroordeling ten laste van De huurders.
Beslissing
Het hof:
In het principaal en incidenteel appèl:
- bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank te 's-Gravenhage van 29 augustus 2002;
in het principaal appèl voorts:
- veroordeelt De verhuurders in de kosten van het hoger beroep tot deze uitspraak aan de zijde van De huurders bepaald op € 230,- voor griffierecht en € 771,- voor salaris procureur;
- verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in het incidenteel appèl voorts:
- veroordeelt De huurders in de kosten van het hoger beroep tot op deze uitspraak aan de zijde van De verhuurders bepaald op € 385,50 voor salaris procureur;
Dit arrest is gewezen door mrs. In 't Velt-Meijer, De Wild en Husson en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 mei 2003, in bijzijn van de griffier.
