Wetboek-online maakt gebruik van cookies. sluiten
bladeren
zoeken

Jurisprudentie

AI0872

Datum uitspraak2003-11-14
Datum gepubliceerd2003-11-24
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureCassatie
Instantie naamHoge Raad
Zaaknummers1381
Statusgepubliceerd


Indicatie

Nr. 1381 14 november 2003 AB in de zaak van de Staat der Nederlanden (Ministerie van Verkeer en Waterstaat) waarvan de zetel is gevestigd te 's-Gravenhage, eiser tot cassatie, advocaat: mr. H.A. Groen, tegen 1. [Verweerder 1], wonende te [woonplaats], 2. [Verweerder 2], wonende te [woonplaats], 3. [Verweerster 3], wonende te [woonplaats], 4. [Verweerder 4], wonende te [woonplaats], verweerders in cassatie, advocaat: mr. J.P. van den Berg, en tegen 5. [Verweerder 5], wonende te [woonplaats], mede verweerder in cassatie, advocaat: mr. P.S. Kamminga. 1. Geding in feitelijke instantie...


Conclusie anoniem

Nr. 1381 mr Groeneveld Derde Kamer B Onteigening Zitting, 11 juli 2003 Conclusie inzake: de Staat der Nederlanden (Ministerie van Verkeer en Waterstaat) tegen 1. [Verweerder 1] 2. [Verweerder 2] 3. [Verweerster 3] 4. [Verweerder 4] en tegen 5. [Verweerder 5] 1. Feiten en procesverloop 1.1. Bij vonnis van 9 januari 2001 heeft de arrondissementsrechtbank te Breda (hierna: de Rechtbank) vervroegd de onteigening uitgesproken van het perceelsgedeelte groot 0.83.45 ha van de onroerende zaak kadastraal bekend gemeente Zevenbergen, sectie [...] nummer [001], grondplannummer [1], ter grootte van 43.73.40 ha. De onteigening vond plaats ten behoeve van de aanleg van de Hoge Snelheidslijn-Zuid met bijkomende werken en de verbreding en verlegging van Rijksweg 16. 1.2. Het onteigende was eigendom van verweerders sub 1 tot en met 4 (hierna: [verweerder] c.s.). Het betreft een driehoekig gevormd stuk bouwland van lichte zavelgrond ter grootte van 0.83.45 ha. Het totale perceel is verkaveld in de dwarsrichting; de kavels zijn bereikbaar via een kavelpad. Het perceel heeft een diepte van 290 meter (afgestemd op de beregeningsinstallatie) en is voorzien van drainage. 1.3. Het onteigende was verpacht aan [verweerder 5] (hierna: [verweerder 5]), die tezamen met zijn echtgenote in maatschapsverband een akkerbouwbedrijf exploiteert. Het bedrijf heeft de beschikking over circa 85 ha grond, waarvan circa 36 ha in eigendom en circa 49 ha in pacht. 1.4. Als gevolg van de onteigening ontstond een moeilijk te bewerken hoek van 2.300 m2. In verband hiermee heeft de Staat aangeboden om een gedeelte van het inmiddels onteigende niet te benutten voor de aanleg van een verzorgingsplaats en dit perceelsgedeelte alsnog met [verweerder] c.s. te ruilen tegen een gedeelte van het overblijvende dat dan wel benut zou worden voor dat doel. Deze ruilovereenkomst is inmiddels geëffectueerd. 1.5. Het vonnis houdende de vervroegde onteigening is op 11 juni 2001 ingeschreven in de openbare registers. 1.6. Tevens heeft de Rechtbank bij genoemd vonnis [verweerder 5] als tussenkomende partij toegelaten en heeft zij deskundigen benoemd om de schade van [verweerder] c.s. en van [verweerder 5] te begroten. 1.7. Deskundigen hebben bij rapport, gedateerd 5 juli 2002 en gedeponeerd ter griffie op 9 juli 2002, geadviseerd tot een schadeloosstelling voor [verweerder] c.s. ten bedrage van ƒ 63.725 (€ 28.917,14) en voor [verweerder 5] van ƒ 63.000 (€ 28.588,15). 1.8. Ter zitting van 14 oktober 2002 hebben beide partijen hun standpunten mondeling toegelicht. 1.9. Bij vonnis van 10 december 2002 heeft de Rechtbank de schadeloosstelling voor [verweerder] c.s. vastgesteld op een bedrag van € 28.917,14 en voor [verweerder 5] op een bedrag van € 11.644, beide vermeerderd met de toepasselijke wettelijke renten. 1.10. De Staat der Nederlanden (het Ministerie van Verkeer en Waterstaat, hierna: de Staat) heeft tegen dit vonnis beroep in cassatie ingesteld en daarbij een middel van cassatie, bestaande uit twee onderdelen, aangevoerd. 1.11. [Verweerder] c.s. en [verweerder 5] hebben bij conclusie van antwoord het cassatieberoep van de Staat bestreden. 1.12. Ter zitting van 16 mei 2003 hebben partijen hun standpunten schriftelijk doen toelichten. 2. Beoordeling van het middel 2.1. Onderdeel 1: waardevermindering van het overblijvende 2.1.1. Ingevolge art. 41 Onteigeningswet wordt bij het bepalen van de schadeloosstelling rekening gehouden met de mindere waarde, welke voor niet-onteigende goederen van de onteigende het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van het verlies van zijn goed is. Teneinde te kunnen bepalen of en in hoeverre het overblijvende in waarde is verminderd, dient een vermogensvergelijking te worden gemaakt, dat wil zeggen dat de waarde vóór de onteigening wordt vergeleken met de waarde ná de onteigening. Zo dient, zo blijkt uit vaste jurisprudentie van de Hoge Raad(1), in ieder geval te worden onderzocht wat de werkelijke waarde van het geheel (d.w.z. het onteigende en het overblijvende tezamen) vóór de onteigening is, opdat deze vervolgens kan worden vergeleken met de som van de werkelijke waarde van het onteigende en de werkelijke waarde van het overblijvende na onteigening. Uitgangspunt is immers dat de onteigende vóór en ná de onteigening in een gelijke vermogenspositie verkeert. Om deze reden is het niet juist om de waardevermindering los van dit uitgangspunt te begroten, zoals dit wel gebeurt bij taxatie van waardevermindering in de planschade- of nadeel-compensatiesfeer. Alleen indien de som van de werkelijke waarde van het onteigende en de werkelijke waarde van het overblijvende ná onteigening lager is dan de werkelijke waarde van het geheel vóór de onteigening, is plaats voor vergoeding wegens waardevermindering van het overblijvende. De enkele omstandigheid dat door de onteigening de waarde van het overblijvende daalt, brengt derhalve niet mee dat die waardedaling ook moet worden vergoed.(2) 2.1.2. De Rechtbank heeft in navolging van deskundigen de waardevermindering van het overblijvende bepaald op ƒ 22.000. Door die waardevermindering geïsoleerd te begroten in plaats van daaraan een vermogensvergelijking als bedoeld in punt 2.1.1. ten grondslag te leggen, geeft het oordeel van de Rechtbank blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het middel slaagt derhalve in zoverre. 2.1.3. Ook is naar mijn mening niet duidelijk waarom de deskundigen en de Rechtbank bij de beantwoording van de vraag of en in hoeverre het overblijvende gedeelte qua vorm is verslechterd, niet het gehele overblijvende perceel in hun beoordeling hebben betrokken, maar slechts een gedeelte daarvan ter grootte van 13 ha (door de deskundigen aangeduid als "de feitelijke kavel"). Immers voor zover ik uit de gedingstukken, in het bijzonder de overgelegde tekeningen van het betrokken gebied, kan afleiden, vormt dit gedeelte niet een van het overige niet-onteigende perceel afgescheiden gedeelte. Ik zie dan ook geen reden om dit gedeelte apart te beoordelen. Door niet te onderzoeken of de waardevermindering van de "feitelijke kavel" zich ook ten aanzien van de gehele kavel voordoet, is het oordeel van de Rechtbank dat de door de deskundigen getaxeerde feitelijke kavel een beduidend ongunstigere vorm heeft dan vóór de onteigening en daardoor waardevermindering optreedt, niet voldoende gemotiveerd. Het middel slaagt derhalve ook in zoverre. Gelet hierop behoeft de in het middel vervatte klacht betreffende de door de Rechtbank en deskundigen aan deze vormverslechtering toegekende waardevermindering, geen bespreking. 2.1.4. Op de gegrondbevinding van onderdeel 1 van het middel zal het vonnis van de Rechtbank moeten worden vernietigd en zal de zaak moeten worden verwezen naar een gerechtshof. Dit zal op basis van een vermogensvergelijking als bedoeld in 2.1.1. moeten onderzoeken of en zo ja, in hoeverre, het niet-onteigende perceel, ondanks de tussen de Staat en [verweerder] c.s. gesloten ruilovereenkomst, enige waardevermindering heeft ondergaan doordat als gevolg van de onteigening de vorm is gewijzigd. 2.2. Onderdeel 2: de pachtersschade 2.2.1. Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad(3) valt als algemene regel van schadeloosstelling af te leiden dat die oplossing moet worden gekozen welke in de gegeven omstandigheden het meest in de rede ligt en, indien meerdere oplossingen redelijk kunnen worden geacht, de oplossing die tot de minste schade leidt. Als de duurste oplossing het meest redelijk is, moet die worden gekozen. De persoonlijke voorkeur van de onteigende(4) speelt daarbij geen rol. Verder is bij de taxatie van de schadeloosstelling uitgangspunt dat de onteigende op redelijke wijze zal handelen om de schade te beperken. Zo dient bij de beslissing of voor taxatie van de schadeloosstelling als uitgangspunt moet worden genomen bedrijfsvoortzetting of -liquidatie als criterium te worden aangenomen wat een redelijk handelend ondernemer zou doen, die onder dezelfde omstandigheden op zakelijke overwegingen tot zijn beslissing komt. Hoewel daarin ook andere omstandigheden een rol kunnen spelen, kan - aldus de Hoge Raad in zijn arrest van 27 juni 2001, NJO 2002, 4 - in deze zakelijke overwegingen de verhouding tussen het bedrag van de voor de aankoop van een vervangend object te verrichten investering en de winst die daarbij kan worden verwacht, niet buiten aanmerking blijven.(5) 2.2.2. Het bedrijf van [verweerder 5] heeft, zoals vermeld, de beschikking over circa 85 ha grond, waarvan circa 36 ha in eigendom en circa 49 ha in pacht. Als gevolg van de onteigening wordt hem van laatstbedoeld stuk grond een gedeelte groot 8.345 m2 - dat is 1% van zijn totale bedrijfsareaal - ontnomen. Voorts maak ik uit de gedingstukken op dat als gevolg van de effectuering van de door de Staat en [verweerder] c.s. gesloten ruilovereenkomst (zie punt 1.4.) er ten aanzien van het overblijvende gedeelte (lees: het niet-onteigende) geen sprake meer is van een "niet meer te bewerken hoek" zodat er voor [verweerder 5] geen noodzaak is om meer vervangende grond aan te kopen dan hij verliest als gevolg van de onteigening. De aan [verweerder 5] toe te kennen schadeloosstelling heeft derhalve alleen betrekking op de schade gemoeid met het door de onteigening weggevallen bedrijfsareaal. 2.2.3. De deskundigen hebben geadviseerd(6) de aan [verweerder 5] toekomende schadeloosstelling te baseren op voortzetting van het bedrijf door aankoop van vervangende grond. Zij gaan er daarbij van uit dat [verweerder 5] als redelijk handelend agrariër de vervanging van het onteigende zal "meenemen" in een grotere transactie zodra hij in de komende jaren een geschikt perceel ter vervanging c.q. uitbreiding op de markt tegenkomt; tot die tijd zal [verweerder 5] dan aanspraak kunnen maken op vergoeding van vervangende inkomensschade. Tevens gaan zij ervan uit dat deze aankoop van vervangende grond - als onderdeel van een meer omvangrijke grondaankoop van ca. 5 ha grond - zal plaatsvinden per medio 2004 (drie jaar na de peildatum). Zij hebben aan dat advies ten grondslag gelegd de overweging: "(...) dat het verlies van het onteigende de continuïteit van het bedrijf van [verweerder 5] niet direct in gevaar brengt en de kosten in verband met aankoop van vervangende grond hoger uitkomen dan de inkomensschade in geval van gedeeltelijke liquidatie. In het algemeen is echter voor een gezond agrarisch bedrijf het behoud (en zo mogelijk kunnen uitbreiden) van het areaal grond van groot belang. De enkele omstandigheid dat in casu sprake is van een relatief kleine oppervlakte die verloren gaat (ten opzichte van het totale areaal van het bedrijf) achten zij onvoldoende om "dan maar" te volstaan met gedeeltelijke liquidatie ("meerdere kleine stukken maken een groot stuk"). Onmiddellijke aankoop van vervangende grond of uitbreiding van het pachtareaal met eenzelfde oppervlakte als het onteigende is in de huidige markt niet goed mogelijk." 2.2.4. De Rechtbank heeft het advies van deskundigen gevolgd. Zij overweegt (r.o. 2.22) : "Hoewel gedeeltelijke liquidatie van het bedrijf van [verweerder 5] goedkoper is dan het aankopen/pachten van vervangende grond, meent de rechtbank met de deskundigen dat een redelijk handelend agrariër op zoek zal gaan naar vervangende grond, omdat het voor hem, veelal om andere dan louter korte termijn bedrijfseconomische redenen, aantrekkelijk is om zijn bedrijfsareaal op peil te houden of uit te breiden. Nu de Staat onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat in de nabijheid van het bedrijf van [verweerder 5] op de peildatum pachtgrond beschikbaar was, zal bij de berekening van de schadeloosstelling worden gekeken naar de kosten die gemoeid zijn met de aankoop van vervangende grond." 2.2.5. De Rechtbank heeft bij haar oordeel de aan [verweerder 5] toekomende schadeloosstelling te baseren op voortzetting van het bedrijf terecht tot uitgangspunt genomen wat een redelijk handelend ondernemer op grond van zakelijke overwegingen zou besluiten. Zij heeft echter verzuimd in die redelijkheidstoets te betrekken een afweging van de verhouding tussen het bedrag van de voor de aankoop van een vervangend object te verrichten investering en de winst die daarbij kan worden verwacht (zie HR 6 mei 1960, NJ 1960, 426 (Volksbelang/Eindhoven) en HR 27 juni 2001, NJO 2002, 4 (NS Rail Infrabeheer/Heuff Beheer)). Ik zie althans in de overweging van de Rechtbank dat het voor een redelijk handelend agrariër veelal om andere dan louter korte termijn bedrijfseconomische redenen, aantrekkelijk is om zijn bedrijfsareaal op peil te houden of uit te breiden, niet een zodanige afweging besloten liggen. Voor zover de Rechtbank al niet is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting, is haar oordeel derhalve onvoldoende gemotiveerd. Het middel is in zoverre gegrond. 2.2.6. Ook de tegen het oordeel van de Rechtbank dat bij de berekening van de schadeloosstelling moet worden uitgegaan van aankoop van vervangende grond nu de Staat onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat in de nabijheid van het bedrijf van [verweerder 5] op de peildatum pachtgrond beschikbaar was, gerichte klacht slaagt. De Rechtbank heeft bij de afweging tussen vervangende aankoop of vervangende pacht ten onrechte verschillende maatstaven aangelegd. Zij is er enerzijds van uitgegaan dat vervangende grond zou moeten worden aangekocht op een afstand van niet meer dan 5 km, terwijl zij anderzijds, met betrekking tot de pacht, is uitgegaan van grond in de onmiddellijke nabijheid van het bedrijf. Voorts heeft zij bij het aankopen van vervangende grond een tijdspanne van 3 jaar in aanmerking aangenomen, terwijl zij bij het verkrijgen van pachtgrond is uitgegaan van het beschikbaar zijn op de peildatum. 3. Conclusie Op de gegrondbevinding van het beroep, concludeer ik tot vernietiging van het vonnis van de Rechtbank en tot verwijzing van de zaak naar een gerechtshof. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G 1 Zie onder meer HR 21 december 1960, NJ 1961, 115 (Van de Hoek/Ridderkerk), HR 15 november 1961, NJ 1962, 61 (Van Vliet/Bergambacht), HR 18 oktober 1967, NJ 1968, 77 (Abelen/Emmen), HR 24 december 1997, NJ 1998, 316, NJO 1998, 7 (Oldenzaal/Veenstra) en HR 12 juli 2002, NJ 2003, 163 (Staat/Amev). 2 Voor enige instructieve voorbeeldsituaties verwijs ik naar P.H.C. de Bont, Bestuurlijke schadevergoeding, deel G Taxatieleer, onder 6.2. 3 HR 27 mei 1942, NJ 1942, 566 (Bergwerf/Maassluis), HR 14 oktober 1942, NJ 1942, 805 (Z-Holland/Remmen), HR 15 oktober 1947, NJ 1947, 682 (De Rooy/Rijswijk), HR 7 mei 1952, NJ 1953, 363 (Z-Holland/De Mik), HR 4 juni 1952, NJ 1953, 364 (Schiedam/V.d. Mark), HR 6 mei 1960, NJ 1960, 426 (N.V. Volksbelang/Eindhoven), HR 30 oktober 1963, NJ 1963, 529 (Van der Veen/Assen), HR 16 oktober 1968, NJ 1969, 362 (Wielders/Haarlem), HR 29 oktober 1969, NJ 1972, 39 (Winschoten/Phaff) en HR 19 mei 1971, NJ 1971, 461 (Emmen/Horring). 4 Onder onteigende valt in dit verband tevens te begrijpen de beperkt gerechtigde die recht heeft op volledige schadeloosstelling, waaronder de pachter (art. 42a Onteigeningswet). 5 HR 6 mei 1960, NJ 1960, 426 (Volksbelang/Eindhoven) en HR 27 juni 2001, NJO 2002, 4 (NS Rail Infrabeheer/Heuff Beheer). 6 Definitief deskundigenrapport blz. 13.


Uitspraak

Nr. 1381 14 november 2003 AB in de zaak van de Staat der Nederlanden (Ministerie van Verkeer en Waterstaat) waarvan de zetel is gevestigd te 's-Gravenhage, eiser tot cassatie, advocaat: mr. H.A. Groen, tegen 1. [Verweerder 1], wonende te [woonplaats], 2. [Verweerder 2], wonende te [woonplaats], 3. [Verweerster 3], wonende te [woonplaats], 4. [Verweerder 4], wonende te [woonplaats], verweerders in cassatie, advocaat: mr. J.P. van den Berg, en tegen 5. [Verweerder 5], wonende te [woonplaats], mede verweerder in cassatie, advocaat: mr. P.S. Kamminga. 1. Geding in feitelijke instantie 1.1. De Staat heeft bij exploten van 10 en 16 november 2000 verweerders in cassatie onder 1-4 (hierna: [verweerder] c.s.) doen dagvaarden voor de Arrondissementsrechtbank te Breda en ten behoeve van de aanleg van een in de exploten nader omschreven gedeelte van de Hogesnelheidslijn-Zuid, met bijkomende werken, en van de verbreding en verlegging van de weg Rotterdam-Dordrecht-Breda-Belgische grens (rijksweg 16), met bijkomende werken, in de gemeenten Moerdijk en Drimmelen, gevorderd de vervroegd uit te spreken onteigening ten name van de Staat en ten algemenen nutte van een in de exploten omschreven nader omschreven gedeelte, groot 00.83.45 ha, van het perceel bouwgrond, kadastraal bekend Gemeente Zevenbergen, sectie [...] nummer [001] ter grootte van 43.73.40 ha, waarvan [verweerder] c.s. zijn aangewezen als eigenaren. 1.2. Bij vonnis van 9 januari 2001, verbeterd bij vonnis van 30 januari 2001, heeft de Rechtbank de gevorderde onteigening vervroegd uitgesproken, de aan [verweerder] c.s. en verweerder in cassatie onder 5 (hierna: [verweerder 5]), die pachter was van het onteigende, te betalen voorschotten op de toe te kennen schadeloosstellingen bepaald en deskundigen benoemd. Op 11 juni 2001 zijn deze vonnissen ingeschreven in de openbare registers. 1.3. Bij vonnis van 29 mei 2001 heeft de Rechtbank [verweerder 5] als tussenkomende partij in het geding toegelaten. 1.4. Bij het thans bestreden vonnis van 10 december 2002 heeft de Rechtbank, voorzover in cassatie van belang, de aan [verweerder] c.s. verschuldigde schadeloosstelling op € 28.917,14 en de aan [verweerder 5] verschuldigde schadeloosstelling op € 28.588,15 vastgesteld. Het vonnis is aan dit arrest gehecht. 2. Geding in cassatie 2.1. De Staat heeft tegen het vonnis van 10 december 2002 beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. 2.2. [Verweerder] c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van onderdeel 1 en tot referte ten aanzien van onderdeel 2. [verweerder 5] heeft geconcludeerd tot referte ten aanzien van onderdeel 1 en tot verwerping van onderdeel 2. 2.4. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten door hun advocaten. 2.5. De Advocaat-Generaal Th. Groeneveld heeft op 11 juli 2003 geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van de Rechtbank en tot verwijzing van de zaak naar een gerechtshof. 3. Beoordeling van het middel 3.1. Onteigend is een gedeelte ter grootte van 00.83.45 ha van een perceel bouwland dat voor de onteigening 43.73.40 ha groot was. De Rechtbank heeft de deskundigen gevolgd in hun visie dat het overblijvende deel van het perceel als gevolg van de onteigening, ook na effectuering van de nadien tussen de Staat en [verweerder] c.s. gesloten ruilovereenkomst, door vormverslechtering een waardevermindering ondergaat ten bedrage van f 22.000. De deskundigen hadden in hun rapport laten weten dat zij bij hun taxatie van de waardevermindering ervan zijn uitgegaan dat alleen de feitelijke kavel (± 13 ha) waarvan het onteigende deel uitmaakte, enige waardevermindering heeft ondergaan, dat de vorm van deze kavel voorheen "perfect" was en als gevolg van de onteigening enigermate verslechterd is en dat zij de waardevermindering van deze kavel geschat hebben op ongeveer 3%, ofwel 3% x 13 ha x f 50.000 = (afgerond) f 22.000. De Staat heeft daartegen aangevoerd, en herhaalt dat bezwaar in subonderdeel 1.2 van het cassatiemiddel, dat ter bepaling van de in artikel 41 van de Onteigeningswet bedoelde mindere waarde die voor niet onteigende goederen van de onteigende het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van het verlies van zijn goed, in ieder geval onderzocht dient te worden wat de werkelijke waarde van het geheel (het onteigende en het overblijvende tezamen) vóór de onteigening is, opdat deze vervolgens kan worden vergeleken met de som van de werkelijke waarde van het onteigende en de werkelijke waarde van het overblijvende na onteigening. De Rechtbank heeft dit bezwaar verworpen omdat "het overblijvende perceelsgedeelte, evenals de door de deskundigen getaxeerde feitelijke kavel een beduidend ongunstigere vorm heeft dan vóór de onteigening." 3.2. De klacht van dit subonderdeel is gegrond. Alleen indien de hiervoor bedoelde som lager is dan de werkelijke waarde van het geheel vóór de onteigening, is plaats voor vergoeding wegens waardevermindering van het overblijvende. Nu uit het rapport van de deskundigen en het mede daarop gebaseerde oordeel van de Rechtbank omtrent de waardevermindering van het overblijvende blijkt dat daaraan geen onderzoek naar de werkelijke waarde van het geheel ten grondslag ligt, geeft dat oordeel blijk van een onjuiste opvatting van het bepaalde in artikel 41 van de Onteigeningswet. Het onderdeel behoeft voor het overige geen behandeling meer. 3.3. Met betrekking tot de aan [verweerder 5] toe te kennen schadeloosstelling wegens het verlies van de onteigende pachtgrond zijn de deskundigen ervan uitgegaan dat [verweerder 5], nu er nabij zijn bedrijf geen pachtgrond voorhanden is, binnen drie jaar na de inschrijving van het onteigeningsvonnis op een afstand van niet meer dan vijf kilometer van perceel [...] [001] vervangende grond zal aankopen. Deze aankoop zal volgens de deskundigen door [verweerder 5] als onderdeel van een meer omvangrijke grondaankoop van ongeveer 5 ha plaatsvinden. Hoewel het verlies van het onteigende de continuïteit van het bedrijf van [verweerder 5], met een bedrijfsoppervlakte van ongeveer 85 ha, niet direct in gevaar brengt en de kosten in verband met aankoop van vervangende grond hoger uitkomen dan de inkomensschade in geval van gedeeltelijke liquidatie is het, aldus de deskundigen, voor een gezond agrarisch bedrijf van belang het areaal grond te behouden en, indien mogelijk, uit te breiden. Hiertegen heeft de Staat onder meer het bezwaar aangevoerd dat een redelijk handelend agrariër met 85 ha (deels gepachte, deels eigen) grond geen vervangende grond zal aankopen als hij een relatief klein gedeelte, 00.83.45 ha, pachtgrond verliest, omdat de met die aankoop samenhangende kosten niet opwegen tegen de baten. Te dien aanzien heeft de Rechtbank overwogen dat zij met de deskundigen meent dat, hoewel gedeeltelijke liquidatie van het bedrijf van [verweerder 5] goedkoper is dan het aankopen/pachten van vervangende grond, een redelijk handelend agrariër op zoek zal gaan naar vervangende grond, omdat het voor hem, veelal om andere dan louter kortetermijn-bedrijfseconomische redenen, aantrekkelijk is om zijn bedrijfsareaal op peil te houden of uit te breiden. De Rechtbank heeft vervolgens bij de berekening van de aan [verweerder 5] toekomende schadeloosstelling in het voetspoor van de deskundigen de aankoop van vervangende grond drie jaar na de peildatum als uitgangspunt genomen. 3.4. Voorzover subonderdeel 2.1 betoogt dat de omstandigheid dat het voor een redelijk handelend agrariër aantrekkelijk is om zijn bedrijfsareaal op peil te houden of uit te breiden om andere dan louter kortetermijn-bedrijfseconomische redenen, onvoldoende redengevend is voor de keuze van de Rechtbank voor aankoop van vervangende grond als grondslag voor de berekening van de pachtersschade, is het gegrond. De Rechtbank had onder ogen moeten zien of het in de rede ligt dat een pachter als [verweerder 5], die zijn bedrijf uitoefent op ongeveer 85 ha, als redelijk handelend ondernemer ter vervanging van een door onteigening verloren stuk pachtgrond van 00.83.45 ha vervangende grond zou aankopen en daarbij in aanmerking moeten nemen wat die pachter op grond van zakelijke overwegingen zal besluiten. Hoewel daarbij ook andere omstandigheden een rol kunnen spelen, kan in deze zakelijke overwegingen de verhouding tussen het bedrag van de voor de aankoop van de vervangende grond te verrichten investering en de meerwinst die van de exploitatie van die vervangende grond valt te verwachten niet buiten beschouwing blijven. Tegen deze achtergrond behoefde de keuze van de Rechtbank nadere motivering. 3.5. De omstandigheid dat de aankoop door [verweerder 5] van de vervangende grond door de Rechtbank gedacht wordt als onderdeel van een meer omvangrijke grondaankoop van ongeveer 5 ha nu het voor een redelijk handelend agrariër, veelal om andere dan louter kortetermijn-bedrijfseconomische redenen, aantrekkelijk is om zijn bedrijfsareaal op peil te houden of uit te breiden, kan de bedoelde keuze van de Rechtbank niet genoegzaam motiveren, reeds omdat het door de Rechtbank veronderstelde verlangen van een redelijk handelend agrariër om zijn bedrijfsareaal door middel van aankoop van land uit te breiden niet zonder meer in verband kan worden gebracht met het verlies van een veel kleiner stuk pachtgrond ten gevolge van onteigening. Ook in zoverre slaagt subonderdeel 2.1. 3.6. Subonderdeel 2.2 heeft betrekking op het tijdens de pleidooien voor de Rechtbank door de Staat ingenomen standpunt dat, indien al ervan wordt uitgegaan dat [verweerder 5] op zoek gaat naar vervangende grond, het in de rede ligt dat hij grond zal gaan pachten, omdat de met die oplossing gemoeide investeringen lager zijn dan die van aankoop van vervangende grond. Daarbij heeft de Staat aangevoerd dat een bepaalde zoektijd hem redelijk voorkomt, hoewel er in de omgeving van het bedrijf van [verweerder 5] voldoende pachtgronden aanwezig zijn en de Staat zelf beschikte over twee stukken grond die eventueel door [verweerder 5] zouden kunnen worden gepacht. De Rechtbank heeft dit standpunt verworpen omdat de Staat volgens haar onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat in de nabijheid van het bedrijf van [verweerder 5] op de peildatum pachtgrond beschikbaar was. Terecht klaagt het subonderdeel dat de Rechtbank hiermee het standpunt van de Staat niet kon afdoen, nu zij enerzijds uitging van de aankoop van vervangende grond binnen een periode van drie jaar, terwijl zij anderzijds de mogelijkheid van pacht van vervangende grond verwierp omdat zij niet aannemelijk gemaakt achtte dat er op de peildatum pachtgrond beschikbaar was. De in dit subonderdeel besloten liggende motiveringsklacht is in zoverre eveneens gegrond. Het subonderdeel behoeft voor het overige geen behandeling meer. 5. Beslissing De Hoge Raad: vernietigt het bestreden vonnis van de Rechtbank te Breda van 10 december 2002; verwijst het geding naar het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest; veroordeelt [verweerder] c.s. en [verweerder 5] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Staat begroot op € 731,98 aan verschotten en € 1590 voor salaris. Dit arrest is gewezen door de vice-president A.G. Pos als voorzitter, en de raadsheren J.C. van Oven en C.J.J. van Maanen, en door de raadsheer F.B. Bakels in het openbaar uitgesproken op 14 november 2003.