inloggen / registreer

Jurisprudentie

AL7535

Datum uitspraak2003-08-20
Datum gepubliceerd2003-10-07
RechtsgebiedHandelszaak
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Arnhem
Zaaknummers93454 / HA ZA 02-1760
Statusgepubliceerd

Indicatie

koopovereenkomst onroerend goed uitleg overeenkomst schoongrondverklaring non-conformiteit

Uitspraak

Rechtbank Arnhem Sector civiel recht Zaak-/rolnummer: 93454 / HA ZA 02-1760 Datum vonnis: 20 augustus 2003 Vonnis in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid KAPTEIJN PENSIOEN B.V., h.o.d.n. Vendorlease Nederland en U en co, gevestigd te Urk, eiseres in conventie, verweerster in reconventie, procureur mr. W.H.F. van Veen, advocaat mr. A.C. Blankestijn te Hengelo (Ov.), tegen 1. X, wonende te V, gemeente W, 2. Z, wonende te V, gemeente W, gedaagden in conventie, eisers in reconventie, procureur mr. J.M.J. Huver, advocaat mr. M.H. den Otter te Breda. Hieronder zal eiseres tevens worden aangeduid als “U” en gedaagden tezamen als “Y”. Het verloop van de procedure Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 16 april 2003 wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van dit tussenvonnis is een comparitie van partijen gehouden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Ten slotte is vonnis bepaald. De vaststaande feiten 1.1. Met toestemming van de voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft U beslag gelegd op een aantal onroerende zaken van Y. 1.2. Bij overeenkomst van 23 september 2002 hebben Y aan U de onroerende zaak A. Kraalweg 42 te Beesd, kadastraal bekend als gemeente Beesd E 2401, 2402 en 2209, verkocht voor een bedrag van € 405.000,-. Levering zou dienen plaats te vinden uiterlijk op 1 november 2002. 1.3. De koopovereenkomst bevat de volgende bepalingen. Artikel 5 lid 3: De onroerende zaak zal bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken voor gedurige verblijfsrecreatie doeleinden; te weten het plaatsen van stacaravans. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een voornoemd gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar zijn op het moment van de overeenkomst. Artikel 5 lid 4: Verkoper overlegd het rapport, waaruit blijkt dat een schone grond verklaring afgegeven is en hem is niet bekend of de onroerende zaak enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel tot nemen van maatregelen. Artikel 14 lid 1: Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden zonder vergoeding en/of compensatie van schade of kosten voor één der partijen in elk van de volgende gevallen: […] b. als de koper niet vóór 10 oktober 2002 een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van één of meer geldleningen ter financiering van het bij deze gekochte, tot een totale hoofdsom van tenminste € 450.000,- {…} plus kosten onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke voorwaarden en bepalingen, […]. Artikel 14 lid 8: De koop wordt ontbonden indien, na bodemonderzoek er geen schone grondverklaring afgegeven wordt. 1.4. Bij faxbericht van 9 oktober 2002 heeft U de koopovereenkomst ontbonden op grond van het feit dat hem door Y geen “schoongrondverklaring” ter beschikking is gesteld en hij ten gevolge hiervan zijn financiering niet rond kon krijgen. Bij die faxbrief heeft U Y echter de gelegenheid geboden de “schoongrondverklaring” alsnog over te leggen. 1.5. Na ontvangst van een gedeelte van het bodemonderzoek van Kuiper & Burger Bodem en Water BV van 5 juni 2001 heeft U zowel bij faxbrief van 11 oktober 2002 als bij brief van 11 oktober 2002 de overeenkomst ontbonden op grond dat Y niet, zoals was toegezegd, een schone grondverklaring heeft overgelegd waaruit bleek dat er geen belemmeringen waren voor het door U gewenste gebruik en uit het wel overgelegde rapport was gebleken dat de grond verontreinigd was. Ook heeft U zich beroepen op artikel 14 lid 8 van de overeenkomst. Tevens heeft U Y in gebreke gesteld “conform artikel 13 lid 1 en lid 5 van de overeenkomst” en zich beroepen op artikel 13 lid 3 van de overeenkomst, volgens welk de nalatige partij een contractuele boete van € 40.500,- verbeurt, onverminderd recht op aanvullende schadevergoeding. Bij schrijven van 30 oktober 2002 heeft U wederom de ontbinding ingeroepen met verwijzing naar artikel 13 lid 3 van de overeenkomst. 1.6. In het rapport Verkennend Bodemonderzoek A. Kraalweg 42 te Beesd van Kuiper & Burger Bodem en Water BV van 5 juni 2001 staan de volgende conclusies vermeld. 6.1 Conclusies […] • Uit de analyse van de grondmonsters is gebleken dat de zandig, sterk puin- en baksteenhoudende bovengrond ter plaatse van de bovengrondse tank sterk verontreinigd is met zware metalen (lood en zink) èn licht verontreinigd met minerale olie en cadmium. De vastgestelde verhogingen met zware metalen zijn waarschijnlijk gerelateerd aan de bodemvreemde bestanddelen. Mogelijk betreft de sterk puin- en baksteenhoudende bovengrond een fundatielaag voor de tegelverharding. De lichte verontreiniging met minerale olie is waarschijnlijk gerelateerd aan de aanwezigheid van de bovengrondse tank. • In de bovengrond buiten het huidige erf (ter plaatse van de nieuwbouwlocatie) zijn geen verhoogde gehalten aan verontreinigende stoffen vastgesteld. • De kleiige, zintuiglijk schone ondergrond is licht verontreinigd met nikkel. Gezien de geringe mate van overschrijding wordt deze lichte verhoging aangemerkt als achtergrondwaarde. De kleiige, zwak puin-/baksteen-houdende ondergrond ter plaatse van het erf is plaatselijk licht verontreinigd met PAK. De lichte verhoging is mogelijk gerelateerd aan de bodemvreemde bestanddelen. • In het grondwatermonster uit peilbuis 1 is een licht verhoogde concentratie van zink vastgesteld. De herkomst van de vastgestelde verontreiniging is niet bekend. In de overige grondwatermonsters zijn geen verhoogde concentraties vastgesteld. In het grondwatermonster uit de peilbuis bij de bovengrondse tank werden geen verhogingen met minerale olie of aromaten vastgesteld. Algemeen - • De onderzoekshypothese ‘niet-verdachte-locatie ten aanzien van bodemveront-reiniging' wordt, gezien de overschrijdingen van de interventiewaarden voor lood en zink ter plaatse van de bovengrondse tank verworpen. Een nader onderzoek wordt gezien de overige onderzoeksresultaten (voorlopig) niet noodzakelijk geacht, omdat: - het bodemgebruik ter plaatse van de tank wijzigt niet; - geen actuele risico's door verhard maaiveld en immobiele verontreiniging; - de vastgestelde gehalten behoren waarschijnlijk tot de fundatielaag voor de tegelverharding. De beoordelende instantie hieromtrent is echter de gemeente Geldermalsen. • Buiten het erf zijn de streefwaarden voor nikkel in de ondergrond en zink in het grondwater overschreden. Derhalve wordt ook voor dit deel van de onderzoekslocatie de onderzoekshypothese ‘niet-verdacht’ in principe verworpen. Echter, gezien de geringe mate van overschrijding, is er geen aanleiding om de onderzoekshypothese met betrekking tot deze stoffen voor dit deel van de locatie te herzien. • De onderzoekshypothese voor de deellocatie met de bovengrondse olietank ‘verdacht op minerale olie en aromaten’ blijft, gezien de vastgestelde lichte verhoging met minerale olie van kracht. De mate van verontreiniging vormt geen aanleiding voor het uitvoeren van een nader onderzoek. • Dit verkennende bodemonderzoek werd uitgevoerd in het kader van nieuwbouw. De nieuwbouw is niet ter plaatse van het erf gepland (zie bijlage 8). Buiten het erf zijn in de bovengrond geen verhoogde gehalten aan verontreinigde stoffen vastgesteld. De vastgestelde gehalten in de bodem buiten het erf vormen, vanuit milieuhygiënisch oogpunt, geen belemmering voor de voorgenomen bebouwing van de locatie. Echter, de beoordelende instantie hieromtrent is de gemeente Geldermalsen. 6.2 Aanbeveling • Bij eventueel toekomstig grondverzet (bouwwerkzaamheden) dient rekening te worden gehouden dat de van de locatie vrijkomende ondergrond niet zonder meer geschikt is voor alle vormen van hergebruik, aangezien deze grond mogelijk licht verontreinigd kan zijn (achtergrondwaarden) met nikkel. Voor verwerkinglhergebruik van deze licht verontreinigde grond kan contact worden opgenomen met de gemeente Geldermalsen. • Indien ter plaatse van de bovengrondse tank grondverzet plaatsvindt, dan dient eerst een nader bodemonderzoek te worden uitgevoerd naar de aard en omvang van de sterke zink en lood verontreiniging. 1.7. Bij brief van 31 oktober 2002 heeft de raadsman van Y U gesommeerd de verplichtingen uit de overeenkomst na te komen en haar daartoe in gebreke gesteld. 1.8. De directeur van U, de heer H. U, is tevens beherend vennoot van de vennootschap onder firma Ark & Huis, h.o.d.n. Arkotheker, welke vennootschap onder meer bemiddelt in het verkrijgen van (hypothecaire) financieringen. Het geschil In conventie 2.1. U vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, - voor recht verklaart dat de overeenkomst tussen partijen op basis van het buitengerechtelijke schrijven van U van 30 oktober 2002 is ontbonden, dan wel de overeenkomst ontbonden verklaart; - voor recht verklaart dat Y gehouden zijn de schade die voor U uit de ontbinding is voortgevloeid te voldoen, waaronder in ieder geval de bedongen boete ad € 40.500,- en aanvullende schade ad € 7.982,-, alsmede verdere schade indien daarvan blijkt; - Y hoofdelijk zal veroordelen, met dien verstande dat indien de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van € 48.482,- vermeerderd met de wettelijke rente over € 40.500,- vanaf 30 oktober 2002, dan wel vanaf een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der voldoening en de wettelijke rente over € 7.982,- vanaf 14 november 2002 tot aan de dag der voldoening en vermeerderd met de kosten van het conservatoir beslag; - Y zal veroordelen in de proceskosten. 2.2. U stelt hiertoe kennelijk dat Y de contractueel toegezegde schone grond verklaring niet hebben overgelegd en daarmee tekort zijn geschoten in de op hen rustende verplichtingen uit het koopcontract Volgens U hebben Y voorts bewust essentiële informatie over de toestand van het onroerend goed verzwegen en een verkeerde voorstelling van zaken gegeven. Uit de uiteindelijk door Y overgelegde rapportage blijkt volgens U dat er sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 14 lid 8 van de koopovereenkomst die ontbinding van de overeenkomst ten gevolge heeft. Voorts stelt U dat hij door het niet tijdig verkrijgen van een schone grond verklaring geen financiering heeft kunnen verkrijgen en dat hij op deze grond een beroep op de ontbinding van de overeenkomst heeft gedaan. 2.3. Y hebben de vordering gemotiveerd weersproken. In reconventie 2.4. Y vorderen in reconventie dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, - voor recht verklaart dat de overeenkomst tussen partijen door de brief van 14 januari 2003 is ontbonden, dan wel de overeenkomst voor ontbonden verklaart; - voor recht verklaart dat U jegens Y 67 dagen in verzuim heeft verkeerd en dat zij de wettelijke rente over de contractuele (dag)boete is verschuldigd; - voor recht verklaart dat U gehouden is de aanvullende door [x] geleden schade te vergoeden; - U veroordeelt in de kosten van de procedure. 2.5. Y stellen hiertoe dat hun advocaat op 14 januari 2003 een fax aan U heeft gestuurd waarin werd aangegeven dat zij geen nakoming van de overeenkomst meer verlangden en waarin de overeenkomst werd ontbonden. Gezien deze ontbinding maken Y aanspraak op de boete die U krachtens artikel13 lid 7 van de overeenkomst verschuldigd is. 2.6. U heeft de vordering van Y gemotiveerd weersproken. De beoordeling van het geschil 3.1. De beslagen zijn gelegd met inachtneming van de daarvoor geldende formaliteiten en termijnen. In conventie 3.2. Y hebben als eerste weer aangevoerd dat [z] geen partij is bij de koopovereenkomst van 23 september 2002. Dit verweer slaagt. De overeenkomst vermeldt in de aanhef [z] als “echtgeno(o)t(e)/partner” van de als “verkoper(s)” aangeduide [x]. Voorts heeft uitsluitend [x] de overeenkomst als verkoper ondertekend. De namens [z] (kennelijk door [x]) gezette handtekening staat onder het kopje “echtgeno(o)t(e)/partner”. [x] heeft zijnerzijds, gezien het onderschrift) niet (anders dan “i.o.”) in de hoedanigheid van echtgeno(o)t(e)/partner ondertekend, hetgeen wel te verwachten was indien [z] partij bij de overeenkomst was geweest. De rechtbank neemt dan ook aan dat alleen [x] als partij bij de overeenkomst is opgetreden en dat [z] slechts in verband met de in artikle 17 opgenomen toestemming als echtgenote in de akte is genoemd. Een en ander brengt mee dat de vordering voorzover deze is gericht tegen [z] moet worden afgewezen. 3.3. U heeft allereerst gesteld dat de overeenkomst tussen partijen ontbonden is, dan wel ontbonden dient te worden, omdat hij bij faxbericht van 9 oktober 2002 tijdig een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud van artikel 14 lid 1 van de overeenkomst. Ter onderbouwing van de stelling dat hij geen financiering heeft kunnen verkrijgen heeft DeWit slechts overgelegd een schrijven van De Arkotheker van 10 oktober 2002, waarin wordt verklaard dat de Arkotheker U met betrekking tot zijn financieringsaanvraag voor perceel A. Kraalweg 42 te Beesd van 25 september heeft medegedeeld dat “wij nog steeds in afwachting zijn van de “schoongrond-verklaring” die door de eigenaar ter beschikking zou worden gesteld” en dat de aanvraag verder in behandeling wordt genomen “zodra de verklaring verstrekt is”. 3.4. De rechtbank is van oordeel dat dit enkele schrijven van De Arkotheker onvoldoende is om een ontbinding van de overeenkomst te kunnen rechtvaardigen. Uit deze verklaring blijkt immers niet dat zonder schone grond verklaring een financiering op de bij de grote geldverstekkende instellingen gebruikelijke voorwaarden niet mogelijk is. Nog afgezien van het feit dat aan het schrijven van De Arkotheker weinig waarde kan worden toegekend nu moet worden aangenomen dat U als beherend vennoot een overwegende invloed op de besluitvorming van deze vennootschap kon uitoefenen, geeft het schrijven niet aan dat een financiering bij een grote geldverstrekkende instelling is aangevraagd en deze is geweigerd, noch wat de reden van een eventuele weigering was. Er moet dan ook worden aangenomen dat U zich onvoldoende heeft ingespannen om serieus een financiering voor de aangekochte onroerende zaak te verkrijgen. Het beroep op ontbinding van de overeenkomst wegens het niet kunnen verkrijgen van een financiering zal derhalve worden afgewezen. 3.5. U heeft voorts gesteld dat het niet overleggen van de toegezegde schone grondverklaring alsmede de conclusies van het wel toegezonden rapport grond vormen voor de ontbinding van de overeenkomst. Hieromtrent overweegt de rechtbank het volgende. Zoals ter comparitie ook door [x] is verklaard, is tijdens de onderhandelingen door U de eis gesteld dat de grond geschikt zou zijn voor het gebruik als camping. Niet in geschil is dat [x] in dat kader heeft aangegeven dat er een rapport bestond waaruit bleek dat de grond schoon en geschikt voor het beoogde gebruik was. Vervolgens is in artikel 5 lid 4 van de koopovereenkomst expliciet opgenomen dat de verkoper [x] een rapport zou overleggen waaruit blijkt dat een schone grond verklaring is afgegeven. Voorts is in deze bepaling opgenomen dat het de verkoper niet bekend is of de onroerende zaak enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het door de koper aangegeven gebruik of die zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak of tot het nemen van maatregelen. Deze bepaling kan naar het oordeel van de rechtbank niet anders worden opgevat dan als een uitdrukkelijke garantie dat er reeds een schone grond verklaring voor het perceel was afgegeven waarover [x] beschikte of kon beschikken. Uit de opname van deze bepaling in de overeenkomst valt, in samenhang met de door U gestelde geschiktheideis en met de bepaling van artikel 14 lid 8, waarin is bepaald dat de overeenkomst ontbonden zal zijn indien (op een later tijdstip) geen schone grond verklaring wordt afgegeven, af te leiden dat de omstandigheid dat de grond niet verontreinigd was voor U een essentiële eigenschap van de verkochte grond vormde, dit aan [x] bekend was en dat dit als onderdeel van de overeenkomst is opgenomen. Dit houd in dat het niet schoon zijn van de grond een reden voor ontbinding van de grond wegens toerekenbaar niet nakomen kan zijn. 3.6. Het enkele feit dat [x], zoals hij heeft gesteld, zelf niet op de hoogte was van de inhoud van het rapport kan aan het bovenstaande niet afdoen. Weliswaar vermeldt artikel 5 lid 4 van de overeenkomst dat aan de verkoper niet bekend is of de onroerende zaak enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het gebruik door de koper of kan leiden tot een verplichting tot schoning, doch dit laat onverlet dat [x] uitdrukkelijk instaat voor het bestaan van een rapport waaruit blijkt dat een schone grond verklaring is afgegeven. Nu [x] uitdrukkelijk een toezegging heeft gedaan omtrent het bestaan van een rapport en over de inhoud daarvan, kan hij niet te goeder trouw een beroep doen op het feit dat de inhoud van het rapport hem niet bekend is. Door zijn toezegging heeft hij immers U in de veronderstelling gebracht dat de grond schoon zou zijn en [x] had dan ook, met name tegen de achtergrond van de door U geuite eisen met betrekking tot de geschiktheid van de grond, bij twijfel dergelijke toezeggingen achterwege moeten laten. 3.7. Uit de, in rechtsoverweging 1.6 geciteerde, conclusies van het rapport Verkennend Bodemonderzoek van Kuiper & Burger Bodem en Water BV van 5 juni 2001 blijkt dat in het gehele terrein verontreinigingen zijn aangetroffen, zij het dat de verontreinigingen buiten het gebied van het erf slechts licht zijn en uitsluitend in de ondergrond voorkomen. Ter plaatse van het erf zijn ernstige verontreinigingen aangetroffen in de bovengrond, met name rond de olietank. Volgens het rapport is de verontreiniging immobiel en hoeft geen nader onderzoek plaats te vinden indien het bodemgebruik ter plaatse van de tank niet wijzigt. In de aanbeveling wordt vervolgens aangegeven dat bij eventueel toekomstig grondverzet (bouwwerkzaamheden) verontreinigde ondergrond kan vrijkomen, die niet geschikt is voor alle vormen van hergebruik. Bij grondverzet ter plaatse van de tank dient een nader bodemonderzoek te worden uitgevoerd. 3.8. Naar het oordeel van de rechtbank is niet uit te sluiten dat door U, die had aangegeven de opstallen te willen slopen en daartoe ook een ontbindende voorwaarde van het niet verkrijgen van een sloopvergunning in de koopovereenkomst had laten opnemen, ter plekke van het erf grondverzetwerkzaamheden zou moeten verrichten. Dat zou betekenen het latente gevaar van de immobiele verontreiniging zich zou kunnen openbaren. 3.9. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de gebleken verontreiniging zodanig is dat zij een beroep op de ontbinding van de overeenkomst door U rechtvaardigt. [x] heeft uitdrukkelijk aangegeven dat de grond zodanig schoon was dat er een schone grond verklaring was afgegeven. In de aldus gewekte veronderstelling dat de grondschoon was heeft U, die had aangegeven dat schone grond voor hem essentieel was, de koopovereenkomst gesloten. Vervolgens is gebleken dat delen van de grond behoorlijk verontreinigd zijn de en dat bij grondverzet sanering noodzakelijk is. Onder deze omstandigheden is een beroep op ontbinding gerechtvaardigd. De rechtbank is van oordeel dat U na zijn ingebrekestelling van 11 oktober 2002 met zijn brief van 30 oktober 2002 de nietigheid terecht heeft ingeroepen. Het eerste onderdeel van de vordering kan derhalve worden toegewezen. 3.10. U heeft gesteld dat hij ten gevolge van het tekortschieten van [x] de volgende schade heeft geleden. In de eerst plaats stelt hij dat hij zijn makelaar Totax courtage heeft moeten betalen voor de aankoop van de onderhavige grond ten bedrage van € 7.830,-. De rechtbank acht dit, mede gezien de factuur van Totax, niet onaannemelijk, nu de overeenkomst is tot stand gekomen. Voorts voert U als schade de kosten van het advies van de deskundige Eco Reest op, welke deskundige heeft geadviseerd ten aanzien van de verontreiniging en commentaar heeft geleverd op het rapport van Kuiper & Burger. Ook deze kosten komen voor vergoeding in aanmerking. Ter comparitie heeft U voorts nog de kosten genoemd, die hij heeft gemaakt voor de ontwikkeling van een website ten behoeve van de te realiseren camping. Deze kosten zijn echter niet nader gespecificeerd. Voorts heeft U betaling van de contractuele boete ad € 40.500,- als bedoeld in artikel 13 lid 3 van de overeenkomst gevorderd. 3.11. De rechtbank is in de eerst plaats van oordeel dat de contractuele boete dient te worden gezien als een door partijen bij voorbaat gefixeerde vergoeding van de geleden door het onjuist presteren van één van hen veroorzaakte schade. Dit betekent dat naast deze boete geen plaats is voor vergoeding van afzonderlijke schadeposten, voor zover althans die afzonderlijke posten niet boven het boetebedrag uitstijgen. Vergoeding van “aanvullende schade” is dan ook slechts mogelijk als het totale schadebedrag de boete overstijgt. 3.12. [x] heeft de rechtbank verzocht het bedrag van de boete te matigen. Gezien het feit dat de door U opgevoerde werkelijke schade ver onder het boete bedrag blijft en het feit dat ook [x] de nodige schade heeft geleden door de gehele gang van zaken, acht de rechtbank het verzoek in zoverre toewijsbaar dat het totale boetebedrag (derhalve inclusief de geleden schade) naar redelijkheid en billijkheid zal worden verminderd tot € 20.000,-. 3.13. De gevorderde wettelijke rente kan worden toegewezen. 3.14. Anders dan [x] heeft verzocht acht de rechtbank geen termen aanwezig om de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis af te wijzen. In reconventie 3.15. Uit hetgeen in conventie is overwogen volgt dat de overeenkomt per 30 oktober 2002 ontbonden is. Dit heeft tot gevolg dat de verplichtingen uit de overeenkomst van U zin vervallen. Dat brengt mee dat de vordering in reconventie, die is gebaseerd op een gebrek in de nakoming aan de zijde van U, moet worden afgewezen. In conventie en in reconventie 3.16. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [x] worden verwezen in de proceskosten. De beslissing De rechtbank In conventie wijst af de vordering voorzover deze is gericht tegen [z]; verklaart voor recht dat de overeenkomst tussen U en [x] is ontbonden op basis van het buitengerechtelijke schrijven van 30 oktober 2002; verklaart voor recht dat [x] gehouden is de schade die ten gevolge van de ontbinding voor U is ontstaan te vergoeden, voor zover deze schade uitstijgt boven het toegewezen boetebedrag van € 20.000,-; veroordeelt [x] om aan U een bedrag van € 20.000,- (twintigduizend euro) te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag van 30 oktober 2002 tot de dag van betaling; veroordeelt [x] in de kosten van deze procedure, voorzover tot op heden aan de zijde van U gevallen, bepaald op € 3.441,09 (€ 1.128,09 wegens verschotten en € 2.313,00 wegens salaris procureur); wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd; In reconventie wijst de vordering af; veroordeelt [x] in de kosten van de procedure in reconventie, voorzover tot op heden aan de zijde van U gevallen, bepaald op € 390,00 wegens salaris van de procureur; In conventie en in reconventie verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. G. Noordraven en uitge-spro-ken in het openbaar op 20 augustus 2003. de griffier de rechter