Wetboek-online maakt gebruik van cookies. sluiten
bladeren
zoeken
inloggen / registreer
home AN8828
print mailafriend

Jurisprudentie

AN8828

Datum uitspraak2003-11-14
Datum gepubliceerd2003-11-25
RechtsgebiedHandelszaak
Soort ProcedureKort geding
Instantie naamRechtbank Arnhem
Zaaknummers104729 / KG ZA 03-653
Statusgepubliceerd
SectorVoorzieningenrechter


Indicatie

Nakoming: teruglevering gebouw met asbest wegens tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst zijdens verkoper.


Uitspraak

Rechtbank Arnhem Sector civiel recht Zaak-/rolnummer: 104729 / KG ZA 03-653 Datum vonnis: 14 november 2003 Vonnis in kort geding in de zaak van de commanditaire vennootschap SPOORZONE ONTWIKKELING C.V., gevestigd te Nijmegen, eiseres bij dagvaarding van 29 en 27 oktober 2003, procureur mr. W.H.B.K. Brunet de Rochebrune, advocaat mr. I. van Berkum te Nijmegen, tegen 1. de commanditaire vennootschap HUVEMA C.V., gevestigd te Utrecht, 2. het rechtspersoonlijkheid bezittend lichaam ARBEIDSVOORZIENINGSORGANISATIE, gevestigd te Zoetermeer, 3. de stichting STICHTING HUISVESTINGSMANAGEMENT HUVEMA gevestigd te Utrecht, gedaagden, procureur mr. J.M. Bosnak, advocaat mr. M.F. Abbekerke te Den Haag. Eiseres wordt hierna genoemd: Spoorzone. De gedaagden sub 1 en 3 worden hierna zowel gezamenlijk als ieder afzonderlijk ook genoemd: Huvema. De gedaagde sub 2 wordt hierna genoemd: Arbvo. Het verloop van de procedure Spoorzone heeft gedaagden ter terechtzitting in kort geding doen dagvaarden en gevorderd zoals is weergegeven in de dagvaarding. Gedaagden hebben geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen. De advocaten van partijen hebben de zaak bepleit overeenkomstig de door hen overgelegde pleitnotities en daarbij producties in het geding gebracht. Ten slotte is vonnis bepaald op heden. De vaststaande feiten 1. Door inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te Arnhem op 12 december 2001 van de notariële akte van levering d.d. 11 december 2001 is Spoorzone eigenaar geworden van het kantoorpand met ondergrond, erf en aanhorigheden, gelegen aan de Spoorstraat 4-6 te Nijmegen - hierna te noemen: het pand - dat door Arbvo als juridisch eigenaar en gedaagde sub 1 als economisch gerechtigde aan Spoorzone is geleverd bij genoemde notariële akte. De koopsom van fl. 4.851.000,00/ € 2.201.287,83 is door Spoorzone voldaan. 2. Arbvo heeft het pand zelf in eigendom geleverd gekregen van de Staat op 19 juni 1997. Voordien huurde Arbvo het pand van de Rijksgebouwendienst. Huvema, opgericht op 31 december 1997 om onroerende zaken die Arbvo in gebruik heeft in beheer te nemen, kreeg onder andere het pand in beheer, als economische gerechtigde. 3. Bij faxbrief d.d. 21 maart 2002 aan de makelaar die namens Huvema het technisch en administratief beheer voerde van het pand, heeft Spoorzone onder andere geschreven: “Bij inspectie van het kantoorpand (…) is gebleken dat er zich veel meer asbest/asbesthoudende materialen in het pand bevinden dan ons vooraf was meegedeeld. Bij aankoop zijn wij van de door verkoper verstrekte gegevens uitgegaan. In het biedingsbericht was een asbestinventarisatie rapport van Bravenboer & Scheers gedateerd 22 april 1997 bijgevoegd. (…) Door het hele pand, achter alle gevels, is tussen de borstwering en het glas asbesthoudend plaatmateriaal gebruikt. Het is voor ons onbegrijpelijk dat men bij de asbestinventarisatie dit materiaal over het hoofd heeft gezien. (…) Op dit moment gaan we er vanuit dat verkoper niets van dit alles wist, maar we gaan er wel vanuit dat verkoper het had kunnen weten, en had moeten weten. (…) Wij hebben nog geen overzicht over de kosten die het verwijderen van het extra asbest met zich mee zal brengen, maar wel is ondertussen duidelijk dat deze aanzienlijk zullen zijn.” 4. In reactie daarop heeft de hoofddirecteur van Arbvo bij brief van 12 april 2002 aan Spoorzone onder andere bericht: “Conclusie Naar mijn mening komt het risico ter zake van aanwezige asbest en/of asbesthoudende materialen voor rekening van u als koper. Mijn inziens diende u - gezien de leeftijd van het pand - rekening te houden met extensief gebruik van asbestmaterialen. Arbeidsvoorziening heeft u alle informatie verschaft waarover zij beschikte, en heeft daarmee volledig voldaan aan haar mededelingsplicht als verkoper. De beschikbare informatie was - zie hiervóór (vr: bedoeld zijn het biedingsbericht en het rapport van Bravenboer & Scheers) niet van dien aard dat u ontslagen was van iedere verdergaande eigen onderzoeksplicht. Dit temeer niet gezien uw kennelijke voornemen om het pand te gaan verbouwen. Arbeidsvoorziening behoefde niet verder te gaan dan te verklaren dat het pand de eigenschappen bezat die waren voor het gebruik dat Arbeidsvoorziening er zelf van heeft gemaakt, te weten: kantoorgebouw met parkeerterrein. Uw stelling dat sprake zou zijn van een verborgen gebrek deel ik dus niet. Op grond van het voorgaande wijs ik iedere aansprakelijkheid van de hand.” 6. De advocaat van Spoorzone heeft op 1 mei 2002 aan Huvema onder andere geschreven: “Uiteraard accepteert cliënte de situatie niet zoals zij is. Er is immers sprake van tekortschieten aan de zijde van verkoper, nu een zaak is geleverd die meer gebreken blijkt te hebben dan op grond van de informatie die is gegeven verwacht mocht worden. Cliënte wenst het gekochte opgeleverd te krijgen zoals is overeengekomen, derhalve zonder de niet in de rapportage opgenomen asbest. Cliënte geeft u daartoe nog de gelegenheid. Hierbij verzoek, voor zover nodig sommeer ik u dan ook om binnen vier weken na dagtekening dezes voor daadwerkelijke verwijdering van alle (overige) asbest te hebben zorggedragen”. 7. De hoofddirecteur van Arbvo heeft vervolgens bij brief van 3 mei 2002 aan de raadsman van Spoorzone bericht dat hij blijft bij zijn standpunt zoals dat is verwoord in zijn brief van 12 april 2002. 8. Daarop heeft Spoorzone Huvema en Arbvo, tezamen met de Staat, betrokken in een bodemprocedure voor de rechtbank Utrecht. 9. Bij brief van 16 april 2003 heeft de advocaat van Huvema en Arbvo aan de advocaat van Spoorzone bericht, onder andere: “Tijdens de bezichtiging van het pand (…) in maart heeft uw cliënte aan de Staat enkele stukken verstrekt. Uit die stukken blijkt dat Certichem Laboratory B.V. in opdracht van de Rijksgebouwendienst op 16 december 1996 een globale inspectie heeft uitgevoerd, waarbij asbesthoudende materialen in kaart zijn gebracht. In januari 1997 heeft Certichem een rapport uitgebracht over haar bevindingen. In het rapport is vermeld dat in de spouw tussen de binnenwand en de buitenzijde van het pand asbesthoudende platen zijn aangetoond (…) In april 1997 heeft Bravenboer & Scheers, wederom in opdracht van de Rijksgebouwendienst, een vervolgrapport uitgebracht. In dat rapport wordt, anders dan in het rapport dat Certichem had uitgebracht, niet gesproken over asbest in de borstwering. Uw cliënte heeft zowel de Arbeidsvoorzieningsorganisatie als de Staat in recht betrokken. Hierbij bericht ik u dat beide aansprakelijkheid erkennen, zij het op verschillende gronden en onder voorbehoud dat uw cliënte van het rapport niet op de hoogte was ten tijde van de koop van het pand (…) Bij het in huur geven van het pand door de Staat aan de Arbeidsvoorzieningsorganisatie is een proces-verbaal van oplevering gemaakt. Dit proces-verbaal is pas recentelijk boven tafel gekomen. In dit proces-verbaal is ook aangegeven dat in de borstwering van de buitenkozijnen asbest zit. Weliswaar is het proces-verbaal niet door de Arbeidsvoorzieningsorganisatie ondertekend, maar zij moet erkennen dat zij, gelet op de inhoud van het proces-verbaal, wel op de hoogte had kunnen zijn van de aanwezigheid van asbest in de borstwering. De Arbeidsvoorzieningsorganisatie stelt zich nog steeds op het standpunt dat zij niet te kort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen, aangezien zij van mening is dat de aanwezigheid van asbest in de borstwering niet aan het gebruik van het pand als kantoorpand in de weg staat. De Arbeidsvoorzieningsorganisatie heeft het pand immers zelf een aantal jaren als zodanig gebruikt. Wel ziet zij in dat de kans dat de rechtbank het beroep van uw cliënte op dwaling zal honoreren, zeker niet ondenkbeeldig is. De kans is aanwezig zat de rechtbank zal oordelen dat van de aanwezigheid van asbest in de borstwering mededeling had moeten worden gedaan aan uw cliënte en dat eventuele onwetendheid, gelet op het proces-verbaal, voor haar rekening dient te komen. Wat nog resteert is de schade die uw cliënte stelt te hebben geleden en nog steeds te lijden. Cliënten zouden graag op korte termijn met u en uw cliënte in overleg willen treden over de precieze omvang van de en schade en hoe die schade het beste zou kunnen worden vergoed. Aannemelijk is dat een bedrijf wordt ingeschakeld om de overtollige hoeveelheid asbest, dat wil zeggen de asbest die niet genoemd staat in het rapport van Bravenboer & Scheers, weg te halen (…) Kunt u mij laten weten of uw cliënte hiermee instemt? (…) Dan kan op korte termijn een bespreking plaatsvinden. Nu aansprakelijkheid wordt erkend, is het niet meer zinvol om de bij de Rechtbank Utrecht aanhangige procedures voort te zetten. Ik stel voor dat wij de Rechtbank gezamenlijk verzoeken om de zaken te royeren.” 10. Partijen hebben op 20 mei 2003 een bespreking gehad. Naar aanleiding daarvan heeft de raadsman van Spoorzone aan de raadsman van gedaagden bij brief van 27 mei 2003 onder meer geschreven: “Wel is aangegeven dat de Staat volledig op eigen kosten voor verwijdering van de asbest en de daarmee samenhangende herstelwerkzaamheden zal zorgdragen. Alvorens de Staat de werkzaamheden ter hand zal doen nemen wenst zij een zogenoemde asbestinventarisatie te laten verrichten, met welk onderzoek cliënte akkoord gaat. De staat wenst aan dit onderzoek een zogenoemde risico-analyse te koppelen, doch van de zijde van cliënte is aangegeven dat zij geen reden ziet waarom deze risico-analyse zou moeten plaatsvinden. Voor cliënte staat immers vast dat het risico van dien aard is dat verhuur van het pand in de huidige omstandigheden niet mogelijk is. (…) Omdat partijen hierover vooralsnog fundamenteel van mening verschillen, is van de zijde van cliënte aangegeven dat met name met betrekking tot de risico-analyse alle rechten worden voorbehouden. Vanzelfsprekend geldt dit ook voor de inventarisatie als zodanig, doch uit praktisch oogpunt heeft cliënte er geen bezwaar tegen dat de inventarisatie wordt verricht (…) Als concreet actiepunt is opgenomen dat aan de firma Procam te Woerden opdracht zal worden gegeven tot het verrichten van een onderzoek. ” 11. Bij brief van 17 juni 2003 aan de raadsman van Spoorzone, heeft de raadsman van gedaagden onder meer bericht: “Daags na onze bespreking op 20 mei 2003 heeft de door de Staat ingeschakelde projectleider (…) samen met de vertegenwoordiger van ProKAM een bezichtiging uitgevoerd in het pand (…) Bij deze bezichtiging was ook de heer Y (vr: van Spoorzone) aanwezig. Tijdens de bezichtiging bleek (en dat werd ook door de heer Y bevestigd) dat er in het pand een sanering van asbest is uitgevoerd. Volgens de heer Y is dit gedaan op basis van het rapport van Bravenboer & Scheers van 22 april 1997 (…) Uit het onderzoek van ProKAM B.V. is gebleken dat deze sanering niet in zijn geheel is gebeurd. Op de vraag (…) om informatie omtrent deze asbestverwijdering ter controle van de uitvoering hiervan wilde de heer Y zonder opgave van reden geen informatie verstrekken. Die informatie zou er wel moeten zijn (…) Verder eist de Arbeidsinspectie in het kader van het Asbestverwijderingsbesluit een veiligheids- en gezondheidsplan, een evaluatierapport van de sanering en vrijgavenmetingen. Met name deze vrijgavemetingen zijn van groot belang voor het afronden van het onderzoek door ProKam(…) Het ligt met andere woorden niet aan de Staat dat het onderzoek vertraging oploopt (…) Om verdere vertraging te voorkomen, verzoek ik er bij uw cliënt op aan te dringen om binnen één week (…) alle informatie aan mij te doen toekomen” 12. In reactie daarop heeft de raadsman van Spoorzone aan de raadsman van gedaagden bij brief van 19 juni 2003 onder meer geschreven: ”Hij (vr: de heer Y) heeft uitdrukkelijk opgemerkt dat het geen zin heeft het pand nu nog te huur aan te bieden in de wetenschap dat op korte of middellange termijn voor verwijdering van de asbest en voor het herstel van het pand zal moeten worden zorggedragen. Gezien de ingrijpendheid ervan kan het object gedurende die periode, die naar verwachting een jaar zal duren, niet gebruikt worden (…) Cliënte vermag niet in te zien waarom het aan ProKam opgedragen onderzoek nog niet is afgerond. ProKam zou zich immers volledig concentreren op de gevels, niet op eventuele andere asbestbronnen” 13. Bij brief van 20 juni 2003 heeft de raadsvrouw van Gedaagden aan de raadsman van Spoorzone onder andere geantwoord: “Uw weergave van de tussen partijen op 20 mei jl. gemaakt afspraken over het door ProKam uit te voeren onderzoek is eveneens niet juist. Tussen partijen is afgesproken, dat door ProKAM een volledige asbestinventarisatie zou worden uitgevoerd (…) Enige beperking (…) is niet aan de orde geweest. Dit zou voor mijn cliënten ook niet bespreekbaar zijn geweest, aangezien cliënten niet het risico willen lopen dat er na de sanering van de borstwering nog andere asbest in het pand wordt aangetroffen, waar partijen op dit moment niet mee bekend zijn”. 14. De raadsman van Spoorzone heeft daarop bij brief van 11 juli 2003 aan de raadsvrouw van gedaagden geschreven, onder andere: “Op 22 mei jl. is Prokam een asbestonderzoek begonnen (…) De heer Y heeft daarbij (…) opgemerkt dat niet alle asbest verwijderd is; de niet verwijderde asbest betrof de pakkingen van de c.v., die wordt verwijderd zodra de c.v. vervangen wordt, zoals hij heeft gezegd (…) Over de vrijgavemetingen heeft de heer Y (…) opgemerkt dat die er niet zijn omdat het object niet vrijgegeven kon worden vanwege de geconstateerde asbesthoudende gevelbeplating(…) Er is geen enkele reden waarom (…) Prokam haar volledige rapportage niet zou kunnen verschaffen. Zij heeft immers een eigen inventarisatie verricht. Een offerte van de aannemer en een veiligheids- en gezondheidsplan e.d. heeft zij daarbij niet nodig. Zij onderzoekt zelf, niet cliënte. Deze gegevens zijn ter gelegenheid van de bespreking te mijnen kantore ook niet aan de orde geweest. Het rapport verwacht ik dan ook uiterlijk dinsdag 15 juli a.s. om 12.00 uur te hebben ontvangen, bij gebreke waarvan cliënte zich genoodzaakt ziet om in kort geding nadere maatregelen te gaan vorderen. Zoals de heer Y ook heeft aangegeven, kan van cliënte niet worden verwacht dat zij het pand gaat verhuren in de wetenschap dat een dezer weken of maanden het verwijderen van asbest uitgevoerd gaat worden “ 15. In reactie daarop heeft de raadsman van gedaagden bij brief van 15 juli 2003 onder meer geschreven: “Dat mijn cliënten niet zomaar om de desbetreffende gegeven vragen, blijkt uit de bijgaande afschriften van de telefaxberichten van ProKAM van 14 juli 2003. ProKAM heeft mijn cliënten zelfs geadviseerd om te wachten met de sanering van de gevelbeplating totdat de noodzakelijke vrijgavedocumenten van de eerdere sanering worden overhandigd (…) Omdat mijn cliënten het niet willen laten aankomen op een kort geding procedure, ontvangt u hierbij de rapportage van ProKAM van 4 juni 2003 en de begrotingsrapportage van ProKAM van 23 juni 2003. Duidelijk moge zijn dat deze rapportages als gevolg van de weigering van uw cliënte om de gevraagde gegevens te verstrekken niet volledig zijn (…) Conform hetgeen is afgesproken tijdens de bespreking op 20 mei jl. zijn mijn cliënten bereid om over te gaan tot sanering van de asbesthoudende gevelbeplating. Uit de begrotingsrapportage blijkt dat de totaalprijs voor het saneren van de buitengevel (…) wordt geraamd op € 297.96,30 (excl. BTW). Om deze werkzaamheden te kunnen uitvoeren hebben mijn cliënten toestemming nodig van uw cliënte (…) Resteert nog de vraag hoe om dient te worden gegaan met de overige schade die uw cliënte stelt te hebben geleden. Een vergoeding van deze schade is (voorshands) niet aan de orde. In de eerste plaats niet omdat uw cliënte deze schade op geen enkele wijze heeft onderbouwd met (objectieve) stukken. Met betrekking tot de gevorderde posten “gemiste huurinkomsten tot einde herstel” en “kapitalisatie verminderde huurwaarde” merk ik in dit verband nog op dat bij mijn cliënten het ernstige vermoeden bestaat dat deze schade, zo deze als geleden zou zijn, is veroorzaakt door de aanwezigheid van asbest in de pakkingen van de c.v. die uw cliënte zelf willens en wetend heeft laten zitten. Zolang uw cliënte in dit verband weigert volledig open kaart te spelen en de verzochte gegevens te verstrekken, is de “deur” van mijn cliënten dicht.” 16. Bij brief van 30 juli 2003 van de raadsman van Spoorzone aan de raadsvrouw van gedaagden heeft hij haar onder andere bericht: “Met name de recente gebeurtenissen zijn voor cliënte de druppel geweest die de emmer deed overlopen. Derhalve roept cliënte hierbij uitdrukkelijk de ontbinding van de onderhavige koopovereenkomst in voor zover het de opstal betreft en verzoekt, voor zover sommeert uw cliënten hierbij om uiterlijk binnen 14 dagen na heden voor daadwerkelijke ongedaanmaking van de prestatie met betrekking tot de opstal te hebben zorggedragen, meer in het bijzonder door ondertekening van de tot retro-overdracht betemde notariële akte en door terugbetaling van de koopsom betreffende de opstal onder de notaris.” 17. Gedaagden hebben niet voldaan aan de hiervóór vermelde sommatie. 18. Gedaagde sub 3, thans in liquidatie, is de enig beherend vennoot van gedaagde sub 1 die is ontbonden op 29 december 2001. De vordering 1. Spoorzone vordert, kort weergegeven, terugname door gedaagden van het pand en restitutie van de koopsom aan Spoorzone op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van gedaagden in de proceskosten. 2. Spoorzone baseert de vordering, samengevat, op de stelling dat gedaagden tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst omdat in de gevelbeplating van het pand asbest is verwerkt, waardoor het pand niet de eigenschappen bezit die Spoorzone op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Volgens Spoorzone is dat grond voor ontbinding van de koopovereenkomst. Subsidiair voert Spoorzone aan dat zij in verband met de asbesthoudende gevelplaten heeft gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst, waardoor de overeenkomst vernietigbaar is. Spoorzone stelt een spoedeisend belang bij de vordering te hebben omdat zij door gebrek aan huurinkomsten, nu de laatste huurder is vertrokken, zij binnenkort niet meer in staat zal zijn om de (beheers)kosten van het pand te voldoen. Volgens Spoorzone heeft een aspirant-huurder van een groot deel van het pand (Jeugdzorg) vanwege de aanwezigheid van asbest afgezien van de huur. 3. Gedaagden hebben gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan. Zij hebben uitdrukkelijk te kennen gegeven er geen bezwaar tegen te hebben dat de vorderingen zowel tegen gedaagde sub 1 als tegen gedaagde sub 3 zijn gericht. De motivering van de beslissing 1. Bij de beoordeling van de primaire grondslag van de vordering is allereerst van belang of het pand de eigenschappen bezit die Spoorzone op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Dit is naar het oordeel van de voorzieningenrechter op grond van het navolgende niet het geval. 2. Vaststaat dat het gehele pand in de spouw tussen de binnenwand en de buitenzijde van het pand is “bekleed” met asbesthoudende platen. Voldoende aannemelijk is, en beide partijen gaan daar ook van uit, is bovendien dat deze platen binnen afzienbare termijn zullen dienen te worden verwijderd en dat dit een omvangrijke en kostbare operatie is waarbij het pand geruime tijd in de steigers zal staan. De aanwezigheid van deze asbesthoudende platen was vóór de verkoop van het pand aan Spoorzone aan Arbvo bekend. Gelet op dit één en ander rustte naar het oordeel van de voorzieningenrechter op gedaagden een mededelingsplicht terzake van de aanwezigheid van de asbesthoudende platen. Dat de personen die namens gedaagden bij de verkoop betrokken waren mogelijk geen kennis hebben gehad van de aanwezigheid van die platen doet hieraan niet af. Nu de mededelingsplicht is verzaakt beantwoordt het pand niet aan de overeenkomst. 3. Ten overvloede voegt de voorzieningenrechter hieraan toe dat ook afgezien van de binnen de organisatie van Arbvo bestaande kennis omtrent de aanwezigheid van de asbesthoudende platen zou moeten worden geoordeeld dat het pand niet aan de overeenkomst beantwoordt. Duidelijk is dat de saneringswerkzaamheden aan het pand, te weten verwijdering en vervanging van alle gevelplaten, zeer ingrijpend en kostbaar zijn, ook als die werkzaamheden gefaseerd geschieden, waarmee Spoorzone, vooral gelet op het biedingsbericht, waarin verwezen wordt naar het hiervóór bedoelde rapport van Bravenboer & Scheers, geen rekening had hoeven houden. Dat in het biedingsbericht gedaagden voor wat betreft de aan- of afwezigheid van asbest die niet is genoemd in het rapport van Bravenboer & Scheers geen enkele garantie hebben gegeven doet daar niet aan af. 4. Op grond van het bovenstaande komt de voorzieningenrechter tot het voorlopige oordeel dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van gedaagden. 5. Vervolgens is aan de orde de vraag of de tekortkoming thans nog ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt, geruime tijd na het verstrijken van de termijn die Spoorzone bij brief van 1 mei 2002 aan gedaagden heeft gegeven voor correcte nakoming, en nu gedaagden bovendien bereid zijn om tot sanering over te gaan (zie het weergegeven gedeelte van de brief d.d. 15 juli 2003). De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit één en ander ontbinding van de overeenkomst niet in de weg staat. Daartoe wordt het volgende overwogen. Gezien de hiervóór weergegeven briefwisseling tussen (de raadslieden van) partijen, blijven gedaagden bij hun standpunt dat zij vooralsnog tot geen schadevergoeding gehouden zijn, naast sanering van het pand, omdat het pand volgens hen ondanks de aanwezigheid van asbesthoudende gevelplaten kan worden verhuurd, ook tijdens de saneringswerkzaamheden, die gedaagden gefaseerd willen laten uitvoeren. Duidelijk is dat de ingrijpende en langdurige saneringswerkzaam-heden, ook als die gefaseerd worden uitgevoerd, op zijn minst belemmerend werken bij de verhuur van kantoor-units in het pand, juist op de huidige huurmarkt van kantoorpanden. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter miskennen gedaagden dat deze belemmering direct verband houdt met de tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door gedaagden. Niet gesteld of gebleken is dat gedaagden de bereidheid hebben getoond om op zijn minst bij te dragen in de (beheers)kosten met betrekking tot het pand vóór en tijdens de saneringswerkzaamheden en de overige risico’s verbonden aan het leegstaan van het pand af te dekken. Nu gedaagden dat niet hebben gedaan en Spoorzone in ieder geval mede als gevolg van de aanwezigheid van de asbesthoudende platen en de nog te verrichten saneringswerkzaamheden ter zake, ernstig wordt belemmerd bij de verhuur van het pand, is thans de ontbinding van de koopovereenkomst gerechtvaardigd. Omdat aannemelijk is dat Spoorzone, als gevolg van het inmiddels geheel onverhuurd zijn van het pand, op korte termijn niet meer in staat zal zijn om de (beheers)kosten van het pand te blijven voldoen, heeft zij ook een spoedeisend belang bij teruglevering van het pand met restitutie van de koopsom. 6. Een belangenafweging leidt niet tot een andere uitkomst, nu het bezien vanuit een afweging van de belangen van partijen voor de hand ligt dat de eigendom van het pand met de daaraan verbonden risico’s in verband met de leegstand en de ingrijpende saneringswerkzaam-heden, voorlopig, totdat in een bodemprocedure definitief zal zijn beslist, teruggaat naar gedaagden. 7. Nu het gevorderde reeds op grond van het hiervóór overwogene gereed ligt voor toewijzing, kan bespreking van de subsidiaire grondslag van de vordering achterwege blijven. 8. Ambtshalve zal de gevorderde dwangsom worden gematigd en gemaximeerd zoals hierna vermeld. 9. Als de in het ongelijk gestelde partij zullen gedaagden worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De beslissing De voorzieningenrechter 1. veroordeelt gedaagden om binnen twee weken na betekening van dit vonnis hun medewerking te verlenen aan teruglevering aan gedaagden van het bij akte op 11 december 2001 verleden voor notaris A te Amsterdam door gedaagden aan Spoorzone geleverde, te weten het gebouw met ondergrond, erf en aanhorigheden, plaatselijk bekend als X, kadastraal bekend gemeente Nijmegen sectie X nummer X, onder gelijktijdige restitutie aan Spoorzone van de door Spoorzone aan gedaagden betaalde koopsom van € 2.201.287,80 (fl. 4.851.000,00); 2. veroordeelt gedaagden om aan Spoorzone een dwangsom te betalen van € 100.000,00 voor iedere dag dat gedaagden na betekening van dit vonnis geen uitvoering geven aan de hiervóór onder 1 vermelde veroordeling tot het verlenen van medewerking aan teruglevering, met een maximum van € 1.000.000,00; 3. veroordeelt gedaagden in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Spoorzone bepaald op € 367,32 voor verschotten (€ 205,00 wegens griffierecht en € 162,32 wegens exploot van de dagvaardingen) en op € 703,00 voor salaris procureur; 4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5. weigert het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. H.Æ. Uniken Venema en in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier mr. M.J. Daggenvoorde uitgesproken op 14 november 2003.