inloggen / registreer

Jurisprudentie

AO0072

Datum uitspraak2003-11-13
Datum gepubliceerd2003-12-17
RechtsgebiedBelasting
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamGerechtshof Amsterdam
Zaaknummers02/05711
Statusgepubliceerd

Indicatie

Wet waardering onroerende zaken. De bouwkundige kosten, die gemaakt moeten worden om de objecten te splitsen, kunnen niet voor een evenredig deel op de vastgestelde waarden in mindering komen voor de waardebepaling op de waardepeildatum.

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM Achttiende Enkelvoudige Belastingkamer UITSPRAAK op het beroep van X te Y, belanghebbende, tegen acht uitspraken van de heffingsambtenaar van de gemeente P, verweerder. 1. Loop van het geding Van belanghebbende zijn ter griffie acht beroepschriften ontvangen op 17 september 2002, aangevuld bij brief van 4 november 2002. De beroepen zijn gericht tegen acht uitspraken van verweerder, alle gedagtekend 8 augustus 2002, betreffende beschikkingen waarbij de waarden van de onroerende zaken a-straat 152 H, a-straat 152 1, a-straat 152 2, a-straat 152 3, a-straat 154 H, a-straat 154 1, a-straat 154 2 en a-straat 154 3 alle te P (hierna: de objecten) zijn vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraken van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarden tot € 69.417 voor de objecten a-straat 152 H en a-straat 154 H en tot € 63.380 voor de overige objecten elk. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Ter zitting van 22 oktober 2003 zijn verschenen belanghebbende en namens de gemeente P mr. Y, vergezeld van Z. Ter zitting heeft belanghebbende een pleitnota voorgelezen en overgelegd. Deze pleitnota wordt tot de gedingstukken gerekend. Voor het verhandelde ter zitting wordt verwezen naar het door de griffier opgemaakte proces-verbaal. 2. Tussen partijen vaststaande feiten 2.1. Belanghebbende is eigenaar van twee panden gelegen aan de a-straat 152 en a-straat 154 te P. De panden bestaan uit de onroerende zaken in de zin van artikel 16 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) a-straat 152 H, a-straat 152 1, a-straat 152 2, a-straat 152 3, a-straat 154 H, a-straat 154 1, a-straat 154 2 en a-straat 154 3 alle te P (hierna: de woningen). Bij beschikking met dagtekening 7 april 2001 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaken naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld. 2.2. Bij zijn brief van 11 april 2001, door verweerder ontvangen op 12 april 2001, heeft belanghebbende bezwaar gemaakt tegen de hiervoor vermelde beschikkingen. Bij de bestreden uitspraken heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard en de vastgestelde waarden van de objecten als volgt verminderd: a-straat 152 H beschikkingsnummer 2140544 waarde na bezwaar € 95.000 a-straat 152 1 beschikkingsnummer 2140546 waarde na bezwaar € 88.000 a-straat 152 2 beschikkingsnummer 2140547 waarde na bezwaar € 88.000 a-straat 152 3 beschikkingsnummer 2140549 waarde na bezwaar € 88.000 a-straat 154 H beschikkingsnummer 2140551 waarde na bezwaar € 95.000 a-straat 154 1 beschikkingsnummer 2140553 waarde na bezwaar € 88.000 a-straat 154 2 beschikkingsnummer 2140555 waarde na bezwaar € 88.000 a-straat 154 3 beschikkingsnummer 2140557 waarde na bezwaar € 88.000 2.3. De woningen zijn gestapelde woningen in P, stadsdeel Q. A-straat 152 H en a-straat 154 H hebben een woonoppervlak van 49 m² elk. De overige woningen hebben een woonoppervlak van 48 m² elk. 2.4. Met dagtekening 18 juni 2003 schrijft M te P aan belanghebbende onder meer het volgende: " Uw vraag om aan de voorwaarden om te mogen splitsen met de hieruit voortkomende kosten is een lastige. (…) Uw panden vallen onder het stadsdeel Q, waarbij panden van voor 1940 eigenlijk maar op 2 manieren kunnen worden gesplitst, te weten; 1. alle woningen zijn geliberaliseerd (huidig 138 punten of meer). 2. u voegt in een pand welke bestaat uit minimaal 3 woningen, 2 woningen samen. Aangezien mogelijkheid 1 niet voor u van toepassing is, zou u kunnen splitsen op basis van mogelijkheid 2. Het probleem hierbij is, dat je dus minimaal twee woningen per pand leeg moet hebben, welke ook nog precies boven elkaar moeten liggen. Er van uitgaande, dat deze mogelijkheid zich voor doet, dient het pand ook nog een funderingscode 2 (minimaal 25 jaar goed) te hebben en dient het onderhoud voor de komende 25 jaar in orde te zijn. (…) In het meest positieve geval heeft uw pand(en) dus een funderingscode 2 en 2 woningen leeg boven elkaar die kunnen worden samengevoegd. In dat geval bedragen de bouwkundige kosten ongeveer: - bouwkundig samenvoegen woningen en 25 jaar onderhoudsvrij € 40.000,00 - verhuurde woningen laten voldoen aan brandeisen (2 woningen) € 15.000,00 - elektra NEN 1010 en gas NUON gekeurd € 5.000,00 - eisen bouwbesluit 01-01-2003 € 7.500,00 De overige kosten voor de splitsingsvergunning zoals controle fundering met rapportage, bouwkundige tekening, splitsingstekening, notariskosten, kadasterkosten, legeskosten, etc. komen in het algemeen op totaal € 15.000,-- " 2.5. In opdracht van verweerder heeft Z, taxateur Wet waardering onroerende zaken, de objecten getaxeerd. Daarbij zijn de waarden van de objecten op 1 januari 1999 getaxeerd op de waarden zoals onder 2.2 vermeld. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen a-straat 72-1, a-straat 72-2, a-straat 122-1, a-straat 205-2, a-straat 221-hs en a-straat 223-hs, welke woningen enige tijd vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. 3. Geschil In geschil is of de bouwkundige kosten, die gemaakt moeten worden om de objecten te splitsen, voor een evenredig deel op de vastgestelde waarden in mindering komen voor de waardebepaling op de waardepeildatum. 4. Standpunten van partijen Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting. 5. Beoordeling van het geschil 5.1. Tussen partijen is uitsluitend nog in geschil of op de door verweerder vastgestelde waarden de aan de splitsing van de panden verbonden kosten in mindering moeten worden gebracht. De door belanghebbende aangedragen standpunten met betrekking tot de verschillen in tuinoppervlak tussen de panden en het niet aanwezig zijn van een zolder bij een van de objecten behoeven hierdoor geen behandeling. Ook hoeft het Hof hierdoor geen oordeel te geven over de stelling van belanghebbende dat voor de waardebepaling moet worden uitgegaan van de vastgestelde waarde van de objecten voor het voorafgaande tijdvak en de door belanghebbende gemaakte berekening van de waarde op basis van de verwachte opbrengst van de onroerend zaak belasting. 5.2. Belanghebbende heeft de hiervoor onder 2.4 aangehaalde kostenbegroting overgelegd met betrekking tot de bouwkundige en de juridische kosten die gepaard gaan met de splitsing van de objecten. Voor de panden a-straat 152 en a-straat 154 bedragen de verwachte bouwkundige kosten € 67.500 voor elk van de panden en de juridische kosten € 15.000 ook voor elk van de panden. Belanghebbende heeft de bouwkundige kosten aan elk van de objecten toegerekend voor een bedrag van € 16.875. Dit bedrag moet, aldus belanghebbende, worden uitgegeven om de woningen te brengen in een staat waarin splitsing is toegestaan. Voorts wijst belanghebbende erop dat de referentieobjecten zijn gesplitst en hij leidt daaruit af dat zij verkeren in de bedoelde staat waarin splitsing is toegestaan. Dat de woningen niet in die staat verkeren is, aldus belanghebbende, een waardedrukkende factor, waarvan de omvang gelijk is aan de hiervoor bedoelde kosten van € 16.875 per woning. Verweerder heeft daartegenover gesteld dat de vergelijkingsobjecten wellicht al jaren geleden zijn gesplitst, toen de daarvoor andere, minder strikte eisen golden dan thans. Bovendien kan, aldus verweerder, alleen al door het tijdsverloop sedert de splitsing de staat van de vergelijkingsobjecten minder zijn dan deze was ten tijde van de splitsing ervan. Voorts heeft verweerder gesteld dat zowel de vergelijkingsobjecten als de woningen zich in goede staat van onderhoud bevinden. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de woningen zich in een slechtere staat bevinden dan de referentieobjecten. Indien wel sprake zou zijn van een enigszins slechtere staat, dan is naar 's Hofs oordeel daarmee voldoende rekening gehouden doordat de prijs per m² hoofdgebouw van de vergelijkingsobjecten (blijkens bijlage E bij het verweerschrift variërend van € 1.969 tot € 2.227) aanmerkelijk hoger is dan de bij de vastgestelde waarden van de woningen behorende prijs per m² hoofdgebouw (€ 1.792 tot € 1.818). Ten overvloede merkt het Hof hierbij op dat naar zijn oordeel - anders dan waarvan belanghebbende kennelijk uitgaat - niet aannemelijk is dat de door belanghebbende aangevoerde bouwkundige kosten van € 67.500 bij uitvoering ook zullen leiden tot een overeenkomstige waardestijging van de woningen. 5.3. Belanghebbende heeft - kort en zakelijk weergegeven - gesteld dat de door verweerder in de bijlage bij zijn verweerschrift als vergelijkingspanden aangedragen panden, in een betere staat verkeren dan de objecten. Dit standpunt van belanghebbende kan niet als juist worden aanvaard. Belanghebbende heeft geen gegevens aangedragen met betrekking tot de juistheid van zijn stelling. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende zijn stelling niet aannemelijk gemaakt, temeer nu hij geen inzicht heeft gegeven omtrent het moment van splitsen van de vergelijkingspanden en de vraag in hoeverre deze gesplitste panden nog voldoen aan de huidige wooneisen. Uitsluitend het uiten van een vermoeden is onvoldoende om de stelling aannemelijk te maken. 5.4. Ingevolge art. 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ dient - kort samengevat - voor de toepassing van deze wet als één onroerende zaak te worden aangemerkt elk gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Ingevolge art. 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan die zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze fictie leidt ertoe dat voor de waardering van de WOZ-waarde wordt uitgegaan van een situatie dat de panden bouwkundig en juridisch reeds zijn gesplitst in afzonderlijke objecten. Het gevolg hiervan is dat de kosten die belanghebbende nog zou moeten maken om de objecten te splitsen buiten aanmerking moeten blijven bij het bepalen van de waarde. 5.5. Op grond van het vorenoverwogene is het gelijk aan de zijde van verweerder. 6. Proceskosten Nu belanghebbende in het ongelijk wordt gesteld acht het Hof geen termen aanwezig voor een veroordeling van een partij in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht. Belanghebbende stelt dat hij wel in aanmerking komt voor vergoeding van proceskosten, omdat, kort gezegd, verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld en hem onvoldoende en niet tijdig informatie heeft verstrekt. Het Hof acht, gelet op de door hem ingenomen standpunten, niet aannemelijk dat belanghebbende niet in beroep zou zijn gekomen indien verweerder zou hebben gehandeld zoals belanghebbende graag had gezien. Reeds hierom zijn de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden naar 's Hofs oordeel geen reden verweerder te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende. 7. Beslissing Het Hof verklaart het beroep ongegrond. De uitspraak is gedaan op 13 november 2003 door mr. Van de Merwe, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Van Wier als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken. Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm. Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: - Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroep-schrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief). - Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd. - Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.