Wetboek-online maakt gebruik van cookies. sluiten
bladeren
zoeken
inloggen / registreer
home AR4499
print mailafriend

Jurisprudentie

AR4499

Datum uitspraak2005-02-18
Datum gepubliceerd2005-02-18
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureCassatie
Instantie naamHoge Raad
ZaaknummersC04/222HR (1409)
Statusgepubliceerd


Indicatie

18 februari 2005 Eerste Kamer Nr. C04/222HR (1409) JMH Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: SEXTANT B.V., gevestigd te Krimpen aan de Lek, gemeente Nederlek, EISERES tot cassatie, advocaat: mr. J.P. van den Berg, t e g e n het publiekrechtelijk lichaam HOOGHEEMRAADSCHAP VAN DE KRIMPENERWAARD, gevestigd te Krimpen aan den IJssel, VERWEERDER in cassatie, advocaat: mr. M.E. Gelpke. 1. Het geding in feitelijke instantie...


Conclusie anoniem

Rolnrs. 1409 / C04/222 Eerste Kamer PROCUREUR-GENERAAL BIJ DE HOGE RAAD DER NEDERLANDEN MR. C.W.M. VAN BALLEGOOIJEN ADVOCAAT-GENERAAL 8 oktober 2004 Onteigening CONCLUSIE inzake: SEXTANT BV tegen HET HOOGHEEMRAADSCHAP VAN DE KRIMPENERWAARD 1 Feiten en procesverloop 1.1 Bij vonnis van 23 april 2002(1) heeft de Rechtbank te 's-Gravenhage (hierna: de Rechtbank) de vervroegde onteigening uitgesproken ten behoeve van het Hoogheemraadschap van de Krimpenerwaard (hierna: het Hoogheemraadschap) van een gedeelte ter grootte van 7 are en 54 centiare van een perceel omschreven als kantoren, bedrijfspanden, erf, bouwterrein (in totaal groot 97 are en 43 centiare), kadastraal bekend als Gemeente Krimpen aan de Lek, sectie [A] en nummer [001] (grondplannummer 64) , van welke perceel eiser tot cassatie (hierna: Sextant BV) als eigenaar is aangewezen. 1.2 Tot de onderhavige onteigening was besloten bij Koninklijk Besluit van 23 juli 2001(2), ten behoeve van de verbetering van de Nieuwe Maasdijk, plaatselijk bekend als Noord en Molendijk, vanaf het pand [a-straat 1] te Krimpen aan de Lek tot garagebedrijf [B] BV (gemeentegrens Krimpen aan de Lek - Krimpen aan den IJssel), met bijkomende werken, in de gemeenten Nederlek en Krimpen aan den IJssel, ingevolge artikel 62 Onteigeningswet (hierna: Ow.) juncto artikel 27 Wet op de waterkering ten algemenen nutte. Het dijktraject voldoet niet aan de eisen ten aanzien van de stabiliteit en plaatselijk niet aan de vereiste hoogte.Het dijkversterkingsplan is bij besluit van 13 juni 2000 door het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het Hoogheemraadschap vastgesteld en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland op 21 augustus 2000. De totale lengte van het dijkversterkingsplan bedraagt 2.180 meter. Het betreffende dijkgedeelte is voor de planontwikkeling onderverdeeld in de afzonderlijke dijkvakken A tot en met D. Het onderhavige perceelsgedeelte bevindt zich in dijkvak D. 1.3 Het onteigende perceelsgedeelte omvat een perceel bestaande uit een waterkering, bestaande uit openbare dijk met kanteldijk, binnendijks een gedeelte weg (de Noord) en buitendijks tegen de dijk en kanteldijk opgehoogd terrein, waarop een depot overtollige grond tegen de kanteldijk, alsmede enkele m2 vlakke grond, voorzien van betonklinkerbestrating. Het perceel weegt, met het naastgelegen perceel, uit naar de openbare weg over de op het naastgelegen perceel gezamenlijk met andere percelen gebruikte uitrit. Het onteigende is, voorzover niet bestaande uit openbare weg, openbare dijk met kanteldijk en berm, in gebruik bij de eigenaar als depotruimte voor enige grondopslag tegen de kanteldijk, en overigens, voorzover bestaande uit verharde vlakke grond, als rijweg en parkeerplaats. Het overblijvende bestaat uit buitendijks gelegen, opgehoogde, grond met de bestemming "tuin" en is in gebruik als rijweg en parkeergelegenheid voor het laden en lossen van vrachtwagens ten behoeve van de aldaar gevestigde bedrijfsbebouwing, alsmede uit gronden met de bestemming "bedrijven" (scheepswerf). 1.4 Het Hoogheemraadschap heeft aan Sextant BV aangeboden een schadeloosstelling van in totaal € 342,15 met een bijkomend aanbod. Sextant BV heeft dit aanbod als ongenoegzaam verworpen. 1.5 Bij voormeld vonnis van 23 april 2002 heeft de Rechtbank onder meer het voorschot op de schadeloosstelling voor Sextant BV bepaald op 100% van de als vergoeding voor haar schade aangeboden som en heeft zij drie deskundigen benoemd om de schadeloosstelling voor Sextant BV te begroten. Het onteigeningsvonnis is, na descente op 16 mei 2002, op 11 juli 2002 in de openbare registers ingeschreven. 1.6 De deskundigen hebben hun definitieve rapport op 12 augustus 2003 ter griffie van de Rechtbank gedeponeerd, waarna pleidooien zijn gehouden. 1.7 De Rechtbank heeft bij eindvonnis van 10 december 2003(3) onder meer de schadeloosstelling voor Sextant BV vastgesteld op € 17.455,50. De Rechtbank sluit zich, in rov. 13.5 van dit vonnis, aan bij de opvatting van de deskundigen, dat aan het onteigende geen meerwaarde moet worden toegekend wegens bijzondere geschiktheid voor het werk waarvoor onteigend wordt. De Rechtbank volgt deskundigen daarbij in hun opvatting dat bij de beoordeling van de vraag in hoeverre sprake is van een bijzondere geschiktheid, een vergelijking moet worden gemaakt met dijken gelegen binnen dijkvak D. In rov. 15 komt de Rechtbank in navolging van de deskundigen tot het oordeel dat het overblijvende geen waardevermindering ondergaat als gevolg van de onteigening. 1.8 Tegen dit vonnis heeft Sextant BV tijdig en op de juiste wijze beroep in cassatie ingesteld onder aanvoering van drie middelen, bestaande uit verschillende onderdelen. In het eerste middel betoogt Sextant BV (kort gezegd) dat de Rechtbank ten onrechte met de deskundigen heeft aangenomen dat het onteigende in de praktijk zonder het overblijvende wel degelijk verkoopbaar is. Ook zou dit oordeel onbegrijpelijk zijn. In het tweede middel wordt betoogd dat de Rechtbank ten onrechte de meerwaarde van het onteigende wegens bijzondere geschiktheid niet heeft bepaald op het verschil tussen de kosten van de aanleg van een geheel nieuwe dijk en de kosten die ermee gemoeid zijn om het onteigende te laten beantwoorden aan het doel waarvoor onteigend is. In het derde middel wordt ten slotte betoogd dat de Rechtbank heeft miskend dat voor een antwoord op de vraag of en in hoeverre sprake is van waardevermindering van het overblijvende in ieder geval dient te worden onderzocht wat de werkelijke waarde van het geheel vóór onteigening was. Het Hoogheemraadschap heeft bij conclusie van antwoord het cassatieberoep van Sextant BV bestreden. Partijen hebben hun onderscheiden standpunten ter zitting van 11 juni 2004 schriftelijk doen toelichten. Het Hoogheemraadschap heeft zijn standpunt ter zitting van 25 juni 2004 (aanvullend) schriftelijk toegelicht. 2 Beoordeling van de middelen Beoordeling van het eerste middel (complexwaarde en gebruiksbeperkingen) 2.1 In het eerste middel betoogt Sextant BV dat de Rechtbank ten onrechte met de deskundigen heeft aangenomen dat het onteigende in de praktijk zonder het overblijvende verkoopbaar is. Ook zou dit oordeel onbegrijpelijk zijn. Sextant BV meent dat het onteigende slechts kon worden verkocht als onderdeel van het aan de onteigende overblijvende. Het middel is verdeeld in onderdelen a tot en met f. 2.2 Deskundigen overwegen op blz. 8 en 9 van hun rapport: [Gedaagde stelt] dat er in casu geen sprake is van de mogelijkheid van zelfstandige verkoop van het gedeelte dat onteigend is, en dat derhalve de waarde van het onteigende in dit geval bepaald zou moeten worden op basis van de verkoopwaarde van het geheel, waarbij de waarde van het onteigende een evenredig gedeelte daarvan zou moeten uitmaken, althans zo begrijpen deskundigen de stelling van gedaagde. Daarmee miskent gedaagde naar de mening van deskundigen het verschil in bestemming, en de daaruit voortvloeiende gebruiksbeperkingen van het onteigende, en de bestemming en het gebruik van de achterliggende gronden. Voor de berekening van de waarde van het geheel gaat gedaagde, blijkens de door gedaagde overgelegde schadebegroting, uit van "de achterliggende gronden, rekeninghoudend met de bestemming van aan water gelegen bedrijfsterrein, de oppervlakte en de bereikbaarheid" Deskundigen willen graag aannemen dat de prijs per vierkante meter van die gronden van een andere orde van grootte is, maar zij zien geen reden om die grondprijzen toe te rekenen aan het onteigende. Evenmin is er sprake van dat het onteigende in de praktijk niet te verkopen zou zijn zonder het overblijvende. Immers, ook bij verkoop van het geheel zal een redelijk handelend koper rekening houden met de bestemmings- en gebruiksbeperkingen op het onteigende. Gedaagde, als eigenaar van het geheel, zou bij afzonderlijke verkoop van het gedeelte dat thans onteigend is, een prijs kunnen ontvangen, die hem in vermogen niet achteruit doet gaan. 2.3 De Rechtbank komt in haar vonnis tot het volgende oordeel: 12. Naar aanleiding van de bezwaren van Sextant betreffende de complexwaarde en de gebruiksbeperkingen, verwijzen de deskundigen naar hun rapportage en eerdere rechtspraak van de rechtbank. Huns inziens zal een redelijk handelend koper rekening houden met de op het onteigende rustende afwijkende bestemmings- en gebruiksbepalingen. Daarom is dit in de praktijk zonder het overblijvende wel degelijk verkoopbaar, aldus deskundigen. Dit oordeel komt de rechtbank juist voor. 2.4 De Rechtbank is in navolging van deskundigen tot het oordeel gekomen dat de onteigende perceelsgedeelten afzonderlijk verkoopbaar zijn. Redengevend is voor deskundigen en de Rechtbank dat er tussen het onteigende en het overblijvende een verschil in bestemmings- en gebruiksbepalingen is. Het door de Rechtbank als juist bestempelde oordeel van deskundigen, dat een redelijk handelend koper rekening zal houden met de op het onteigende rustende afwijkende bestemmings- en gebruiksbepalingen, komt mij eveneens juist voor. Natuurlijk zal een redelijk handelend koper bij de beoordeling welke prijs hij over heeft voor een perceel(sgedeelte) rekening houden met beperkingen ten aanzien van de bestemming en het gebruik. Dat de waarde van het onteigende naar evenredigheid van de waarde van het geheel had moeten worden bepaald, zoals Sextant BV betoogt, lijkt mij niet juist; het onteigende heeft immers een eigen waarde. De Rechtbank heeft haar oordeel ten aanzien van de afzonderlijke prijsbepaling derhalve naar behoren gemotiveerd, maar zij slaat een - expliciet - gemotiveerde beantwoording van de daaraan voorafgaande vraag óf het onteigende perceelsgedeelte afzonderlijk verkoopbaar is, over. Dat een redelijk handelend koper bij de beoordeling welke prijs hij over heeft voor een perceel(sgedeelte) rekening zal houden met beperkingen ten aanzien van het gebruik kan immers niet dragend zijn voor de conclusie dat de onteigende perceelsgedeelten afzonderlijk verkoopbaar zijn. Voor de beoordeling van de afzonderlijke verkoopbaarheid dient aansluiting te worden gezocht bij factoren als de ligging, de grootte en het afzonderlijke gebruik van de te onteigenen perceelsgedeelten. Waar echter op basis van de tot de gedingstukken behorende kaarten en deskundigenrapporten moet worden aangenomen dat noch aan deskundigen noch aan de Rechtbank is ontgaan dat de onteigende perceelsgedeelten zich aan de rand van de percelen bevinden, wat hun gebruik was en dat het geen versplinterde stukjes grond betreft, en zij (dus) zeer wel afzonderlijk verkoopbaar waren, behoefde het kennelijke oordeel van de Rechtbank dat deze gronden door hun ligging, grootte en gebruik afzonderlijk verkoopbaar zijn, geen nadere motivering. Het oordeel is ook niet onbegrijpelijk. De onderdelen 2.11 en 2.12 van de schriftelijke toelichting van Sextant BV, waarin wordt uitgediept waarom de Rechtbank de waarde van de onteigende perceelsgedeelten naar evenredigheid van de waarde van de gehele percelen had dienen te bepalen, behoeven dan ook geen bespreking. 2.5 Deskundigen en de Rechtbank hoefden niet nader in te gaan op de stelling van Sextant BV dat de op het onteigende rustende bestemmings- en gebruiksbeperkingen in de praktijk geen rol spelen en dat een redelijk handelend koper met de beperkingen geen rekening zal houden. Het door Sextant BV aangevoerde gedoogbeleid ten aanzien van het gebruik van in de omgeving gelegen gronden met een (beperkte) bestemming als tuin en als parkeerterrein, kan hem niet baten. Het zogeheten gedogen door het Hoogheemraadschap van het gebruik van (andermans!) gronden in de omgeving als tuin en parkeerterrein, in afwijking van de bepalingen, vormt onvoldoende aanleiding om te veronderstellen dat ook Sextant BV en haar eventuele rechtsopvolger (een koper) de onteigende gronden hadden mogen gebruiken als tuin en/of parkeerplaats. Het kan gaan om onvergelijkbare gevallen: qua feitelijke gesteldheid en in juridisch opzicht. Bovendien behoeft het (wellicht zeer tijdelijk en conditioneel) gedogen nog geen meerwaarde in te houden. Het betoog van Sextant BV dat deskundigen ook de waarde van het gehele perceel van de onteigende hadden moeten waarderen, omdat een stuk daarvan dat afzonderlijk verkoopbaar is, wordt onteigend, kan ik niet onderschrijven. Ik kan de zin van een taxatie van het geheel, naast taxatie van het onteigende en afzonderlijk verkoopbare deel, niet inzien. Alleen wanneer sprake is van waardedaling van het overblijvende, is taxatie van het geheel geboden. Zie verder onderdelen 2.15 e.v. van deze conclusie. 2.6 Anders dan Sextant BV kennelijk wil, behoefden deskundigen en de Rechtbank niet nader in te gaan op de door Sextant BV genoemde vergelijkingstransacties. De door Sextant BV aangevoerde vergelijkingstransacties zijn niet vergelijkbaar met de onteigende perceelsgedeelten. Zo verwijst zij onder meer naar de verkoop van een nabijgelegen bedrijfsterrein, terwijl op de onteigende perceelsgedeelten geen bedrijfsbestemming rust (vgl. blz. 8 van het deskundigenrapport). Verder is de Rechtbank niet gehouden om in te gaan op alle vergelijkingstransacties die partijen noemen ter staving van hun stellingen omtrent waarden. 2.7 Gelet op het vorenstaande faalt het eerste middel in al zijn onderdelen. Beoordeling van het tweede middel (bijzondere geschiktheid) 2.8 In het tweede middel wordt betoogd dat de Rechtbank in rov.'s 13.1 tot en met 13.4 ten onrechte de meerwaarde van het onteigende wegens bijzondere geschiktheid niet heeft bepaald op het verschil tussen de kosten van de aanleg van een geheel nieuwe dijk en de kosten die ermee gemoeid zijn om het onteigende te laten beantwoorden aan het doel waarvoor onteigend is. Het middel is onderverdeeld in de onderdelen a tot en met f. 2.9 Deskundigen kwamen (op blz. 17 en 18 van hun rapport) tot de volgende conclusie ten aanzien van de bijzondere geschiktheid: In de eerste plaats constateren deskundigen dat het gaat om de bijzondere geschiktheid van de "te onteigenen zaak" c.q. "de prijs van een zaak die voor het verwezenlijken van een bepaald doel reeds een grotere geschiktheid heeft verworven". Dit voert tot de conclusie dat de bijzondere geschiktheid inderdaad ziet op alleen het onteigende, en niet op eventuele daarnaast gelegen percelen of stukken grond die niet onteigend worden. In concreto betekent dit dat de door [betrokkene 2] aangebrachte ophoging slechts een rol kan spelen met betrekking tot de eventuele bijzondere geschiktheid voor zover die ophoging onderdeel uitmaakt van het onteigende, maar niet daarbuiten. De volgende vraag die beantwoord dient te worden is, wat ten deze dient te worden ver staan onder "soortgelijke zaken". In het arrest Millingse Bandijk heeft het Gerechtshof te Arnhem gesteld dat er een vergelijking moet worden gemaakt met de gemiddelde omvang en inhoud van een bestaande dijk in het desbetreffende dijkringgebied. In de onderhavige zaak gaat het om de Dijkversterking Noord/Molendijk, waarbij, zo blijkt uit de zakelijke beschrijving, voor de planontwikkeling het betreffende dijkgedeelte is onderverdeeld in de afzonderlijke dijkvakken A tot en met D. Uit de zakelijke beschrijving blijkt dat de dijkversterkingswerkzaamheden in de genoemde dijkvakken verschillend van aard en omvang zijn, maar dat binnen eenzelfde dijkvak de werkzaamheden als soortgelijk kunnen worden aangemerkt. De onderhavige onteigening valt, evenals de onteigeningen in de parallelle zaken Hoogheemraadschap Krimpenerwaard/[...], Hoogheemraadschap Krimpenerwaard/[...] en Hoogheemraadschap Krimpenerwaard/[...] in dijkvak D. Naar de mening van deskundigen zijn al deze zaken te beschouwen als soortgelijke zaken, waaruit de eventuele bijzondere geschiktheid voor het werk waarvoor onteigend wordt kan worden opgemaakt. Deskundigen komen tot de conclusie dat er geen sprake is van enige waardevermeerdering wegens bijzondere geschiktheid. 2.10 De Rechtbank oordeelde: 13.1. De waarde van het onteigende is mede afhankelijk van het antwoord op de vraag of en in hoeverre het (gehele) onteigende reeds een bijzondere geschiktheid heeft voor het aan te leggen werk. Anders dan het Hoogheemraadschap van de Krimpenerwaard, kan Sextant zich niet met de voorgestelde wijze van berekening van het mogelijk voordeel verenigen. 13.2. De rechtbank stelt in dit kader voorop dat de onteigende dijklichamen, in zoverre deze met minder dan de gebruikelijke kosten kunnen voldoen aan de ter plaatse op grond van de Wet op de waterkering toepasselijke veiligheidsnorm dan een soortgelijke zaak die in de regel voor dat doel wordt gebezigd, een bijzondere geschiktheid hebben voor het doel waarvoor wordt onteigend. Onder "gebruikelijke kosten" worden verstaan de kosten van het vergraven en ophogen van de bestaande dijk door aanvulling met grond die niet ter plaatse of elders in het werk is gewonnen. Onder "soortgelijke zaak" verstaat de rechtbank in dit verband een naar omvang en inhoud gemiddeld dijklichaam dat onder hetzelfde dijkversterkingsplan valt. Indien per saldo een voordeel resteert, moet dit, naar analogie van de jurisprudentie inzake onwinbare bodemschatten, tussen partijen bij helfte worden gedeeld. 13.3. In het hier aan de orde zijnde plan Dijkversterking Noord/Molendijk is een onderverdeling aangebracht in afzonderlijke dijkvakken A tot en met D. Volgens de deskundigen zijn de werkzaamheden in die dijkvakken verschillend van aard en omvang, maar kunnen deze binnen een zelfde dijkvak als soortgelijk worden aangemerkt. Daarom zijn alleen de dijklichamen in vak D in de vergelijking betrokken. De rechtbank heeft vastgesteld dat de dijken in de afzonderlijke dijkvakken niet steeds tot dezelfde hoogte zullen worden opgehoogd en is daarom van oordeel dat de deskundigen bij de beoordeling van de vraag of sprake is van bijzondere geschiktheid terecht de vergelijking hebben gemaakt met dijken binnen dijkvak D. Nu voorts niet is gesteld of gebleken dat Sextant is benadeeld doordat de dijkvakken A, B en C buiten beschouwing zijn gebleven, zal de rechtbank, ter vermijding van nodeloze complicaties, zich aan dit standpunt van deskundigen conformeren. 13.4. Sextant maakt bezwaar tegen het door deskundigen gehanteerde uitgangspunt dat van een te verdelen voordeel slechts sprake kan zijn bij een bestaand dijklichaam dat hoger is dan 3,96 m + NAP, zijnde de bestaande gemiddelde hoogte van de dijk in dijkvak D. Ten onrechte hebben de deskundigen daarbij de inhoud van de dijk buiten beschouwing gelaten, aldus Sextant. Dit bezwaar dient te worden verworpen. Uit het definitief deskundigenrapport (bladzijde 21) blijkt dat de deskundigen als uitgangspunten voor de berekening van de "gebruikelijke kosten" hebben gehanteerd - onder meer - dat de door belanghebbenden aangebrachte ophoging van het buitendijkse terrein in dijkvak D is uitgevoerd door het opspuiten met baggerspecie van humeuse zandige klei, met soms wat puin, en dat die opgespoten percelen met elkaar vergelijkbaar zijn. Daarom kan niet gezegd worden dat de deskundigen niet ook met de inhoud van de gemiddelde dijk rekening hebben gehouden. In dat kader is niet relevant - zoals de deskundigen rapporteren - door wie de betreffende ophogingen in het verleden zijn geschied. 2.11 De omschrijving door de Rechtbank in de 3e volzin van rov. 13.2 van het begrip "soortgelijke zaak" lijkt sterk op de omschrijving door het verwijzingshof in de zaak van de Millingse Bandijk (Hoge Raad 24 januari 2001, NJ 2001/570). Het Hof Arnhem overwoog in zijn arrest van 17 september 2002, BR 2003/136: 2.5 (...).Bij de beoordeling van de bijzondere geschiktheid van de onderhavige dijk moet naar het oordeel van het hof een vergelijking worden gemaakt met - in acht genomen de eenvoud en hanteerbaarheid van het recht - de gemiddelde omvang en inhoud van een bestaande dijk in het desbetreffende dijkringgebied voordat zij is aangepast aan de toepasselijke norm ingevolge de Wet op de waterkering. In zoverre de onderhavige dijk, vanwege de aanwezigheid van zand en klei daarin, met minder dan de gebruikelijke kosten kan voldoen aan de genoemde veiligheidsnorm dan een gemiddelde dijk in de zojuist vermelde zin, heeft die dijk een bijzondere geschiktheid die als zodanig moet worden gewaardeerd bij de vaststelling van de werkelijke waarde daarvan bij onteigening. Beide gerechten zijn van oordeel dat onder soortgelijke zaken, die plegen te worden onteigend voor dijkversterking, reeds bestaande dijklichamen worden verstaan, en niet, zoals Sextant BV verdedigd, gronden die niet reeds de functie van dijk hebben. Mij lijkt ook dat het hoogheemraadschap als het aankomt op dijkversterking bij voorkeur bestaande dijklichamen gebruikt. Dat zijn dan soortgelijke zaken die in de regel voor dijkversterking worden gebezigd. Beide gerechten letten bij de uitleg van het begrip bijzondere geschiktheid op de omvang en inhoud van bestaande dijken; zij het dat de Rechtbank kijkt naar dijken in het dijkversterkingplan en het Hof naar dijken in het dijkkringgebied. Eenvoudshalve wordt steeds een vergelijking getrokken met het gemiddelde van die vergelijkingsdijken. Zo heeft de Rechtbank gekeken naar de gemiddelde hoogte en inhoud van soortgelijke dijklichamen. Maar zij heeft eraan toegevoegd dat de onteigende dijk zich door vervuiling en het risico van kwel onderscheid van de overigens vergelijkbare dijklichamen en daarom minder geschikt is. 2.12 In mijn conclusie voor Hoge Raad 13 augustus 2004, nr. 1402 ([...]/Staat), RvdW 2004, 99, ben ik uitvoerig ingegaan op het leerstuk van de bijzondere geschiktheid. Het ging in die zaak om de vraag of sprake was van een bijzondere geschiktheid van onteigende grond voor de ombouw tot een dubbelbaans autoweg. De Hoge Raad oordeelde in zijn arrest: 3.5. In het commerciële verkeer pleegt de prijs van een zaak die voor het verwezenlijken van een bepaald doel een grotere geschiktheid heeft dan soortgelijke zaken hebben, die in de regel voor dat doel worden gebezigd, hoger te liggen dan de prijs van vorenbedoelde soortgelijke zaken, omdat met behulp van die zaak het doel met minder dan de gebruikelijke kosten zal kunnen worden bereikt. Evenzo dient bij onteigening in een geval als het onderhavige rekening te worden gehouden met de bijzondere geschiktheid die de te onteigenen zaak reeds heeft voor het doel waarvoor onteigend wordt. 3.6. De onderhavige onteigening vindt plaats ten behoeve van de ombouw tot dubbelbaans autoweg van het gedeelte Garyp-Nijega van Rijksweg 31 (Zurich-Leeuwarden-Drachten). Het doel van de onteigening is dus wegverbreding. Of het onteigende daarvoor een bijzondere geschiktheid heeft in de hiervoor bedoelde zin hangt daarvan af, of het onteigende een bijzondere eigenschap heeft die daaraan grotere geschiktheid geeft voor wegverbreding dan andere in de omgeving van het onteigende gelegen gronden zouden hebben indien die, zoals het onteigende, langs een te verbreden weg zouden liggen. Uit dit arrest volgt dat bij het bepalen of en in hoeverre onteigende percelen een bijzondere geschiktheid hebben voor het werk waarvoor onteigend wordt, vergeleken moet worden met andere in de omgeving van het onteigende gelegen gronden, indien die langs een te verbreden weg zouden liggen. In het onderhavige geval is het doel van de onteigening een dijkversterking en moet derhalve een vergelijking worden gemaakt met soortgelijke gronden in de omgeving die kunnen dienen voor dijkversterking; bestaande dijklichamen in de omgeving komen daarvoor in aanmerking. 2.13 Het oordeel van de Rechtbank in rov.'s 13.1 tot en met 13.4 strookt (nagenoeg geheel) met de rechtsregel die de Hoge Raad in zijn arrest van 13 augustus 2004 heeft geformuleerd. Van de percelen gelegen binnen dijkvak D, dat in totaal 600 meter omvat(4), kan naar mijn mening worden gezegd dat zij gelegen zijn in de omgeving van het onteigende (dat ook deel uitmaakte van vak D) en dat ook zij als een te versterken dijk zijn aan te merken. In vergelijking met die soortgelijke percelen heeft de onteigende dijk bij een paar profielen door zijn hoogte iets bijzonders, zodat in zoverre van bijzondere geschiktheid sprake is. De Rechtbank heeft alleen dijklichamen in vak D in haar beschouwing betrokken, omdat daar soortgelijke werkzaamheden zullen worden uitgevoerd. Terecht is de aanmerking van Sextant BV (in onderdeel 3.18 van de schriftelijke toelichting) dat het niet aankomt op soortgelijke werkzaamheden. De te verrichten werkzaamheid van dijkversterking is geen criterium voor "soortgelijke zaken". De dijkvakken A tot en met C lijken mij ook soortgelijke zaken en hadden dan ook in de vergelijking moeten zijn betrokken. De Rechtbank heeft een tweede overweging genoemd om alleen op dijkvak D te letten, te weten: Sextant BV is niet benadeeld doordat de dijkvakken A, B en C niet in haar beschouwing worden betrokken. Dit laatste is voor mij onbegrijpelijk, zolang geen vergelijking van het onteigende met de dijklichamen in vakken A, B en C is gemaakt. Onderdelen a tot en met e van het middel slagen derhalve. 2.14 De klacht in onderdeel f, dat de Rechtbank (in navolging van deskundigen) in rov. 13.2 de meerwaarde van het onteigende wegens bijzondere geschiktheid ten onrechte bij helfte tussen partijen heeft verdeeld, faalt. Volgens de Rechtbank moet de meerwaarde naar analogie van de jurisprudentie inzake onwinbare bodemschatten, tussen partijen bij helfte worden verdeeld. De Rechtbank heeft kennelijk ook hier de deskundigen gevolgd. Deskundigen hebben in hun rapport aansluiting gezocht bij de bepaling van de meerwaarde wegens juridisch onwinbare bodembestanddelen, waarbij gemeenlijk het voordeel tussen partijen bij helfte wordt verdeeld. Dit oordeel is mijns inziens juist. Sextant BV kon, de onteigening en het werk waarvoor onteigend wordt weggedacht, de bijzondere geschiktheid zelf niet te gelde maken. Dat verklaart de verdeling van het voordeel van de bijzondere geschiktheid tussen partijen. Weliswaar leert de jurisprudentie niet, zoals de Rechtbank kennelijk van mening is, dat verdeling bij helfte altijd geboden is, maar een dergelijke verdeling lijkt mij wel een goed uitgangspunt. Daarvan kan de Rechtbank afwijken als partijen daarvoor overtuigende argumenten aanvoeren, hetgeen blijkbaar niet is gebeurd. Ik volsta verder met een verwijzing naar de noten van Mörzer Bruyns onder de arresten Gelderland/Lubbers(5) en Staat/Del Court(6) alsmede naar een publicatie van J.W. Meijer(7). Beoordeling van het derde middel (waardevermindering van het overblijvende) 2.15 In dit middel wordt ten slotte betoogd dat de Rechtbank in rov. 15 heeft miskend dat voor een antwoord op de vraag of en in hoeverre sprake is van waardevermindering van het overblijvende in ieder geval dient te worden onderzocht wat de werkelijke waarde van het geheel voor onteigening was. 2.16 Deskundigen schrijven in hun rapport op blz. 21: Het overblijvende ondergaat als gevolg van de onderhavige onteigening geen waardevermindering. 2.17 Bij pleidooi voor de Rechtbank heeft Sextant BV betoogd:(8) Deskundigen hebben in hun rapporten geen waardedaling van het overblijvende opgenomen, terwijl op het perceel waartoe de verschillende percelen [van Sextant BV] behoren - waarvan delen worden onteigend - een bebouwingsmogelijkheid op grond van het bestemmingsplan geldt van 80%. Door de onteigening zal dit percentage voor [Sextant BV] dalen en aldus de uitbreidingsmogelijkheden voor [Sextant BV] ook. 2.18 De Rechtbank overweegt: 15. Het overblijvende ondergaat volgens de deskundigen als gevolg van de onderhavige onteigening geen waardevermindering. Sextant kan zich hiermee niet verenigen en stelt dat door de onteigening in verband met het maximaal bebouwingspercentage van 80% de uitbreidingsmogelijkheden zullen dalen. De rechtbank verwerpt dit verweer aangezien als gevolg van de onteigening de bestemming van het overblijvende geen wijziging zal ondergaan. 2.19 Ingevolge artikel 41 Ow. komt de onteigende een vergoeding toe ter zake van de waardevermindering van het overblijvende in handen van de onteigende. Daartoe dient deze waardevermindering een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening te zijn. De waardevermindering wordt berekend door een vergelijking te maken tussen de waarde van het geheel vóór de onteigening en de waarde van het te onteigenen goed en de niet-onteigende vermogensbestanddelen. Vermindering van uitbreidingsmogelijkheden op het overblijvende kan onder omstandigheden voor schadeloosstelling in aanmerking komen. 2.20 Onderdeel a van het vierde middel bevat de rechtsklacht dat de Rechtbank ter bepaling van eventuele waardevermindering van het overblijvende geen onderzoek naar de werkelijke waarde van het geheel voor onteigening heeft verricht. Kennelijk was de Rechtbank van oordeel dat er geen reden was een dergelijke vergelijking uit te voeren omdat - zo meende de Rechtbank kennelijk - de door Sextant BV aangedragen omstandigheid onmogelijk tot een waardevermindering van het overblijvende zou (kunnen) leiden. Dit oordeel komt mij op zichzelf niet onjuist voor. Wanneer duidelijk is dat een omstandigheid in geen geval reden kan zijn voor het aannemen van een waardevermindering van het overblijvende, is een onderzoek van de werkelijke waarde van het geheel voorafgaand aan de onteigening niet noodzakelijk. Onderdeel a faalt derhalve. 2.21 In onderdeel b van het middel klaagt Sextant BV dat de Rechtbank op onjuiste wijze is ingegaan op haar stelling dat de uitbreidingmogelijkheden zullen dalen door de onteigening in verband met het maximaal bebouwingspercentage van 80%; dit middelonderdeel slaagt. Ik meen dat de Rechtbank in het onderhavige geval niet zonder nadere motivering (die ontbreekt) had mogen oordelen dat het door het ontbreken van een wijziging van de bestemming van het overblijvende uitgesloten is dat het overblijvende in waarde is gedaald. Het zou kunnen dat na onteigening sprake is van kleinere percelen en derhalve ook van minder bebouwingsmogelijkheden in verband met het maximale bebouwingspercentage van 80, welk percentage is gerelateerd aan de oppervlakte van de percelen. Uit artikel 6 van de planvoorschriften en een op de kaart ingeschreven percentage, waaruit blijkt hoeveel van "de gronden" ten hoogste mag worden bebouwd, kan ik niet eenduidig afleiden of het percentage van 80% geldt ten aanzien van de gehele percelen van Sextant BV - waarop overigens niet in zijn geheel een bedrijfsbestemming rust - of slechts ten aanzien van de overblijvende (niet-onteigende) perceelsgedeelten. Alleen wanneer dit laatste het geval is, zal geen sprake zijn van een waardevermindering van het overblijvende. Slotsom 2.22 Resumerend kom ik tot het oordeel dat onderdelen a tot en met e van het tweede middel, inzake de bijzondere geschiktheid, en onderdeel b van het derde middel, inzake de waardevermindering van het overblijvende, slagen. Nu de stukken van het geding geen uitkomst bieden bij het oplossen van deze geschilpunten, dient verwijzing plaats te vinden naar een gerechtshof voor een (nader) feitelijk onderzoek. 3 Conclusie Ik concludeer tot vernietiging van het vonnis van de Rechtbank en tot verwijzing van het geding naar het gerechtshof te 's-Gravenhage. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G 1 Rolnummer 02/376. 2 Nr. 01.003450, Stcrt. 8 oktober 2001, nr. 194. 3 Rolnummer 02/376. 4 Zie de als bijlage 2 bij de Toelichting aan deskundigen (d.d. 16 mei 2002) gevoegde "Zakelijke Beschrijving"; dijkvak D loopt van hmp. 213.00 tot hmp. 219.00. 5 Hoge Raad 4 januari 1984, nr. 1065, NJ 1985, 48. 6 Hoge Raad 25 januari 1989, nr. 1094, NJ 1990, 234. 7 J.W. Meijer in de Van Wijmen-bundel, Natuurlijk van belang, 2003, blz. 79. 8 Pleitnotities van mr. T.A.M. van den Ende, d.d. 27 oktober 2003, blz. 7.


Uitspraak

18 februari 2005 Eerste Kamer Nr. C04/222HR (1409) JMH Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: SEXTANT B.V., gevestigd te Krimpen aan de Lek, gemeente Nederlek, EISERES tot cassatie, advocaat: mr. J.P. van den Berg, t e g e n het publiekrechtelijk lichaam HOOGHEEMRAADSCHAP VAN DE KRIMPENERWAARD, gevestigd te Krimpen aan den IJssel, VERWEERDER in cassatie, advocaat: mr. M.E. Gelpke. 1. Het geding in feitelijke instantie Verweerder in cassatie (hierna: het Hoogheemraadschap) heeft bij exploot van 24 januari 2002 eiseres tot cassatie (hierna: Sextant) gedagvaard voor de rechtbank te 's-Gravenhage en ten behoeve van de verbetering van de Nieuwe Maasdijk, plaatselijk bekend als Noord en Molendijk, gevorderd ten name van het Hoogheemraadschap vervroegd uit te spreken de onteigening van het in de dagvaarding omschreven gedeelte ter grootte van 0.07.54 hectare van de onroerende zaak met de kadastrale aanduiding gemeente Krimpen aan de Lek, sectie [A], nummer [001], waarvan Sextant als eigenares is aangewezen, en het bedrag van de schadeloosstelling vast te stellen op ƒ 754,-- (€ 342,15). Bij vonnis van 23 april 2002, dat op 11 juli 2002 is ingeschreven in de openbare registers, heeft de rechtbank onder meer de gevorderde onteigening vervroegd uitgesproken, het voorschot op de schadeloosstelling voor [betrokkene 1] vastgesteld op € 342,15, bepaald dat het Hoogheemraadschap het bijkomend aanbod gestand doet, en drie deskundigen en een rechter-commissaris benoemd. Bij vonnis van 10 december 2003 heeft de rechtbank, voorzover in cassatie van belang, de schadeloosstelling voor Sextant vastgesteld op € 17.455,50, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 342,15, alsmede op een rente van 4% over € 17.113,50 vanaf 11 juli 2002 tot 1 juli 2003 en op 3,5% daarover vanaf l juli 2003 tot 10 december 2003. Dit vonnis is aan dit arrest gehecht. 2. Het geding in cassatie Sextant heeft tegen het vonnis van de rechtbank van 10 december 2003 beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. Het Hoogheemraadschap heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten. De conclusie van de Advocaat-Generaal C.W.M. van Ballegooijen strekt tot vernietiging van het vonnis van de rechtbank en tot verwijzing van het geding naar het gerechtshof te 's-Gravenhage. De advocaten van partijen hebben elk in een brief van 22 oktober 2004 op die conclusie gereageerd. 3. Beoordeling van de middelen 3.1 Het onteigende bestaat uit een waterkering, bestaande uit openbare dijk met kanteldijk, binnendijks een gedeelte weg (de Noord) en buitendijks tegen de dijk en kanteldijk aanliggend opgehoogd terrein, waarop een depot overtollige grond tegen de kanteldijk, alsmede enkele m² vlakke grond, voorzien van betonklinker-bestrating. Bij hun, door de rechtbank gevolgde, waardering van het onteigende hebben de deskundigen rekening gehouden met de omstandigheid dat op het onteigende de bestemmingen "tuin" en "waterstaatsdoeleinden" rusten, waarbij de deskundigen hebben opgemerkt dat de Keur het gebruik van de grond aanzienlijk beperkt. Sextant heeft tegen deze waardering aangevoerd dat de waarde van het onteigende perceelsgedeelte bepaald dient te worden op basis van de verkoopwaarde van het gehele perceel en naar rato van de oppervlakte van het onteigende gedeelte, omdat afzonderlijke verkoop van dat gedeelte zich niet of nauwelijks laat denken. Dit leidt in de zienswijze van Sextant tot een waardering van het onteigende waarbij rekening wordt gehouden met de bestemming van aan water gelegen bedrijfsterrein. De rechtbank heeft deze zienswijze verworpen en zich (in rov. 12) aangesloten bij de opvatting van de deskundigen dat het onteigende gedeelte zonder het overblijvende wel degelijk verkoopbaar is. De onderdelen a, b, c en d van middel I klagen dat dit oordeel onjuist en onbegrijpelijk is, met name waar de rechtbank zich aansluit bij de visie van de deskundigen dat een redelijk handelend koper rekening zal houden met de op het onteigende rustende afwijkende bestemmings- en gebruiksbepalingen en dat dit daarom in de praktijk zonder het overblijvende wel degelijk verkoopbaar is. 3.2 De onderdelen falen. Het oordeel van de rechtbank in rov. 12 van haar vonnis moet, in het licht van hetgeen de deskundigen op blz. 9 van hun rapport hebben vermeld, aldus worden begrepen dat de rechtbank zich aansluit bij de visie van de deskundigen dat bij verkoop van het geheel een redelijk handelend koper rekening zal houden met de voor het onteigende geldende bestemmings- en gebruiksbeperkingen, dat zij daarom geen reden zien om de grondprijzen van het geheel toe te rekenen aan het onteigende, en dat zij het onteigende in de praktijk zonder het overblijvende wel degelijk verkoopbaar achten. Met haar oordeel dat het onteigende zonder het overblijvende in de praktijk wel degelijk verkoopbaar is, heeft de rechtbank, in het voetspoor van de deskundigen, tot uitdrukking gebracht dat zij de waarde van de onteigende perceelsgedeelten niet op de door Sextant verlangde grondslag als aangewezen in het arrest van de Hoge Raad van 21 maart 1962, NJ 1962, 171 zal bepalen. Het oordeel dat het onteigende zonder het overblijvende in de praktijk wel degelijk verkoopbaar is, is van feitelijke aard. Het geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en behoefde geen nadere motivering. 3.3 Onderdeel e van middel I bestrijdt het in rov. 12 van het vonnis van de rechtbank neergelegde oordeel met de klacht dat de rechtbank niet of onvoldoende is ingegaan op de onderbouwde stelling van Sextant dat de op het onteigende rustende bestemmings- en gebruiksbeperkingen in de praktijk geen rol spelen, zodat een redelijk handelend koper hiermee geen rekening zal houden. Ook deze klacht faalt. De rechtbank oordeelde kennelijk dat de omstandigheid dat in de door Sextant bedoelde gevallen ander gebruik dan strookt met het bestemmingsplan en de Keur gedoogd wordt, niet meebrengt dat een redelijk handelend koper bij de bepaling van de prijs die hij voor het onteigende zou willen betalen, geen betekenis zou hechten aan de daarop rustende bestemmings- en gebruiksbeperkingen. Dat oordeel getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting en behoefde ook geen nadere motivering. 3.4 Onderdeel f van middel I verwijt de rechtbank geen aandacht te hebben besteed aan de door Sextant genoemde en met gegevens onderbouwde vergelijkingstransacties. Dit verwijt faalt. De rechtbank heeft die vergelijkingstransacties buiten beschouwing gelaten en ook zonder nadere motivering buiten beschouwing mogen laten omdat zij de zienswijze van Sextant dat het onteigende als bedrijfsterrein moet worden gewaardeerd, verwierp. Zij achtte dus het onteigende onvergelijkbaar met verder van de Noord verwijderd liggende buitendijkse gronden, die blijkbaar wel als bedrijfsterrein of bouwgrond mogen worden gebruikt. 3.5 Middel II betreft de vraag in hoeverre het onteigende een bijzondere geschiktheid heeft voor het doel waarvoor onteigend is en de betekenis daarvan bij de bepaling van de waarde van het onteigende. De rechtbank heeft in dit opzicht de deskundigen gevolgd, die aan het onteigende geen meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid hebben toegekend omdat het te verbeteren dijklichaam ter plaatse van het onteigende niet hoger is dan de gemiddelde dijkhoogte in het dijkvak (dijkvak D) waartoe het onteigende behoort. Dit oordeel moet aldus worden begrepen dat het onteigende geen bijzondere geschiktheid heeft die tot enige meerwaarde zou kunnen leiden. 3.6 Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre het onteigende een bijzondere geschiktheid heeft voor het doel waarvoor onteigend wordt, heeft de rechtbank vooropgesteld dat onteigende dijklichamen, in zoverre deze met minder dan de gebruikelijke kosten kunnen voldoen aan de ter plaatse op grond van de Wet op de waterkering toepasselijke veiligheidsnorm dan een soortgelijke zaak die in de regel voor dat doel wordt gebezigd, een bijzondere geschiktheid hebben voor het doel waarvoor wordt onteigend. Onder "soortgelijke zaak" verstaat de rechtbank in dit verband een naar omvang en inhoud gemiddeld dijklichaam dat onder hetzelfde dijkversterkingsplan valt. Onderdeel b stelt dat de rechtbank van een onjuiste rechtsopvatting is uitgegaan omdat onder "soortgelijke zaken" die in de regel worden gebezigd voor het doel waarvoor onteigend wordt, nu juist geen dijklichamen begrepen kunnen worden. Het onderdeel wil derhalve de vraag of het onteigende bijzondere geschiktheid heeft voor het doel waarvoor onteigend wordt, beantwoorden door het onteigende te vergelijken met gronden die geen deel uitmaken van een dijklichaam of de onmiddellijk daarnaast gelegen gronden. 3.7 Indien percelen of perceelsgedeelten die deel uitmaken van het dijklichaam van een waterkerende dijk of in de onmiddellijke omgeving daarvan zijn gelegen, onteigend worden ten behoeve van de verbetering van de desbetreffende dijk, dienen die percelen of perceels-gedeelten ter beantwoording van de vraag of zij een bijzondere geschiktheid hebben voor het verwezenlijken van de gewenste dijkverbetering, te worden vergeleken met in de omgeving van het onteigende liggende soortgelijke gronden die in de regel voor dijkverbetering worden gebezigd. Gronden die geen deel uitmaken van een reeds bestaand dijklichaam of de onmiddellijke omgeving daarvan, zullen in de regel niet worden gebezigd voor dijkverbetering. Dat zijn dus, anders dan het onderdeel ingang wil doen vinden, geen "soortgelijke gronden" in vorenbedoelde zin. Het onderdeel faalt dus. Hetzelfde geldt voor onderdeel a, voorzover dat ingang wil doen vinden dat het onteigende, ter vaststelling of dat een bijzondere geschiktheid heeft voor het doel waarvoor onteigend is, vergeleken moet worden met gronden die niet deel uitmaken van een reeds bestaand dijklichaam of de onmiddellijke omgeving daarvan. 3.8 Met betrekking tot de vraag met welke gronden het onteigende moet worden vergeleken teneinde uit te maken in hoeverre het onteigende een bijzondere geschiktheid heeft voor het doel waarvoor onteigend wordt, overwoog de rechtbank in rov. 13.3 van haar vonnis: "In het hier aan de orde zijnde plan Dijkversterking Noord/Molendijk is een onderverdeling aangebracht in afzonderlijke dijkvakken A tot en met D. Volgens de deskundigen zijn de werkzaamheden in die dijkvakken verschillend van aard en omvang, maar kunnen deze binnen een zelfde dijkvak als soortgelijk worden aangemerkt. Daarom zijn alleen de dijklichamen in vak D in de vergelijking betrokken. De rechtbank heeft vastgesteld dat de dijken in de afzonderlijke dijkvakken niet steeds tot dezelfde hoogte zullen worden opgehoogd en is daarom van oordeel dat de deskundigen bij de beoordeling van de vraag of sprake is van bijzondere geschiktheid terecht de vergelijking hebben gemaakt met dijken binnen dijkvak D. Nu voorts niet is gesteld of gebleken dat Sextant is benadeeld doordat de dijkvakken A, B en C buiten beschouwing zijn gebleven, zal de rechtbank, ter vermijding van nodeloze complicaties, zich aan dit standpunt van deskundigen conformeren." 3.9 Onderdeel c bestrijdt niet het, reeds in rov. 13.2 van het vonnis gehanteerde, uitgangspunt van de rechtbank dat het onteigende vergeleken moet worden met een naar omvang en inhoud gemiddeld dijklichaam dat onder hetzelfde dijkversterkingsplan valt, maar stelt dat de rechtbank ten onrechte van dit door haarzelf geformuleerde uitgangspunt is afgeweken door slechts de dijklichamen in dijkvak D in de vergelijking te betrekken en de dijkvakken A, B en C buiten beschouwing te laten. Onderdeel d voegt daaraan toe dat, nu volgens de deskundigen alle percelen in dijkvak D zijn opgehoogd, de rechtbank slechts verschillende percelen met een bijzondere geschiktheid voor het werk met elkaar heeft vergeleken, hetgeen volgens het onderdeel getuigt van een onjuiste rechtsopvatting. 3.10 In geval van onteigening van een deel van een waterkerende dijk teneinde die dijk te verbeteren zal, zoals uit het hiervoor bij 3.7 overwogene voortvloeit, bij het bepalen van de te vergoeden waarde, in beginsel slechts dan meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid van het onteigende voor het doel waarvoor onteigend wordt kunnen worden toegekend, indien de dijkverbetering ter plaatse van het onteigende tengevolge van een bijzondere eigenschap van het onteigende met aanwending van minder kosten kan worden gerealiseerd dan de dijkverbetering op dijkgedeelten in de omgeving van het onteigende. Hoe ver in de omgeving gelegen dijklichamen hierbij in beschouwing worden genomen, is in beginsel overgelaten aan de onteigeningsrechter als feitenrechter. 3.11 In het licht van het voorgaande heeft de rechtbank niet van een onjuiste rechtsopvatting blijk gegeven door slechts de dijklichamen in dijkvak D te betrekken in haar beoordeling van de bijzondere geschiktheid van het onteigende. De onderdelen c en d falen derhalve. 3.12 Ook onderdeel e kan niet tot cassatie leiden, nu de rechtbank met "gebruikelijke kosten", kennelijk in het voetspoor van de deskundigen, bedoeld heeft de gemiddelde kosten van dijkversterking over het gehele tracé van dijkvak D. Anders dan het onderdeel veronderstelt, gaat het dus niet om de kosten van de dijkverbetering ter plaatse van het onteigende, maar om die van het gehele dijkvak D. 3.13 Nu de rechtbank heeft geoordeeld dat het onteigende geen bijzondere geschiktheid heeft voor het doel waarvoor onteigend wordt, en dit oordeel tevergeefs in cassatie wordt bestreden, kan onderdeel a, voorzover dat klaagt over de wijze van de bepaling van de meerwaarde, bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden. Onderdeel f, dat ervan uit gaat dat de rechtbank meerwaarde aan het onteigende heeft toegekend wegens bijzondere geschiktheid kan niet tot cassatie leiden, nu dit eraan voorbij ziet dat de rechtbank geen zodanige meerwaarde aan het onteigende heeft toegekend. 3.14 Middel III keert zich tegen het oordeel van de rechtbank dat het overblijvende geen waardevermindering ondergaat als gevolg van de onteigening. Sextant had als bezwaar tegen het dienovereenkomstige advies van de deskundigen aangevoerd dat in verband met het maximale bebouwingspercentage van 80% de uitbreidingsmogelijkheden op het overblijvende als gevolg van de onteigening zullen verminderen. De rechtbank heeft dit bezwaar (rov. 15) verworpen "aangezien als gevolg van de onteigening de bestemming van het overblijvende geen wijziging zal ondergaan". Onderdeel a van het middel betoogt dat de rechtbank ter bepaling van eventuele waardevermindering van het overblijvende de werkelijke waarde van het geheel voor onteigening had behoren te onderzoeken, onderdeel b komt met een rechts- en een motiveringsklacht op tegen de verwerping van het hiervoor bedoelde bezwaar van Sextant. 3.15 Deze onderdelen zijn gegrond. Inderdaad valt, zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet in te zien waarom de omstandigheid dat de bestemming van het overblijvende geen wijziging zal ondergaan ten gevolge van de onteigening, meebrengt dat de bebouwingsmogelijkheden op het overblijvende niet zullen verminderen in verband met het maximale bebouwingspercentage van 80%. Dat oordeel zou slechts begrijpelijk zijn indien reeds voor de onteigening het thans onteigende perceelsgedeelte niet meetelde bij het totale oppervlak waarvan 80% mag worden bebouwd. Dienaangaande heeft de rechtbank echter niets overwogen. Ook heeft de rechtbank niet onderzocht wat de waarde was van het onteigende en het overblijvende tezamen vóór de onteigening, teneinde die te vergelijken met de som van de waarde van het onteigende en de waarde van het overblijvende, aan de hand waarvan de rechtbank zou hebben kunnen vaststellen of het overblijvende ten gevolge van de onteigening in waarde is verminderd en zo ja, het op de voet van art. 41 Ow. te vergoeden bedrag van die waardevermindering had kunnen bepalen. 4. Beslissing De Hoge Raad: vernietigt het vonnis van de rechtbank te 's-Gravenhage van 10 december 2003; verwijst het geding naar het gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing; veroordeelt het Hoogheemraadschap in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Sextant begroot op € 358,96 aan verschotten en € 1.590,-- voor salaris. Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren D.H. Beukenhorst, O. de Savornin Lohman, A.M.J. van Buchem-Spapens en J.C. van Oven, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president P. Neleman op 18 februari 2005.