Jurisprudentie
AU2369
Datum uitspraak2005-08-10
Datum gepubliceerd2005-09-09
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Amsterdam
Zaaknummers302316
Statusgepubliceerd
Datum gepubliceerd2005-09-09
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Amsterdam
Zaaknummers302316
Statusgepubliceerd
Indicatie
Ontruimingsvordering. Zoon, niet zijnde medehuurder, blijft na overlijden van eerst vader en vervolgens moeder in huurwoning wonen. Verhuurder erkent zoon niet als huurder en vordert ontruiming van de woning door de zoon
Uitspraak
302316 / H 04.3488
10 augustus 2005
RECHTBANK IN HET ARRONDISSEMENT AMSTERDAM
EERSTE ENKELVOUDIGE CIVIELE KAMER
VONNIS
i n d e z a a k v a n :
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
YUCATAN B.V.,
gevestigd te België,
e i s e r e s in conventie, v e r w e e r s t e r in reconventie,
procureur mr. P.J. Sandberg,
t e g e n :
A,
wonende te ( woonplaats ),
g e d a a g d e in conventie, e i s e r in reconventie,
procureur mr. J.A.H. Blom.
Partijen worden hierna Yucatan en A ge-noemd.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De rechtbank is uitgegaan van de volgende processtukken en/of proceshandelingen:
- dagvaar-ding van 26 oktober 2004, met bewijsstukken,
- conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met bewijsstukken,
- conclusie van antwoord in reconventie, met bewijsstukken,
- ambtshalve gewezen tussenvonnis van 12 januari 2005 waarbij een comparitie van partijen is bepaald, die op 20 april 2005 heeft plaatsgevonden, en het daarvan opgemaak-te proces-verbaal met de daarin vermelde processtukken,
- verzoek vonnis wijzen.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
in conventie en in reconventie
1. Vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) betwist, als-mede op grond van de in zoverre niet bestreden in-houd van overgelegde bewijs-stuk-ken, staat het volgende vast.
a. Yucatan is eigenaresse van het pand ( ... ) te ( plaatsnaam ). Parrée beheer B.V. treedt namens Yucatan op als beheerder van het pand.
b. Vanaf 1 juni 1964 is het tweede bovenhuis van het pand ( ... ) (hierna: de woning) aan de heer C. A (hierna: A sr) verhuurd. Vanaf 1964 heeft A sr de woning bewoond met A, zijn zoon. Rond 1970 heeft A sr de woning verlaten. A is de woning blijven bewonen.
c. De moeder van A, mevrouw B (hierna: B), is bij het verlaten van de woning door A sr bij A in de woning getrokken.
d. In 1978 is A sr overleden.
e. In 1989 heeft A de heer C van Parrée beheer B.V. ervan op de hoogte gebracht dat zijn vader, A sr, was overleden. A heeft toen tevens gevraagd of hij en zijn moeder als (mede)huurders konden worden erkend. De heer C heeft A daarop gevraagd wie op dat moment in de woning woonden. A heeft geantwoord dat hij en zijn moeder in de woning woonden. Vervolgens heeft de heer C in naam van Parrée beheer B.V. aan A medegedeeld dat Yucatan hem niet als (mede)huurder van de woning wenste te accepteren.
f. Per brief d.d. 3 maart 1989 heeft Parrée beheer B.V. aan A medegedeeld dat Yucatan geen medewerking wenste te verlenen aan zijn verzoek tot bijschrijving op het huurcontract.
g. B is in 1989 door Parrée beheer B.V. als (mede)huurster van de woning erkend.
h. Sinds medio jaren ’90 bewoont B de woning niet meer.
i. A heeft een brief d.d. 7 maart 1996 van de toenmalige gemachtigde van Parrée beheer B.V. ontvangen, welke brief – voor zover hier van belang – het volgende inhoudt:
Inz. Parree Beheer B.V.
Betr.: ( ... ) te ( plaatsnaam ).
Geachte heer A,
Bovengenoemde kliente deelde ons mede dat haar is gebleken dat de huurster van deze woning, Uw moeder Mevr. A-B, niet meer in de gehuurde woning woonachtig is.
(...)
Kliente hoeft en wenst met Uw onrechtmatig verblijf in de woning (U bent immers geen huurder) geen genoegen te nemen en heeft ons opgedragen een Kort Geding tot ontruiming tegen U aanhangig te maken.
Alvorens daartoe over te gaan, stellen wij U alsnog in de gelegenheid om binnen acht dagen na heden telefonisch contact met ondergetekende te hebben, teneinde een minnelijke ontruiming op niet al te lange termijn te bespreken.
j. B heeft een brief d.d. 25 juni 1997 van de toenmalige gemachtigde van Parrée beheer B.V. ontvangen. Deze brief, die ook aan A is gezonden, houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
Inz. Parree Beheer B.V.
Betr.: Huurovereenkomst ( ... ) te ( plaatsnaam ).
Geachte mevrouw B,
Bovengenoemde kliente deelde ons mede dat haar is gebleken dat U de opgemelde woning niet meer zelf en overeenkomstig de bestemming bewoont, doch sedert geruime tijd aan Uw huidig adres woonachtig bent.
Voorts is gebleken dat Uw zoon. A, opgemelde woning bewoont, zonder daartoe echter met kliente een huurovereenkomst te hebben gesloten.
(...)
Kliente wenst en hoeft met Uw verhuizing naar elders, zonder de huurovereenkomst op te zeggen en zonder de woning geheel ontruimd ter beschikking van kliente te stellen, geen genoegen te nemen en heeft ons opgedragen een Kort Geding tot ontruiming tegen U aanhangig te maken.
Alvorens daartoe over te gaan sommeren wij U binnen 14 dagen na heden voor ontruiming van de woning ( ... ) te ( plaatsnaam ) zorg te dragen (...).
k. A en B hebben geen gehoor gegeven aan de verzoeken van de gemachtigde van Parrée beheer B.V..
l. De gemachtigde van Parrée beheer B.V. is niet tot de aangezegde rechtsmaatregelen overgegaan.
m. De brief d.d. 5 augustus 1997 van de toenmalige gemachtigde van Parrée beheer B.V. aan de toenmalige gemachtigde van A houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
Dat Uw klient geen huurder was en is, moge blijken uit de door Uw klient op 23 februari 1989 aan kliente gezonden brief, waarin Uw klient verzoekt tot overschrijving van het huurcontract, afgesloten met zijn vade. A, op zijn naam. Kliente heeft bij brief van 3 maart 1989 daarop afwijzend gereageerd.
n. Op 8 maart 1999 heeft de kantonrechter te Amsterdam beslist op een verzoekschrift van A tegen Parrée beheer B.V. ter vaststelling van de huurprijs van de woning. Deze beschikking van de kantonrechter houdt – voor zover hier van belang – het navolgende in:
1. Als gesteld en onvoldoende weersproken, staat vast:
1.1 A bewoont met zijn moeder woonruimte aan de ( ... ) te ( plaatsnaam ) van Parree Beheer.
4. Parree Beheer betwist in de eerste plaats dat A huurder of medehuurder van de woning is. De woning is verhuurd aan zijn vader. Zijn moeder was van rechtswege medehuurder. Zijn vader is overleden. Parree Beheer heeft A niet als medehuurder aanvaard.
o. Op 8 januari 2004 is B overleden.
p. B heeft tot aan haar overlijden in 2004 in de gemeentelijke basisadministratie van (plaatsnaam) ingeschreven gestaan op het adres ( ... ) te ( woonplaats ).
q. A is als erfgenaam van B herhaaldelijk door Parrée beheer B.V. verzocht en gesommeerd de woning leeg op te leveren. A heeft de woning niet ontruimd, noch verlaten.
2. De vordering in conventie
2.1. Yucatan vordert A bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen binnen 8 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de woning (plaatsnaam ) met al het zijne en de zijnen leeg en ontruimd te verlaten onder inlevering van sleutels aan Yucatan, met machtiging aan Yucatan het in deze te wijzen vonnis zo nodig te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm, voorts met veroordeling van A in de kosten van het geding.
2.2. Yucatan legt aan haar eis ten grondslag dat A zich met het zijne en de zijnen zonder recht of titel in de woning bevindt.
3. Het verweer in conventie
3.1. A bestrijdt de conventionele vordering en voert hiertoe het navolgende aan.
3.2. A voert allereerst aan dat hij als huurder dient te worden beschouwd omdat de verhuurder hem feitelijk als zodanig heeft geaccepteerd, waardoor stilzwijgend een overeenkomst tussen hen tot stand is gekomen.
3.3. A voert voorts aan dat de verhuurder het recht heeft verwerkt om nu nog te stellen dat A de woning zonder recht of titel bewoont.
3.4. Tot slot voert A aan dat bij een afweging van de betrokken belangen de balans in zijn voordeel moet doorslaan.
4. De vordering in reconventie
4.1. Primair vordert A bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat tussen Yucatan en A een overeenkomst tot stand is gekomen tot huur/verhuur van de woning ( ... ) te ( plaatsnaam ).
4.2. A vordert subsidiair Yucatan bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om binnen twee weken na betekening van de uitspraak aan A een huurovereenkomst voor de woning ( ... ) te ( plaatsnaam ) aan te bieden met dezelfde voorwaarden als die golden tussen Yucatan en B.
4.3. Tot slot vordert A Yucatan te veroordelen in de kosten van het geding.
4.4. A legt aan zijn reconventionele vordering ten grondslag dat hij als huurder van de woning dient te worden beschouwd en wenst dat dit bij rechte wordt geregeld.
5. Het verweer in reconventie
5.1. Yucatan bestrijdt de reconventionele vordering en voert hiertoe het navolgende aan.
5.2. Yucatan voert – kort weergegeven – aan dat noch bij toewijzing noch bij afwijzing van de vordering in conventie A belang heeft bij zijn reconventionele vordering.
5.3. Yucatan voert voorts aan dat tussen A en Yucatan geen huurovereenkomst met betrekking tot de woning tot stand is gekomen en A evenmin medehuurder is geworden.
6. Beoordeling in conventie en in reconventie
6.1 Yucatan stelt dat A de woning zonder recht of titel bewoont, hetgeen A betwist. A voert daartoe allereerst – kort gezegd – aan dat (stilzwijgend) een huurovereenkomst tussen hem en Yucatan tot stand is gekomen. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt.
6.1.1 Vooropgesteld wordt dat een huurovereenkomst een meerzijdige rechtshandeling is die niet eenzijdig tot stand kan komen. Het standpunt van A dat (stilzwijgend) een overeenkomst tot stand is gekomen doordat A zichzelf als huurder van de woning heeft beschouwd, moet om deze reden van de hand worden gewezen. Dat A sr rond 1976 aan A zou hebben toegezegd dat de woning later voor A zou zijn, is voor de rechtsverhouding tussen Yucatan en A niet van betekenis.
6.1.2 Voorts wordt overwogen dat voor de (stilzwijgende) totstandkoming van een overeenkomst tussen A en Yucatan gedragingen of verklaringen van de zijde van Yucatan moeten zijn gedaan, waaruit A mocht afleiden dat Yucatan hem als huurder accepteerde. Gelet op de omstandigheden zoals die zich hebben voorgedaan, kan dit – anders dan A meent – niet worden afgeleid uit het feit dat Yucatan geen vervolg heeft gegeven aan de in 1996 en 1997 aangekondigde rechtsmaatregelen.
6.1.3 A wist immers, althans behoorde te weten, dat Yucatan hem niet als huurder accepteerde. Dit is hem niet alleen herhaaldelijk in 1989, alsmede in de hem toegezonden brieven van 7 maart 1996 en 27 juni 1997 expliciet kenbaar gemaakt, maar ook na de aanzeggingen tot rechtsmaatregelen, zoals onder meer blijkt uit de brief van 5 augustus 1997. Daarnaast heeft Parrée beheer B.V. in een procedure bij de kantonrechter in 1999 waarbij Parrée beheer B.V. en A procespartijen waren, uitdrukkelijk aan de orde gesteld dat A geen (mede)huurder van de woning was, hetgeen volgt uit de beschikking d.d. 8 maart 1999.
De rechtbank overweegt voorts dat in een in 1997 aanhangige rechtszaak bij de kantonrechter omtrent de vaststelling van de huurprijs van de woning A als gemachtigde van B optrad. Yucatan stelt terecht dat hieruit moet worden afgeleid dat A op dat moment wist dat hij zelf geen huurder van de woning was. Het op de comparitie van partijen door A naar voren gebrachte standpunt dat door een vergissing van de kantonrechter niet hij, maar B als procespartij is opgenomen in de ter zake gegeven beschikking van de kantonrechter d.d. 25 november 1997, is te vaag en wordt om die reden terzijde gesteld.
6.1.4 Bovendien zijn A en B er zelf debet aan dat Yucatan niet tot de aangekondigde rechtsmaatregelen is overgegaan. Volgens Yucatan was het bewijs dat B na 1997 niet meer in de woning verbleef, in een eventuele ontruimingsprocedure niet eenvoudig te leveren. Yucatan stelt zich daarbij terecht op het standpunt dat B en A de schijn hadden gewekt dat B ook na 1997 in de woning woonachtig was. B heeft de huurovereenkomst met Parrée beheer B.V. nooit opgezegd en Parrée beheer B.V. ook nimmer op de hoogte gesteld van het feit dat zij de woning had verlaten. Daarnaast heeft B, ook nadat zij was verhuisd, tot aan haar overlijden in 2004 voortdurend in de gemeentelijke basisadministratie van ( plaatsnaam ) op het adres ( ... ) te ( woonplaats ) ingeschreven gestaan.
6.1.5 A voert nog aan dat het contact zoals dat normaal gesproken tussen huurder en verhuurder bestaat, feitelijk contact was tussen A en de verhuurder. Wat er ook van deze stelling zij, A mocht uit deze enkele omstandigheid niet afleiden dat Yucatan hem in weerwil met de herhaaldelijk door haar gedane mededelingen dat zij hem niet als huurder aanvaardde, toch als zodanig accepteerde.
6.1.6 Nu Yucatan geen gedragingen of uitlatingen heeft gedaan waaruit A mocht afleiden dat Yucatan hem als huurder van de woning accepteerde en evenmin anderszins is gebleken dat (stilzwijgend) een huurovereenkomst tussen A en Yucatan tot stand is gekomen, wordt dit verweer van A verworpen.
6.2 A voert voorts aan dat Yucatan haar recht om te stellen dat A zonder recht of titel in de woning verblijft, heeft verwerkt door na de aangezegde rechtsmaatregelen in 1996 en 1997 geen actie te ondernemen. Dit verweer van A faalt. Enkel tijdsverloop of stilzitten is voor het aannemen van rechtsverwerking immers niet voldoende.
A heeft op de comparitie van partijen nog aangevoerd dat aan de rechtsverwerking heeft bijgedragen dat in 1999 de contacten met betrekking tot de werkzaamheden aan de woning uitdrukkelijk aan A waren gericht zonder daarbij enig voorbehoud met betrekking tot zijn huurderschap te maken. Dit standpunt gaat evenmin op. Vooropgesteld wordt dat voor het aannemen van rechtsverwerking vereist is dat zich bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan als gevolg waarvan het gerechtvaardigd vertrouwen bij A is gewekt dat Yucatan haar aanspraak niet (meer) geldend zou maken. Mocht het al zo zijn dat A uitdrukkelijk over de werkzaamheden aan de woning zou zijn benaderd, dan kan door die enkele omstandigheid dit gerechtvaardigd vertrouwen niet bij hem zijn gewekt. De contacten waar A op doelt betroffen immers uitsluitend de praktische aspecten van de uitvoering van de werkzaamheden, zoals het maken van afspraken omtrent dag en tijdstip waarop de werkzaamheden zouden worden uitgevoerd. Als (mede)bewoner van de woning, die bovendien de huurzaken van B behartigde, kon A op deze wijze voor dergelijke zaken worden aangesproken zonder dat dit gerechtvaardigde verwachtingen omtrent het al dan niet door Yucatan geldend maken van haar rechten, bij hem kon wekken.
Nu zich geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan als gevolg waarvan bij A het gerechtvaardigd vertrouwen kan zijn gewekt dat Yucatan niet (meer) tot rechtsmaatregelen zou overgaan en evenmin anderszins is gesteld of gebleken dat Yucatan haar recht heeft verwerkt, moet het beroep op rechtsverwerking worden gepasseerd.
6.3 A voert tot slot aan dat de vordering van Yucatan moet worden afgewezen omdat bij een afweging van de betrokken belangen de balans in zijn voordeel moet doorslaan. A bedoelt hiermee kennelijk te zeggen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is het belang van Yucatan tot ontruiming van de woning zwaarder te laten wegen dan zijn belang om de woning als woonruimte te behouden.
Yucatan heeft op dit verweer van A gereageerd door aan te voeren dat geen plaats is voor een dergelijke belangenafweging. Wat daar ook van zij: Yucatan heeft een te respecteren belang bij ontruiming van de woning nu zij de woning leeg wenst te verkopen. Het is A al sinds 1989 bekend dat de verhuurder hem niet als huurder wenst te accepteren en dat hij de woning moet verlaten op het moment dat de huurovereenkomst tussen de verhuurder en zijn moeder zou worden beëindigd, hetgeen is geschied bij het overlijden van zijn moeder. Gelet hierop is het – ondanks dat A belang heeft bij het behouden van de woning als woonruimte, welke woning hij al 40 jaar bewoont – niet onaanvaardbaar dat Yucatan tot ontruiming wenst te komen.
In conventie
6.4 Gelet op het voorgaande is de vordering van Yucatan tot ontruiming van de woning voor toewijzing vatbaar. De rechtbank is echter van oordeel dat de door Yucatan gevorderde termijn van 8 dagen na betekening van het vonnis waarbinnen A de woning leeg en ontruimd moet hebben verlaten, in de gegeven omstandigheden onredelijk is. De rechtbank zal A derhalve veroordelen de woning te ontruimen binnen een termijn van 6 maanden na betekening van dit vonnis.
In reconventie
6.5 Zoals uit het vorenstaande blijkt, kan A niet als huurder van de woning worden beschouwd, zodat zowel de primaire vordering in reconventie als de subsidiaire vordering in reconventie moeten worden afgewezen.
In conventie en in reconventie
6.6 A zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in kosten van het geding in conventie en in reconventie.
BESLISSING
De rechtbank:
In conventie
- veroordeelt A om binnen 6 maanden na betekening van dit vonnis het perceel ( ... ) te (plaatsnaam) met al het zijne en de zijnen leeg en ontruimd te verlaten onder inlevering van de sleutels aan Yucatan, met machtiging aan Yucatan om bij gebreke daarvan de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm;
- veroordeelt A in de kosten van het geding die aan de zijde van Yucatan worden begroot op € 324,78 aan verschotten en € 768,00 voor salaris procureur;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af;
In reconventie
- wijst het gevorderde af;
- veroordeelt A in de kosten van het geding die aan de zijde van Yucatan worden begroot op € 192,00 voor salaris procureur;
- verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Gewezen door mr. R.H.C van Harmelen, lid van genoemde kamer, en uitge-sproken ter openbare terecht-zitting van 10 augustus 2005 in tegen-woordig-heid van de griffier.
