Jurisprudentie
AU4246
Datum uitspraak2005-10-04
Datum gepubliceerd2005-10-13
RechtsgebiedHandelszaak
Soort ProcedureHoger beroep
Instantie naamGerechtshof Arnhem
Zaaknummers2004/771
Statusgepubliceerd
Datum gepubliceerd2005-10-13
RechtsgebiedHandelszaak
Soort ProcedureHoger beroep
Instantie naamGerechtshof Arnhem
Zaaknummers2004/771
Statusgepubliceerd
Indicatie
[geïntimeerde] vordert thans een verklaring voor recht dat hij geen boete verschuldigd is aan de gemeente uit hoofde van voormelde contractuele bedingen. Hij voert daartoe drie grondslagen aan. Ten eerste zouden de bedingen nietig zijn wegens strijd met de openbare orde omdat zij een onaanvaardbare doorkruising van de Huisvestingswet opleveren, ten tweede omdat de bedingen, die deel uitmaken van door de gemeente gehanteerde algemene voorwaarden, moeten worden aangemerkt als onredelijk bezwarend en derhalve moeten worden vernietigd. Ten derde zou het vasthouden aan de onderhavige bedingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, zodat deze bedingen dienen te worden vernietigd.
Uitspraak
4 oktober 2005
derde civiele kamer
rolnummer 04/771
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
de gemeente Rozendaal,
zetelend te Rozendaal,
appellante,
procureur: mr E.M. Vos,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1] en
2. [geïntimeerde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
procureur: mr J.C.N.B. Kaal.
1 Het geding in eerste aanleg
De rechtbank te Arnhem heeft op 31 maart 2004 vonnis gewezen in het geschil tussen (lees: geïntimeerden) (hierna in enkelvoud te noemen: [geïntimeerde]) als eisers in conventie/verweerders in voorwaardelijke reconventie en (lees: appellante) (hierna te noemen: de gemeente) als gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie. Afschrift van dit vonnis, naar de inhoud waarvan wordt verwezen, is aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Bij exploit van 28 juni 2004 is de gemeente in hoger beroep gekomen van voormeld vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof. Zij heeft daarbij gevorderd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de door [geïntimeerde] ingestelde vordering in conventie alsnog zal afwijzen of, voor zover het vonnis in conventie wordt bekrachtigd of de conventionele vordering wordt toegewezen, de voorwaardelijke vordering in reconventie van de gemeente alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
2.2 Bij memorie van grieven heeft de gemeente met overlegging van een productie achttien grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis en gepersisteerd bij haar vordering in hoger beroep.
2.3 [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van de gemeente, althans tot ongegrondverklaring van de door de gemeente aangevoerde grieven, met veroordeling van de gemeente in de kosten van beide instanties, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
2.4 Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
3 De vaststaande feiten
Tegen de overwegingen van de rechtbank inzake de vaststaande feiten zijn geen grieven gericht, zodat die feiten ook in hoger beroep vaststaan. Deze feiten komen neer op het volgende.
a. De gemeente heeft in 1997 een aantal bouwkavels in een nieuwbouwplan "Villapark d'Kapellenbergh" uitgegeven. Een aantal van deze percelen (20 stuks) was bedoeld voor jongeren tot 36 jaar. De gemeente heeft een onevenwichtige bevolkingssamenstelling in die zin dat de categorie jongeren is ondervertegenwoordigd. Dit wilde de gemeente rechttrekken door deze 'jongerenbouwkavels' met een korting van f 80.000 te doen toekomen aan jongeren.
b. De kavels zijn verkocht aan de projectontwikkelaar d'Kapellenbergh BV. Deze heeft de kavels ontwikkeld en bebouwd en vervolgens doorverkocht aan particulieren met inachtneming van de door de gemeente daarbij gestelde voorwaarden. Levering van de afzonderlijke percelen heeft plaatsgevonden door de gemeente via een zogeheten ABC-constructie. [geïntimeerde] heeft één van deze 'jongerenbouwkavels' ([...]) gekocht van de projectontwikkelaar voor het bedrag van f 152.000 en de eigendom daarvan verkregen van de gemeente door inschrijving van een daartoe strekkende notariële akte van 9 februari 1998 (productie 1 bij inleidende dagvaarding).
c. Bij de koop/aannemingsovereenkomst tussen de projectontwikkelaar en [geïntimeerde] behoort een bijlage, bevattende verkoopvoorwaarden etc. die op grond van hetgeen door de gemeente van de projectontwikkelaar is bedongen, deel uitmaken van deze koop/aannemingsovereenkomst. In de leveringsakte tussen de gemeente, de projectontwikkelaar en [geïntimeerde] zijn op instigatie van de gemeente onder meer deze bedingen eveneens opgenomen. Het gaat daarbij om het volgende.
"V: Anti-speculatie- en boetebeding
1. Aan koper ... en zijn rechtsopvolgers is het gedurende een termijn van (tien) 10 jaren na de oplevering verboden ... de Bouwkavel en/of de daarop te stichten of gestichte opstallen, te vervreemden voor een bedrag dat groter is dan de koopprijs (waaronder mede begrepen de aanneemsom ...), welke tussen koper en verkoper is bedongen, welke laatstbedoelde koopprijs voor de berekening van de overwaarde met ingang van de datum van oplevering wordt vermeerderd met vijf procent (5%) per jaar of een evenredig percentage voor een gedeelte van een jaar, als vaste index voor de algemene waardestijging van koopwoningen, en eveneens vermeerderd met de door een makelaar in onroerende zaken te taxeren waarde van door koper of diens rechtsopvolgers aan de woning aangebrachte wijzigingen
2. Indien een Bouwkavel en/of de daarop gestichte opstallen door koper aan wie verkoper die Bouwkavel heeft vervreemd, of door diens rechtsopvolgers, in strijd met het bepaalde in het eerste lid van dit artikel wordt vervreemd, verbeurt die koper of verbeurt die rechtsopvolger een direct opeisbare boete aan de gemeente, waarvan de omvang zal worden afgeleid uit onderstaande tabel"
Dan volgt een tabel waarin de boete van 100% van de overwaarde bij vervreemding in het eerste jaar, telkens per jaar met 10 % wordt afgebouwd tot een boete van 10% bij vervreemding in het tiende jaar na oplevering.
"3. Indien een koper ... of diens rechtsopvolger(s) in strijd met een door hem/hen afgelegde bewoningsverklaring als bedoeld in IV.6 handelt, verbeurt hij respectievelijk zijn rechtsopvolger(s) aan de gemeente een direct opeisbare boete ... overeenkomstig het hieronder vermelde schema. Geen boete wordt ... verbeurd in het geval dat een Bouwkavel en de daarop gerealiseerde opstallen worden vervreemd aan particulieren die ten tijde van die vervreemding voldoen aan het in IV.2 genoemde leeftijdscriterium, die daaraan voorafgaand een schriftelijke verklaring als bedoeld in IV.6 jegens de gemeente hebben afgelegd en aan wie middels een kettingbeding de in dit lid opgenomen boetebepaling heeft aanvaard." (dit beding zal hierna worden aangeduid als: het jongeren beding).
Uit het bijbehorende schema blijkt dat bij overtreding binnen één jaar een boete van f 80.000 wordt verbeurd, welk bedrag telkens per jaar met f 8.000 wordt afgebouwd tot een boete van f 8.000 bij overtreding tussen het negende en tiende jaar na oplevering.
De bewoningsverklaring in artikel IV.6 houdt in dat een gegadigde voordat de bouwkavel aan hem wordt geleverd, aan de verkoper een schriftelijke verklaring jegens de gemeente dient over te leggen, waaruit blijkt dat hij voornemens is de te realiseren woning als hoofdverblijf te bewonen en gedurende ten minste tien jaren na ingebruikneming als hoofdverblijf te blijven bewonen.
De koper is verplicht deze bedingen bij eigendomsoverdracht ten behoeve van de gemeente aan de nieuwe eigenaar op te leggen en naleving daarvan te verlangen, op straffe van een boete van 50% van de koopprijs (artikel IX.1).
d. [geïntimeerde] heeft een bewoningsverklaring als hier bedoeld afgegeven (productie 3 bij inleidende dagvaarding). De feitelijke oplevering van de woning van [geïntimeerde] ([adres]) heeft plaatsgevonden op 9 september 1998. De totale stichtingskosten bedroegen f 524.536,96.
e. In januari 2000 heeft [geïntimeerde] (in verband met een te verwachten gezinsuitbreiding) bij de gemeente geïnformeerd naar de mogelijkheid om de woning uit te breiden. Hij heeft ook geïnformeerd wat de voorwaarden zijn bij een eventuele verkoop van de woning. Daarop heeft de gemeente [geïntimeerde] medegedeeld dat hij bij verkoop binnen 10 jaar een boete verschuldigd is ter waarde van de overwaarde conform het hiervoor vermelde schema.
f. In maart 2002 heeft de gemeente een brief laten uitgaan aan alle eigenaren van de jongerenwoningen, waarin een alternatieve boeteberekening terzake van het anti-speculatiebeding wordt aangeboden "om de discussie met betrekking tot de waarde van het meerwerk te vermijden" (productie 16 bij inleidende dagvaarding). In plaats van de regeling als weergegeven in V.1 van de leveringsakte, wordt daarbij uitgegaan van een boete van f 80.000 (net als bij het boetebeding ter zake van de bewoning), welk bedrag eveneens jaarlijks wordt afgebouwd met f 8.000.
g. In januari 2002 heeft [geïntimeerde] de woning verkocht en op 8 mei 2002 is de woning overgedragen. In verband met het feit dat de gemeente aanspraak maakte op de contractuele boeten (uit het anti-speculatiebeding: f 381.831,18 en uit het jongerenbeding: f 48.000), is een gedeelte van de koopsom ad € 44.126,04 in depot gehouden door de notaris. De uitbetaling van dit bedrag (hetzij aan [geïntimeerde], hetzij aan de gemeente) is afhankelijk van de beslissing in de onderhavige procedure.
4 De beoordeling van het geschil in hoger beroep
4.1 [geïntimeerde] vordert thans een verklaring voor recht dat hij geen boete verschuldigd is aan de gemeente uit hoofde van voormelde contractuele bedingen. Hij voert daartoe drie grondslagen aan. Ten eerste zouden de bedingen nietig zijn wegens strijd met de openbare orde omdat zij een onaanvaardbare doorkruising van de Huisvestingswet opleveren, ten tweede omdat de bedingen, die deel uitmaken van door de gemeente gehanteerde algemene voorwaarden, moeten worden aangemerkt als onredelijk bezwarend en derhalve moeten worden vernietigd. Ten derde zou het vasthouden aan de onderhavige bedingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, zodat deze bedingen dienen te worden vernietigd.
De gemeente heeft zulks bestreden. Zij heeft in voorwaardelijke reconventie (namelijk indien de vordering in conventie wordt toegewezen) gevorderd A) (primair) een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] het in verband met de reductieregeling genoten voordeel aan de gemeente dient terug te geven tot maximaal het in conventie toe te wijzen bedrag, B) (subsidiair) een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] door de buiteneffectstelling van de bedingen ongerechtvaardigd wordt verrijkt ten koste van de gemeente en C) dat [geïntimeerde] op grond van de uit de veroordeling onder A dan wel B voortvloeiende rechtsverhouding wordt veroordeeld tot betaling van eenzelfde bedrag als in conventie ten gunste van hem is toegekend, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de reconventie.
4.2 De rechtbank heeft de eerste grondslag aanvaard en geoordeeld dat deze bedingen een onaanvaardbare doorkruising van de Huisvestingswet vormen. De conventionele vordering is daarom toegewezen. De vordering in voorwaardelijke reconventie is afgewezen. Deze beslissingen en de daaraan ten grondslag liggende redenering worden door de grieven aangevallen waardoor het geschil in volle omvang voorligt. Centraal in het debat tussen partijen staat de vraag of de onderhavige bedingen een onaanvaardbare doorkruising van de Huisvestingswet opleveren.
In conventie
Het stramien van de Huisvestingswet
4.3 De Huisvestingswet (wet van 1 oktober 1992, Stb. 1992, 548) beoogt onder meer gemeenten een instrumentarium aan te reiken om invloed uit te oefenen op de verdeling van woonruimte. Anders dan de voordien geldende Woonruimtewet 1947, behelst de Huisvestingswet een gesloten stelsel van woonruimteverdelingsinstrumenten, zodat gemeenten buiten deze wettelijke regeling niet langer bevoegd zijn autonome huisvestingsverordeningen op te stellen (memorie van toelichting, kamerstukken II, 1987-1988, 20 520, nr. 3, p. 25) of anderszins maatregelen in het kader van de woonruimteverdeling te nemen (memorie van antwoord, kamerstukken II, 1990-1991, 20 520, nr. 5, p. 7).
Het uitgangspunt van de Huisvestingswet is dat een woningeigenaar vrij is te beschikken over zijn eigendom en dat particulieren vrij zijn zich te vestigen waar zij dat willen. Overheidsingrijpen dat een inbreuk op deze vrijheden meebrengt is alleen gerechtvaardigd indien daartoe een noodzaak bestaat, in die zin dat door het bestaande woningtekort bepaalde groepen kwetsbare woningzoekenden in verband met hun financiële of maatschappelijke omstandigheden niet in staat zijn een bij hun omstandigheden passende woonruimte te vinden en die daardoor tussen wal en schip dreigen te vallen. Alleen een (dreigende) schaarste op de woningmarkt kan een rechtvaardiging vormen voor overheidsmaatregelen die het recht op vrije beschikking over eigendom en vrije vestiging beperken (memorie van toelichting, kamerstukken II, 1987-1988, 20 520, nr. 3, p. 17-18).
4.4 In een gemeente waar zich huisvestingsproblemen voordoen als gevolg van woningschaarste, kan de gemeenteraad een huisvestingsverordening opstellen teneinde een vergunningenstelsel voor de verdeling van woonruimte in het leven te roepen, mits zulks noodzakelijk is in het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte. Daarbij kunnen categorieën woningen worden aangewezen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen zonder een huisvestingsvergunning (artikel 5). Het hanteren van een huisvestingsvergunningenstelsel is echter alleen toelaatbaar ingeval van schaarste of dreigende schaarste; het kan niet uitsluitend in het leven worden geroepen voor het behoud of de verbetering van de leefbaarheid of voor het in stand houden van een bevolkingsopbouw die overeenkomt met die waarvan bij de samenstelling van de woonruimtevoorraad was uitgegaan (memorie van antwoord, kamerstukken II, 1990-1991, 20 520, nr. 5, p. 12).
Voorts geldt het vergunningenstelsel niet voor woningen waarvan de koopsom een bepaalde financiële grens te boven gaat (artikel 6). Tussen partijen staat vast dat de koopsom van de woning van [geïntimeerde] boven deze grens lag: de zogeheten vrije sector (memorie van grieven onder 3.1).
De onderhavige zaak
4.5 Hoewel het in de onderhavige zaak gaat om de uitgifte van bouwkavels en niet om de verdeling van reeds bestaande woningen, moet de Huisvestingswet toch van toepassing worden geacht. De onderhavige bedingen zien immers onmiddelijk op het toekomstige gebruik van en de toekomstige beschikking over de daarop te stichten woningen. Ook de gemeente aanvaardt in hoger beroep kennelijk dit uitgangspunt (memorie van grieven onder 3.1) en komt in zoverre terug op een in eerste aanleg ingenomen stelling (conclusie van antwoord onder 4.5 B).
4.6 Vast staat dat de onderhavige bedingen de kopers/eigenaren een - aanzienlijke - beperking opleggen ten aanzien van het gebruik van en met name ten aanzien van de beschikkingsbevoegdheid over de woning. Zij zijn gehouden gedurende tien jaren de woning zelf te bewonen en gedurende die periode de woning niet te verkopen aan derden tegen een prijs, hoger dan de oorspronkelijke koopprijs vermeerderd met 5% per jaar, op straffe van een boete, respectievelijk gedurende dezelfde periode de woning uitsluitend te verkopen aan een jongere, eveneens op straffe van een boete. Het hof merkt op dat de gemeente in deze procedure bij voorkeur niet meer spreekt van "boete", maar van een beding "dat een afbouwend gedeelte van het bij aankoop genoten voordeel aan de gemeente moet worden terugbetaald" (memorie van grieven onder 2.4) of een "voorwaardelijke korting op de koopsom" (idem onder 3.4). Dit heeft evenwel geen consequenties, nu bepalend is hetgeen de gemeente ten tijde van de koop van het perceel en het aangaan van de onderhavige verplichtingen heeft verklaard en hetgeen [geïntimeerde] daaruit redelijkerwijs mocht opmaken. De benaming van de contractuele bedingen is op zichzelf ook niet doorslaggevend, nu het veeleer gaat om de inhoud daarvan.
4.7 Het jongerenbeding heeft de volgende achtergrond. In de gemeente Rozendaal is sprake van een onevenwichtige bevolkingssamenstelling: het percentage burgers ouder dan 50 jaar is onevenredig hoog (in 1996/1997: meer dan 50%, in 2002/2003: 47%) (conclusie van antwoord onder 1.3, producties 3A en 3B daarbij). De gemeente wil hierin graag verandering brengen door het voor jongeren (de zogeheten starters) aantrekkelijker te maken zich te vestigen in Rozendaal. Een complicerende factor daarbij is echter dat de gemiddelde woningwaarde in de gemeente aanzienlijk hoger is dan gemiddeld in omliggende gemeenten (twee tot driemaal zo hoog), mede omdat de gemeente juist bij oudere, vermogende woningzoekenden in trek is. Dat weerhoudt de doorgaans niet kapitaalkrachtige jonge starters ervan zich te vestigen in de gemeente. De gemeente heeft deze door haar onwenselijk geachte ontwikkeling tegemoet willen treden door 20 bouwkavels tegen een gereduceerde prijs uit te geven aan jongeren beneden de leeftijd van 36 jaar. De reductie bedraagt volgens opgave van de gemeente f 80.000 per perceel.
Van belang in dit verband is dat er in de gemeente geen sprake is of was van schaarste in het woningaanbod. Vrije bouwkavels waren overvloedig beschikbaar. Het is juist de "schaarste in een bepaalde leeftijd- en inkomenscategorie" die heeft geleid tot dit regulerend ingrijpen van de gemeente (conclusie van antwoord onder 2.3). Er is daarom volgens de gemeente ook geen sprake van woningmarktregulering.
4.8 De enkele situering van een woning in Rozendeel heeft volgens de gemeente een prijsopdrijvend effect; vergelijkbare of zelfs betere woningen zouden in de omliggende gemeenten aanmerkelijk goedkoper zijn (het zogeheten "Rozendaal-effect" volgens de gemeente). Bij het uitgeven van onder meer voormelde twintig bouwkavels heeft de gemeente een reductie toegepast (dat is overigens een andere reductie dan de f 80.000 ter zake van de jongerenkavels) teneinde de prijs te brengen op een peil dat meer overeenkomt met het gemiddelde in de regio en dat onder de marktwaarde in Rozendaal ligt. Het anti-speculatiebeding ("prijsreductiebeding") beoogt te bewerkstelligen dat deze reductie bij de uitgifte van de bouwkavels wordt doorgegeven aan een eventuele rechtsopvolger indien de woning binnen tien jaar na oplevering wordt verkocht. De gemeente wilde hiermee de extra waardestijging als gevolg van het "Rozendaal-effect" ondervangen (de bouwkavel was door de reductie immers verkocht beneden de Rozendaalse marktwaarde) en voorkomen dat de financiële inspanning van de gemeente als het ware met de kopers meeverhuist (conclusie van antwoord onder 3.5, zie ook de brief van de gemeente van 12 maart 2002, productie 16 bij inleidende dagvaarding). Ook dit beding heeft als achtergrond, zo neemt het hof aan, de wens van de gemeente om te komen tot een meer diverse bevolkingssamenstelling.
4.9 Hoewel de gemeente met het (doen) opnemen van de onderhavige bedingen in de koop/aannemingsovereenkomsten met de grondeigenaren gebruik heeft gemaakt van de uit haar eigendomspositie voortvloeiende privaatrechtelijke bevoegdheden, heeft zij onmiskenbaar beoogd het publieke belang van een gemêleerde bevolkingssamenstelling binnen de gemeente te bevorderen. Deze bedingen hebben echter uiteindelijk wel het - voorzienbare - eindeffect dat de mogelijkheden voor de eigenaren om over hun eigendom vrijelijk te beschikken de facto worden ingeperkt gedurende een periode van tien jaren. In zoverre is dat in strijd met het hiervoor weergegeven uitgangspunt van de Huisvestingswet. Het betreft hier uitgifte van bouwkavels, bestemd voor woningbouw in de vrije sector, waarvoor de beperkingen die de Huisvestingswet mogelijk maakt, niet van toepassing zijn.
Voorts wordt deze beperking niet gerechtvaardigd door de in de Huisvestingswet voorziene (exclusieve) rechtsgrond, namelijk een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte ingeval van (dreigende) schaarste in het woningaanbod. Zodanige schaarste deed zich in de gemeente immers niet voor.
4.10 In aanmerking genomen dat op het uitgangspunt van vrije vestiging en vrije beschikking over woningeigendom slechts uitzonderingen zijn toegestaan indien de bij of krachtens de Huisvestingswet gegeven voorschriften daarin voorzien terwijl de onderhavige bedingen niet overeenkomen met deze voorschriften, moet de conclusie zijn dat de onderhavige bedingen een onaanvaardbare doorkruising van de Huisvestingswet opleveren.
4.11 Opmerking verdient nog dat in artikel 4 van de Huisvestingswet evenmin een toereikende rechtsgrond voor de bedingen kan worden gevonden. Deze bepaling geeft de gemeente de bevoegdheid om met een eigenaar van een of meer woonruimten een privaatrechtelijke overeenkomst te sluiten over het in gebruik geven van die woonruimten. Dit is een alternatief voor het publiekrechtelijke instrumentarium van het vergunningenstelsel als bedoeld in artikel 2 in verband met artikel 5 van de wet. Uitdrukkelijk wordt daarbij gestipuleerd dat ook bij het sluiten van dergelijke overeenkomsten de publiekrechtelijke normen van de Huisvestingswet in acht dienen te worden genomen. Het gaat dan om de situatie dat de gemeente afspraken maakt met - meestal grootschalige - verhuurders zoals woningcorporaties omtrent de verdeling van hun huurwoningen, teneinde te bewerkstelligen dat deze woningcorporaties dezelfde criteria hanteren bij de verdeling van woonruimte als die, welke in de huisvestingsverordening kunnen worden opgenomen (memorie van toelichting, kamerstukken II, 1987-1988, 20 520, nr. 3, p. 30). Dit betreft dus een geheel ander toepassingsgebied en ziet niet op de mogelijkheid beperkende bedingen op te leggen aan individuele huurders of woningeigenaren als hier aan de orde.
4.12 Uit het voorgaande vloeit voort dat de rechtbank terecht de conventionele vordering heeft toegewezen. De daartegen gerichte grieven 1 t/m 8 falen.
In reconventie
4.13 De gemeente heeft aangevoerd dat het, ingeval van vernietiging c.q. buitenwerkingstelling van beide clausules, redelijk is de reductie in de uitgifteprijs waarvan [geïntimeerde] heeft geprofiteerd, ongedaan te maken en terug te geven aan de gemeente. Deze enkele stelling is evenwel onvoldoende om [geïntimeerde] te kunnen veroordelen tot betaling van het bedrag in geschil c.q. de notaris te gelasten dit bedrag aan de gemeente over te maken. Terecht heeft de rechtbank overwogen dat zulks een juridische grondslag behoeft.
4.14 De gemeente voert in dat verband aan dat de rechtsverhouding tussen de gemeente en [geïntimeerde], zoals die voortvloeit uit de hier ter discussie staande bedingen, dient te worden gewijzigd, zodanig dat het voordeel dat [geïntimeerde] als gevolg van de prijsreductie heeft genoten, moet worden terugbetaald (memorie van grieven onder 5.6). Uitgaande van de situatie dat er een directe rechtsverhouding tussen de gemeente en [geïntimeerde] bestaat (bijv. door de bedingen in de koop/aannemingsovereenkomst te beschouwen als een derdenbeding ten behoeve van de gemeente), behoeft ook dan een door de gemeente gewenste wijziging van die rechtsverhouding een rechtsgrondslag. Voor zover de gemeente zich beroept op dwaling (de gemeente zou de prijsreductie niet hebben gegeven indien zij geweten had dat de daaraan gekoppelde boeteclausules nietig waren), moet die dwaling voor haar rekening blijven, nu zulks het gevolg is van een onjuiste uitleg van de wet van haar zijde.
Bovendien is deze stellingname niet goed te rijmen met het gegeven dat de gemeente naar eigen zeggen met de projectontwikkelaar is overeengekomen dat laatstgenoemde slechts een inspanningsverbintenis had om de 'jongerenkavels' te verkopen aan gegadigden uit de beoogde categorie jongeren en dat, mocht de projectontwikkelaar daarin niet slagen, hij het voordeel van f 80.000 zelf mocht houden (conclusie van antwoord onder 2.4).
4.15 Voor zover de gemeente zich beroept op ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [geïntimeerde], faalt ook dit, nu deze 'verrijking' haar grondslag vindt in (het samenstel van) de tussen de gemeente, de projectontwikkelaar en [geïntimeerde] gesloten overeenkomsten, althans in de rechtsverhouding zoals die tussen de gemeente en [geïntimeerde] op grond van de onderhavige bedingen is tot stand gekomen.
Immers, de gemeente heeft bewust, vanuit haar politieke opvattingen omtrent de wenselijke bevolkingssamenstelling binnen de gemeente, ervoor gekozen een aantal bouwpercelen te reserveren voor gegadigden van een bepaalde leeftijds- en inkomenscategorie. Om deze doelstelling te bereiken en de percelen aantrekkelijk te maken voor deze categorie woningzoekenden heeft de gemeente deze percelen uitgegeven - naar zij stelt - met een reductie van de uitgifteprijs. Daar staat tegenover de verplichting voor de nieuwe grondeigenaar om de woning gedurende tien jaren te bewonen c.q. de woning gedurende deze termijn alleen te verkopen aan gegadigden die aan hetzelfde leeftijdscriterium voldoen. Dit alles heeft de gemeente bedongen op straffe van een contractuele boete. De omstandigheid dat dit boetebeding nu terzijde wordt gesteld in die zin dat de gemeente hieraan geen aanspraken kan ontlenen, betekent niet dat er sprake is van een verarming aan de zijde van de gemeente die in verband staat met een verrijking aan de zijde van [geïntimeerde]. De 'verarming', zo daarvan al sprake is in het licht van de stelling van de gemeente dat het niet de bedoeling was de boete te innen, maar dat het de bedoeling was dat de woning bij verkoop binnen tien jaar beneden de marktprijs zou worden verkocht respectievelijk dat de woning bij verkoop binnen tien jaar aan een jongere zou worden verkocht (conclusie van dupliek in conventie onder 15), is het gevolg van het terzijde stellen van deze bedingen wegens onaanvaardbare doorkruising van de Huisvestingswet en die omstandigheid komt in redelijkheid voor rekening van de gemeente. Aldus is niet voldaan aan de voorwaarden van artikel 6:212 BW.
4.16 Ten slotte heeft de gemeente nog betoogd dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden (namelijk het onverbindend verklaren van de onderhavige bedingen) die zouden nopen tot aanpassing van de overeenkomst. Deze stelling wordt verworpen, reeds omdat zulks krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komt van de gemeente, als bedoeld in artikel 6:258 lid 2 BW.
4.17 Een andere grondslag voor toewijzing van de reconventionele vordering is niet gesteld, noch anderszins gebleken, zodat deze terecht is afgewezen. Ook de hiertegen gerichte grieven 9 t/m 12 falen.
4.18 In haar samenvattende conclusie betoogt de gemeente dat volkshuisvesting altijd enige mate van overheidsbemoeienis vergt en dat de "dogmatische leer over de strekking en reikwijdte van de Huisvestingswet", die kennelijk ten grondslag ligt aan de bestreden uitspraak en soortgelijke rechterlijke uitspraken, er op neerkomt dat deze vorm van overheidsbemoeienis in strijd is met de wet en dat gemeenten aldus niet op adequate wijze het algemeen belang kunnen dienen. Het hof kan evenwel geen uitspraak doen over de vraag of een verdergaande bemoeienis van de overheid met de volkshuisvesting wenselijk of noodzakelijk is. Het hof wijst er evenwel op dat inmiddels de wetsvoorstellen 25 334 en 26 471 tot wijziging van de Huisvestingswet zijn ingetrokken in afwachting van een algehele herziening van deze wet en een meer omvattende regeling inzake de volkshuisvesting in breder perspectief (Brief van de minister van VROM d.d. 22 november 2004, kamerstukken II, 2004-2005, 25 334 en 26 471, nr. 38). Het is aan de wetgever al dan niet tegemoet te komen aan de wens van de gemeente.
Slotsom
De grieven 1 t/m 12 falen. De grieven 13 t/m 18 bevatten geen afzonderlijke klacht en stuiten af op hetgeen hiervoor is overwogen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en de gemeente wordt veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank te Arnhem van 31 maart 2004;
veroordeelt de gemeente in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 1.631,- voor salaris van de procureur en op € 288,- voor griffierecht;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs Makkink, Steeg en Tjittes en uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier ter openbare terechtzitting van 4 oktober 2005.
