inloggen / registreer

Jurisprudentie

AU4622

Datum uitspraak2005-11-11
Datum gepubliceerd2005-11-11
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureCassatie
Instantie naamHoge Raad
ZaaknummersC04/346HR
Statusgepubliceerd

Indicatie

Huurgeschil met een “sociale verhuurder” in de zin van art. 70 Woningwet over de beëindiging van een huurovereenkomst woonruimte, dringend nodig hebben voor eigen gebruik, sloop in het kader van herstructurering van woonwijk, namens verhuurder gedane “toezegging”?; passeren van een bewijsaanbod, 81 RO.

Conclusie anoniem

Zaaknr. C04/346HR Mr. Huydecoper Zitting van 2 september 2004 Conclusie inzake [eiseres] eiseres tot cassatie tegen de stichting Stichting Clavis verweerster in cassatie Feiten(1) en procesverloop 1. De verweerster in cassatie, Clavis, is een zogenaamde "sociale verhuurster": een toegelaten instelling krachtens art. 70 van de Woningwet. Sedert 1 oktober 1983 verhuurt Clavis aan de eiseres tot cassatie, [eiseres], een woning. Die woning maakt deel uit van een complex woningen in de wijk [A] in [plaats]. 2. Bij aangetekende brief van 19 december 2001 heeft Clavis aan [eiseres] de huur opgezegd tegen 1 januari 2002 "zodat met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden deze huurovereenkomst zal eindigen op 30 juni 2002". Daarbij beriep Clavis zich op de (beëindigings)grond dat zij de woning dringend nodig had voor eigen gebruik, te weten: sloop daarvan in het kader van herstructurering van de wijk [A]. [Eiseres] heeft niet met de huuropzegging ingestemd. 3. Clavis vorderde in deze zaak dat het tijdstip zou worden vastgesteld waarop de huurovereenkomst zou eindigen, en dat [eiseres] zou worden veroordeeld om de woning te ontruimen. Die vordering steunde, kort gezegd, op de in de opzeggingsbrief aangeduide grond. 4. [Eiseres] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd, en daartoe onder meer aangevoerd dat de directeur van Clavis tijdens een voorlichtingsbijeenkomst voor de wijkbewoners aan [eiseres] de toezegging heeft gedaan dat haar woning niet zou worden gesloopt. 5. Het zoeven omschreven verweer werd door de rechtbank in eerste aanleg verworpen, en de vordering van Clavis werd in hoofdzaak toegewezen. [Eiseres] stelde hoger beroep in, en voerde, onder andere, opnieuw het zo-even omschreven verweer aan. 6. In het in cassatie bestreden arrest heeft het hof de beslissing van de rechter in eerste aanleg bekrachtigd. Met betrekking tot het genoemde verweer van [eiseres] overwoog het hof: "2.4 Het hof oordeelt dat uit hetgeen genoemde [betrokkene 1](2) volgens de op schrift gestelde verklaring van [eiseres] (productie 2 bij conclusie van antwoord) tijdens de bewonersbijeenkomst van 1 maart 2000 aan [eiseres] heeft gezegd, niet volgt dat aan haar (onvoorwaardelijk) is toegezegd dat de woning niet zou worden gesloopt, noch volgt dat [eiseres] aan de gestelde uitlatingen van [betrokkene 1] het gerechtvaardigde vertrouwen heeft kunnen ontlenen dat haar woning niet gesloopt zou worden. Uit hetgeen [eiseres] heeft verklaard volgt immers dat tijdens de bijeenkomst door de daartoe kennelijk bevoegde personen ("de heren achter de tafel", tot wie blijkens het verslag van de bijeenkomst, productie 3 bij de inleidende dagvaarding, kennelijk ook [betrokkene 1] zelf behoorde) niet meer is gezegd dan dat de woning misschien kon blijven staan en dat zulks nog zou worden bekeken (de wethouder in de pauze). Op grond daarvan had [eiseres] niet snel mogen aannemen dat een uitlating van [betrokkene 1] die verder ging dan hetgeen van de bedoelde bevoegde zijde was medegedeeld voor haar bepalend was. Dit geldt te meer nu het voor [eiseres], blijkens haar verklaring, duidelijk moet zijn geweest dat Clavis aan het beleid van de wethouder gebonden was: "Ik (hof: [eiseres]) zei maar [betrokkene 2] (hof: de wethouder) zei dat ie 't nog eens zou bekijken. [Betrokkene 1] maakt een wuivend gebaar...ach, ik moet met hem praten, hij moet met mij praten." Hetgeen [betrokkene 1] volgens de verklaring van [eiseres] tijdens de bewonersbijeenkomst heeft gezegd (de woning mag blijven staan) - doch later heeft ontkend - was niet zodanig dat [eiseres] daar grotere betekenis aan heeft mogen hechten dan aan hetgeen zij van de bevoegde personen had gehoord (misschien kan de woning blijven staan, maar dat moet nog bekeken worden). Daarbij komt in het nadeel van [eiseres] betekenis toe aan het feit dat [betrokkene 1] haar, naar zij heeft verklaard, heeft gezegd dat hij het niet kon maken om "nu hier" te zeggen dat de woning mag blijven staan, en dat er nog tussen hem en de wethouder over gesproken zou moeten worden ("ach, ik moet met hem praten, hij moet met mij praten"). Uit een en ander moet [eiseres] hebben begrepen dat niet definitief besloten was dat de woning kon blijven staan, maar dat daar nog over gesproken moest worden. Clavis heeft aldus, naar ook voor [eiseres] duidelijk moet zijn geweest, rechtens niet de vrijheid verloren om vast te houden aan het besluit tot sloop van de woning. De stellingen van [eiseres] kunnen haar verweer op dit onderdeel derhalve niet dragen. Daardoor kwam de rechtbank - en komt het hof - niet toe aan een bewijsopdracht aan [eiseres]. De grief faalt derhalve." 7. [Eiseres] heeft tijdig(3) en regelmatig cassatieberoep laten instellen. Clavis is in cassatie niet verschenen. De zaak is van de kant van [eiseres] niet verder toegelicht. Bespreking van het cassatiemiddel 8. Het cassatiemiddel is (alleen) gericht tegen de hierboven aangehaalde overweging van het hof. Het komt erop neer dat het daar overwogene een rechtens onvoldoende, dan wel een onvoldoende begrijpelijke grond oplevert om aan het namens [eiseres] gedane bewijsaanbod (over de beweerdelijk namens Clavis gedane toezegging) voorbij te gaan. Iets over het beoordelingskader(4) 9. De crux waarop de klachten van het middel beoordeeld moeten worden, vat ik samen als: kon het hof oordelen dat de stellingen van [eiseres] onvoldoende waren om haar tot het aangeboden bewijs toe te laten? Uitgangspunt daarbij is, dat de rechter (inderdaad) alleen stellingen die voldoende geconcretiseerd en gepreciseerd zijn én die de daarop gebaseerde vorderingen of verweren kunnen dragen, hoeft te beoordelen, en dat daarom ook een bewijsaanbod alleen gehonoreerd hoeft te worden als het op dergelijke stellingen betrekking heeft(5). De beoordeling óf stellingen aan deze maatstaven beantwoorden is in overwegende mate feitelijk van aard(6), maar moet in het licht van wat in de processtukken is aangevoerd wel begrijpelijk zijn (en kan in dat opzicht dus in cassatie worden bestreden)(7). 10. Onder voorbehoud van het zojuist gezegde, is de rechter verplicht een partij die met betrekking tot stellingen die aan de genoemde kwalificaties voldoen een serieus aanbod van getuigenbewijs heeft gedaan, tot dat bewijs toe te laten; daarvan mag de rechter niet afzien op grond van een waardering, op de voorhand, van de kansen dat de bewijslevering "iets zal opleveren" (of juist niet) - zulke prognoses mogen geen rol spelen(8). 11. Tussen de beoordeling die de rechter maakt wanneer hij de stellingen van partijen uitlegt, en de beoordeling of die stellingen aannemelijk zijn (wat soms kan impliceren: een prognose of betwiste stellingen wel of niet bewezen zullen kunnen worden), bestaat een zeker verband. Wanneer een partij een stelling die op de voorhand onaannemelijk toeschijnt (ook) op andere manieren naar voren brengt, is bijvoorbeeld te verwachten dat de rechter die variant van de stelling die nog het meest aannemelijk lijkt te zijn, zal aanmerken als de variant die, bij juiste uitleg van het partijstandpunt, als "het" door die partij ingenomen standpunt moet worden beschouwd. De beoordeling van de uitleg wordt dan dus beïnvloed door een beoordeling van de aannemelijkheid. 12. Dat dat op die manier gaat, is intussen niet verwerpelijk - het valt ook moeilijk in te zien hoe het anders zou kunnen(9). De rechter die partijstellingen zo uitlegt dat hij kiest voor de meest aannemelijke variant waarin die stellingen gepresenteerd worden, doet precies datgene waarvoor hij is aangesteld, en doet dat ook op een zinnige en verantwoorde manier. Dat kan er, zoals de onderhavige zaak laat zien, toe leiden dat een bewijsaanbod niet aan bod komt, omdat de daaraan ten grondslag liggende stelling anders wordt uitgelegd dan bij de formulering van het bewijsaanbod kennelijk beoogd werd. 13. Ook dat laatste is, denk ik, niet verwerpelijk. Het betekent allicht dat de partij die persé tot bewijs wil worden toegelaten staat voor de opgave, nauwkeurig aan te geven wát nu precies het thema is, waarop het bewijsaanbod ziet - maar dat mag dan ook, zeker in een stelsel waar procesvertegenwoordiging verplicht is, worden gevergd(10). Die opgave is niet zo gemakkelijk als het standpunt dat de partij die tot bewijslevering wil worden toegelaten heeft ingenomen, aanvankelijk in een aantal niet met elkaar sporende en voor een deel weinig aannemelijke varianten werd gepresenteerd- maar het is inderdaad aan de partij (en haar raadsman) om aan de daardoor opgeworpen moeilijkheid tegemoet te komen, en niet aan de rechter om dan voor de materie (althans ten dele) de ogen te sluiten, en zich "blind te staren" op het geformuleerde bewijsaanbod, zonder met de context, met inbegrip van de verdere stellingen van de partij in kwestie, rekening te houden(11). 14. (Ook) omdat er een verband - en daarmee een zekere mate van "overlap" - bestaat tussen de beoordeling van de uitleg van stellingen en de beoordeling van de aannemelijkheid daarvan, is er wel rekening mee te houden dat de grens tussen (geoorloofde) uitleg en (verboden) be(voor)oordeling ten aanzien van de uitkomst van aangeboden bewijslevering, bepaald subtiel verloopt. De eerder aangehaalde vindplaatsen leveren meerdere illustraties op voor de geoorloofdheid van het eerste; in HR 9 augustus 2002, RvdW 2002, 132, rov. 4.1, werd het - verboden - tweede geval aanwezig geacht. Daar was namelijk geen uitleg gegeven aan het door een partij ingenomen standpunt, maar was de verklaring van de als getuige genoemde persoon "op de voorhand" inhoudelijk beoordeeld (en daarbij anders uitgelegd, dan door de desbetreffende partij was aangevoerd)(12). Het laat zich - nog juist - denken dat het hof in het in dit arrest beoordeelde geval ook de eerstgenoemde weg had kunnen volgen, en dan een "onaantastbare" beslissing zou hebben gegeven. 15. Het oordeel van het hof in de in dit cassatieberoep bestreden rov. 2.4 komt neer op een waardering van de eerste hiervóór besproken soort, zoals uit het slot van deze rov. expliciet blijkt: de feiten en stellingen die [eiseres] aan het te beoordelen verweer ten grondslag legde zijn, in de door het hof aan [eiseres]'s stellingen gegeven uitleg, onvoldoende om het daarop gebaseerde verweer te (kunnen) dragen. Met andere woorden: aan dat verweer is een ontoereikende feitelijke onderbouwing ten grondslag gelegd. Er zijn (dus) geen feiten gesteld die, indien bewezen, succes voor het desbetreffende verweer zouden (kunnen) opleveren, en er bestaat daarom geen aanleiding om [eiseres] tot bewijslevering toe te laten. 16. Bij dat oordeel heeft het hof volgens mij de stellingen van [eiseres] op faire wijze beoordeeld. Het heeft tot uitgangspunt genomen wat in [eiseres]'s verklaring die als prod. 2 bij conclusie van antwoord was overgelegd is opgetekend, en heeft daaruit "naar voren gehaald" dat de gestelde uitlatingen van [betrokkene 1] zouden zijn gedaan in een context waarin juist tevoren door de wethouder in de pauze (slechts) was gezegd dat de woning misschien kon blijven staan en dat dat nog moest worden bekeken, en waarbij [betrokkene 1] zijn mededeling zou hebben geclausuleerd door onder andere te zeggen dat hij ([betrokkene 1]) het niet kon maken om "nu hier" te zeggen dat de woning kon blijven staan. Alles wat overigens namens [eiseres] was aangevoerd(13), strekte er niet toe (ik kan beter zeggen: behoefde door het hof niet te worden opgevat als ertoe strekkend), dat de context van de beweerdelijk door [betrokkene 1] gedane "toezegging" een wezenlijk andere zou zijn geweest. 17. Het oordeel van het hof dat ik aldus parafraseer, dat deze context meebracht dat [eiseres] hoe dan ook een (nadere) mededeling betreffende sloop van haar woning (dan wel het achterwege blijven daarvan) niet in redelijkheid als onvoorwaardelijke toezegging heeft mogen opvatten, vind ik bepaald niet onbegrijpelijk. Bij die stand van zaken deed het inderdaad niet meer ter zake óf de door [eiseres] als toezegging bestempelde uitingen nu wel of niet waren gedaan, of hoe die uitingen precies zouden hebben geluid; en was er geen reden voor nadere bewijslevering op dat punt(14). 18. Aan de hand van die beschouwingen meen ik dat het middel niet behoort te worden aanvaard. De onderdelen 4, 5, 6, 8 en 12 miskennen alle dat het hof niet aan [eiseres]'s betoog dat haar een (bindende) toezegging zou zijn gedaan is "voorbijgegaan", of [eiseres]'s stellingen heeft "gedenatureerd" door die zo te lezen alsof er "eigenlijk" het tegendeel mee was bedoeld; maar dat het hof de feiten zoals die in [eiseres]'s processtukken zijn weergegeven heeft nagelopen, en heeft geoordeeld dat die feiten, ook als die zouden komen vast te staan, niet kunnen opleveren dat aan [eiseres] een toezegging zou zijn gedaan die zij in de gegeven context als bindend mocht opvatten. 19. Ik sluit niet uit dat het hof daarbij heeft laten meewegen (zoals onderdeel 5 aanvoert) dat weinig voor de hand ligt dat een directeur van een "sociale verhuurder" op een voorlichtingsavond zoals die in dit geval zou hebben plaatsgevonden, bindende toezeggingen van de door [eiseres] beweerde strekking doet (al blijkt uit het bestreden arrest niet of het hof dat inderdaad heeft "meegewogen"). Dit gegeven kan inderdaad bijdragen tot de gevolgtrekking dat de context waarin de gestelde uitingen zouden zijn gedaan van dien aard was, dat [eiseres] die uitingen niet als bindende toezegging mocht opvatten. Als de veronderstelling van het onderdeel juist zou zijn, zou daarin niets worden aangewezen wat tot vernietiging van 's hofs oordeel behoort te leiden. 20. In de onderdelen 7 en 11 lees ik geen argumenten die na het voorafgaande nog bespreking behoeven. Het in onderdeel 9 (en onderdeel 10, voorzover op onderdeel 9 aansluitend) opgemerkte, wijst op een punt dat veeleer steun voor 's hofs oordeel oplevert, dan het omgekeerde: inderdaad kan de situatie waarin iemand als [betrokkene 1] zich bevindt op een voorlichtingsavond zoals die hier zou hebben plaatsgehad, geredelijk betekenen dat men aan de door de betrokkene gedane mededelingen niet het karakter van een bindende toezegging mag verbinden. In wezen is dat ook, wat het hof heeft geoordeeld: in de gegeven context (waarbij het hof de nadruk iets anders heeft gelegd dan Clavis in de hier aangehaalde passage deed) mag men aan mededelingen van de directeur niet de door [eiseres] gestelde betekenis toekennen. Wat daarvan verder zij: ook dit onderdeel leidt niet tot cassatie. 21. Aangezien er overigens geen klachten tegen het bestreden arrest worden aangevoerd, meen ik dat het cassatieberoep behoort te worden verworpen. Conclusie Ik concludeer tot verwerping. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden 1 Zie ook 's hofs in cassatie niet bestreden rov. 2.2. 2 Zo heet de door [eiseres] bedoelde directeur van Clavis. 3 De dagvaarding is van 23 november 2004, en het bestreden arrest van 24 augustus 2004. 4 Een fraaie samenvatting betreffende deze materie geeft A-G Verkade in alinea's 3.9 - 3.12 van zijn conclusie voor HR 12 december 2003, rechtspraak.nl LJN nr. AN 7853. De leer betreffende het bewijsaanbod in appel is (ook) helder samengevat in rov. 3.6 van HR 9 juli 2004, NJ 2005, 270 m.nt. DA; zie verder bijvoorbeeld HR 28 januari 2005, rechtspraak.nl LJN nr. AR 6183, rov. 3.3. In de zo-even aangehaalde annotatie van Asser (onder NJ 2005, 270) wordt op sommige van de hier besproken jurisprudentiële leerstukken kritiek uitgeoefend. Ik merk op dat ik die kritiek niet deel; maar ik meen daarover niet verder te moeten uitweiden, omdat het gaat om kwesties die de onderhavige zaak niet, of maar zeer zijdelings raken. 5 Zie bijvoorbeeld HR 14 november 2003, NJ 2005, 269 m.nt DA onder nr. 270, rov. 3.5.2 en 3.5.3 (waar aan de orde was, of aan een aanbod van tegenbewijs voorbij kon worden gegaan op de grond, dat de stellingen van de partij die dat aanbod had gedaan in het licht van het "zwaar onderbouwde" betoog van de andere partij, als onvoldoende onderbouwd moesten worden aangemerkt (en waar werd aangenomen dat dat inderdaad het geval was)); HR 28 januari 2005, rechtspraak.nl LJN nr. AR 6183, rov. 3.3 (in de vorige voetnoot al aangehaald); HR 4 juni 2004, rechtspraak.nl LJN nr. AO 5117, rov. 3.3.2 en 3.4.1. 6 Bijvoorbeeld: HR 21 januari 2005, rechtspraak.nl LJN nr. AR 3151, rov. 3.5.1 - 3.5.3; HR 4 juni 2004, rechtspraak.nl LJN nr. AO 5117, rov. 3.4.1 (in de vorige voetnoot al aangehaald). 7 Bijvoorbeeld HR 29 april 2005, JAR 2005, 136, rov. 3.4 en 3.5; HR 28 januari 2005, rechtspraak.nl LJN nr. AR 6458, rov. 4.1 - 4.3; zie ook rov. 5.2 - 5.4 en 5.9; HR 20 februari 2004, NJ 2004, 254, rov. 3.6; HR 31 oktober 2003, NJ 2004, 520, rov. 3.3. Een benadering uit een iets andere invalshoek: HR 12 september 2003, NJ 2003, 604, rov. 5.3. 8 HR 9 juli 2004, NJ 2005, 270 m.nt. DA, rov. 3.8; HR 9 juli 2004, NJ 2005, 78, rov. 3.6; HR 4 juni 2004, rechtspraak.nl LJN nr. AO 5117, rov. 3.4.1; HR 12 september 2003, NJ 2005, 268 m.nt DA onder nr. 270, rov. 3.4.3; HR 6 april 2001, NJ 2002, 385, rov. 3.6.2; Snijders-Wendels, Civiel Appel, 2003, p. 205. 9 Iets kan overigens verwerpelijk en onvermijdelijk tegelijk zijn. Dat er fouten gemaakt worden is verwerpelijk, en toch onvermijdelijk. 10 Voor de partij die zich niet in de gelegenheid bevindt om met stelligheid of nauwkeurigheid aan te geven welke feiten aan de positie die zij in rechte betrekt ten grondslag liggen (bijvoorbeeld omdat zij niet zeker weet wat er gebeurd is), is er natuurlijk nog de mogelijkheid van het voorlopig getuigenverhoor. 11 Dat (ook) het feit dat partijstellingen als weinig voor de hand liggend worden aangemerkt, een rol mag spelen bij de uitleg, en i.h.b. ook bij de beoordeling of die stellingen als voldoende onderbouwd kunnen gelden, wordt geïllustreerd door het al verschillende malen aangehaalde arrest HR 4 juni 2004, rechtspraak.nl LJN nr. AO 5117, rov. 3.4.1. Zie ook alinea 3.8 van de conclusie van A-G Verkade bij dit arrest, en de daar aangehaalde passage uit de conclusie van A-G Bakels bij HR 21 mei 1999, NJ 2000, 13 (die daar een geval aanhaalt dat raakvlakken met het onderhavige vertoont). 12 Ook in HR 9 juni 2000, rechtspraak.nl LJN nr. AA 6156, rov. 3.3 en 3.5 zien wij dat de lagere rechter niet op grond van uitleg van de partijstellingen oordeelde, maar op grond van bevindingen c.q. verwachtingen omtrent de inhoud van de verklaringen van de voorgestelde getuigen (en dat dát als ongeoorloofd werd aangemerkt). 13 Waarbij aantekening verdient dat het middel niet aangeeft (met vermelding van de vindplaatsen) op welke stellingen uit de feitelijke instanties men in cassatie precies een beroep wil doen; waardoor het in dit opzicht een gewaagde benadering ten opzichte van de norm van art. 407 lid 2 Rv. aan de dag legt. 14 Zoals al aangestipt, vertoont deze zaak in dit opzicht gelijkenis met de zaken uit HR 28 januari 2005, rechtspraak.nl LJN nr. AR 6183, rov. 3.3, HR 4 juni 2004, rechtspraak.nl LJN nr. AO 5117, rov. 3.4.1 en HR 14 november 2003, NJ 2005, 269, rov. 3.5.3.

Uitspraak

11 november 2005 Eerste Kamer Nr. C04/346HR JMH Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: [Eiseres], wonende te [woonplaats], EISERES tot cassatie, advocaat: mr. A.L.C.M. Oomen, t e g e n de stichting STICHTING CLAVIS, gevestigd te Terneuzen, VERWEERSTER in cassatie, niet verschenen. 1. Het geding in feitelijke instanties Verweerster in cassatie - verder te noemen: Clavis - heeft bij exploot van 13 maart 2002 eiseres tot cassatie - verder te noemen: [eiseres] - gedagvaard voor de rechtbank, sector kanton, te Middelburg, locatie Terneuzen, en gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: het tijdstip vast te stellen, waarop de huurovereenkomst tussen Clavis als verhuurster en [eiseres] als huurster betreffende de woonruimte aan de [a-straat 1] te [plaats] zal eindigen, met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming en met veroordeling van [eiseres] om deze woonruimte vóór of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip te verlaten en te ontruimen en met overgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Clavis te stellen, zulks met machtiging aan Clavis om zonodig zelf de ontruiming te bewerkstelligen op kosten van [eiseres], desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie. [Eiseres] heeft de vordering bestreden. De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 4 september 2002 een comparitie van partijen gelast en bij eindvonnis van 13 november 2002 1 december 2002 als tijdstip vastgesteld waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen, het tijdstip van ontruiming vastgesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis nadat dit vonnis onherroepelijk is geworden en [eiseres] tot ontruiming van het gehuurde veroordeeld, met machtiging aan Clavis de ontruiming zonodig zelf te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie. Tegen het eindvonnis van de kantonrechter heeft [eiseres] bij het gerechtshof te 's-Gravenhage hoger beroep ingesteld. Clavis heeft incidenteel gevorderd het eindvonnis van de kantonrechter alsnog uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [Eiseres] heeft de incidentele vordering bestreden. Bij arrest van 24 augustus 2004 heeft het hof in het incident en in de hoofdzaak: - het door de kantonrechter tussen partijen gewezen vonnis van 13 november 2002 vernietigd, voor zover daarbij de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad is afgewezen en het tijdstip van ontruiming is vastgesteld op "veertien dagen na betekening van dit vonnis nadat dit vonnis onherroepelijk is geworden", en in zoverre opnieuw rechtdoende: - het vonnis waarvan beroep alsnog uitvoerbaar bij voorraad verklaard; - het tijdstip van ontruiming vastgesteld op één maand na betekening van zowel het vonnis waarvan beroep als dit arrest en - het vonnis waarvan beroep voor het overige bekrachtigd. Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht. 2. Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. Tegen de niet verschenen Clavis is verstek verleend. De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het beroep. 3. Beoordeling van het middel De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. 4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Clavis begroot op nihil. Dit arrest is gewezen door de raadsheren P.C. Kop, als voorzitter, J.C. van Oven en F.B. Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 11 november 2005.