inloggen / registreer

Jurisprudentie

AU5322

Datum uitspraak2005-09-21
Datum gepubliceerd2005-11-01
RechtsgebiedHandelszaak
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Arnhem
Zaaknummers125061
Statusgepubliceerd

Indicatie

De rechtbank overweegt ten overvloede dat voorgaande niet wegneemt dat Eiser als gewezen (onder)huurder ook in de wet een mogelijkheid wordt geboden een vergoeding van goodwill en ander voordeel te vorderen. Ingevolge artikel 7:308 BW kan een gewezen (onder)huurder van de verhuurder een naar billijkheid te berekenenvergoeding vorderen, indien de verhuurder nabeeindiging van de (onder)huurovereenkomst zijnerzijds, voordeelgeniet tengevolge van het feti dat in de bedrijfsruimte een bedrijf wordt uitgeoefend dat gelijksoortig is aan het voorheen door de (onder)huurder uitgeoefende bedrijf. De voordelen die in aanmerking komen voor vergoeding betreffen uitsluitend de door de verhuurder genoten voordelen die zijn toe te schrijven aan de ondernemersactiviteiten van de gwezen huurder.

Uitspraak

Rechtbank Arnhem Sector civiel recht Zaak-/rolnummer: 125061 / HA ZA 05-546 Datum vonnis: 21 september 2005 Vonnis in de zaak van [eiser], handelend onder de naam A.B.Catering, wonende te Gorinchem, eiseres in conventie, verweerster in reconventie, procureur mr. P.A.C. de Vries, advocaat mr. S. Meeuwsen te Gorinchem, tegen de stichting STICHTING FORT ASPEREN, gevestigd te Acquoy, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, procureur mr. F.J. Boom, advocaat mr. C.E. Schouten te Amsterdam. Partijen zullen hierna [eiser] en SFA genoemd worden. De procedure Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 15 juni 2005 wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van het tussenvonnis is op 29 juli 2005 een comparitie van partijen gehouden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Ten slotte is vonnis bepaald. De feiten SFA huurt Fort Asperen in Acquoy van Staatsbosbeheer gedurende de zomermaanden voor het houden van culturele manifestaties. [eiser] heeft vanaf 1999 tot en met 2003, telkens in de maanden april tot en met september, de in Fort Asperen gelegen horecagelegenheid De Taveerne geëxploiteerd. Aan deze exploitatie lag steeds een (onder)huurovereenkomst tussen [eiser] en SFA ten grondslag, door partijen ‘pachtovereenkomst’ genoemd. Het ondernemersrisico lag geheel bij [eiser]. De prijs die [eiser] jaarlijks aan SFA diende te betalen voor het gebruik van de Taveerne en de inventaris werd gerelateerd aan de door [eiser] te realiseren omzet in het desbetreffende jaar. SFA heeft in september 2003 de samenwerking met [eiser] aangaande de exploitatie van De Taveerne beëindigd. De afspraken die tussen [eiser] en SFA zijn gemaakt over de afwikkeling van hun samenwerking zijn door SFA bevestigd in een brief van 7 september 2003 (hierna: de beëindigingsovereenkomst). Daarin is onder punt 6. (hierna: de afspraak) het volgende opgenomen: “Het is de intentie voor de Taveerne een oplossing te vinden die ligt in het verlengde van de doelstellingen van de stichting. Afgesproken werd dat de Taveerne de eerste drie jaar in ieder geval niet aan een commerciële uitbater zal worden verpacht. Ook na die drie jaar is dat niet de bedoeling, maar dan is er geen enkele discussie meer over eventuele goodwill.” In april 2004 is SFA een samenwerking met Labojo Catering (hierna: Labojo) aangegaan. In een zowel door SFA als Labojo ondertekend zogenoemd ‘voorstel voor een samenwerkingsafspraak’ van 7 april 2004 staat onder meer het volgende vermeld: “Samenwerkingsafspraak: (...) Labojo zal in het seizoen Pasen tot eind september in opdracht van SFA zorgdragen voor de uitvoering van de cateringactiviteiten ten behoeve van de bezoekers van het Fort(terrein) (...) Exploitatie: Uitvoering van de cateringactiviteiten in Fort Asperen geschiedt door Labojo voor rekening en risico van de Stichting Fort Asperen. (...) verwacht Labojo, rekening houdend met de inkoopkracht van Labojo en met de geschatte inzet van personeel, een financieel resultaat van minimaal 5% van de omzet voor de Stichting te zullen realiseren.” [eiser] heeft SFA daarop volgend per brief van 10 juni 2004 een bedrag van € 23.800,= in rekening gebracht. Zij schrijft onder meer: “Nu de commerciële uitbating van de taveerne door een ander cateringbedrijf wordt verzorgd, brengen wij jullie onderstaand bedrag in rekening als vergoeding voor de door ons opgebouwde goodwill en het gebruik van de naam Taveerne.” [eiser] brengt op dat bedrag een nog openstaande rekening ad € 3.330,56 in mindering. SFA reageert in een brief van 14 juni 2004. Zij verzoekt daarin [eiser] over te gaan tot betaling van het openstaande saldo ad € 3.330,56. Het geschil in conventie [eiser] vordert - samengevat - veroordeling van SFA tot betaling van € 20.469,44, vermeerderd met contractuele rente vanaf 28 juli 2004 tot de dag van algehele voldoening en de proceskosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad. [eiser] legt daaraan ten grondslag dat SFA gehouden is tot nakoming van de tussen hen geldende beëindigingsovereenkomst. SFA heeft in strijd met de afspraak onder punt 6. van die overeenkomst De Taveerne binnen drie jaar na de beëindiging van de exploitatie daarvan door [eiser] opnieuw commercieel verpacht aan Labojo. Zij stelt dat uit de aldus geschonden afspraak volgt dat SFA een goodwillvergoeding verschuldigd is aan [eiser]. SFA voert gemotiveerd verweer. Zij stelt zich primair op het standpunt dat zij de afspraak onder punt 6. van de beëindigingsovereenkomst niet heeft geschonden. Subsidiair betwist SFA dat die afspraak inhoudt dat zij gehouden is tot betaling van een goodwillvergoeding in het geval zij De Taveerne binnen drie jaar na beëindiging van de overeenkomst met [eiser] opnieuw commercieel verpacht. Meer subsidiair verweert SFA zich tegen de hoogte van de gevorderde vergoeding. in reconventie SFA vordert - samengevat - veroordeling van [eiser] tot betaling van € 3.330,56, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 8 mei 2005 tot aan de dag van algehele voldoening en de proceskosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad. SFA stelt daartoe dat [eiser] sinds de beëindiging van de tussen hen geldende (onder)huurovereenkomst nog niet alle huurpenningen voor de jaren 2002 en 2003 heeft betaald. [eiser] is op grond van die overeenkomst gehouden haar betalingsverplichting na te komen. [eiser] betwist de vordering in reconventie niet, maar beroept zich op verrekening. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. De beoordeling in conventie [eiser] stelt dat SFA in strijd met de afspraak binnen drie jaar De Taveerne opnieuw commercieel heeft verpacht aan Labojo. Dit is volgens haar af te leiden uit het feit dat de afspraken die SFA met Labojo heeft gemaakt vergelijkbaar zijn met de afspraken die ten tijde van haar overeenkomst met SFA golden. Zo dient Labojo volgens [eiser] ten minste 5% van de omzet van De Taveerne aan SFA af te dragen, zoals zij voorheen een percentage van 10% van de omzet diende af te dragen ter betaling van de huur. Verder ligt volgens [eiser] in feite al het ondernemersrisico voor wat betreft de exploitatie van De Taveerne bij Labojo, zoals het eerder ook geheel bij haar lag. SFA heeft gemotiveerd betwist dat Labojo moet worden aangemerkt als commerciële uitbater in de zin van de afspraak onder punt 6. van de beëindigingsovereenkomst. Zij stelt dat de afspraken met Labojo wezenlijk anders zijn dan de afspraken die zij had met [eiser]. Om te beginnen is er geen sprake van (onder)verhuur van De Taveerne aan Labojo, maar heeft SFA Labojo opdracht gegeven om de cateringdiensten ten behoeve van de bezoekers van het Fort en De Taveerne te verrichten. Deze opdracht is vastgelegd in de opdrachtovereenkomst van 7 april 2004, welke door [eiser] reeds bij dagvaarding is overgelegd. Het grootste verschil is volgens SFA dat het ondernemersrisico, anders dan ten tijde van de exploitatie door [eiser], nu bij haar zelf ligt. Labojo ontvangt als tegenprestatie voor haar diensten een managementfee van € 700,= per maand, gedurende zeven maanden. De rechtbank overweegt het volgende. [eiser] legt aan haar stelling dat Labojo moet worden aangemerkt als een commerciële uitbater in de zin van de beëindigingsovereenkomst, geen andere feiten ten grondslag dan dat SFA met Labojo vergelijkbare afspraken heeft gemaakt als eerder met haar zijn gemaakt. Welke afspraken dat dan zijn, wordt door [eiser] niet gespecificeerd, afgezien van de door haar ter comparitie gestelde vergelijking voor wat betreft het percentage van de omzet van De Taveerne dat als huurprijs zou moeten worden afgedragen aan SFA. [eiser] verwijst hierbij naar de brief van 7 april 2004 van SFA aan Labojo, inhoudende de tussen hen geldende samenwerkingsafspraken, waarin onder meer het volgende staat geschreven: “Exploitatie: (...) verwacht Labojo (...) een financieel resultaat van minimaal 5% van de omzet voor de Stichting te zullen realiseren.” De rechtbank stelt voorop dat als gesteld en onbetwist vast staat dat er geen sprake is van een (onder)huurovereenkomst tussen SFA en Labojo. Bij het aldus ontbreken van een huurder-verhuurder relatie tussen SFA en Labojo had het op de weg van [eiser] gelegen haar stelling, dat uit voornoemde bepaling volgt dat Labojo een bepaald percentage van de omzet als huurprijs dient af te dragen, nader te onderbouwen. Dit geldt te meer nu SFA betwist dat die bepaling zulks inhoudt. SFA stelt immers dat de bepaling moet worden bezien in het licht van het ondernemersrisico dat nu bij haar ligt. Zowel winst als verlies komen voor haar rekening en de bepaling houdt niet meer of minder in dan dat Labojo verwacht een winst van 5% van de omzet van De Taveerne voor haar te realiseren, aldus SFA. [eiser] heeft haar stelling dienaangaande niet gespecificeerd. Wel heeft zij ter comparitie gesteld dat het ondernemersrisico betreffende de exploitatie van De Taveerne niet bij SFA maar juist bij Labojo ligt, zoals het eerder ook bij haar lag. De rechtbank stelt vast dat deze stelling van [eiser] geen steun vindt in de in het geding gebrachte producties. Die producties, met name de eerdergenoemde brief van 7 april 2004, bieden wel steun aan de stelling van SFA dat de cateringactiviteiten door Labojo verricht worden voor rekening en risico van SFA. Voorts staat als gesteld en onbetwist vast dat de verantwoordelijkheid voor de feitelijke activiteiten ten tijde van de exploitatie door [eiser] bij haar lag. SFA stelt dat dat nu anders is, omdat zij nu beslist op welke wijze de diensten door Labojo worden verricht. Naar het oordeel van de rechtbank wordt ook deze stelling van SFA ondersteund door de in het geding gebrachte producties. Zo blijkt uit de brief van 7 april 2004 dat Labojo de menukaart, prijzen, promoties en advertenties ter goedkeuring moet voorleggen aan de coördinator van SFA. Dit strookt met de inhoud van de brief van 14 juni 2004 van SFA aan [eiser], waarin SFA stelt dat alle details met betrekking tot de sfeer, inrichting, aankleding, prijsstelling, samenstelling menukaart, instructies en aankleding personeel op aanwijzing van SFA worden bepaald en haar projectcoördinator eindverantwoordelijk is voor de dagelijkse gang van zaken. In het licht van het gemotiveerde en met stukken onderbouwde verweer van SFA, had het op de weg van [eiser] gelegen om ter comparitie haar stellingen omtrent de vergelijkbaarheid van de afspraken met Labojo nader te verduidelijken. [eiser] heeft daarentegen volstaan met de verklaring dat de afspraken zoals die uit de producties blijken niet overeenkomen met de afspraken zoals die in werkelijkheid gelden tussen SFA en Labojo. Dit standpunt heeft zij niet met feiten en/of omstandigheden onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] haar stellingen betreffende het schenden van de afspraak door SFA, meer in het bijzonder betreffende de hoedanigheid van commerciële uitbater van Labojo, dan ook onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd. [eiser] zal daarom niet worden toegelaten tot het leveren van bewijs. De door [eiser] gestelde schending van de afspraak is niet komen vast te staan, zodat de vordering tot vergoeding van goodwill op grond van die afspraak niet voor toewijzing vatbaar is. De rechtbank overweegt ten overvloede dat voorgaande niet wegneemt dat [eiser] als gewezen (onder)huurder ook in de wet een mogelijkheid wordt geboden een vergoeding van goodwill en ander voordeel te vorderen. Ingevolge artikel 7:308 BW kan een gewezen (onder)huurder van de verhuurder een naar billijkheid te berekenen vergoeding vorderen, indien de verhuurder na beëindiging van de (onder)huurovereenkomst zijnerzijds, voordeel geniet tengevolge van het feit dat in de bedrijfsruimte een bedrijf wordt uitgeoefend dat gelijksoortig is aan het voorheen door de (onder)huurder uitgeoefende bedrijf. De voordelen die in aanmerking komen voor vergoeding betreffen uitsluitend de door de verhuurder genoten voordelen die zijn toe te schrijven aan de ondernemers- activiteiten van de gewezen huurder. De rechtbank overweegt dat het in het licht van het voorgaande op de weg had gelegen van [eiser] als gewezen (onder)huurder om te stellen en zonodig te bewijzen dat de SFA genoemd voordeel geniet, waaruit dat voordeel bestaat en welke ondernemersactiviteiten van haar als (onder)huurder van De Taveerne hebben geleid tot dat voordeel. Nu zij daaromtrent echter niets heeft gesteld, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling of de goodwill waarvan [eiser] de vergoeding vraagt in rechtens relevante mate valt toe te schrijven aan haar ondernemersactiviteiten en daarom ingevolge de wet voor vergoeding in aanmerking komt. Nu de vordering van [eiser] reeds op grond van het voorgaande zal worden afgewezen, behoeven de overige verweren van SFA geen beoordeling. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van SFA worden begroot op: - vast recht € 450,00 - salaris procureur 1.158,00 (2,0 punten × tarief € 579,00) Totaal € 1.608,00 in reconventie SFA vordert nakoming van de betalingsverbintenis voortvloeiend uit de overeenkomst met [eiser]. Nu die verbintenis, noch de hoogte van het gevorderde bedrag wordt betwist, is de vordering voor toewijzing vatbaar. [eiser] beroept zich op verrekening met haar vordering op SFA. Uit het voorgaande volgt echter dat de vordering in conventie zal worden afgewezen, zodat dit verweer van [eiser] niet kan slagen. De vordering in reconventie zal dan ook worden toegewezen. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van SFA worden begroot op € 768,= aan procureurssalaris (2,0 punten × factor 1,0 × tarief € 384,00) De beslissing De rechtbank in conventie wijst de vordering af, veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van SFA tot op heden begroot op € 1.608,=, in reconventie veroordeelt [eiser] om aan SFA te betalen een bedrag van € 3.330,56 (drieduizend driehonderd dertig euro en zesenvijftig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf 8 mei 2005 tot de dag van volledige betaling, veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van SFA tot op heden begroot op € 768,=, verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. I.D. Jacobs en in het openbaar uitgesproken op 21 september 2005. de griffier de rechter coll: AK