inloggen / registreer

Jurisprudentie

AX2656

Datum uitspraak2006-04-26
Datum gepubliceerd2006-05-19
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Haarlem
Zaaknummers114505
Statusgepubliceerd

Indicatie

De rechtbank acht betaling van het volle loon door de opdrachtgever (gedaagden) aan de opdrachtnemer (WTLO) niet redelijk, nu geen feiten en omstandigheden zijn gesteld of gebleken die maken dat in het onderhavige geval de door WLTO (primair) gevorderde, beduidende hoger vergoeding van € 18.455,00 redelijk zou zijn. Meer in het bijzonder is niet gesteld of gebleken dat het ontbreken van een opzegging door gedaagden WLTO voor (noemenswaardige) extra kosten heeft geplaatst of op enigerlei wijze in de problemen heeft gebracht. Evenmin is gesteld of gebleken dat gedaagden dankzij de bemiddeling van WLTO in een aanmerkelijk voordeliger positie zijn komen te verkeren.

Uitspraak

vonnis RECHTBANK HAARLEM Sector civiel recht zaaknummer / rolnummer: 114505 / HA ZA 05-921 Vonnis van 26 april 2006 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid WLTO MAKELAARDIJ B.V., gevestigd te Haarlem, eiseres, procureur mr. S.I. van der Staal, advocaat mr. G.A.M. Sieben te Eindhoven, tegen 1. [gedaagde 1], wonende te Buitenkaag, gemeente Haarlemmermeer, 2. [gedaagde 2], wonende te Buitenkaag, gemeente Haarlemmermeer, gedaagden, procureur mr. L.J.L. Heukels, advocaat mr. R.H. Dormeier te Leiden. Partijen zullen hierna WLTO en [gedaagden]. genoemd worden. De procedure Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 12 oktober 2005 - het proces-verbaal van comparitie van 29 november 2005. Ten slotte is vonnis bepaald. De feiten In het kader van de uitvoering van het bestemmingsplan “Roomburg” wenst de gemeente Leiden de grond en opstallen, gelegen aan de Besjeslaan 6 te Leiden, kadastraal bekend gemeente Leiden, sectie T 6291 en 6292, te verwerven. Voormelde grond en opstallen behoren in eigendom toe aan [gedaagden]. [gedaagden]. heeft zich tot WLTO gewend voor bijstand door een makelaar. Een door [gedaagden]. ondertekende opdrachtbevestiging d.d. 17 maart 2003 houdt onder meer het volgende in: Ondergetekende (…) de heer [gedaagde 2] en mevrouw M.J.G. Wansink-van Vliet (…) draagt bij deze WLTO Makelaardij bv, hierna te noemen de WLTO op, te bemiddelen en te adviseren bij de verkoop en schaderegeling inzake het woonhuis met aan- en toebehoren gelegen aan/nabij Besjeslaan 6 te Leiden, kadastraal bekend gemeente Leiden, sectie T 6291 en 6292. Ondergetekende verklaart voorts dat hij: 1. twee procent, te verhogen met BTW, zal betalen van de tussen partijen overeengekomen in geld te berekenen schadeloosstelling. Over het meerdere boven 1.000.000,-- EUR geldt een percentage van 1,5% te verhogen met BTW; 2. bereid is om, zodra vaststaat dat partijen akkoord gaan met de schadeloosstelling, de hem toegezonden factuur te voldoen, c.q. bij deze de met de overdracht te belasten notaris machtigt de bedoelde factuur na opgave door de WLTO bij de overdracht te voldoen in mindering van de schadeloosstelling; 3. bij het eventueel intrekken van deze opdracht hiervan middels een aangetekend schrijven mededeling doet aan WLTO Makelaardij bv, Veraartlaan 6, 2288 GM Rijswijk en in dat geval, evenals bij tussentijdse beëindiging van het mandaat van de zijde van de WLTO, de aan ommezijde onder 5. vermelde kosten te vermeerderen met BTW, wegens verrichte werkzaamheden en betaalde verschotten na ontvangst van de factuur direct aan de WLTO vergoedt, tenzij de intrekking van de opdracht plaatsvindt ten tijde dat de opdracht reeds geheel of nagenoeg geheel is uitgevoerd, in welk geval een vergoeding als bedoeld onder 1. respectievelijk 5. verschuldigd is; 4. ingeval de zaak, waarop deze opdracht betrekking heeft, in de gerechtelijke procedure wordt gebracht, de kosten van deze procedure voor zijn rekening neemt. Afhankelijk van de ontwikkeling van deze procedure is het bepaalde in 1. en 3. hier van toepassing; 5. bij beëindiging van de opdracht door intrekking of anderszins gelden de volgende bepalingen: a. indien alleen de waarde van de onroerende zaak getaxeerd is, wordt, gerekend naar de getaxeerde waarde, het volgende tarief in rekening gebracht: - tot 100.000,-- EUR: 250,-- EUR - van 100.000,-- EUR tot 500.000,-- EUR: 250,-- EUR + 1,65‰ over het meerdere boven 100.000,-- EUR - van 500.000,-- EUR tot 2.500.000,-- EUR: 910,-- EUR + 1,50‰ over het meerdere boven 500.000,-- EUR - 2.500.000,-- EUR en hoger: 3.910,-- EUR + 1,25‰ over het meerdere boven 2.500.000,-- EUR b. indien naast de taxatie van de onroerende zaak de hoogte van de bijkomende schadevergoedingen is bepaald, wordt, gerekend naar het berekende bedrag bij de bijkomende schadevergoedingen, het volgende tarief berekend: - tot 500.000,-- EUR: 1% (minimaal 2.500,-- EUR) - van 500.000,-- EUR tot 1.000.000,-- EUR: 5.000,-- EUR + 0,75% over het meerdere boven 500.000,-- EUR - 1.000.000,-- EUR en hoger: 8.750,-- EUR + 0,50% over het meerdere boven 1.000.000,-- EUR c. indien gesprekken/onderhandelingen hebben plaatsgevonden om te komen tot een minnelijke schikking, dan wordt, indien van toepassing, boven de hiervoor onder a. en b. genoemde bedragen, een honorarium in rekening gebracht van 150,-- EUR per uur. Een brief van de Dienst Bouwen en Wonen, Grondzaken, van de gemeente Leiden d.d. 15 april 2003 aan [gedaagde 2] houdt in -voor zover hier van belang-: Naar aanleiding van voornoemde taxatie en onderhandelingen biedt de gemeente Leiden u en mevrouw Van Vliet beiden gezamenlijk, voor de vrije en onbelaste verwerving van bovenvermelde grond en opstallen, een bedrag aan van 775.000,-- EUR. Hierbij is uitgegaan (…) van een vrijwillige onderhandse verkoopwaarde (…). Ik wijs u erop dat dit aanbod wordt gedaan ingevolge het bepaalde van artikel 17 van de Onteigeningswet, als laatste poging om tot minnelijke verwerving te komen. Het aanbod omvat de volledige schadeloosstelling overeenkomstig de Onteigeningswet. (…) Ten slotte deel ik u mede dat de gemeente Leiden zich voor het overige alle rechten voorbehoudt, hetgeen onder meer inhoudt dat de gemeente in de dagvaarding een lager aanbod kan doen dan bovenvermeld bod. [gedaagden]. heeft het onder 2.3 vermelde bod niet geaccepteerd en heeft een andere makelaar ingeschakeld om hem bij te staan in de onteigeningsprocedure. Bij brief van 6 december 2004 heeft [X], namens WLTO, aan [gedaagden]. laten weten: Ons laatste contact dateert alweer van enige tijd geleden. Ondanks ons verzoek op de hoogte gehouden te willen worden, hebben wij niets meer van u vernomen. Gelet op de inmiddels verstreken tijd, gaan wij er van uit dat de zaak thans afgerond is. Wij zullen het dossier om die reden sluiten. Op basis van de, door u, aan ons verstrekte opdrachtbevestiging, doen wij u bijgaand onze nota toekomen. Wij verzoeken u vriendelijk het eindbedrag op onze bankrekening over te maken. Bij de onder 2.5 genoemde brief was een nota gevoegd ten bedrage van 18.445,-- EUR "wegens bemiddeling bij verkoop en schaderegeling Besjeslaan 6 te Leiden". Het factuurbedrag betrof 15.500,-- EUR "courtage volgens afspraak", vermeerderd met 19% B.T.W. Bij brief van 3 januari 2005 heeft mr Dormeijer namens [gedaagden]. aan WLTO laten weten: Op grond van de door u verrichte taxatie van 775.000,- EUR alsmede de daarna met de gemeente gevoerde onderhandelingen à 150,- EUR per uur komt u het navolgende toe: (...) 1.372,50 EUR. Dit bedrag zal een dezer dagen ten gunste van uw rekening worden bijgeschreven. Cliënten erkennen dit bedrag schuldig te zijn en betwisten de voldoening van het meerdere. Zonodig roepen zij hierbij de ontbinding van enige resterende overeenkomst tussen partijen in. Op 4 januari 2005 heeft WLTO van [gedaagden]. een bedrag van 1.372,50 EUR ontvangen. Bij brieven van 2 februari 2005, 11 februari 2005, 15 maart 2005, 24 maart 2005 en 12 mei 2005 heeft WLTO [gedaagden]. gesommeerd het openstaande bedrag te betalen. Het geschil WLTO vordert - samengevat – dat [gedaagden]. bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk zal worden veroordeeld tot betaling van EUR 18.154,24, vermeerderd met rente en kosten. [gedaagden]. voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. De beoordeling Partijen strijden over de vraag of [gedaagden]. aan WLTO nog geld verschuldigd is uit hoofde van de tussen hen gesloten overeenkomst van opdracht (bemiddeling en advisering). WLTO stelt zich op het standpunt dat [gedaagden]. haar een courtage verschuldigd is van 2%, te verhogen met BTW, van de tussen [gedaagden]. en de gemeente Leiden overeen te komen schadeloosstelling. Nu het bedrag van die schadeloosstelling nog niet is vastgesteld, en de overeenkomst tussen WLTO en Wansink inmiddels is beëindigd, dient naar de mening van WLTO te worden aangesloten bij het laatste door de gemeente aan Wansink gedane bod van 750.000 EUR. Loon bij voortijdig einde overeenkomst van opdracht? Vaststaat dat de bemiddeling door WLTO niet tot resultaat en heeft geleid en dat de overeenkomst is geëindigd voordat de opdracht is volbracht. In beginsel heeft een tussenpersoon pas recht op loon als door zijn bemiddeling een overeenkomst tussen de opdrachtgever en de derde tot stand is gekomen (art. 7:426 lid 1 BW). Blijkens het arrest van de Hoge Raad van 23 mei 2003 (NJ 2003, 518) doet voormelde bepaling echter niet af aan art.7:411 BW, dat een regeling geeft voor het recht op loon van de opdrachtnemer bij voortijdige beëindiging van diens opdracht. Art. 7:411 lid 1 BW bepaalt dat, indien de overeenkomst eindigt voordat de opdracht is volbracht en de verschuldigdheid van loon afhankelijk is van de volbrenging, de opdrachtnemer recht heeft op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon. Bij de bepaling hiervan wordt onder meer rekening gehouden met de reeds door de opdrachtnemer verrichte werkzaamheden, het voordeel dat de opdrachtgever daarvan heeft, en de grond waarop de overeenkomst is geëindigd. Art. 7:411 lid 2 BW voegt daaraan toe dat in het in lid 1 bedoelde geval de opdrachtnemer slechts recht heeft op het volle loon, indien het einde van de overeenkomst aan de opdrachtgever is toe te rekenen en de betaling van het volle loon, gelet op alle omstandigheden van het geval, redelijk is. Nu niet is gesteld of gebleken dat [gedaagden]. de opdracht heeft verstrekt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, kan op grond van art. 7:413 lid 2 BW niet ten nadele van [gedaagden]. van art. 7:411 BW worden afgeweken. Redelijk loon Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank zal dienen vast te stellen op welk loon WLTO in redelijkheid aanspraak kan maken. De rechtbank zal daartoe eerst stilstaan bij de wijze waarop de overeenkomst is geëindigd. Vast staat dat [gedaagden]. een andere makelaar in de arm heeft genomen, zonder de overeenkomst met WLTO op te zeggen. [gedaagden] stelt dat WLTO de partij is die zich uit de zaak heeft teruggetrokken. Volgens [gedaagden]. zou WLTO, in de persoon van [X], op 4 juni 2003, na de mislukte poging om met de gemeente tot een minnelijke regeling te komen, hebben gezegd dat WLTO niets meer voor [gedaagden]. kon betekenen en dat [gedaagden]. een advocaat moest inschakelen. WLTO heeft uitdrukkelijk ontkend dat is gezegd dat zij niets meer voor [gedaagden]. kon betekenen. Volgens WLTO is uitsluitend gezegd dat er nog een advocaat bij de zaak betrokken moest worden, dit omdat zij zelf geen advocaten in dienst heeft en het inmiddels duidelijk was dat de gemeente een gerechtelijke onteigeningsprocedure zou starten. Volgens WLTO is het ook niet waar dat zij niets meer voor [gedaagden]. kon betekenen, omdat ook tijdens de gerechtelijke onteigeningsprocedure de assistentie van een makelaar nodig is. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden blijven of Van der Knaap heeft gezegd dat WLTO niets meer voor [gedaagden]. kon betekenen. Enerzijds behoudt WLTO, ook als Van der Knaap dit zou hebben gezegd en [gedaagden]. die uitspraak zou hebben mogen opvatten als opzegging, recht op een redelijk loon voor de door haar verrichte werkzaamheden. Feiten of omstandigheden op grond waarvan de opzegging zou moeten worden aangemerkt als wanprestatie zijn immers niet gesteld of gebleken. Bij de bepaling van wat een redelijk loon inhoudt, zou weliswaar rekening gehouden moeten worden met het nadeel dat [gedaagden]. van de opzegging door WLTO heeft ondervonden, maar van een dergelijk nadeel is niet gebleken. Anderzijds heeft WLTO, ook als Van der Knaap nimmer een dergelijke uitlating zou hebben gedaan en het einde van de overeenkomst aan [gedaagden]. zou zijn toe te rekenen, slechts recht op het volle loon als dit, gelet op alle omstandigheden, redelijk is. Dit is volgens de rechtbank niet het geval, gelet op het navolgende. Ter comparitie heeft WLTO aangegeven dat [gedaagden]. de overeenkomst had kunnen opzeggen op de onder 3 van de opdrachtbevestiging vermelde wijze, hetgeen zou hebben geleid tot toepassing van de onder 5 van de opdrachtbevestiging vermelde tarieven. Dit zou er volgens WLTO toe hebben geleid dat [gedaagden]. aan WLTO 10.122,50 EUR, exclusief BTW, verschuldigd zou zijn geweest. Feiten of omstandigheden die maken dat in het onderhavige geval de door WLTO (primair) gevorderde, beduidend hogere vergoeding van 18.445,-- EUR redelijk zou zijn, zijn niet gesteld of gebleken. Meer in het bijzonder is niet gesteld of gebleken dat het ontbreken van een opzegging door [gedaagden]. WLTO voor (noemenswaardige) extra kosten heeft geplaatst of op enigerlei wijze in de problemen heeft gebracht. Evenmin is gesteld of gebleken dat [gedaagden]. dankzij de bemiddeling van WLTO in een aanmerkelijk voordeliger positie is komen te verkeren, welke betaling van het volle loon rechtvaardigt. Het door [gedaagden]. beoogde resultaat (een minnelijke regeling) is, ondanks de bemiddeling door WLTO, niet bereikt, als gevolg waarvan [gedaagden]. inmiddels in een gerechtelijke onteigeningsprocedure is verwikkeld. Nu de rechtbank op de hierboven genoemde gronden betaling van het volle loon niet redelijk acht, is de vraag welk loon dan wel redelijk is. Daartoe is nog het volgende van belang. Niet gesteld of gebleken is dat de kwaliteit van de door WLTO verrichte werkzaamheden beneden niveau was. De enkele omstandigheid dat de bemiddeling niet tot het gewenste resultaat heeft geleid, rechtvaardigt in elk geval niet die conclusie. Weliswaar heeft [gedaagden]. ter comparitie verklaard dat de nieuwe makelaar veel beter presteert, maar dat betekent nog niet dat WLTO in haar verplichtingen jegens [gedaagden]. tekort is geschoten. Ter comparitie is zijdens [gedaagden]. bovendien ook aangegeven dat Van der Knaap nuttig werk heeft verricht bij de onderhandelingen met de gemeente en dat daarover geen klachten zijn. Het vorenoverwogene in aanmerking nemende ziet de rechtbank aanleiding om voor de vaststelling van het redelijk loon aansluiting te zoeken bij de tarieven, die partijen zelf zijn overeengekomen in geval van “beëindiging van de opdracht door intrekking of anderszins” als vermeld onder 5 van de opdrachtbevestiging. Die tarieven zijn bij het aangaan van de overeenkomst kennelijk acceptabel geacht door [gedaagden]. en komen ook de rechtbank niet onredelijk voor. De rechtbank zal zich daartoe een beeld dienen te vormen van de omvang van de verrichte werkzaamheden. Vaststaat dat WLTO de waarde van de onroerende zaak heeft getaxeerd en dat zij de hoogte van de bijkomende schadevergoedingen heeft bepaald. Hiervoor gelden op grond van het bepaalde onder 5 sub a en 5 sub b van de opdrachtbevestiging tarieven van respectievelijk EUR 1.322,50 en EUR 2500,--. Vaststaat voorts dat WLTO [gedaagden]. heeft bijgestaan bij de onderhandelingen met de gemeente. Uit de stukken en het besprokene ter comparitie maakt de rechtbank op dat Van der Knaap in april 2003 namens [gedaagden]. heeft gesproken met een vertegen-woordiger van de gemeente. Dit heeft geleid tot een brief van de gemeente van 15 april 2003. Van der Knaap heeft vervolgens opnieuw contact gehad met de gemeente. Dit heeft geleid tot een gesprek op 4 juni 2003 tussen de gemeente en [gedaagden]., waarbij [gedaagden]. zich heeft laten bijstaan door Van der Knaap. In de periode tot 1 augustus 2003 heeft Van der Knaap vervolgens nog enige correspondentie met de gemeente afgewikkeld. Van der Knaap heeft bij het verichten van voornoemde werkzaamheden telkens tussentijds overleg gevoerd met [gedaagden]. Daarnaast heeft Van der Knaap tijd gestoken in de voor-bereiding van de onderhandelingen. Het voorgaande in aanmerking nemende acht de rechtbank, uitgaande van het onder 5 sub c van de opdrachtbevestiging vermelde uurtarief van EUR 150,--, een bedrag van EUR 3000,-- een redelijke vergoeding voor de door WLTO aan [gedaagden]. verstrekte bijstand bij de onderhandelingen met de gemeente. Het door [gedaagden]. aan WLTO verschuldigde redelijk loon komt daarmee in totaal op EUR 6.822,50. Nu de tarieven vermeld onder 5 van de opdrachtbevestiging daar-over niets inhouden, bestaat geen aanleiding dit bedrag nog te vermeerderen met BTW. Nu [gedaagden]. op 4 januari 2005 al een bedrag van EUR 1.372,50 aan WLTO heeft betaald, is [gedaagden]. ter zake van het redelijk loon nog een bedrag van EUR 5.450,-- verschuldigd. Rente De door WLTO met ingang van 19 februari 2005 over de hoofdsom gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen, nu vaststaat dat [gedaagden]. op voormelde datum in verzuim is geraakt. Buitengerechtelijke kosten WLTO heeft gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben en heeft vergoeding daarvan gevorderd conform het rapport Voor-werk II tot een bedrag gelijk aan twee punten van het toepasselijke liquidatietarief (tarief II). Alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt kunnen worden toegewe-zen. In dit geval is niet gebleken dat niet aan dit vereiste is voldaan. De rechtbank zal de ge-vorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten dan ook toewijzen, met dien verstande dat zij, gelet op het toegewezen bedrag van de hoofdsom, voor het toepasselijke liquidatie-tarief zal uitgaan van tarief I. Dit resulteert in toewijzing van een bedrag van EUR 768,--. Proceskosten Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschou-wen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze. De beslissing De rechtbank veroordeelt [gedaagden]. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan WLTO te betalen een bedrag van EUR 6.218,-- (zesduizend tweehonderd achttien euro), vermeerderd met de wettelijke rente over het nog niet betaalde deel van EUR 5.450,-- vanaf 19 februari 2005 tot de dag van volledige betaling, compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. A. Warmerdam en in het openbaar uitgesproken op 26 april 2006.?