Jurisprudentie

BA1955

Datum uitspraak2007-06-15
Datum gepubliceerd2007-06-15
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureCassatie
Instantie naamHoge Raad
ZaaknummersC06/011HR
Statusgepubliceerd

Indicatie

Huurrecht bedrijfsruimte. Beding houdende een aan huurder verleend voorkeursrecht van koop gaat niet van rechtswege op de opvolgende eigenaren over. Uitleg van beding, maatstaf; strekking van art. 7A:1602 oud (7:226) BW; onmiddellijk met gebruik van het gehuurde verband houdende bedingen als bedoeld in art. 7:226 lid 3 BW; HR komt niet terug van eerdere rechtspraak.

Conclusie anoniem

Zaaknr. C06/011HR Mr. Huydecoper Zitting van 16 maart 2007 Conclusie inzake Vendex KBB Nederland B.V. eiseres tot cassatie tegen Stichting C.A.S. Kampen verweerster in cassatie Feiten(1) en procesverloop 1) De van belang zijnde feiten laten zich vrij gemakkelijk samenvatten: zij beginnen ermee dat de eiseres tot cassatie, Vendex(2), in 1991 een bedrijfspand in [plaats] heeft gehuurd voor exploitatie als (groot)winkelbedrijf. De oorspronkelijke huurovereenkomst bevatte het volgende beding: "Indien de verhuurder, gedurende de overeengekomen huurtijd, verlengingen daaronder begrepen, voornemens is het gehuurde te verkopen, te vervreemden, te ruilen en /of in te brengen in een maatschap is hij verplicht huurster hiervan onverwijld bij aangetekend schrijven als eerste in kennis te stellen onder opgave van de koopsom en de verdere voorwaarden en bedingen. Huurster heeft alsdan het recht van voorkeur om het gehuurde voor genoemde koopsom, voorwaarden en bedingen te kopen, welk recht vervalt na verloop van 30 dagen na dagtekening van verhuurders mededeling als is bedoeld. Huurster zal haar voorkeursrecht slechts kunnen uitoefenen door middel van een aangetekend schrijven, aan verhuurder verzonden binnen de in het tweede lid genoemde termijn. Indien huurster verklaart van haar recht geen gebruik te maken danwel zich daaromtrent binnen de gestelde termijn niet verklaart is verhuurder bevoegd tot verkoop aan derden over te gaan, mits dit niet geschiedt tegen een lagere prijs danwel op voor de koper minder bezwarende voorwaarden en bedingen. Indien verhuurder het gehuurde verkoopt zonder huurster op de voorgeschreven wijze in de gelegenheid te hebben gesteld diens voorkeursrecht uit te oefenen ofwel het gehuurde verkoopt aan een derde tegen een lagere prijs dan de aan de huurster opgegeven koopsom, zal verhuurder aan huurster een direkt opvorderbare boete van f 500.000 (zegge: vijfhonderdduizend gulden) verbeuren, onverminderd huursters rechten op schadevergoeding. Voornoemde boete zal jaarlijks worden geïndexeerd [...] [...] Een eventuele verkoop van de onderhavige huurovereenkomst door verhuurder laat onverlet het recht van huurder zoals bepaald in dit artikel." 2) In 1997 heeft de oorspronkelijke verhuurster het huurobject verkocht. Daarbij is Vendex in de gelegenheid gesteld, het zojuist in alinea 1 aangehaalde recht uit te oefenen. Vendex heeft toen van aanschaf afgezien. In 1998 is het object weer verkocht, en is Vendex weer in de gelegenheid gesteld om het in alinea 1 hiervóór bedoelde recht uit te oefenen. Ook toen heeft Vendex van aankoop afgezien. Wat later in het jaar 1998 is het object verkocht aan de verweerster in cassatie, C.A.S. De verkoopster heeft toen na de verkoop (en niet per aangetekende brief) de eigendomsoverdracht aan Vendex gemeld. Blijkens door haar verrichte huurbetalingen heeft Vendex deze melding van eigendomsoverdracht wel ontvangen, maar zij heeft zich verder niet uitgelaten over (schending van) het in alinea 1 hiervóór bedoelde recht. 3) In april 2002 zijn Vendex en C.A.S. in het kader van een nadere huurprijsvaststelling op de voet van art. 7A:1632a (oud) BW (thans: art. 7:303 BW) in een allonge bij de huurovereenkomst overeengekomen als volgt: 1. De termen in de allonge hebben dezelfde inhoud en strekking als de termen in de huurovereenkomst; 2. Verhuurder en huurder zijn overeengekomen dat de nieuwe huurprijs per 1 november 2001 f 340.000,-/€ 154.323,09 zal bedragen; 3. De huurovereenkomst loopt nog tot en met 31 augustus 2006; 4. Voorzover in de allonge niet van de bepalingen van de huurovereenkomst is afgeweken, blijven deze onverkort van kracht. 4) In maart 2003 heeft C.A.S. het object aan een derde verkocht en geleverd. C.A.S. heeft de eigendomsoverdracht schriftelijk aan Vendex gemeld. Aansluitend heeft Vendex zich jegens C.A.S. beroepen op haar rechten uit de in alinea 1 hiervóór aangehaalde bepaling en aanspraak gemaakt op de daarin voorziene boete. Vervolgens heeft Vendex - na beslag te hebben gelegd - C.A.S. aangesproken en (in hoofdzaak) betaling gevorderd van een boete van € 304.870,62. 5) C.A.S. heeft verweer gevoerd(3) (onder andere) met de stelling dat een voorkeursrecht van koop zoals dat in de in alinea 1 hiervóór weergegeven clausule was vastgelegd, niet op de voet van art. 7A:1612 (oud) BW(4) overgaat op de verkrijger van het verhuurde object. C.A.S. vorderde in reconventie schadevergoeding in verband met het door Vendex gelegde beslag. Zowel in de eerste aanleg als in appel is het zojuist summier aangeduide verweer van C.A.S., met nuanceverschillen in de overwegingen, aanvaard. 6) Vendex heeft tijdig en regelmatig cassatieberoep laten instellen(5). Namens C.A.S. is tot verwerping geconcludeerd. Partijen hebben hun standpunten van weerszijden schriftelijk laten toelichten. Namens Vendex is gerepliceerd. Bespreking van het cassatiemiddel 7) Het middel bestrijdt, in een aantal verschillende benaderingswijzen, het oordeel van het hof voorzover dat ertoe strekt dat de rechten/verplichtingen die Vendex aan het al herhaaldelijk aangeduide beding kan ontlenen, niet krachtens art. 7A:1612 (oud) BW op C.A.S. zijn overgegaan(6). 8) De regel van art. 7A:1612 (oud) BW - die pleegt te worden samengevat in de formule "koop breekt geen huur", en die in gemoderniseerde maar inhoudelijk overeenkomstige vorm is gehandhaafd in art. 7:226 BW - vormt onmiskenbaar een uitzondering op het verbintenisrechtelijke grondbeginsel - of, als men het wat minder "zwaar" wil aanzetten: het verbintenisrechtelijke uitgangspunt - dat overeenkomsten alleen tussen de partijen bij die overeenkomsten effect hebben, en de rechten en verplichtingen van derden dus ongemoeid laten(7). 9) Als het gaat om de vraag of terzake van een goed bedongen (louter) contractuele verplichtingen overgaan op de verkrijger van dat goed (die zelf geen partij is bij de overeenkomst waarbij de verplichtingen in kwestie werden bedongen), is sedert HR 3 maart 1905, W. 8191 (Blaauboer/Berlips) aanvaard dat dat niet het geval is(8). 10) Een met het arrest HR 11 november 1937, NJ 1937, 1096 m.nt. EMM ("Kolynos") aanvangende rechtspraak gaf aanvankelijk blijk van de neiging om het handelen met een ander, als men wist (of bepaaldelijk zou behoren te weten) dat die ander daardoor contractuele verplichtingen jegens een derde schond, als onrechtmatig ten opzichte van die derde aan te merken. Het zal duidelijk zijn dat daarmee aan de werking van de overeenkomst ten opzichte van derden een belangrijke uitbreiding zou (kunnen) worden gegeven. Inmiddels is de rechtspraak echter bestendig gevestigd in die zin dat het handelen met een ander terwijl men weet dat die daardoor inbreuk maakt op zijn contractuele verplichtingen ten opzichte van een derde, niet onrechtmatig ten opzichte van die derde is - al kan het dat bij aanwezigheid van bijkomende omstandigheden wel zijn(9). Dat geeft de in alinea's 8 en 9 hiervóór bedoelde regels extra nadruk; of, zo men wil: het benadrukt het uitzonderingskarakter van regels die er toe strekken dat overeenkomsten wél effect hebben ten opzichte van anderen dan de daarbij betrokken partijen(10). 11) Het dringt zich ook op dat wie met een ander contracteert, in de eerste plaats naar die ander zou behoren te worden verwezen als het om uitoefening van de contractueel bedongen rechten gaat. "By the same token" dient zich als (in beginsel) minder juist en ook minder wenselijk aan, dat derden de functie van "bewaker" van de contractueel bedongen rechten van anderen opgelegd - ik zou haast zeggen: opgedrongen - zouden (kunnen) krijgen. Derden hebben gewoonlijk geen bemoeienis met de totstandkoming van contracten van anderen gehad, en zijn daarin niet gekend. Zij hebben er niet om gevraagd dat die contracten er zouden komen, en hun is daarbij ook niets gevraagd. Het boerenverstand(11) suggereert dat op derden daarom geen verplichtingen in verband met andermans overeenkomsten behoren te rusten; en dat is dan ook het uitgangspunt dat rechtens geldt. 12) Men kan overigens, als daar behoefte aan bestaat, contractueel bedongen verplichtingen wél bepaalde effecten ten opzichte van derden verlenen. Men kan daaraan bijvoorbeeld "goederenrechtelijke" zekerheden verbinden, in de vorm van pand of hypotheek; en sommige rechten kunnen onmiddellijk in "goederenrechtelijke" vorm worden verwezenlijkt (erfpacht of vruchtgebruik zijn voor de hand liggende voorbeelden). Deze mogelijkheden bevestigen echter de eerder beschreven regel c.q. het eerder genoemde uitgangspunt: dat men langs daarvoor specifiek aangewezen paden rechten kan bewerkstelligen die "derdenwerking" hebben, impliceert immers dat men die werking niet - even goed - kan inroepen zonder dat de daartoe aangewezen bijzondere mogelijkheden zijn benut(12). 13) Ik heb mij het - enigszins vluchtig - bewandelen van deze zijpaden veroorloofd, om de regel waar het in deze zaak gaat - "koop breekt geen huur" - in het kader te plaatsen waar die volgens mij inderdaad in hoort: het kader van een uitzondering op een overigens in het systeem van het privaatrecht verankerd uitgangspunt, dat dan ook in de rechtspraak met consequentheid wordt "doorgevoerd". Binnen dat kader ligt een (zeer) extensieve uitleg van deze regel, zoals die met name door Abas(13) al geruime tijd wordt bepleit(14), niet zo voor de hand. Dat zou er immers toe leiden dat aan verplichtingen die vallen buiten het bestek van de rechten en verplichtingen van verhuurders en huurders (zoals die bij het totstandbrengen van de regel "koop breekt geen huur" voor ogen hebben gestaan), effecten worden verleend die in ander verband nu juist als niet aanvaardbaar zijn beoordeeld. 14) Extensieve uitleg is eens te meer bezwaarlijk als men aanneemt(15) dat de verkrijger van een verhuurde zaak ook die verplichtingen ten opzichte van de huurder moet honoreren die hij niet gekend heeft en waarover hij door de vervreemder onjuist is ingelicht. De tegenwerping dat van de koper onderzoek naar de juiste stand van zaken mag worden verwacht(16) is hier niet op zijn plaats - in ander verband (zie alinea 10 hiervóór) nemen wij aan dat zelfs de koper (contractant) die wéét van veronachtzaming van contractuele rechten van derden, daar in beginsel geen rekening mee hoeft te houden - en hier zou een ver doorgevoerde regel van radicaal andere strekking gelden(17)? 15) Ook het argument (uit het betoog van Abas) dat de huurovereenkomst als een geheel moet worden beoordeeld en dat het (daarom) verkeerd is, daar bepaalde delen uit los te maken, lijkt mij niet doorslaggevend. Ik aanvaard - natuurlijk - dat partijen de wederzijdse rechten en verplichtingen uit een overeenkomst vaak als geheel beoordelen, en dat daarom "losmaken" van delen uit een overeenkomst een vertekend beeld kan opleveren. Het gaat bij de toepassing van de hier besproken regels echter niet om het "losmaken" van verplichtingen uit een overeenkomst, maar om beoordeling van de vraag tegen wie dergelijke verplichtingen na vervreemding van een verhuurd object mogen worden ingeroepen: tegen de oorspronkelijke contractspartij of tegen de derde die door de wettelijke uitzonderingsregel tot contractspartij is "gepromoveerd". De huurder raakt rechten die buiten het bestek van de regel "koop breekt geen huur" zouden vallen, niet zo maar kwijt. Hij kan ze alleen niet inroepen tegen de verkrijger van het huurobject, maar moet - naar de "normale" hoofdregel - daarvoor "terugvallen" op de oorspronkelijke contractuele wederpartij(18). Dat is, zoals in alinea 11 al opgemerkt, een uitgangspunt dat op degelijke grondslagen berust. Uitleg van de regel "koop breekt geen huur" op een manier die dat uitgangspunt niet verder ondergraaft dan noodzakelijk is ter verwezenlijking van datgene waar de uitzondering toe strekt, lijkt mij dan te verkiezen. 16) Dat brengt mij ertoe de beperking die in de wettekst van art. 7:226 BW expliciet tot uitdrukking komt, maar die in de rechtspraak op de voet van art. 7A:1612 (oud) BW al was ontwikkeld, als zinvol en als wenselijk te bestempelen: deze (uitzonderings)regel moet inderdaad alleen worden toegepast voorzover het ("echt") huur en verhuur betreft, dus: de rechten en verplichtingen die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Het in die formule opgenomen woord "onmiddellijk" suggereert overigens (ook) de bedoeling dat rechten/verplichtingen die met de twee genoemde gegevens minder direct verband houden, buiten het beoogde kader vallen. 17) Hier moet ik aandacht besteden aan een complicatie waar men meteen op stuit als een huurovereenkomst gedeelten bevat die niet kunnen gelden als (onmiddellijk betrokken op) het doen hebben van het gebruik van de zaak: er zal vaak niet zijn voorzien in een aparte tegenprestatie voor die gedeelten. Meestal is in één huurprijs het geheel aan door de huurder bedongen rechten "inbegrepen". Dan is allicht de vraag of, na vervreemding, de overeengekomen huurprijs in zijn geheel mag gelden als de tegenprestatie die voortaan aan de "nieuwe" verhuurder verschuldigd is, dan wel of daarin een splitsing moet worden aangebracht, naar rato van de prestaties die wel in de huurprijs inbegrepen waren, maar die niet op de verkrijger van het huurobject zijn overgegaan. 18) Ik denk dat ik er goed aan doe, mij in dit verband te beperken tot in een huurovereenkomst opgenomen rechten van koop - daarover gaat het immers in deze zaak. Als het om dergelijke rechten gaat, is een aantal varianten te onderscheiden (die in de rechtsleer niet altijd helder uit elkaar zijn gehouden). Ik noem daarvan de volgende: - de huurder betaalt een vergoeding voor een hem verleend "kooprecht", in die zin dat een deel van de tegenprestatie (huurprijs) strekt in mindering op de te betalen prijs in geval van koop. Ik denk dat wij dan (vrijwel) altijd te doen hebben met een vorm van huurkoop, en dus met een overeenkomst die gewoonlijk niet onder het bereik van art. 7A:1612 (oud) BW of art. 7:226 BW valt(19). - de huurder bedingt een recht om de zaak te kopen tegen een prijs die van de aanvang af, dan wel door waardestijging in de loop van de tijd, afwijkt van (en gewoonlijk: lager is dan) de "marktwaarde" op het ogenblik van de aankoop. Hier is niet vanzelfsprekend dat in de periodiek te betalen huur(20) een vergoeding voor het bedongen kooprecht is "inbegrepen". Dat kan het geval zijn als partijen van meet af aan bedoelden dat de verkoopprijs "kunstmatig" laag zou zijn, en er tegelijk een zodanige termijn aan het kooprecht is verbonden, dat het (nadelige) verschil door de huuropbrengst (gedeeltelijk) wordt goedgemaakt - maar dan zal gewoonlijk weer van een huurkoopovereenkomst sprake zijn. In andere gevallen valt meestal niet aan te wijzen dat (laat staan: in welke omvang) er een vergoeding voor het kooprecht in de huurtermijnen is verdisconteerd - al mag men in dit geval wel aannemen dat het kooprecht de huurder wel "iets waard was". - de huurder bedingt een recht om de zaak te kopen tegen de alsdan geldende "marktwaarde" (bijvoorbeeld: tegen een door taxatie "in vrije staat" vastgestelde prijs ). Omdat het kooprecht in dat geval geen "overwaarde" vertoont ten opzichte van de waarde van de gehuurde zaak, ligt niet voor de hand dat in de periodiek betaalbare huurprijs een noemenswaardige vergoeding voor het kooprecht inbegrepen is te achten; onverminderd het feit dat ook hier wel zal gelden dat het kooprecht voor de huurder enige waarde vertegenwoordigt. - de huurder bedingt een "recht van eerste koop" (het recht om de zaak te kopen tegen de prijs die, áls de verhuurder tot verkoop besluit, dan van een derde wordt bedongen). Ook hier vertoont het door de huurder bedongen recht gewoonlijk geen belangrijke "overwaarde". Daarom ligt, evenals bij het vorige geval, niet zo voor de hand om in de huurprijs een noemenswaardig element van vergoeding voor dit recht als inbegrepen aan te merken (alweer: onverminderd de aan het slot van de vorige sub-alinea's gegeven clausulering). - theoretisch is denkbaar dat partijen in de huurovereenkomst aangeven, welk deel van de te betalen tegenprestatie(s) - waarbij het zowel om een eenmalige betaling als om een deel van de periodiek betaalbare vergoeding kan gaan, of zelfs om combinaties van beide - als de tegenprestatie voor het "kooprecht" moet worden aangemerkt(21). In dat geval biedt het identificeren van de tegenprestatie voor het "kooprecht" allicht weinig problemen. 19) Aan de hand van de in de vorige alinea besproken voorbeelden is te zien dat het probleem waar ik in alinea 17 op wees, zich bij "kooprechten" maar in betrekkelijk uitzonderlijke gevallen voordoet; en dat een "kooprecht" zoals dat in de onderhavige zaak aan de orde is, niet een van de "probleemgevallen" oplevert: dit recht, dat thuishoort in de rubriek van het vierde "gedachtestreepje" uit de vorige alinea, is niet van dien aard dat daar gewoonlijk een noemenswaardige component van de tegenprestatie - althans: de huurprijs - tegenover behoort te worden gesteld(22). 20) Hiervóór heb ik als mijn mening gegeven dat het onderscheid dat het huidige art. 7:226 BW expliciet maakt, en dat de rechtspraak op grond van art. 7A:1612 (oud) BW ook al maakte, namelijk: tussen rechten en verplichtingen die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie enerzijds, en verplichtingen die buiten dat kader vallen anderzijds, op deugdelijke gronden berust en (daarom) gerespecteerd verdient te worden. Nu is het tijd om te onderzoeken wáár dat onderscheid bij het recht waar het in deze zaak om gaat, de grens markeert. Daarbij is namens Vendex volgens mij terecht gesuggereerd(23) dat de gevonden uitkomst zo mogelijk ook eenduidig en in de praktijk makkelijk toepasbaar moet zijn. 21) Ik denk dat een recht dat de huurder in de een of andere vorm tot koop van het gehuurde in staat stelt, naar zijn aard niet kan worden aangemerkt als onmiddellijk verband houdend met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Kooprechten, hoe ook opgezet, strekken er toe het door de verhuurder te verschaffen gebruik te beëindigen (en de huurder rechten als eigenaar te geven); waarbij meteen ook aan de tegenprestatie voor het door de verhuurder verleende gebruiksrecht de grond ontvalt(24). Zoals de Hoge Raad heeft geoordeeld dat bedingen die de hoogte of modaliteiten van de huurprijs betreffen, naar hun aard binnen het bereik van de onderhavige regel vallen(25) - ik kan inderdaad geen voorbeeld bedenken waar dit anders zou zijn -, zo geldt voor op koop gerichte bedingen dat die naar hun aard niet op het door de verhuurder te verschaffen gebruik(srecht) en de daarop betrekking hebbende tegenprestatie gericht (kunnen) zijn - zij zijn gericht op iets anders, dat niet verenigbaar is met het verschaffen van gebruik-tegen-tegenprestatie zoals dat voor de huurverhouding kenmerkend (en essentieel) is. 22) Vendex voert aan dat men de hier aan de orde zijnde vraag steeds aan de hand van alle concrete omstandigheden moet beoordelen(26). Ik denk dat Vendex daarin gelijk heeft, maar dat dat niet betekent dat men van bedingen die (naar hun aard) geen relevant verband houden met de verschaffing van gebruik door de verhuurder en de door de huurder daarvoor te betalen tegenprestatie, steeds met een "holistische" weging van alle omstandigheden moet onderzoeken of die niet toch die hoedanigheid kunnen krijgen. Het hangt namelijk óók van de omstandigheden af, hoe zeer er met de omstandigheden van het geval rekening moet worden gehouden: bij een beding dat geredelijk het gebruik van het gehuurde kán betreffen maar dat ook kan blijken daarvan los te staan (zoals in het in voetnoot 26 aangehaalde arrest aan de orde was), speelt weging van de concrete omstandigheden een verhoudingsgewijs zware rol. Bij een op koop gericht beding, waarbij het bedoelde verband niet of nauwelijks denkbaar is, kan men, als er geen zéér pregnante bijzondere omstandigheden zijn aangevoerd, deze weging vluchtig(er) benaderen. 23) Met de zojuist met enige stelligheid neergeschreven opvatting keer ik mij tegen een belangrijk deel van de moderne doctrine. Dat rechtvaardigt dat ik nader aangeef waarom ik de in die doctrine verdedigde argumenten niet onderschrijf: - Waarom dat het geval is ten aanzien van de door Abas verdedigde opvatting, heb ik al aangegeven. - In andere bronnen wordt steun gezocht bij de wetsgeschiedenis van art. 7:226 BW(27). Deze is echter niet eenduidig(28). De passage waarbij in dit verband aansluiting wordt gezocht lijkt bovendien niet te doelen op kooprechten zoals die in deze zaak aan de orde zijn, maar op rechten die nagenoeg altijd de betreffende overeenkomst tot huurkoopovereenkomst zullen maken, zie ook voetnoot 19 hiervóór. - Een aanzienlijk aantal bronnen geeft aan dat er verband tussen kooprechten en de huurprijs bestaat(29). Zoals ik in alinea 18 hiervóór heb aangegeven, is maar bij uitzondering aannemelijk dat dat (tenzij het om huurkoop-achtige overeenkomsten gaat) in een als reëel te beschouwen mate het geval is. En bovendien: al zou in de huurprijs een element van vergoeding voor het bedongen kooprecht besloten liggen, dat doet er niet aan af dat dat recht valt buiten het kader van de verschaffing van gebruik van de zaak door de verhuurder, tegen een tegenprestatie (voor dat gebruik) van de kant van de huurder. De hier beoogde redenering leidt al gauw tot hetzelfde resultaat als Abas verdedigt: alle verplichtingen uit een huurovereenkomst hangen (vaak) met elkaar samen, en voor al die verplichtingen geldt (al daarom) dat ze in de huurprijs verdisconteerd zijn. Toch mag dat er niet toe leiden dat alle verplichtingen die enig verband met de huurprijs (kunnen) houden, onder het bereik van art. 7A:1612 (oud)/art. 7:226 BW worden gebracht. In alinea's 8 - 16 hiervóór heb ik aangegeven waarom dat - volgens mij - verkeerd zou zijn. - Van de kant van Vendex is benadrukt dat de door haar verdedigde ruime opvatting aansluit bij de toenemende mate, waarin de wet in bescherming van de huurder voorziet. Dat is inderdaad in beide opzichten het geval (de wet heeft de bescherming van de huurder gaandeweg aanmerkelijk verruimd, en de namens Vendex verdedigde leer zou tot daartoe bijdragen). Daar staat tegenover dat de wetgever nog onlangs, bij de invoering van art. 7:226 BW, heeft gekozen voor de beperkende formulering die in de rechtspraak van de Hoge Raad uit 1923 zijn oorsprong vindt (en die in de rechtspraak van de Hoge Raad daarna is gehandhaafd, o.a. in het al genoemde arrest van 9 augustus 2002, NJ 2002, 544). Die formulering brengt volgens mij de ook hiervóór verdedigde beperkte strekking van de regel tot uitdrukking. Daarmee valt niet goed te rijmen dat de wetgever ook op dit punt aan verdergaande bescherming van de huurder heeft gedacht. Men kán overigens (ook) menen dat de mate waarin de wet de huurder beschermt voldoende is, of zelfs op sommige punten te ver gaat; en dat extensieve uitleg daarom niet als vanzelfsprekend aanbeveling verdient(30). - Tenslotte wordt wel aangevoerd dat de andere opvatting niet meer van deze tijd is(31). Dat is een lastig argument. Het is onaangenaam om een mening te verdedigen waarvan anderen stellen dat die niet meer van deze tijd is. Daar staat tegenover, dat dit argument niet zo veel redengevende kracht heeft. Ik waag het er dus toch maar op, de hoger verdedigde argumenten als zwaarder wegend te blijven beoordelen. 24) Vendex voert aan dat het belang dat zij met het beding uit alinea 1 hiervóór beoogde te dienen, (mede) erin bestaat dat zij daardoor kan beletten dat het gehuurde wordt verkocht aan een concurrent die vervolgens met een beroep op "dringend eigen gebruik"(32) beëindiging van de huur van Vendex zou kunnen bewerkstelligen. In cassatie verwijst Vendex naar stellingen die er op neerkomen dat zelfs wanneer zij, in verband met een bod van een concurrent op een van "haar" huurobjecten, zich genoodzaakt zou zien om tot aankoop over te gaan, haar beleid erop gericht zou zijn om zo'n object dan weer aan een belegger te verkopen en het van de koper terug te huren. "Echte" eigendomsverkrijging is dus, onder alle omstandigheden, niet wat Vendex zou beogen. Zoals ik al terloops in voetnoot 24 hiervóór aangaf, is dit een strekking van het kooprecht die vrij ver af staat van wat "normaliter" met een dergelijk recht beoogd wordt. Gewoonlijk is zo'n recht immers gericht op wat het, tekstueel gezien, ook beoogt: verkrijging van de eigendom van het gehuurde als zich daarvoor een goede gelegenheid voordoet. 25) Ik merk intussen op dat Vendex zowel in de feitelijke instanties als in cassatie, niet méér stelt dan dat haar belang bij het bedongen kooprecht door de zojuist aangeduide gegevens bepaald wordt. Zij stelt niet dat de strekking van het kooprecht in deze zaak dienovereenkomstig is, bijvoorbeeld in die zin dat ook haar verhuurders-wederpartijen behoorden te begrijpen en te aanvaarden dat Vendex (juist) met het oog op dit belang een kooprecht bedong. Ik denk daarom dat het hof er van uit mocht - of moest - gaan, dat het kooprecht door een verkrijger overeenkomstig zijn meer alledaagse strekking mocht worden begrepen (omdat die strekking ook in de oorspronkelijke huurovereenkomst besloten lag). Al daarom behoefde het hof volgens mij aan de thans namens Vendex benadrukte belangen bij zijn afweging geen bijzonder gewicht toe te kennen, en daaraan dus ook in zijn motivering geen aparte aandacht te besteden. 26) Maar zelfs wanneer men daarover anders zou moeten denken, meen ik dat de belangen die Vendex hier op de voorgrond plaatst niet kunnen meebrengen dat een kooprecht gaat behoren tot de bedingen die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van het gehuurde tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. In de eerste plaats denk ik dat om de volgende reden: ook al zou het door Vendex hier gesuggereerde verband aannemelijk zijn, het lijkt mij dat er dan geen sprake is van een onmiddellijk verband zoals dat door de thans in art. 7:226 lid 3 BW neergelegde (maar al lang in de rechtspraak aanvaarde) formule wordt beoogd - het betreft hier hoogstens een nogal indirecte waarborg, gericht tegen één van de denkbare bedreigingen van de positie van een "zittende huurder"(33). 27) Daarnaast ken ik - zoals men het zuidelijk van hier zegt: "in ondergeschikte orde" - wel gewicht toe aan het in alinea 20 hiervóór aan het slot vermelde gegeven: bij de uitleg van art. 7A:1612 (oud) BW en zijn tegenhanger in de vorm van het huidige art. 7:226 BW, bestaat ontegenzeggelijk de behoefte, dat de gegeven regel eenduidig en (zoveel mogelijk) gemakkelijk toepasbaar moet zijn. Het gegeven dat Vendex in dit verband aanvoert - kort gezegd: de bijzondere strekking die aan het onderhavige kooprecht zou toekomen, zou meebrengen dat dat wél aan opvolgende verhuurders (kopers) mag worden tegengeworpen - is van dien aard dat, als dat in de beoordeling van (doorslaggevend) gewicht zou mogen zijn, het de toepassing van de regel "koop breekt geen huur" aanmerkelijk zou compliceren, en de onzekerheden waarmee de praktijk geconfronteerd kan worden belangrijk zou verzwaren. 28) Dat is althans het geval wanneer men, zoals ik hiervóór heb gedaan, aanvaardt dat kooprechten naar hun aard niet zien op het "doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie". Deze nog betrekkelijk recht-toe-recht-aan regel verliest sterk aan eenduidigheid en hanteerbaarheid wanneer men rekening zou moeten houden met de mogelijkheid dat een kooprecht niet gericht is op eigendomsverwerving door koop, maar indirect moet dienen als een (zekere) waarborg voor de huurder tegen het "opkomen" van een door deze niet gewenste (concurrerende) verhuurder. 29) In verband hiermee heb ik mij afgevraagd of (naar het huidige recht - of dit onder het "oude" recht kon is minder duidelijk), een huurster als Vendex het doel dat zij stelt te beogen zou kunnen bereiken door een beding in de huurovereenkomst dat ertoe strekt dat de verhuurder nooit een beroep zal doen op de behoefte aan "eigen gebruik" van het gehuurde, om beëindiging van de huur te bewerkstelligen. Een dergelijke bepaling ligt in elk geval zo veel dichter bij het "eigenlijke" gebruiksrecht dat ingevolge de huurovereenkomst moet worden verschaft, dat de stelling dat het hier wél onmiddellijk het "doen hebben van gebruik van het gehuurde" betreft, op z'n minst verdedigbaar lijkt. Aangenomen dat dat het geval zou zijn (dat wil zeggen: dat deze stelling zou kunnen opgaan), zou dat misschien aan de houdbaarheid van het door mij verdedigde eindresultaat afdoen: als het resultaat dat volgens Vendex met de in alinea 1 geciteerde clausule beoogd wordt wél bereikt kan worden, maar langs een enigszins verschillende weg, is men geneigd aan haarkloverij te denken als dat resultaat langs de hier verdedigde weg wordt belet(34). 30)En toch denk ik dat die uitkomst - namelijk: dat het resultaat langs de door Vendex verdedigde weg niet bereikt kan worden - de juiste is. Waarom dat zo is, bleek hiervóór al: een kooprecht is nu eenmaal van andere aard, dan de beperking van de "speelruimte" van de verhuurder die ik in de vorige alinea's veronderstelde. Ook als een kooprecht een strekking - een onderliggende bedoeling - zou hebben die de strekking van het in de vorige alinea's veronderstelde beding geheel of grotendeels overlapt, blijft gelden dat zo'n kooprecht te zeer onrechtstreeks naar het beoogde doel streeft, en daardoor niet meer "onmiddellijk" verband houdt met het gebruik van het gehuurde en de (voor dat gebruik) verschuldigde prijs. 31) Zo kom ik ertoe de klachten van het middel, die alle op de andere uitkomst gericht zijn, ook alle als ondeugdelijk te beoordelen. Ik licht dat voor de individuele klachten nader toe: Onderdeel A lijkt mij ondeugdelijk omdat, zoals uit mijn eerdere beschouwingen zal zijn gebleken, ik het zelfs als weinig aannemelijk aanmerk dat het feit dat een kooprecht rechtstreeks wordt "gekoppeld" aan een bepaald gedeelte van de huurprijs, voldoende zou zijn om dat recht binnen het bereik van art. 7A:1612 (oud) BW te kunnen brengen. Zoals ik in alinea 18 heb aangevoerd, zal het maar bij uitzondering zo zijn dat er inderdaad een dusdanig hecht verband tussen een kooprecht en de huurprijs bestaat (terwijl er toch niet van huurkoop sprake is), dat toepassing van de regel "koop breekt geen huur" in aanmerking zou kunnen komen. De stelling van het middel, die ertoe strekt dat ook bij veel minder rechtstreeks verband tussen een kooprecht en de huurprijs er al sprake kan zijn van een beding dat onder het bereik van deze regel kan vallen, lijkt mij daarom niet aannemelijk. 32) Bovendien gaat de klacht uit van een verkeerde lezing van het bestreden arrest. De klacht veronderstelt immers dat het hof zich uitsluitend heeft georiënteerd op het ontbreken van verband tussen het kooprecht en de huurprijs, en de verdere omstandigheden buiten beschouwing heeft gelaten. Ik denk daarentegen dat het hof wel degelijk de aangevoerde omstandigheden alle in zijn beoordeling heeft betrokken (waarbij het het ontbreken van kenbaar verband tussen het kooprecht en de huurprijs wel als relevante aanwijzing heeft beoordeeld - en volgens mij ook kon beoordelen). 33) Het aan het slot van onderdeel A aangevoerde verwijt dat (door het hof) ten onrechte wordt overwogen dat met de beperking die in de formulering "onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van het gehuurde tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie" besloten ligt, niet gedoeld zou worden op de aard en definitie van de huurovereenkomst, lijkt mij inhoudelijk wel juist: zoals ik met name in alinea 16 hiervóór heb verdedigd, ziet die beperking in het bijzonder op datgene waartoe een huurovereenkomst naar zijn aard strekt - en dat is, denk ik, ook wat het hof met "de aard of de definitie van de huurovereenkomst" heeft bedoeld. Volgens mij betreft het hier echter een ten overvloede door het hof uitgesproken gedachte, die geen essentiële dragende rol speelt voor de door het hof bereikte uitkomsten. Bovendien: verwerping van het hier bestreden oordeel van het hof kan volgens mij geen voordeel voor het namens Vendex verdedigde standpunt opleveren, maar alleen nadeel. De klacht kan daarom bij gebrek aan belang niet slagen. 34) Onderdeel B geeft in zijn eerste volle alinea een variatie, in iets gewijzigde vorm, op de gedachten die ik ook in onderdeel A heb aangetroffen. Ook in de hier gebezigde vorm acht ik die gedachten niet juist. In de tweede volle alinea benadrukt de klacht het belang van Vendex bij de (indirecte) bescherming die de in geding zijnde clausule zou (kunnen(35)) bieden tegen overname van het huurobject door een concurrent (die vervolgens ontruiming van Vendex zou vorderen). Ik heb hiervóór als mijn mening gegeven dat bedingen die ertoe strekken dat de huurder zich tot eigenaar kan maken, naar hun aard te ver verwijderd zijn van "doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie"; en dat dat niet anders wordt door "achterliggende" bedoelingen zoals Vendex die hier naar voren haalt. Daarop stuit de klacht ook in dit opzicht af(36). 35) Onderdeel C klaagt in essentie dat de drie daar genoemde gegevens in de motivering nadere aandacht hadden behoren te krijgen. Dat lijkt mij niet het geval. Het eerste gegeven is vanzelfsprekend: een kooprecht dat niet uitvoerig in de schriftelijke huurovereenkomst is vastgelegd zal men in de praktijk zelden of nooit tegenkomen; het feit dat er uitvoerige schriftelijke vastlegging heeft plaatsgehad is daarom geen relevante bijzonderheid, die extra aandacht van de beoordelaar vraagt. Het tweede gegeven, namelijk dat het beding erin voorziet dat het ook voor opvolgende eigenaars zal gelden, is wel een voorwaarde voor het slagen van Vendex' vordering (anders zou het beding immers al na de eerste verkoop "uitgewerkt" kunnen zijn); maar het levert volgens mij geen omstandigheid op die een ander licht werpt op de hierboven uitgesproken beschouwingen. Dat de rechtsvoorgangers van C.A.S. zich aan het kooprecht gebonden achtten (het derde gegeven dat hier wordt ingeroepen), heeft het hof onder ogen gezien, maar niet als doorslaggevend aangemerkt. Ook ik vind dit een gegeven van tamelijk ondergeschikt belang. Daarom lijkt deze beoordeling door het hof mij begrijpelijk, en voldoende gemotiveerd. Voor de veronderstelling waarop het slot van onderdeel C berust (het hof zou niet de strekking van het beding tussen de oorspronkelijke partijen tot uitgangspunt hebben genomen), bestaat geen aanleiding. 36) Onderdeel D begeeft zich in een aantal mogelijke uitleggingen van 's hofs overweging over de relatie tussen het kooprecht en de huurprijs. Zoals ik met betrekking tot onderdeel A al aangaf, denk ik dat het hof met recht kon oordelen dat er op z'n hoogst bij een zéér direct verband tussen een kooprecht en de huurprijs, sprake zou kunnen zijn van een beding dat het "gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie" betrof. Met de vaststelling dat dat geval zich niet voordeed, is dit aspect van de zaak adequaat beoordeeld. Daaraan doen de bespiegelingen van onderdeel D niet af. Conclusie Ik concludeer tot verwerping. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden 1 Ontleend aan het vonnis uit de eerste aanleg van 2 maart 2004, rov. 1. Blijkens rov. 3 van het in cassatie bestreden arrest is ook het hof van de in de eerste aanleg vastgestelde feiten uitgegaan. (Het arrest van het hof werd gepubliceerd in WR 2006, 83.) 2 De vennootschap heeft intussen een wezenlijk andere naam gekregen; maar ik zal de naam (blijven) gebruiken die in de eerdere stukken is gebruikt. 3 Daarnaast heeft C.A.S. een geding in vrijwaring ingeleid tegen de destijds bij de transactie betrokken notaris. Dit geding is in het huidige cassatieberoep niet aan de orde. 4 Ingevolge het overgangsrecht bij titel 4 van Boek 7 BW (art. 68a lid 1 jo. 205 Ow NBW) is in de onderhavige zaak het vóór de invoering van die titel (op 1 augustus 2003) geldende "oude" huurrecht van toepassing. (De inleidende dagvaarding is betekend op 16 mei 2003.) 5 Het arrest van het hof is van 13 september 2005. De cassatiedagvaarding is op 13 december 2005 uitgebracht. 6 Dat wordt al vooropgesteld in het eerste principiële arrest over dit onderwerp: HR 5 januari 1923, NJ 1923, p. 305 e.v.; zie ook HR 23 mei 1924, NJ 1924, p. 831. 7 Du Perron heeft in 1999 zijn dissertatie "Overeenkomst en derden" aan dit onderwerp gewijd. Zie over dit uitgangspunt bijvoorbeeld nrs. 1 - 6 van dat boek. 8 Zie daarover Du Perron, a.w. nrs. 265 - 272; met daaraan voorafgaand een uitvoerig en boeiend overzicht van de roerige ontwikkelingen rond dit leerstuk (vooral) in de negentiende eeuw. 9 Zie bijvoorbeeld HR 26 januari 2007, NJ 2007, 78, rov. 3.4; HR 23 december 2005, NJ 2006, 33, rov. 3.2. Een "klassiek" geval waarin door bijkomende omstandigheden wél onrechtmatigheid viel aan te nemen blijkt uit HR 3 januari 1964, NJ 1965, 16 m.nt. GJS, "O. aangaande het eerste middel". Zie ook Du Perron, a.w. nrs. 162 - 163. 10 Van de (uitzonderings)gevallen waarin het bestaan van contractuele betrekkingen tussen anderen ook ten opzichte van derden wél gevolgen heeft, wil ik nog noemen het geval dat de derde zijn handelen op het bestaan van de contractuele verplichtingen tussen partijen heeft afgestemd, dan wel daarop in gerechtvaardigd vertrouwen is afgegaan, zie bijvoorbeeld HR 29 mei 1998, NJ 1999, 98 m.nt. JBMV, rov. 3.4 (betreffende "Zonneranda's"), HR 12 oktober 1979, NJ 1980, 117 m.nt. GJS (Edah/Radio Modern), "O. omtrent het principale middel" en HR 3 mei 1946, NJ 1946, 323 (Degens/Staat), "O. daaromtrent". Als "spiegelbeeldig" geval noem ik nog HR 7 maart 1969, NJ 1969, 249 m.nt. GJS ("Gegaste uien"), "O. ten aanzien van het eerste middel in het principaal beroep in cassatie". Bij Du Perron, a.w., worden deze gevallen behandeld in nr. 25 en nrs. 291 - 347. 11 Onverminderd het respect dat de met deze uitdrukking bedoelde eenvoudige logica verdient, wil ik niet onvermeld laten dat het "boerenverstand" overigens lang niet altijd de juiste weg in heikele juridische probleemsituaties aangeeft. 12 Een van de uitzonderingsgevallen waarin redeneren a contrario mij wél geoorloofd lijkt. 13 En eerder door Kamphuisen, Asser - Kamphuisen - Van Andel, 1960, p. 268 e.v. 14 Asser - Abas (Huur) 5 IIA, 2004, nrs. 68 - 70, voortbouwend op vergelijkbare standpuntbepalingen in eerdere drukken. 15 Zoals bijvoorbeeld in HR 11 december 1981, NJ 1982, 239 m.nt. PAS, rov. 3 is gebeurd; zie ook Handboek Huurrecht (losbl., oud), Dozy, art. 1612, aant. 7d. 16 Asser - Abas (Huur) 5 II, 2001, nr. 96. 17 Elders (voetnoot 19 bij de conclusie voor HR 12 maart 2004, rechtspraak.nl LJN AO0970) heb ik er op gewezen dat de vergaande uitleg die Abas bepleit, ook niet valt vol te houden bij ingewikkeldere "gemengde" overeenkomsten zoals franchise-overeenkomsten met een huur-component: de gedachte dat de "onwetende" koper van een huurpand waarin een "franchise"-onderneming wordt gedreven, de verplichtingen van de franchisor zou moeten aanvaarden dringt zich meteen als onverdedigbaar op. Of is dit misschien wat Abas bedoelt met "hoogstpersoonlijke bedingen" (Asser - Abas (Huur) 5 IIA, 2004, nr. 70)? Zo ja, dan is (ook) dat begrip niet op een hanteerbare manier af te bakenen. 18 Natuurlijk ben ik er niet blind voor dat het aanspreken van de ("wanpresterende") oorspronkelijke contractspartij niet altijd tot even positieve resultaten kan leiden als een actie tegen de verkrijger (als die mogelijk zou zijn). Dat heeft de (hier veronderstelde) positie van de huurder echter gemeen met die van alle contractspartijen die bemerken dat hun wederpartij de overeenkomst heeft doorkruist door het voorwerp daarvan te vervreemden. In elk geval zijn onjuist de betogen die ertoe strekken dat "opsplitsen" van de rechtsverhouding betekent dat de huurder zijn recht niet meer geldend kan maken, met lege handen staat, e.t.q. - het gaat er alleen om, dat de huurder zich daarvoor tot een wederpartij moet wenden, die misschien minder aantrekkelijk is. 19 De Memorie van Toelichting bij het huidige art. 7:226 BW lijkt echter juist op dit geval het oog te hebben, Kamerstukken II 1997 - 1998, 26 089, nr. 3, p. 36 (artikelsgewijs commentaar bij art. 226, alinea 5). 20 Ik besef uiteraard dat er niet altijd sprake is van een periodiek te betalen huur; maar ik ga uit van dit, in verreweg de meeste praktijksituaties voorkomende, geval. 21 In de praktijk ben ik dit verschijnsel overigens niet tegengekomen, behalve in huurkoopovereenkomsten die ook klaarblijkelijk als zodanig - dus als huurkoopovereenkomsten - bedoeld waren. 22 Het is waarschijnlijk wel mogelijk om bijzondere (of beter: buitenissige) omstandigheden te bedenken waarin dat anders kan zijn; maar die zijn in deze zaak in elk geval niet aan de orde. 23 Schriftelijke toelichting, par. III.3. 24 Mij is niet ontgaan dat Vendex in deze zaak een toepassing van het recht van eerste koop verdedigt, waarbij juist het niet uitoefenen daarvan (en dus het goed vinden dat aan deze koper wordt geleverd) voorop staat. In alinea 24 hierna zal ik toelichten waarom ik dat als een uitzonderlijke variant van het kooprecht beschouw. 25 HR 8 april 1983, NJ 1983, 646, rov. 3.2. 26 O.a. met een beroep op HR 9 augustus 2002, NJ 2002, 544, rov. 3.6. 27 Praktijkboek Onroerend Goed (losbl.) IIC, Rossel, nr. 110; De Jonge, Huurrecht, 2006, p. 76; Oldenhuis c.s., Hoofdlijnen in het huurrecht, 2005, p. 101; Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, 2003, p. 130; Dozy - Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (etc.), 1999, p. 154 en 156. 28 Zie Huurrecht (losbl.), Rueb, art. 226, aant. 26f; T&C Huurrecht 2006, Huydecoper, art. 226, aant. 4; Toelichting Meijers Boek 7, p. 942. 29 Huurrecht (losbl.), Rueb, art. 226, aant. 26f; Rueb - Vrolijk - De Wijkerslooth-Vinke, De huurbepalingen verklaard, 2006, p. 56 (met een beroep op het arrest van het hof in de onderhavige zaak); De Jonge, Huurrecht, 2006, p. 76. 30 Dat de wet inderdaad op sommige punten in de bescherming van de huurder is "doorgeschoten" heb ik verdedigd in NJB 2003, p. 1940 e.v. en in Mok-aria (feestbundel Mr. M.R. Mok), 2002, p. 97 e.v. 31 Daarbij speelt misschien een rol dat de "leading cases" die ik in voetnoot 6 noemde, inderdaad al van respectabele ouderdom zijn. De Memorie van Toelichting bij wetsontwerp 26 089, Kamerstukken II 1997 - 1998, 26 089, nr. 3, p. 36, bevat bijvoorbeeld de suggestie dat de Toelichting Meijers - zie voetnoot 28; en volgens mij nog onverkort juist - door de tijd zou zijn "ingehaald". Daarop aansluitend: De Jonge, Huurrecht, 2006, p. 76. 32 Ik bedoel dan de beëindigingsgrond die nu in art. 7:296 lid 1 onder b BW wordt omschreven (en die destijds in art. 7A:1631a lid 2 onder 2º BW - overigens met een aanmerkelijk beperktere formulering - werd omschreven). 33 Hoe weinig direct de hier bedoelde waarborg is, kan worden geïllustreerd aan de hand van het feit dat Vendex' betoog geen rekening lijkt te houden met de - bepaald reële - mogelijkheid dat concurrenten niet door de verwerving van het bedrijfspand, maar door verwerving van de aandelen in de eigenares/verhuurster van het bedrijfspand, in een positie komen waardoor zij zich op art. 7:296 lid 1 onder b BW kunnen beroepen. Een aandelentransactie zoals hier verondersteld, valt op heel wat verschillende manieren te effectueren. 34 Ik misken overigens niet dat de twee hier door mij veronderstelde mogelijkheden niet alleen maar verschillende benaderingen van hetzelfde doel vormen. Zij brengen ook wezenlijk verschillende gevolgen met zich mee. Het kooprecht waar het in deze zaak om gaat belet bijvoorbeeld, zelfs in de namens Vendex voorgestane wetsuitleg, niet dat de verhuurder biedingen van concurrenten van Vendex uitlokt (en dan Vendex voor de keus plaatst om te kopen, of de concurrent als verhuurder te aanvaarden). De clausule die een beroep op dringend eigen gebruik verbiedt zou, als die geldig was (volgens mij is dat overigens wel het geval) én als die clausule wel onder de regel "koop breekt geen huur" begrepen zou zijn (ik noemde dat hierboven verdedigbaar, maar ben geneigd het andere standpunt als onjuist te beoordelen), meebrengen dat het voor concurrenten geen zin zou hebben om met het oog op eigen gebruik biedingen op het object te doen. Dat zou voor de verkoopmogelijkheden een ernstigere beperking opleveren, dan bij de eerste variant het geval zou zijn. 35 Zie opnieuw mijn bedenking in voetnoot 33. 36 Het prikkelt enigszins de nieuwsgierigheid waarom Vendex in dit verband de rol van de RGD (ook in de schriftelijke toelichting, par. III.6) zo benadrukt. Voorzover ik weet (en de stukken geven geen aanleiding om anders te denken), is de RGD niet betrokken bij de exploitatie van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW. Het probleem dat Vendex met art. 7:296 lid 1 sub b BW in verband brengt (of met de overeenkomstige bepalingen van "oud" recht), kan bij de RGD daarom geen rol spelen. In de feitelijke instanties is aangevoerd dat de RGD niet met "onwelgevallige verhuurders" geconfronteerd wil worden. Als het inderdaad daarom gaat - ik veroorloof mij, dat niet voetstoots aan te nemen - gaat het toch om een belang van een andere aard en orde, dan Vendex in deze zaak heeft aangevoerd. Dat doet ook afbreuk aan de suggestie van de kant van Vendex, als zouden verhuurders inmiddels algemeen met soortgelijke bepalingen (en met de daarmee in verband gebrachte motieven) geconfronteerd worden: ik denk dat verreweg de meeste huurders niet toe komen aan het zo vergaand "doordenken" van hun belangen.

Uitspraak

15 juni 2007 Eerste Kamer Nr. C06/011HR MK/RM Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: MAXEDA NEDERLAND B.V., voorheen genaamd VENDEX KBB NEDERLAND B.V., gevestigd te Amsterdam, EISERES tot cassatie, advocaat: aanvankelijk mr. G.C. Makkink, thans mr. D.M. de Knijff, t e g e n STICHTING "C.A.S." KAMPEN, gevestigd te Kampen, VERWEERSTER in cassatie, advocaat: mr. D. Stoutjesdijk. 1. Het geding in feitelijke instanties Eiseres tot cassatie (hierna: Vendex) heeft bij exploot van 16 mei 2003 verweerster in cassatie (hierna: C.A.S.) gedagvaard voor de kantonrechter te Zwolle en gevorderd C.A.S. te veroordelen om aan Vendex te betalen een bedrag van € 304.870,62, met rente en kosten. C.A.S. heeft de vordering bestreden en in reconventie gevorderd Vendex te veroordelen om aan C.A.S. de schade te vergoeden die zij heeft geleden, lijdt en nog zal lijden ten gevolge van de door Vendex gelegde beslagen, deze schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. De kantonrechter heeft bij vonnis van 2 maart 2004 in conventie de vordering van Vendex afgewezen en in reconventie Vendex veroordeeld tot betaling van schadevergoeding aan C.A.S., op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Tegen dit vonnis heeft Vendex hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem. Bij arrest van 13 september 2005 heeft het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht. 2. Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof heeft Vendex beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. C.A.S. heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten. De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het beroep. De advocaat van Vendex heeft bij brief van 29 maart 2007 op die conclusie gereageerd. 3. Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Vendex heeft in 1991 een bedrijfspand aan de [a-straat 1] in [plaats] gehuurd van Beheer- en Beleggingsmaatschappij [A] B.V. (hierna: [A]). (ii) Art. 11 van de huurovereenkomst kende aan Vendex als huurster een voorkeursrecht van koop toe in de navolgende bewoordingen: "Indien de verhuurder, gedurende de overeengekomen huurtijd, verlengingen daaronder begrepen, voornemens is het gehuurde te verkopen, te vervreemden, te ruilen en/of in te brengen in een maatschap is hij verplicht huurster hiervan onverwijld bij aangetekend schrijven als eerste in kennis te stellen onder opgave van de koopsom en de verdere voorwaarden en bedingen. Huurster heeft alsdan het recht van voorkeur om het gehuurde voor genoemde koopsom, voorwaarden en bedingen te kopen, welk recht vervalt na verloop van 30 dagen na dagtekening van verhuurders mededeling als is bedoeld. Huurster zal haar voorkeursrecht slechts kunnen uitoefenen door middel van een aangetekend schrijven, aan verhuurder verzonden binnen de in het tweede lid genoemde termijn. Indien huurster verklaart van haar recht geen gebruik te maken danwel zich daaromtrent binnen de gestelde termijn niet verklaart is verhuurder bevoegd tot verkoop aan derden over te gaan, mits dit niet geschiedt tegen een lagere prijs danwel op voor de koper minder bezwarende voorwaarden en bedingen. Indien verhuurder het gehuurde verkoopt zonder huurster op de voorgeschreven wijze in de gelegenheid te hebben gesteld diens voorkeursrecht uit te oefenen ofwel het gehuurde verkoopt aan een derde tegen een lagere prijs dan de aan de huurster opgegeven koopsom, zal verhuurder aan huurster een direkt opvorderbare boete van f 500.000 (zegge: vijfhonderdduizend gulden) verbeuren, onverminderd huursters rechten op schadevergoeding. Voornoemde boete zal jaarlijks worden geïndexeerd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3 van de Algemene Bepalingen. (..) Een eventuele verkoop van de onderhavige huurovereenkomst door verhuurder laat onverlet het recht van huurder zoals bepaald in dit artikel." (iii) In 1997 heeft [A] het bedrijfspand verkocht. Daarbij is Vendex in de gelegenheid gesteld, het onder (ii) bedoelde voorkeursrecht uit te oefenen. Vendex heeft toen van aankoop afgezien. In 1998 is het pand nogmaals verkocht, en is Vendex weer in de gelegenheid gesteld om het voorkeursrecht uit te oefenen. Ook toen heeft Vendex van aankoop afgezien. (iv) Later in het jaar 1998 is het pand verkocht en geleverd aan C.A.S. De verkoopster heeft daarna bij brief de eigendomsoverdracht aan Vendex medegedeeld. Vendex heeft zich toen niet uitgelaten over (schending van) een nog bestaand voorkeursrecht. (v) In april 2002 zijn Vendex en C.A.S. in het kader van een nadere huurprijsvaststelling op de voet van art. 7A:1632a (oud) BW (thans: art. 7:303 BW) in een allonge bij de huurovereenkomst overeengekomen als volgt: "1. De termen in deze allonge hebben dezelfde inhoud en strekking als de termen in de huurovereenkomst; 2. Verhuurder en huurder zijn overeengekomen dat de nieuwe huurprijs per 1 november 2001 NLG 340.000,--/EURO 154.323,09 zal bedragen; 3. De huurovereenkomst loopt nog tot en met 31 augustus 2006; 4. Voorzover in deze allonge niet van de bepalingen van de huurovereenkomst is afgeweken, blijven deze onverkort van kracht." (vi) In maart 2003 heeft C.A.S. het bedrijfspand aan N.V. Wonen Boven Winkels Zwolle verkocht en geleverd en daarvan bij brief mededeling gedaan aan Vendex. In reactie daarop heeft Vendex zich jegens C.A.S. beroepen op haar voorkeursrecht en aanspraak gemaakt op de haar bij schending van dat recht toekomende boete. 3.2 Vendex vordert in dit geding veroordeling van C.A.S tot betaling van de in art. 11 van de huurovereenkomst geregelde (geïndexeerde) boete. C.A.S. heeft ten verwere aangevoerd, kort gezegd, dat het voorkeursrecht van Vendex is uitgewerkt nadat Vendex het recht heeft genoten jegens [A] haar voorkeur uit te spreken en dat een verkrijger van een verhuurde onroerende zaak niet krachtens art. 7A:1612 (oud) BW van rechtswege gebonden is aan een beding als het onderhavige. Het hof heeft, evenals de kantonrechter, geoordeeld dat het onderhavige beding niet krachtens art. 7A:1612 (oud) BW is overgegaan op C.A.S. Het middel bestrijdt dit oordeel met diverse klachten. 3.3 De Hoge Raad stelt voorop dat de vraag of het beding houdende het aan Vendex verleende voorkeursrecht van rechtswege is overgegaan op de opvolgende eigenaren van het bedrijfspand, krachtens art. 205 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek dient te worden beoordeeld naar het tot 1 augustus 2003 geldende art. 7A:1612 BW. 3.4 Met betrekking tot de reikwijdte van de regel van art. 7A:1612 overweegt de Hoge Raad het volgende. In zijn arrest van 5 januari 1923, NJ 1923, blz. 305, heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de bepaling van art. 1612 een afwijking inhoudt van de algemene regel dat overeenkomsten slechts van kracht zijn tussen de handelende partijen, dat die afwijking alleen betrekking heeft op huur zodat de bepaling uitsluitend een opvolging regelt in die rechten en verplichtingen die het doen hebben van het genot van een zaak gedurende een bepaalde tijd en tegen een bepaalde prijs betreffen, en dat daarom de in art. 1612 vervatte rechtsopvolging niet bedingen omvat als die betreffende het recht tot koop van het goed. In de rechtsontwikkeling sedertdien ziet de Hoge Raad geen gronden om thans anders te oordelen. De regel van art. 1612 is sedert 1 augustus 2003, in gemoderniseerde vorm, neergelegd in art. 7:226 BW, waarvan lid 3 bepaalt dat de verkrijger slechts gebonden wordt door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Blijkens de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 1997-1998, 26 089, nr. 3, blz. 36) heeft de wetgever hiermee de rechtspraak van de Hoge Raad over koopopties in een huurovereenkomst willen codificeren met dien verstande dat bedingen houdende een koopoptie waarbij het door de huurder periodiek te betalen bedrag naast een gebruiksvergoeding ook een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging in zich bergt, zoals in leaseovereenkomsten, wel van rechtswege gelden tussen de huurder en de opvolgende verhuurder, omdat daarbij wel degelijk aan de eis van voldoende verband is voldaan. 3.5 Van een zodanig beding is hier evenwel, naar het oordeel van het hof (rov. 4.6), geen sprake. Het hof oordeelde dat het onderhavige beding geen onmiddellijk verband houdt met het gebruik van het gehuurde tegen de door Vendex te betalen prijs. Aan Vendex kan, aldus het hof, wel worden toegegeven dat een beding dat is gericht op verwerving van de eigendom van het gehuurde en daarom op beëindiging van de huurovereenkomst, desondanks zou kunnen worden aangemerkt als een beding dat onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van het gehuurde tegen de door de huurder te betalen prijs, maar dan dient het beding wel min of meer direct te zijn gekoppeld aan de hoogte van de huurprijs (rov. 4.7). 3.6 Onderdeel A neemt terecht tot uitgangspunt dat - ook onder het recht van voor 1 augustus 2003 - de opvolgend verhuurder slechts wordt gebonden door die bedingen van de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Het klaagt dat het hof ten onrechte heeft overwogen dat als subnorm geldt dat de bedoelde gebondenheid slechts bestaat indien het desbetreffende beding min of meer direct is gekoppeld aan de hoogte van de huurprijs. Die gebondenheid kan volgens het onderdeel, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, ook bestaan zonder dat het beding min of meer direct is gekoppeld aan de hoogte van de huurprijs. Het onderdeel kan, wat er zij van de overweging van het hof waartegen het is gericht, niet tot cassatie leiden. In het oordeel van het hof ligt in ieder geval besloten dat, gezien de omstandigheden van het geval, niet kan worden aangenomen dat de door Vendex met [A] overeengekomen huurprijs naast een gebruiksvergoeding ook nog een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging van het bedrijfspand behelst. De daaraan door het hof verbonden gevolgtrekking dat het beding niet kan worden aangemerkt als een beding dat onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van het bedrijfspand tegen een door Vendex te betalen prijs, en dat daarom het beding, nadat Vendex ervan had afgezien haar voorkeursrecht uit te oefenen toen [A] het pand wilde verkopen, niet is overgegaan op de opvolgende verkrijgers, geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. 3.7 Voorzover onderdeel B de klacht van onderdeel A in andere bewoordingen herhaalt, deelt het het lot van dat onderdeel. Het onderdeel benadrukt voorts het zwaarwegende belang dat Vendex heeft bij aanvaarding van haar opvatting dat de opvolgende eigenaren en verhuurders van het pand wel degelijk aan het beding zijn gebonden. Dat belang kan evenwel niet meebrengen dat het andersluidende oordeel van het hof onjuist is. Dit onderdeel is daarom ongegrond. 3.8 Onderdeel C wijst op drie omstandigheden waarop Vendex in feitelijke instanties een beroep heeft gedaan ter ondersteuning van haar standpunt, te weten (a) dat het voorkeursrecht in de schriftelijke huurovereenkomst is vastgelegd (b) dat de oorspronkelijke partijen in de formulering van het beding tot uitdrukking hebben gebracht dat ook opvolgende eigenaren aan het beding gebonden zouden zijn en (c) dat de rechtsvoorgangers van C.A.S. zich aan het voorkeursrecht gebonden achtten. Het onderdeel klaagt dat het hof door aan deze feiten en omstandigheden geen kenbare aandacht te schenken, heeft miskend dat het bij de vaststelling van de strekking van het beding aankomt op de betekenis die de oorspronkelijke contractspartijen aan het beding hebben toegekend, althans dat het oordeel van het hof zonder nadere motivering onbegrijpelijk is. Ook deze klachten falen. Het hof heeft niet miskend dat het bij de vaststelling van de strekking van het beding aankomt op de betekenis die de oorspronkelijke contractspartijen daaraan hebben toegekend. De beantwoording van de vraag of opvolgende verhuurders al of niet zijn gebonden aan het beding, heeft het hof echter - terecht - niet daarvan laten afhangen of de oorspronkelijke contractspartijen zo'n binding beoogden, maar daarvan of art. 7A:1612 BW die binding van rechtswege meebrengt. De omstandigheid dat eerdere opvolgende verhuurders zich wel gebonden achtten, heeft het hof wel degelijk (aan het slot van rov. 4.7) onder ogen gezien, maar - eveneens terecht - evenmin van belang geacht voor de te beantwoorden vraag. 3.9 Voorzover de klachten van onderdeel D voortbouwen op de klachten van de onderdelen A-C, delen zij het lot van die klachten. Ook voor het overige kan dit onderdeel niet tot cassatie leiden, nu daarin geen concrete klachten tegen het oordeel van het hof worden aangevoerd. 4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt Vendex in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van C.A.S. begroot op € 362,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris. Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren E.J. Numann, J.C. van Oven, C.A. Streefkerk en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 15 juni 2007.