inloggen / registreer

Jurisprudentie

BB3113

Datum uitspraak2007-05-03
Datum gepubliceerd2007-09-07
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureHoger beroep
Instantie naamGerechtshof Amsterdam
Zaaknummers1309/05
Statusgepubliceerd

Indicatie

Huurster van woning te Amsterdam heeft elders een huis gekocht. Heeft de huurwoning bij herhaling aan derden in gebruik afgestaan, in strijd met de huurovereenkomst. Het recht een woning te exploiteren, commercieel of niet-commercieel, komt toe aan de eigenaar en niet aan de huurder.

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER ARREST in de zaak van [Z], woonplaats gekozen hebbende te Amsterdam, APPELLANTE, procureur: mr. N.A. Berenschot, t e g e n [Y], wonende te Amsterdam, GEÏNTIMEERDE, procureur: mr. M. van Stigt Thans. 1. Het verloop van het geding in hoger beroep Bij dagvaarding van 12 mei 2005 is appellante, [Z], in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 29 maart 2005, onder rolnummer 04-26615 gewezen tussen haar als gedaagde en geïntimeerde, [Y], als eiser. Bij memorie heeft [Z] zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, bewijs aangeboden, producties overgelegd en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en bij arrest uitvoerbaar bij voorraad de vorderingen van [Y] zal afwijzen, met zijn veroordeling in de kosten van het geding in beide instanties. Bij dezelfde memorie heeft [Z] een incidenteel verzoek gedaan tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis. Bij incidentele memorie van antwoord heeft [Y] de incidentele vordering bestreden, producties overgelegd en geconcludeerd tot afwijzing van de incidentele vordering tot schorsing en veroordeling van [Z] in de kosten van het incident. Vervolgens heeft [Z] haar incidentele vordering ingetrokken. Hierna heeft [Y] bij antwoordmemorie de grieven bestreden, bewijs aangeboden, producties overgelegd, met conclusie tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [Z] in de kosten van het hoger beroep, inclusief die van het incident. Tenslotte is arrest gevraagd. 2. Feiten De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1. tot en met 16. een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Tegen de vaststellingen onder 5. en 16. zijn de grieven 1 en 2 gericht, die, voor zover nodig, hieronder zullen worden behandeld. Over de overige vaststellingen bestaat tussen partijen geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. 3. Beoordeling 3.1 [Z] huurt sinds 1976 een woning aan de [V]straat te Amsterdam, sedert 1987 eigendom van [Y]. Zij is huisarts in Amsterdam en heeft twee zoons, geboren in 1983 en 1986. Zij beschikt sedert 2000 over een koophuis te B. Krachtens de huurovereenkomst is het haar niet toegestaan de gehuurde woning aan derden in gebruik te geven. 3.2 In dit geding vordert [Y] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Hij legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [Z] het gehuurde feitelijk niet bewoont en haar hoofdverblijf in B heeft en voorts, ondanks waarschuwing, het gehuurde aan derden in gebruik heeft gegeven. 3.3 De kantonrechter heeft de door [Y] gestelde feiten bewezen geacht en geoordeeld dat [Z] onvoldoende concreet tegenbewijs heeft aangeboden. Op grond hiervan heeft de kantonrechter de vorderingen van [Y] toegewezen. 3.4 [Y] heeft niet betwist dat [Z] in ieder geval in het gehuurde woont als zij achterwachtdiensten heeft. Zijn verwijt dat [Z] het gehuurde feitelijk niet bewoont is daarom niet terecht. Het gaat hem er in wezen om dat [Z] in het gehuurde niet haar hoofdverblijf heeft. Als zelfstandige grond voor opzegging kan dat echter niet dienen, omdat de huurovereenkomst op dit punt geen verplichtingen bevat. Daarmee is echter niet gezegd dat de vraag in welke mate het gehuurde [Z] tot verblijf dient irrelevant is. Mede het antwoord op die vraag bepaalt immers of een verblijf van derden in het gehuurde moet worden beschouwd als logeren of als een (verboden) afstaan van het gebruik van het gehuurde. 3.5 Met grief 3 bestrijdt [Z] dat zij wanprestatie heeft gepleegd in de zin dat het beschikbaar stellen van het gehuurde aan derden meer dan een eenmalige actie was. Hieromtrent wordt als volgt overwogen. 3.6 In 2001 heeft [Z] gedurende enkele maanden haar nicht onderdak geboden in het gehuurde. [Y] heeft haar toen duidelijk laten weten dat hij ingebruikgeving van het gehuurde aan derden niet accepteerde. Desalniettemin heeft [Z] in 2003 en in het voorjaar van 2004 een aantal malen buitenlandse studenten en docenten in het gehuurde laten verblijven. Ten slotte heeft [Z] in de zomer van 2004 in ieder geval twee maal achtereen haar onbekende buitenlandse toeristen tegen betaling logies verschaft in het gehuurde. 3.7 Met betrekking tot het verblijf van haar nicht in het gehuurde heeft [Z] in haar brief van 2 november 2001 verklaard dat zij en haar zoons “evenzogoed regelmatig in het huis” verbleven. Hieruit kan niet anders worden afgeleid dan dat [Z] eveneens regelmatig daar niet was, in welke perioden zij geacht moet worden het gebruik van het gehuurde te hebben afgestaan. De regelmatige afwezigheid van [Z] wordt bevestigd door de erkenning van [Z] onder 9 van de conclusie van antwoord, dat zij bij haar kinderen in B verbleef als zij geen dienst had. Onder dienst moet in dit verband, blijkens de overige stellingen van [Z], bijvoorbeeld in haar brief van 20 augustus 2004, worden verstaan achterwachtdienst, welke dienst blijkens de producties bij de memorie van grieven vanuit Amsterdam moet worden verricht. Het verblijf in het gehuurde had voor [Z] dus een bijkomend karakter. De mededeling van de nicht in haar nieuwste verklaring (gevoegd bij de memorie van grieven) dat [Z] ook zelf in het gehuurde woonde, is, vaag als die is, met het voorgaande niet in strijd. Dat de nicht in die verklaring geen melding maakt van een verblijf van de destijds 15-jarige zoon [G] wijst er bovendien op dat deze zoon zijn hoofdverblijf in B had en, anders dan [Z], geen noodzaak had om met enige regelmaat in het gehuurde te overnachten. 3.8 De eerdergenoemde buitenlandse studenten en docenten waren volgens [Z] kennissen van haar zoon [F] (toen 21 jaar oud). De vraag dringt zich op waarom haar zoon die kennissen niet zelf heeft ontvangen in de (ruimere) eengezinswoning die hij en zijn broer, naar zeggen van [Z], in B samen bewonen. De enige logische verklaring is de omstandigheid dat [Z] zelf van het gehuurde slechts zo’n mariginaal gebruik maakte – alleen als zij achterwachtdienst had, wat blijkens de producties bij de memorie van grieven soms een week achtereen voorkomt, maar soms ook weken achtereen niet en tijdens vakanties uiteraard in het geheel niet – dat een verblijf van buitenlandse kennissen in het gehuurde in Amsterdam haar minder zwaar zou belasten dan een verblijf in B (haar en) haar zonen zou belasten, en de kennissen ook meer privacy zou bieden. Uit de stellingen van [Z] blijkt niet dat zij zelf in het gehuurde aanwezig was in de perioden dat genoemde kennissen van haar zoon daar verbleven, zodat het hof ervan moet uitgaan dat dat niet het geval was en dus ook in dit geval moet worden gesproken van een afstaan van het gehuurde aan derden. 3.9 De beide gezelschappen toeristen die achtereenvolgens in augustus 2004 hun intrek hebben genomen in het gehuurde waren evenmin kennissen van [Z]. Zij waren pensiongasten van haar zuster, aan wie [Z] het gehuurde, zoals zij zelf bij memorie van grieven stelt, ter beschikking heeft gesteld. Het hof leidt uit deze woordkeuze af dat [Z] zelf in deze (vakantie)periode niet in het gehuurde verbleef. Ook hier dus geen logeerpartij, doch een afstaan van het gehuurde aan derden. Maar ook de omstandigheid dat het hier - in de relatie tot de gasten - niet ging om een zuivere vriendendienst maar om een zakelijke transactie waarbij in ieder geval de onkosten ruim moesten worden vergoed, brengt al met zich dat van een dergelijk afstaan moet worden gesproken. 3.10 Geconcludeerd moet worden dat [Z] bij herhaling het gehuurde aan derden in gebruik heeft afgestaan, hoewel zij al sinds 2001 wist dat [Y] dat niet wenste te accepteren. Grief 3 is dus tevergeefs voorgedragen. 3.11 Met de grieven 1 en 4 stelt [Z] de vraag aan de orde of zij haar hoofdverblijf in het gehuurde had of in haar koophuis in B. De kantonrechter is tot de slotsom gekomen dat [Z] haar hoofdverblijf in B had. In het voorgaande heeft het hof al uiteengezet welk karakter het verblijf van [Z] in het gehuurde had: een voor de uitvoering van haar achterwachtdiensten noodzakelijke aanvulling op haar verblijf in B. In perioden waarin ze veel achterwachtdiensten had verbleef [Z] dus vaker in het gehuurde en in perioden zonder achterwachtdienst verbleef ze daar niet. Of een dergelijk verblijf de naam “hoofdverblijf” verdient doet, gelet op het onder 3.4 overwogene, voor de beoordeling van het geschil van partijen niet ter zake. Wel van belang is dat het aanvullende karakter van haar verblijf in het gehuurde het [Z] mogelijk heeft gemaakt het gehuurde aan derden af te staan. In zoverre zijn de grieven 1 en 4 tevergeefs voorgedragen, terwijl [Z] bij een verdergaande behandeling van die grieven geen belang heeft. 3.12 Het bij herhaling, ondanks waarschuwing, in strijd met de huurovereenkomst aan derden afstaan van het gehuurde, zoals dat hiervoor is vastgesteld, rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst. Voor zover de grieven 5 en 6 op een ander uitgangspunt berusten falen zij derhalve. Ten aanzien van de vraag of zich de uitzonderingssituatie voordoet dat de tekortkoming van zodanige aard of geringe betekenis is dat, mede gelet op de wederzijdse belangen van partijen, de ontbinding en ontruiming niet behoren plaats te vinden, wordt als volgt overwogen. 3.13 [Y] heeft er een gerechtvaardigd belang bij dat het gehuurde niet anders wordt gebruikt dan voor het doel waarvoor het is verhuurd, namelijk als woonruimte voor [Z]. Dat belang heeft hij als eigenaar, omdat het recht een woning te exploiteren, commercieel of niet-commercieel, nu eenmaal toekomt aan de eigenaar en niet aan de huurder. Doch ook als bewoner van hetzelfde pand heeft [Y] er belang bij niet telkens geconfronteerd te worden met onbekenden die, zonder toezicht van [Z], van het gehuurde gebruik maken. 3.14 Hier tegenover staat niet het belang van [Z] om te wonen, want wonen kon en deed zij reeds in B. Haar belang is dat zij voor haar achterwachtdiensten in het gezondheidscentrum en bij waarneemgroep [X] over een pied-à-terre in Amsterdam dient te beschikken. Voor haar werk in het [W] heeft zij het gehuurde niet nodig, want dat kan zij, zoals [Y] onbetwist heeft betoogd, vanuit B in 15 minuten bereiken. 3.15 Het belang van [Z] bij een pied-à-terre weegt naar het oordeel van het hof niet op tegen het belang van [Y]. Niet alleen is het werk bij de waarneemgroep [X]voor [Z] slechts een bijbaan en zouden de achterwachtdiensten van het gezondheidscentrum aan derden kunnen worden uitbesteed, maar ook valt niet in te zien waarom [Z], in haar positie, zou zijn aangewezen op een huurwoning als het gehuurde. 3.16 De aard van de wanprestatie en de frequentie en de hardnekkigheid waarmee deze is gepleegd rechtvaardigen in het licht van de wederzijdse belangen van partijen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. De grieven 5 en 6 missen dus doel. 3.17 Gelet op het voorgaande heeft [Z] bij de behandeling van grief 2, die ziet op de sommatie tot verwijdering van het gehuurde van de website van Bed & Breakfast Holland, geen belang. 3.18 Het door [Z] gedane bewijsaanbod wordt gepasseerd, omdat het geen betrekking heeft op voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. 3.19 Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, met veroordeling van [Z], als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep, inclusief die van het incident. 4. Beslissing Het hof: bekrachtigt het bestreden vonnis; verwijst [Z] in de kosten van het hoger beroep, die van het incident daaronder begrepen en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [Y] gevallen op € 244,= aan verschotten en € 1.788,= aan salaris procureur. Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, A.R. van de Veen en C.E. van Oosten-van Smaalen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 mei 2007.