inloggen / registreer

Jurisprudentie

BB3708

Datum uitspraak2007-06-21
Datum gepubliceerd2007-09-25
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureHoger beroep
Instantie naamGerechtshof Amsterdam
Zaaknummers1539/05
Statusgepubliceerd

Indicatie

Huurder heeft woning onderverhuurd aan twee studentes. Gebruik van slaapkamertje gedurende een deel van het jaar is geen hoofdverblijf. Huurder wist niet dat bed daar verwijderd was; heeft kennelijk het toezicht dat kenmerkend is voor hospitaverhuur al maanden niet uitgeoefend.

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER ARREST in de zaak van A., wonende te B., APPELLANT, procureur: mr. F.B. Falkena, t e g e n X., wonende te Y., GEÏNTIMEERDE, procureur: mr. S.A. van der Sluijs. 1. Het verloop van het geding in hoger beroep Bij dagvaarding van 2 augustus 2005 is appellant, A., in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter), van 1 juni 2005, onder zaak-/rolnummer 264713/CV EXPL 05-1829 gewezen tussen hem als opposant en geïntimeerde, X., als geopposeerde. Bij memorie heeft A. twee grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, stukken overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering van X. alsnog zal afwijzen, met zijn veroordeling in de kosten van het geding in beide instanties. Bij antwoordmemorie heeft X. de grieven bestreden en bewijs aangeboden, met conclusie tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van A. in de kosten. Op 29 maart 2007 hebben partijen de zaak doen bepleiten, A. door mr. T.M. Coppes, advocaat te Aerdenhout en X. door mr. S.H.J.M. Linthorst, advocaat te Haarlem, beiden aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen. Tenslotte is arrest gevraagd. 2. Feiten De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1. een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. De eerste grief is gericht tegen de vaststelling dat A. sedert het najaar van 2003 geen verblijf meer houdt in de door hem van X. gehuurde woning. Die grief zal, voor zover nodig, hieronder aan de orde komen. Omtrent de overige vaststellingen bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. 3. Beoordeling 3.1 Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende. A. heeft meer dan twintig jaar geleden een driekamerwoning (hierna: de woning) gehuurd van de rechtsvoorganger van X.. De woning omvat twee grote kamers, een keuken en een kleine zijkamer. Sinds vijftien jaar verblijft A. jaarlijks van – volgens eigen zeggen - ongeveer oktober tot ongeveer maart in Indonesië, waar zijn vrouw en zoon wonen. Tijdens zijn afwezigheid hebben steeds bekenden of familie van A. in de door hem gehuurde woning verbleven. In het najaar van 2003 zijn twee studentes in de woning gaan wonen. Met beiden heeft A. overeenkomsten tot verhuur van één kamer voor onbepaalde tijd gesloten. 3.2 In dit geding vordert X. ontbinding van de huurovereenkomst tussen hem en A. en ontruiming van de woning op de grond dat A. door de woning in haar geheel onder te verhuren in strijd handelt met zijn verplichtingen op grond van artikel 7:244 BW, welke wanprestatie ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. 3.3 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat A. zich niet als een goed huurder heeft gedragen door de woning in strijd met het bepaalde in artikel 7:244 BW onder te verhuren, nu hij zelf sedert najaar 2003 geen daadwerkelijk verblijf meer in het gehuurde heeft gehad. De kantonrechter achtte deze wanprestatie voldoende grond voor de gevorderde ontbinding en ontruiming en heeft deze vorderingen toegewezen. 3.4 Artikel 7:244 BW bepaalt dat het een huurder van woonruimte niet is toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij het gaat om verhuur van een gedeelte van een zelfstandige woning door een huurder die zelf in die woning zijn hoofdverblijf heeft; de zogenaamde hospitaverhuur. 3.5 De door de grieven aan de orde gestelde vraag is of A. sinds de onderverhuur aan de studentes nog geacht kan worden zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben gehad. De stelplicht en de bewijslast ter zake van dat hoofdverblijf rusten op A. Dienaangaande overweegt het hof als volgt. 3.6 A. heeft gesteld dat hij sedert najaar 2003 steeds zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad, doordat hij steeds de beschikking heeft gehouden over een slaapkamer, waarin hij in 2004 tijdens zijn verblijf in Nederland in de weekeinden sliep. In reactie op door X. tijdens de comparitie op 19 mei 2005 getoonde foto’s, waarop te zien was dat zich in het door A. bedoelde kamertje geen bed bevond, heeft A. gesteld dat een van de studentes na zijn vertrek in oktober 2004 zonder zijn toestemming het bed uit de door hem gebruikte kamer heeft gehaald en in gebruik heeft genomen. Hij zou dit op de foto’s voor het eerst hebben gezien. 3.7 Een gebruik van het gehuurde dat inhoudt dat de huurder in de wintermaanden in het geheel niet in het gehuurde komt en de rest van het jaar slechts – naar is gesteld – in de weekeinden een kamer van 1,5 bij 1,8 meter gebruikt om in te slapen, kan niet worden aangemerkt als het hebben van hoofdverblijf in het gehuurde. Waar niet is gesteld dat A. vanaf najaar 2003 tijdens zijn verblijven in Nederland nog daadwerkelijk gebruik heeft gemaakt van de keuken of de wasgelegenheid in het gehuurde, kan immers niet worden gezegd dat zijn privé-leven zich in hoofdzaak in en vanuit het gehuurde afspeelde. Naast het bed kan in de niet onderverhuurde kamer maximaal een ruimte van 0,6 bij 1,8 meter vrij zijn geweest, dus iets meer dan een vierkante meter, zodat zonder nadere stellingen, die ontbreken, ook niet valt in te zien hoe zich daar een privé-leven van enige betekenis zou hebben kunnen afspelen. 3.8 Hoe weinig van belang het gebruik van (een deel van) het gehuurde voor het privé-leven van A. was, is ook af te leiden uit de omstandigheid dat A. op 19 mei 2005, toen hij volgens zijn eigen stellingen al weer enkele maanden in Nederland was, op de zitting verrast kon worden door foto’s waaruit bleek dat zijn slaapplaats was komen te vervallen. Kennelijk had A. het sinds zijn terugkeer in Nederland nog niet nodig gevonden een bezoek aan het gehuurde te brengen, hoewel het bij verstek gewezen ontruimingsvonnis niet ten uitvoer was gelegd. Enig toezicht op het gebruik door de onderhuurders – nu juist kenmerkend voor de situatie van hospitaverhuur – heeft hij kennelijk niet uitgeoefend. 3.9 De stellingen van A. rechtvaardigen dus niet de conclusie dat hij vanaf najaar 2003 nog hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Waar A. in zijn stelplicht tekort is geschoten komt het hof niet toe aan de door hem gedane bewijsaanbiedingen. Deze worden dan ook gepasseerd. 3.10 De slotsom is dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat A. heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 7:244 BW. De grieven kunnen derhalve niet tot vernietiging van het vonnis leiden. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, met veroordeling van A., als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep. 4. Beslissing Het hof: bekrachtigt het bestreden vonnis; verwijst A. in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van X. gevallen op € 244,= aan verschotten en € 2.682,= aan salaris procureur. Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Huijzer, J.C.W. Rang en G.M.A. van Zaltbommel-Uittenbogaard en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 juni 2007.