Jurisprudentie
BF1348
Datum uitspraak2008-08-28
Datum gepubliceerd2008-09-19
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureEerste aanleg - meervoudig
Instantie naamRechtbank Maastricht
Zaaknummers85439 / HA RK 03-116 en 85442 / HA RK 03-118
Statusgepubliceerd
Datum gepubliceerd2008-09-19
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureEerste aanleg - meervoudig
Instantie naamRechtbank Maastricht
Zaaknummers85439 / HA RK 03-116 en 85442 / HA RK 03-118
Statusgepubliceerd
Indicatie
Wet voorkeursrecht gemeenten (WVG). Nadat zij op de voet van artikel 17 WVG heeft verzocht een oordeel te geven over de op de voet van artikel 16 WVG geadviseerde prijs, kan de gemeente niet in de loop van die procedure alsnog afzien van aankoop. Oordeel over waardering van percelen. Als ten aanzien van een (gedeelte van een) perceel in de onteigeningsprocedure is vastgesteld dat niet kan worden onteigend, omdat aan de eigenaar het recht van zelfrealisatie toekomt, dan heeft dat recht een effect op de hoogte van de in het kader van het voorkeursrecht vast te stellen prijs. Deskundige bijstand door de gemachtigde van verkoper. Consequentie voor de vergoeding van proceskosten.
Uitspraak
BESCHIKKING
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector civiel recht
Zaaknummers: 85439 / HA RK 03-116 en 85442 / HA RK 03-118
Beschikking van 28 augustus 2008
Inzake de gevoegde behandeling van de zaken:
85439 / HA RK 03-116 van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE HEERLEN,
zetelend te Heerlen,
verzoekster,
procureur mr. H.A.J. Stollenwerck
tegen:
[Naam verweerster],
wonende te [woonplaats],
verweerster,
procureur mr. P.J. Brouwers.
en
85442 / HA RK 03-118 van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE HEERLEN,
zetelend te Heerlen,
verzoekster,
procureur mr. H.A.J. Stollenwerck;
tegen:
1. [Naam verweerder sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [Naam verweerster sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [Naam verweerder sub 3],
wonende te [woonplaats],
verweerders,
procureur mr. P.J. Brouwers.
1. Het verdere verloop van de procedures
Ten vervolge op de tussenbeschikking van 16 april 2007 – waarvan de inhoud als hier ingelast moet worden beschouwd – heeft op 12 juni 2007 een nadere descente plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen en de deskundigen, waarbij de rechter-commissaris niet aanwezig is geweest.
Vervolgens hebben de deskundigen op 30 augustus 2007 een conceptrapport uitgebracht, waarop verweerders bij schrijven van 10 oktober 2007 hebben gereageerd. Daarnaast hebben verweerders zich bij schrijven van 8 februari 2008 nog tot de deskundigen gericht, die bij schrijven van 13 februari 2008 hebben geantwoord.
De deskundigen hebben op 28 maart 2008 definitief gerapporteerd.
Ten slotte heeft de rechtbank wederom pleidooi gepland, dat op 9 juli 2008 heeft plaatsgevonden krachtens verwijzing op grond van het bepaalde in artikel 15 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ter zitting van de meervoudige kamer van deze rechtbank.
Na afloop van het pleidooi heeft de rechtbank de uitspraak van de beschikking bepaald op heden.
2. Het geschil
2.1. Verweerders in de zaak met nummer 85442, [Naam verweerders], zijn ieder voor éénderde eigenaar van de percelen, kadastraal bekend onder gemeente Heerlen, sectie K nummer 4690, groot 8 a 93 ca, gemeente Heerlen, sectie K nummer 4692, groot 10 a 57 ca, en gemeente Heerlen, sectie K nummer 4694, groot 25 a 77 ca, alle gelegen aan [adres] te Heerlen, hierna ook aan te duiden als de percelen aan [adres]. [Verweerster sub 2], [Naam verweerster], is eigenaar van het perceel, kadastraal bekend gemeente Heerlen, sectie F 1190, groot 26 a 10 ca, gelegen aan [adres], hierna ook aan te duiden als het perceel aan [adres].
2.2. Op alle voormelde percelen rust een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 2 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna te noemen: WVG). Bedoelde percelen zijn gelegen binnen de grenzen van het op 18 september 2001 door Gedeputeerde Staten van Limburg goedgekeurde plan Hoogveld, waardoor woningbouw de bestemming is.
Het bestemmingsplan is op 28 november 2002 onherroepelijk geworden. Bij besluit van
23 september 2005 heeft de Kroon beslist, dat voormelde percelen mogen worden onteigend met uitzondering van een gedeelte ter grootte van 1.300 m² deel uitmakend van perceel K 4694. De Kroon oordeelde dat ten aanzien van dit gedeelte de goedkeuring aan de onteigening moet worden onthouden in verband met het recht op zelfrealisatie door [verweerders]
2.3. Voor het bestemmingsplan/bouwproject Hoogveld is inmiddels een bebouwingsplan opgesteld en (gedeeltelijk) in uitvoering genomen. Volgens dat bebouwingsplan zijn op het niet te onteigenen deel van perceel K 4694 een tweetal kavels met te realiseren woonhuizen gepland, die volgens dat plan met de nummers 20 en 21 worden aangeduid. Het niet te onteigenen perceelsgedeelte zal dan ook verder worden aangeduid als de kavels 20 en 21.
2.4. De op de voet van artikel 16 WVG op verzoek van verzoekster, verder te noemen: “de gemeente”, door de rechtbank benoemde deskundigen hebben door middel van een tweetal rapporten d.d. 29 april 2004 – (eerst bij brief van 21 juni 2004 door de rechtbank doorgezonden aan de gemeente)- gerapporteerd over de waarde van de percelen aan [adres] en over het perceel aan [adres].
2.5. Bij schrijven van 16 juli 2004 heeft de procureur van de gemeente zich tot de rechtbank gewend. Dat schrijven hield – voor zover te dezen van belang – het volgende in: “Door middel van dit schrijven wil de gemeente Heerlen gebruik maken van haar recht volgens artikel 17, lid 1 Wet Voorkeursrecht Gemeenten om uw Rechtbank te vragen een oordeel te geven over de prijs naar aanleiding van de rapportages van de deskundigen.”
2.6. Bij rapport van 1 december 2005 hebben de oorspronkelijk benoemde deskundigen, onder verwijzing naar hun eerdere rapportage van 29 april 2004, het perceel F 1190 gewaardeerd op € 62.640,--, of te wel € 24,-- p/m², het perceel K 4692 op € 38.000,--, of te wel € 35,95 p/m², het gehele perceel K 4694 op € 100.908,--, of te wel € 39,15 p/m², en ten slotte het perceel K 4690 op € 32.773,--, of te wel € 36,70 p/m².
2.7. Tijdens het pleidooi van 20 februari 2006 werd aan de rechtbank het bestaan bekend van het hiervoor bij 2.2 bedoelde besluit van de Kroon van 23 september 2005. In verband met het vervolgens gebleken, door de Kroon in verband met een voorgenomen onteigening, erkende recht op zelfrealisatie van [Verweerster sub 2] - welk recht naar het oordeel van de rechtbank mogelijk in de onderhavige zaak 85442 van invloed zou kunnen zijn op de waardering van het niet voor onteigening vatbare gedeelte van het perceel K 4694 - heeft de rechtbank in haar be¬schikking van 27 februari 2007 geoordeeld dat er aanleiding was de deskundigen nader te laten rapporteren over de waarde van de kavels 20 en 21. Voorts was het naar het oordeel van de rechtbank van belang dat een op dat punt specifiek deskundige zou worden benoemd die de reeds benoemde deskundigen zou bijstaan. Derhalve heeft de rechtbank een vierde deskundige benoemd.
De aldus uit vier personen bestaande commissie van deskundigen diende vervolgens nader te rapporteren over de vraag of er, met als uitgangspunt de waarde zoals in een eerder stadium geadviseerd door de oorspronkelijk benoemde drie deskundigen, sprake is van een meerwaarde van de kavels 20 en 21, daarbij acht slaande op alle omstandigheden van het concrete geval en in het bijzonder rekening houdende met (de mogelijkheid tot realisatie van) het door de Kroon in verband met onteigening aan [Verweerster sub 2] toegekende recht op zelfrealisatie.
2.8. In de beschikking van 27 februari 2007 heeft de rechtbank voorts geoor¬deeld dat er (op dat moment) geen aanleiding bestond om de benoemde deskundigen opnieuw te laten rapporteren over de waarde van de percelen K 4692, K 4690, F 1190 en K 4694, met uitzondering van de bedoelde kavels 20 en 21 die van dit laatste perceel deel uitmaken.
2.9. Bij eindrapport van 28 maart 2008 hebben de deskundigen het volgende geconcludeerd. De in het geding zijnde kavels 20 en 21 liggen langs een bestaande verharde weg, [adres], die in het nieuwe bestemmingsplan gehandhaafd blijft. Dat heeft volgens de deskundigen tot gevolg dat de gemeente een bouwvergunning voor woningen op deze kavels, gelet op het bestemmingsplan Hoogveld, niet kan weigeren. Er is derhalve volgens de deskundigen in casu sprake van het juridisch bouwrijp zijn van de kavels 20 en 21.
De nutsvoorzieningen liggen niet tot aan de bedoelde kavels, maar dienen vanuit [adres] te worden doorgetrokken naar de voorzijde van de ingevolge het bebouwingsplan nieuw te bouwen woningen langs een nieuw aan te leggen openbare weg. In zoverre zijn de kavels volgens de deskundigen technisch gezien niet als volledig bouwrijp aan te merken.
2.10 Rekening houdend met de ter plaatse gangbare uitgifteprijzen van grond, gaan de deskundigen voor de kavels 20 en 21 uit van een uitgifteprijs van € 253,50 p/m². Voor de twee kavels tezamen levert dit op een totaalbedrag van 1.300 m2 x € 253,50 = € 329.550,--.
De kosten van het verder technisch bouwrijp maken van de¬ze kavels, te weten het doortrekken van infrastructuur over een lengte van 70 meter, bedra¬gen volgens de deskundigen
€ 1.600,-- p/m, derhalve in totaal € 112.000,--. Aldus bedraagt volgens de deskundigen de totale waarde van de grond van de kavels 20 en 21 thans: € 329.550,-- - € 112.000,-- = € 217.550,--, en derhalve € 167,35 p/m².
2.11 De waarde van de grond van de kavels 20 en 21 wordt door de deskundigen aldus gewaardeerd op
€ 167,35 p/m². Het restant - beslaande 1.277 m² - van het perceel K 4694, waarvan de kavels 20 en 21 deel uitmaken, wordt door de deskundigen gewaardeerd op € 25,20 p/m². Volgens de deskundigen is er een meerwaarde van de kavels 20 en 21 ten op¬zichte van de grondprijs voor de overige ruwe bouwgrond. Die meerwaarde is volgens de deskundigen echter niet zozeer gelegen in de mogelijkheid tot zelf¬realisatie door [Verweerster sub 2] op deze kavels, maar door de bouwrijpheid van de bedoelde, concreet vorm gegeven en in het betrokken bebouwingsplan passende, kavels. De meerwaarde van die kavels ten opzichte van de overige ruwe bouwgrond wordt door de deskundigen berekend op € 167,35 - € 25,20 = € 142,15 p/m².
3. De beoordeling
3.1. Het meest verstrekkende geschil betreft de vraag of de gemeente wel een verzoek heeft ingediend als bedoeld in artikel 17 WVG. Bij het pleidooi op 9 juli 2008 heeft de gemeente namelijk primair betoogd dat geen van partijen gebruik heeft gemaakt van de aan hen in artikel 17 WVG gegeven bevoegdheid de rechtbank te verzoeken een oordeel over de prijs te geven. Volgens de gemeente heeft haar college van Burgemeester en Wethouders ook niet aan verweerders te kennen gegeven dat zij zich met het advies van de deskundigen kan verenigen, en evenmin laten weten dat zij van de koop afziet. Dat alles is volgens de gemeente niet gebeurd binnen de termijn van vier weken na 1 december 2005 (rb: bedoeld zal zijn 29 april 2004). De gemeente concludeert dat, door het ongebruikt laten verstrijken van deze termijn, de gemeente van de koop heeft afgezien.
3.2. Dit standpunt van de gemeente moet worden verworpen. De brief van 16 juli 2004 van de procureur van de gemeente aan de rechtbank – waaruit hierboven onder 2.5. is geciteerd – vermeldt immers met zoveel woorden dat de gemeente, naar zij zelf stelt gebruik makend van haar recht volgens artikel 17 lid 1 WVG, de rechtbank verzoekt een oordeel te geven over de prijs naar aanleiding van de rapportages van de deskundigen. Ondanks het verstrijken van de termijn genoemd in artikel 17, lid 1 WVG – waaraan de wet geen ander gevolg verbindt dan genoemd in artikel 17, lid 5 WVG - kan dat schrijven bezwaarlijk anders worden beschouwd dan als een verzoek aan de rechtbank om een oordeel te geven over de prijs.
3.3. Voorts heeft de gemeente tijdens voormeld pleidooi primair aangevoerd dat de rechtbank geen oordeel meer hoeft te geven over de prijs van de percelen, omdat de gemeente thans wenst af te zien van de aankoop van de in beide zaken bedoelde percelen. Verweerders hebben zich daartegen verzet, stellende dat de gemeente niet kan afzien van de aankoop van de percelen.
3.4. Dit standpunt van de gemeente wordt door de rechtbank verworpen.
Door gebruik te maken van de haar in artikel 17 lid 1 WVG geboden mogelijkheid, om aan de rechtbank te verzoeken een oordeel te geven over de prijs die de deskundigen hebben geadviseerd in het ingevolge artikel 16 WVG uitgebrachte advies, heeft de gemeente een procedure gestart die uitmondt in een door de wetgever uitdrukkelijk gewenste “koopplicht” van de gemeente zoals die koopplicht gestalte heeft gekregen in artikel 21 WVG.
Daar de gemeente in het onderhavige geval (eenzijdig) wenst af te zien van de aankoop in een geval waarin de WVG dat recht niet aan de gemeente (uitdrukkelijk) toekent, is de rechtbank dan ook van oordeel, dat vanwege het gesloten systeem van de WVG ten aanzien van de mogelijkheden voor de gemeente om af te zien van aankoop van de ingevolge de opgave bedoeld in artikel 11 lid 1 WVG aan de gemeente te koop aangeboden gronden, aan de mededeling van de gemeente dat zij de verzoeken aan de rechtbank een oordeel te geven over de prijs wil intrekken rechtens geen relevantie kan worden toegekend.
3.5. De gemeente heeft subsidiair gesteld af te willen zien van de aankoop van de kavels 20 en 21. Daargelaten dat de gemeente vanwege het hiervoor vermelde, dat mutatis mutandis ook van toepassing is op de kavels 20 en 21, in deze stand van de procedure niet kan afzien van de aankoop, kan er ook geen splitsing worden aangebracht tussen de kavels 20 en 21 enerzijds en het restant van perceel K 4694 en de overige percelen anderzijds, in die zin dat de gemeente wel het recht heeft om af te zien van de aankoop van de kavels 20 en 21, maar niet van de aankoop van het restant van het perceel K 4694 en de andere percelen.
De percelen zoals die door verweerders oorspronkelijk te koop zijn aangeboden moeten ingevolge de artikelen 11 en 12 WVG toch als een geheel (één goed) worden gezien, daar de vrijheid om gedurende drie jaar te verkopen aan derden in de in artikel 12 WVG bedoelde gevallen ziet op al die goederen die de verkoper in zijn schriftelijke opgave volgens artikel 11 WVG heeft vermeld.
3.6. Uit hetgeen hiervoor werd overwogen volgt, dat de rechtbank thans het nadere advies over de waarde van de diverse percelen dient te beoordelen.
3.7. Verweerders stellen zich op het standpunt dat het perceel F 1190 moet worden gewaardeerd op € 253,50 p/m², evenals de kavels 20 en 21. Het overige gedeelte van perceel K 4694 moet, evenals de gehele percelen K 4690 en 4692, volgens verweerders worden gewaardeerd op € 79,97 p/m², althans ten minste op € 46,80 p/m².
3.8. Uit hetgeen door verweerders bij pleidooi werd aangevoerd blijkt, dat zij akkoord zijn met de door de deskundigen als uitgangspunt gehanteerde uitgifteprijs voor de kavels 20 en 21 van € 253,50 p/m². Echter, deze uitgifteprijs zou ook gehanteerd moeten worden ten aanzien van het perceel F 1190 omdat dit perceel in eenzelfde mate als bouwrijp moet worden aangemerkt als de kavels 20 en 21. Een aftrek van € 112.000,--, zoals door de deskundigen toegepast op de uitgifteprijs voor de kavels 20 en 21 in verband met het volledig bouwrijp maken daarvan, is volgens verweerders onjuist. Zij stellen dat zij zelf geen investeringen hoeven te doen om die percelen, evenmin als perceel F 1190, verder bouwrijp te maken, nu de werkzaamheden die daartoe nodig zijn over enkele maanden door de gemeente zullen worden aangevangen. De daarmee gemoeide kosten kunnen door de gemeente echter niet worden verhaald op verweerders, omdat de gemeente heeft nagelaten een zogenaamd bekostigingsbesluit te nemen en ook geen baatbelasting meer kan heffen. Verweerders stellen als het ware “achterover te kunnen leunen” en de benodigde nutsvoorzieningen voor niets geleverd te krijgen.
3.9. Subsidiair stellen [verweerders] dat de kosten van de aanleg van de nutsvoorzieningen ten behoeve van de kavels 20 en 21 door de deskundigen te hoog zijn begroot. Deze kosten, begroot op € 112.000,--, moeten volgens verweerders worden begroot op € 27.950,--.
De kosten van het volledig bouwrijp maken van perceel F 1190 worden door [verweerders] geschat op € 22.993,75.
3.10. Voorts stellen [verweerders] dat het (erkende) recht op zelfrealisatie ten aanzien van de kavels 20 en 21 ook gevolgen heeft voor de bedrijfsresultaten in de bouwsfeer. Dat resultaat bestaat uit de mogelijkheid om op ieder van die percelen één woning te bouwen en deze vervolgens met een winst van in totaal € 50.000,--te verkopen. Bij de waardevaststelling van die kavels moet rekening worden gehouden met deze mogelijkheid.
3.11. Het niet te onteigenen deel van perceel K 4694, alsmede de percelen K 4690 en K 4692, krijgen in het bebouwingsplan de bestemming groenvoorziening. Nu de gemeente in het verleden voor gelijkaardige percelen in dat zelfde plan € 67,20 p/m² exclusief btw heeft betaald (€ 79,97 inclusief btw), stellen verweerders dat de betrokken percelen, respectievelijk die perceelsgedeelten, moeten worden gewaardeerd op € 79,97 p/m².
Subsidiair wordt een prijs genoemd van € 46,80 p/m2.
3.12. De gemeente van haar kant stelt dat de deskundigen ten aanzien van de kavels 20 en 21 ten onrechte niet de complexwaarde toepassen. Zij constateert dat [verweerders] buiten het plangebied willen blijven, maar anderzijds toch wil profiteren van de voordelen van dat plangebied zonder in de kosten te willen bijdragen.
3.13. De gemeente betwist dat de kavels 20 en 21 bouwrijp zijn. Volgens de toepasselijke Bouwverordening moeten de daarop te bouwen woningen aan de voorkant worden ontsloten. De voorkant ligt aan een nog aan te leggen weg, en niet aan [adres]. Daarom is er volgens de gemeente geen sprake van juridische bouwrijpheid; dat vereist dat de grond ligt aan een bestaande weg.
3.14. De gemeente heeft koopovereenkomsten overgelegd van de kavels met nummers 14, 16, 18 en 19 in het project Hoogveld. Volgens de gemeente betreft het reële verkoopprijzen, omdat ten aanzien van deze percelen de kopers wél moeten bijdragen in de totale complexkosten.
3.15. De rechtbank is van oordeel, dat het recht van zelfrealisatie ten aanzien van de kavels 20 en 21 van invloed is op de waarde daarvan, in die zin dat deze hoger moet worden gewaardeerd dan het overige deel van perceel K 4694, waarvan deze kavels deel uitmaken en de overige percelen. Op de kavels 20 en 21 kunnen immers vrijwel geheel overeenkomstig het bebouwingsplan een tweetal woningen met tuin worden gebouwd. Dat geldt niet voor de andere in de procedure betrokken percelen, die immers kleiner of anders gevormd zijn dan de percelen volgens het bebouwingsplan, dan wel volgens dat bebouwingsplan niet de bestemming wonen hebben, maar groenvoorziening.
3.16. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat op de gehanteerde uitgifteprijs van € 253,50 prijs p/m² in mindering moet worden gebracht de tot een bedrag per m² herleide kosten van de aanleg van nutsvoorzieningen bestemd voor de kavels 20 en 21. Immers, dat zijn de kosten die moeten worden gemaakt om, door middel van het doortrekken van nutsvoorzieningen vanuit [adres] naar bedoelde kavels, die kavels ook in technische zin volledig bouwrijp te maken. Op die technische bouwrijpheid is de voormelde uitgifteprijs gebaseerd. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan het realiteitsgehalte van de door de deskundigen in dat verband begrote kosten van € 1.600,-- p/m. Daarentegen acht zij de door verweerders begrote kosten ter zake het technisch bouwrijp maken van de kavels 20 en 21, bedragende € 27.950,--, niet realistisch. De door verweerders voorgestelde minimale voorzieningen waarop die kosten onder andere zien, mogen wellicht voldoen aan het bouwbesluit maar ze zijn dermate technisch achterhaald (denk aan verharding van een straat in de vorm van het aanbrengen van menggranulaat in plaats van bitumen, en het aanbrengen van een beerput, in plaats van een aansluiting op het openbare riool) dat deze niet meer van deze tijd zijn.
3.17. De door de gemeente verstrekte gegevens omtrent de verkoopprijzen van de kavels 14, 16, 18 en 19 acht de rechtbank niet relevant nu deze kavels wat betreft ligging niet te vergelijken zijn met de kavels 20 en 21.
3.18. In haar beschikking van 27 februari 2007 heeft de rechtbank overwogen dat er op dat moment geen aanleiding bestond de deskundigen opnieuw te laten rapporteren over de waarde van de percelen K 4694, met uitzondering van de bedoelde kavels 20 en 21, en de percelen K 4690 en 4692, en F 1190. De rechtbank is van oordeel dat er ook thans geen aanleiding bestaat om de deskundigen over de waarde van die percelen nader te laten rapporteren, omdat de rechtbank blijft bij het in voormelde beschikking voorshands gegeven oordeel. Dat oordeel houdt in dat over de waarde van die percelen reeds uitvoerig is gedebatteerd en zich ten aanzien van die percelen ook niet de bijzondere situatie voordoet van een rechtens erkende mogelijkheid van zelfrealisatie. Dat de deskundigen een gedeelte van perceel K 4694 thans hoger waarderen dan in de rapportages van 29 april 2004 en 16 februari 2006, betekent niet dat daarmee het andere gedeelte van perceel K 4694, en de percelen K 4690, K 4692 en F 1190 opnieuw, en eveneens hoger moeten worden gewaardeerd. Ten aanzien van die laatste percelen is immers geen recht van zelfrealisatie erkend, terwijl bij het eerstgenoemde perceelsgedeelte van perceel K 4694 – mede gelet op de unieke situering van dit perceelsgedeelte passend binnen het bebouwingsplan - zich deze bijzondere situatie wel heeft voorgedaan.
3.19. De rechtbank zal tot uitgangspunt nemen de prijzen zoals deze door de deskundigen in hun rapporten van 29 april 2004 zijn geadviseerd, met dien verstande dat wegens de sedertdien inmiddels verstreken tijd bedoelde prijzen op basis van een inflatiecorrectie zullen worden aangepast. Die aanpassing heeft de rechtbank gebaseerd op de cijfers van het CBS met betrekking tot de zogenaamde consumentenprijsindex. Volgens de meest recente cijfes bedraagt de inflatie volgens het CBS over de periode april 2004 – juni 2008 7,1%. De door de deskundigen per april 2004 geschatte prijzen van de percelen K 4690, 4692, een gedeelte van K 4694 en F 1190, zullen derhalve met 7,1% worden verhoogd. Op grond daarvan zal de prijs van perceel F 1190 thans worden gesteld op € 25,70 p/m², de prijs van perceel K 4690 op € 39,31 p/m², de prijs van perceel K 4692 op € 38,50 p/m², en de prijs van perceel K 4694 (met uitzondering van de kavels 20 en 21) op
€ 41,93 p/m².
3.20. De kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand voor verweerders komen op grond van artikel 20 WVG ten laste van de gemeente, met dien verstande echter, dat de rechtbank, indien zij daartoe gronden vindt in de omstandigheden van het geval, gerechtigd is die kosten geheel of voor een deel te compenseren.
3.21. De kosten van rechtsbijstand, door een tweetal advocaten, worden door verweerders bij pleidooi begroot op een totaal van € 40.933,22. De kosten van andere deskundige bijstand worden begroot op in totaal € 33.053,73. Na het pleidooi hebben [verweerders] bij schrijven van 18 juli 2008 een aanvulling op die begroting verstrekt ten aanzien van de kosten van [Naam gemachtigde], welke aanvulling betrekking heeft op de periode 30 juni 2008 t/m 9 juli 2008. De extra kosten van [Naam gemachtigde] bedragen € 2.833,69. Bij datzelfde schrijven is gevoegd een geactualiseerde staat van kosten van de huidige advocaat van [Verweerster sub 2] die volgens datzelfde schrijven een bedrag groot € 7.450,15 belopen.
3.22. Het grootste deel - € 28.824,77 - van de kosten van andere deskundige bijstand bestaan uit de kosten van [Naam gemachtigde], gemachtigde van verweerster [Verweerster sub 2].
Nu deze [Naam gemachtigde] als gemachtigde is opgetreden voor genoemde [Verweerster sub 2] en derhalve niet enkel als deskundige, en daarnaast ook sprake is van bijstand door een advocaat, acht de rechtbank termen aanwezig slechts een gedeelte van de kosten van voornoemde [Naam gemachtigde] toe te wijzen, en wel ter zake diens werkzaamheden als deskundige en niet ter zake diens rechtsbijstand. Mede ook gelet op de kosten die door de door de rechtbank benoemde deskundigen in rekening zijn gebracht, acht de rechtbank het redelijk de kosten van deskundige bijstand – inclusief de kosten van [Deskundige sub 1], [Deskundige sub 2] en [Deskundige sub 3] – vast te stellen op een totaal van € 15.000,--. Ter zake de kosten van juridische bijstand acht de rechtbank een bedrag van € 12.000,-- redelijk. De rechtbank wijst in dat verband op het feit dat [Naam gemachtigde] bij gelegenheid van het pleidooi heeft verklaard dat hij de raadsman van verweerders heeft bijgestaan met specialistische juridische adviezen, waaruit volgt dat [Naam gemachtigde] een belangrijk deel van de procesvoering voor zijn rekening heeft genomen.
3.23. De rechtbank heeft geconstateerd dat een advies van een advocaat van het kantoor Houthoff Buruma is verwerkt in een conclusie van de advocaat van [verweerders] De kosten van dat advies zijn echter ook opgevoerd onder het kopje andere deskundige bijstand. Dat leidt aldus tot een dubbeltelling van die kosten. Toewijzing van de kosten van het advies zullen derhalve achterwege blijven.
4. De beslissing
De rechtbank:
- stelt de prijs van het perceel gemeente Heerlen sectie K nummer 4692, groot 10 a 57 ca, vast op € 38,50 p/m², en derhalve in totaal op € 46.694,50;
- stelt de prijs van het perceel gemeente Heerlen sectie K nummer 4694, groot in totaal 25 a 77 ca, vast op 1.300 x € 167,35 + 1.277 x € 41,93, derhalve in totaal op € 271.094,61;
- stelt de prijs van het perceel gemeente Heerlen [sectie K nummer 4690], groot 8 a 93 ca, vast op € 39,31 p/m², en derhalve in totaal op € 35.103,83;
- stelt de prijs van het perceel gemeente Heerlen sectie F nummer 1190, groot 26 a 10 a, vast op € 25,70 p/m², en derhalve in totaal op € 67.077,--;
veroordeelt de gemeente in de kosten van deze procedure, aan de zijde van verweerders begroot op € 12.000,-- voor kosten rechtsbijstand en € 15.000,-- voor kosten deskundige bijstand.
Deze beschikking is gegeven door mrs. Laumen, rechter, voorzitter, en Bergmans en
Van Maanen Winters, rechters, en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
MT
