inloggen / registreer

Jurisprudentie

BF8879

Datum uitspraak2008-09-15
Datum gepubliceerd2008-10-14
RechtsgebiedHandelszaak
Soort ProcedureKort geding
Instantie naamRechtbank Almelo
Zaaknummers96350 / KG ZA 08-223
Statusgepubliceerd

Indicatie

Koop van een perceel grasland met een kwalitatieve verplichting - vordering tot nakoming - strijd tussen onderzoeks en mededelingsplicht - voorzieningenrechter verwerpt verweren over misbruik van omstandigheid, dwaling en ongerechtvaardigde verrijking.

Uitspraak

RECHTBANK ALMELO Sector Civiel zaaknummer: 96350 / KG ZA 08-223 datum vonnis: 15 september 2008 (gww) Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van: X, wonende te Overdinkel, eiser, verder te noemen X, advocaat: mr. R.J. Leijssen, tegen Y, wonende te Losser, gedaagde, verder te noemen Y, advocaat: mr. F. Kolkman. Het procesverloop X heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding. De zaak is behandeld ter terechtzitting van 8 september 2008. Ter zitting zijn verschenen: X, vergezeld door mr. Leijssen en Y vergezeld door mr. Kolkman. De standpunten zijn toegelicht. Het vonnis is bepaald op vandaag. De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing De feiten 1. In deze zaak staat het navolgende vast. X is eigenaar van een perceel grasland, staande en gelegen aan de Wilgenkamp te Losser. De omvang van dit perceel bedraagt 3 hectare en 85 centiare. Y is eigenaar van een aangrenzend perceel, waarop hij een café met feestzaal exploiteert. Partijen hebben de afgelopen jaren een aantal malen met elkaar gesproken over de koop van dit perceel door Y. In de ochtend van woensdag 25 juni 2008 zijn partijen met elkaar in onderhandeling getreden over de verkoop van het perceel grasland aan Y. Na loven en bieden zijn partijen een koopprijs overeengekomen van € 144.408,00. Nog diezelfde dag zijn partijen verschenen ten kantore van notariskantoor Mollink Wünsch, alwaar zij een koopovereenkomst hebben ondertekend. Artikel 10 van deze koopovereenkomst luidt als volgt: Kwalitatieve verplichting Artikel 10 Blijkens akte op 20 augustus 2006 verleden voor notaris mr. J.L. Schroyen te Sint Odiliënberg, ingeschreven op 30 augustus 2006 in deel 50525 nummer 87, is tussen verkoper en het Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit, hierna te noemen: de Staat, een subsidieregeling Natuurbeheer 2000 gesloten ten aanzien van een gedeelte van het verkochte, groot ongeveer 2.88.00 ha. Ter uitvoering van deze subsidieovereenkomst is bij gemelde akte ten behoeve van de Staat een kwalitatief recht gevestigd overeenkomstig artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek. Koper verklaart met deze subsidieregeling en de consequenties hiervan bekend te zijn en te zullen naleven. Een copie van de in dit artikel bedoelde akte is aan deze koopovereenkomst gehecht. In zijn brief van 21 augustus 2008 verklaart de notarieel medewerker van notariskantoor Mollink Wünsch te Losser voor zover hier relevant als volgt: ‘Op 25 juni 2008 om 16.00 uur zijn de heren Y en X op ons kantoor verschenen voor het ondertekenen van de koopakte. Vooraf heb ik partijen geïnformeerd over het bestaan van de kwalitatieve verbintenis inzake de door de heer X met het Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit gesloten Subsidieregeling Natuurbeheer 2000. De heer X antwoordde dat hij de heer Y had ingelicht over deze regeling. De heer Y bevestigde dit. (..) Voor ondertekening heb ik de akte en de kwalitatieve verplichting met partijen doorgenomen en zoveel mogelijk toegelicht. Nadat partijen aan mij verklaarden geen vragen meer te hebben en met de tekst de akte accoord te gaan, is de koopakte in mijn bijzijn getekend.’ Op 1 augustus 2008 zou de levering van het perceel grasland ten overstaande van de notaris plaatsvinden. Voordien heeft Y laten weten de overeenkomst te willen ontbinden. De levering heeft tot op heden nog niet plaatsgevonden. De vordering van X en zijn onderbouwing daarvan 2. Bij dagvaarding vordert X veroordeling van Y om de koopovereenkomst na te komen en binnen acht dagen na betekening van dit vonnis voor een van de notarissen van Mollink Wünsch Notarissen te Losser te verschijnen om het perceel grasland gelegen te Losser, af te nemen en er zorg voor te dragen dat op de dag van het transport de koopprijs van € 144.408,00 gedeponeerd is bij het notariskantoor, zulks op straffe van een dwangsom van € 433,00 voor elke dag dat Y na verloop van voormelde termijn nalaat tot afname van de onroerende zaak en betaling van de koopprijs over te gaan. Voorts vordert X veroordeling van Y tot betaling van de contractuele boete van € 433,00 per dag, vanaf 23 augustus 2008, subsidiair vanaf 29 augustus 2008. Tenslotte vordert X veroordeling van Y in de kosten van deze procedure. 2.1 X stelt daartoe dat Y ongeveer een maand na het sluiten van de koopovereenkomst een brief heeft geschreven aan X(gedateerd 25 juli 2008) waarin Y stelt dat hij de koopovereenkomst wenst te ontbinden, omdat de gemeente op korte termijn geen medewerking zou willen verlenen aan zijn plannen om het café uit te breiden en hij de kwalitatieve verplichting onvoldoende kende. Op 28 juli 2008 heeft X schriftelijk geantwoord op de wens van Y en deze wenst niet ingewilligd. Dat is nog eens bevestigd bij brief van 14 augustus 2008. In de beide brieven van X heeft hij tevens aanspraak gemaakt op de contractuele boete, zoals opgenomen in artikel 13 van de koopovereenkomst. X stelt voorts dat hij een spoedeisend belang heeft bij nakoming van de koopovereenkomst, omdat de levering al op 1 augustus 2008 zou plaatsvinden en Y ondanks herhaalde aanmaning nalatig blijft met de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Het verweer van Y 3. Het verweer van Y komt – kort gezegd – hierop neer dat hij niet volledig op de hoogte is geweest c.q. gebracht van de inhoud van de kwalitatieve verplichting. In de visie van Y mocht er op grond van de kwalitatieve verplichting niet voor 30 juni van elk jaar gras worden gemaaid, mochten er maar een beperkt aantal koeien op het grasland grazen en mocht er geen kunstmest worden gebruikt. Dat was voor Y geen probleem. Later – na het sluiten van de koopovereenkomst – is Y gebleken dat de kwalitatieve verplichting niet alleen verder strekte (in die zin dat van een normaal landbouwgebruik geen sprake kan zijn), maar dat er ook een subsidieregeling aan verbonden is, in die zin dat X reeds in 2006 een fors bedrag aan subsidie moet hebben ontvangen in de vorm van een voorfinanciering op grond van artikel 46 lid 1 sub b van de Subsidieregeling Natuurbeheer 2000. De waarde van het grasland met deze kwalitatieve verplichting ligt aldus volgens Y veel lager dan het bedrag waarvoor de koop is gesloten. De subsidie die X heeft ontvangen is een voorfinanciering voor een periode van 30 jaar. Daarvan zijn inmiddels twee jaren voorbij, zodat een 28/30 deel van de subsidie nog steeds is voorgefinancierd. Op grond van artikel 6:252 lid 4 BW dient X dit deel (door Y becijferd op € 107.824,63) aan Y te voldoen bij het passeren van de akte van levering. Slechts dan is hij bereid mee te werken aan de levering van het perceel. X weigert dit echter, zodat er sprake is van schuldeisersverzuim. Voorts beroept Y zich op bedrog c.q. misbruik van omstandigheden aan de zijde van X. Laatstgenoemde wist hoe graag Y het perceel grasland wilde hebben en heeft gretig gereageerd op het aanbod tot onderhandeling van X. De wezenlijke informatie over de subsidieregeling heeft X daarbij verzwegen, en dat levert misbruik van omstandigheden op. Immers, Y zou – had hij de inhoud van de subsidieregeling en de gevolgen daarvan voor hem geweten, de overeenkomst nooit hebben gesloten. Zou er geen sprake zijn van misbruik van omstandigheden, dan heeft Y tenminste gedwaald ten aanzien van de koop. X had moeten weten dat zijn informatie over de subsidieregeling voor Y van doorslaggevende betekenis kon zijn wat betreft het al dan niet sluiten van de overeenkomst. X had Y moeten inlichten, dat heeft hij niet gedaan en daarom is de overeenkomst terecht buitengerechtelijk vernietigd. Als het beroep op dwaling eveneens niet opgaat, is er sprake van non-conformiteit, volgens Y. Hij heeft immers volgens de koopovereenkomst een perceel grasland gekocht, terwijl het natuurgrond betreft. Natuurgrond heeft een heel andere functie dan grasland Ook zou X volgens Y ongerechtvaardigd verrijkt worden doordat eerstgenoemde natuurgrond verkoopt tegen de (veel hogere) waarde van grasland, terwijl hij relevante informatie hierover verzuimt mee te delen. Tenslotte doet Y nog een beroep op de goede trouw, stelt dat de vordering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan worden toegewezen en dat X ten onrechte aanspraak op het boetebeding uit de overeenkomst maakt. Y concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van X in de kosten van deze procedure. De overwegingen van de voorzieningenrechter 4. X heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij een spoedeisend belang heeft bij een voorlopige voorziening als gevorderd. Dat is op zich ook niet betwist door Y, zodat de voorzieningenrechter toekomt aan een materiële beoordeling van het geschil. Daartoe overweegt de voorzieningenrechter als volgt. 4.1 Het onderhavige geschil laat zich typeren als een klassiek geval over de strijd tussen de onderzoeks- en mededelingsplicht van partijen voorafgaand of tijdens het sluiten van een overeenkomst. Meer in het bijzonder klemt de vraag of X aan Y had moeten vertellen dat hij (naar eigen zeggen) reeds een bedrag van € 60.000,00 aan subsidiegelden heeft ontvangen in 2006. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter moet deze vraag ontkennend worden beantwoord. Daarvoor is het navolgende van belang. 4.2 Voldoende aannemelijk is geworden dat partijen in ieder geval hebben gesproken over de kwalitatieve verplichting die op het perceel grasland rust. Y stelt immers zelf dat hij bekend was met de bijzondere voorwaarden die gesteld zijn aan het gebruik van het grasland, zoals de zogenaamde ‘maaiclausule’, het aantal koeien per hectare en het gebruik van kunstmest. X heeft hem dat verteld. Bovendien is, gelet op de verklaring van notarieel medewerker Bolk (de voorzieningenrechter ziet voorshands geen reden om aan de juistheid hiervan te twijfelen), voldoende aannemelijk geworden dat de kwalitatieve verplichting zoals deze is opgenomen in de koopovereenkomst onderwerp van gesprek is geweest toen partijen ten kantore van de notaris verschenen om de koopovereenkomst te ondertekenen. Bolk verklaart dat de koopovereenkomst per artikel is besproken en dat partijen over en weer in de gelegenheid zijn gesteld hierover vragen te stellen, maar daarvan geen gebruik wensten te maken. 4.3 Y wist aldus van het bestaan van een kwalitatieve verplichting en hij wist ook meer dan alleen het bestaan ervan: de inhoud van de verplichting was hem ook bekend. Dat de subsidieregeling niet tot in detail is besproken, kan Y niet aan X tegenwerpen. Gegeven voornoemde omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst lag het op zijn weg om, zo het al onvoldoende duidelijk voor hem was, daarover nadere inlichtingen in te winnen bij hetzij X, hetzij de notaris. Kennelijk heeft hij dit niet gedaan, maar dat moet voorshands voor zijn rekening blijven. De enkele omstandigheid dat Y in zijn gretigheid om het perceel grasland te verwerven daaraan niet heeft gedacht, kan hij achteraf niet in zijn voordeel uitleggen door te stellen dat X met zijn zwijgen over de inhoud van de subsidieregeling misbruik heeft gemaakt van die omstandigheid. 4.4 Voorts is nog van belang dat Y kennelijk geen waarde hechtte aan de gebruiksmogelijkheden van het perceel grasland. Tussen partijen staat immers vast dat Y als uitbater van een café annex feestzaal graag zijn activiteiten uit dien hoofde wilde uitbreiden, maar dat hij daarbij werd geconfronteerd met het probleem dat deze uitbreiding alleen doorgang kon vinden indien de buitenmuur van de opstallen drie meter uit de erfgrens zou worden gesitueerd. Dat kon in de huidige situatie niet, maar wel op het moment dat Y het perceel grasland van X zou verwerven. Een kwalitatieve verplichting hoefde voorts kennelijk niet aan uitbreiding in de weg te staan, tenminste daarvan is niet gebleken en het vormt geen onderdeel van het geschil tussen partijen. Y kan daarom thans geen gerechtvaardigd beroep op dwaling doen, met de stelling dat hij de inhoud van de kwalitatieve verplichting niet kende. Dat deed er voor hem kennelijk niet toe. X hoefde ook geen rekening te houden met het tegendeel, omdat hij de bedoeling van Y bij zijn pogingen om het grasland te verwerven kende: uitbreiding van de uitspanning van Y. De weren van Y kunnen daarom niet slagen en behoeven voor het overige geen nadere bespreking. Ook het verweer van Y over de omstandigheid dat X op grond van artikel 6:252 lid 4 BW een bedrag van € 107.824,63 aan Y zou moeten voldoen, gaat niet op. Indien voor de kwalitatieve verplichting een tegenprestatie is overeengekomen, gaat dit recht slechts over op de verkrijger van de betreffende zaak (in casu het perceel grasland), voor zover dit recht nog niet door nakoming teniet is gegaan. In casu is voldoende aannemelijk geworden dat dit recht reeds door nakoming teniet is gegaan: X heeft immers reeds bij het vestigen van de kwalitatieve verplichting een geldbedrag ineens ontvangen. Dat het bedrag wellicht ziet op minderopbrengsten gedurende 30 jaar, doet daaraan niet af. 4.5 De vordering van X zal worden toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde dwangsom zal worden afgewezen. De koopovereenkomst bevat reeds een adequate prikkel tot nakoming voor Y in de vorm van een boeteclausule. Het gaat niet aan om dan ook nog een dwangsom te vorderen, dat is immers dubbelop. Dit neemt echter niet weg dat X terecht aanspraak kan maken op reeds verbeurde boetes ad € 433,00. Deze zullen eveneens worden toegewezen, vanaf 29 augustus 2008. De brief van de hand van X d.d. 14 augustus 2008 kan naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet worden beschouwd als een ingebrekestelling. Het standpunt van Y dat het spoedeisend belang op dit punt ontbreekt, gaat niet op. De hoofdvordering tot nakoming is reeds voldoende spoedeisend geacht en de boeteclausule is daarmee nauw verwant (immers, opgenomen in de koopovereenkomst, van welke overeenkomst nakoming wordt gevorderd) en kan ook worden toegewezen gelet op hetgeen over de hoofdvordering reeds in materiële zin is overwogen. 5. Y zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De beslissing De voorzieningenrechter: I. veroordeelt Y tot nakoming van de koopovereenkomst en veroordeelt Y om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis voor één van de notarissen van Mollink Wünsch Notarissen te Losser te verschijnen om het perceel grasland gelegen te Losser af te nemen en er zorg voor te dragen dat op de dag van het transport de koopprijs van € 144.408,00 gedeponeerd is bij het notariskantoor. II. veroordeelt Y om vanaf 29 augustus 2008 tot op de dag waarop het hiervoor onder I. bedoelde perceel grasland zal worden geleverd de contractuele boete ad € 433,00 per dag aan X te voldoen. III. Veroordeelt Y in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van X begroot op € 325,80 aan verschotten en € 816,00 aan salaris van de advocaat. IV. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad. V. Wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.M. Verhoeven, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 september 2008, in tegenwoordigheid van mr. G.W. Weenink, griffier.