inloggen / registreer

Jurisprudentie

BG3767

Datum uitspraak2008-07-31
Datum gepubliceerd2008-11-07
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureHoger beroep
Instantie naamGerechtshof Amsterdam
Zaaknummers106.007.208/01
Statusgepubliceerd

Indicatie

Woon-/werkgemeenschap in gelegaliseerd kraakpand, mocht relatie met huurder/verenigingslid beëindigen vanwege gebrek aan communicatie en betrokkenheid. Dan echter niet meer dwingen tot kostbare herstelwerkzaamheden: strijd met eisen van redelijkheid en billijkheid.

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER ARREST in de zaak van de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging DE BINNENPRET, gevestigd te Amsterdam, APPELLANTE, procureur: mr. J.P.M. Seegers, t e g e n de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging SAUNA FENOMEEN, gevestigd te Amsterdam, GEÏNTIMEERDE, procureur: mr. M.E. van Huet. 1. Het verloop van het geding in hoger beroep Bij dagvaarding van 17 januari 2007 is appellante, De Binnenpret, in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 8 november 2006, onder zaaknummer/rolnummer 341047/HA ZA 06-1216 gewezen tussen haar als gedaagde en geïntimeerde, Fenomeen, als eiseres. Bij memorie heeft De Binnenpret een grief tegen het bestreden vonnis aangevoerd, stukken overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis, afwijzing van de inleidende vordering van Fenomeen en veroordeling van Fenomeen in de kosten van beide instanties, een en ander uitvoerbaar bij voorraad. Bij antwoordmemorie heeft Fenomeen de grief bestreden, een productie overgelegd en bewijs aangeboden, met conclusie tot bekrachtiging van het bestreden vonnis. Op 28 mei 2008 hebben partijen de zaak door hun procureurs doen bepleiten aan de hand van overgelegde pleitnotities. Fenomeen heeft bij deze gelegenheid nog een aantal producties in het geding gebracht. Ten slotte is arrest gevraagd. 2. De feiten Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) bestreden staat in dit geding het volgende vast. a. De Binnenpret is opgericht op 15 februari 1985 en heeft tot doel de exploitatie zonder winstoogmerk van een in 1984 gekraakt complex van gebouwen met woningen en bedrijfsruimten. Leden van De Binnenpret kunnen zijn natuurlijke personen of rechtspersonen die in het complex woon- en/of bedrijfsruimte huren. In het kader van een legalisatieactie is De Binnenpret in 1994 erfpachtster van het complex geworden. b. Fenomeen bestaat sinds 21 juni 1990 en was tot 1 juli 2005 huurster van een ruimte in het complex, waarin zij een sauna exploiteert. Leden van Fenomeen zijn de vrijwilligers die in de sauna werken. c. Uit een op verzoek van Fenomeen opgemaakt onderzoeksrapport van 22 juni 2004 van CenH Ontwerpen blijkt dat het casco van de sauna ernstige gebreken vertoont, waardoor verzakking heeft plaatsgevonden en gevaar voor instorting bestaat. Uit het rapport blijkt voorts dat de ventilatie en de brandwerendheid van het pand onvoldoende zijn. d. Tijdens een op 10 augustus 2004 gehouden ledenvergadering van De Binnenpret is door de aanwezigen gespeculeerd over de mogelijkheden om het lidmaatschap / de huurovereenkomst van/met Fenomeen op te zeggen en de herstelwerkzaamheden aan het gehuurde op haar kosten zelf te (doen) verrichten. e. Bij brief van 11 augustus 2004 heeft (het bestuur van) De Binnenpret naar aanleiding van het rapport van CenH Ontwerpen aangekondigd dat De Binnenpret als verantwoordelijke voor de bouwtechnische staat van de sauna op zeer korte termijn de noodzakelijke reparaties zal uitvoeren. Van Fenomeen werd geëist dat zij de in het rapport van Bouw- en Woningtoezicht (BWT) van 20 juni 1991 geëiste brandwerende en veiligheidsvoorzieningen zou aanbrengen en zou voldoen aan alle door de overheid met betrekking tot het gebruik als sauna gestelde eisen. Het was volgens de brief voor De Binnenpret duidelijk dat Fenomeen haar bedrijvigheid niet kon voortzetten voordat de brandgevaarlijke en constructief onveilige situatie binnen de sauna was verholpen. Ten slotte werd Fenomeen verzocht op zeer korte termijn met het bestuur van De Binnenpret over een en ander in overleg te treden. Dit overleg heeft op 17 augustus 2004 plaatsgevonden. f. Tijdens een op 23 augustus 2004 gehouden overleg heeft het bestuur van De Binnenpret aan Fenomeen toestemming verleend een aanvang te maken met eenvoudige sloopwerkzaamheden mits de overige plannen voor de verbouwing ter goedkeuring aan het bestuur van De Binnenpret zouden worden voorgelegd. g. In een brief van 8 september 2004 aan het bestuur van Fenomeen heeft het bestuur van De Binnenpret gememoreerd dat Fenomeen op de algemene ledenvergadering van 7 september 2004 niet in staat was de verzochte bouwplannen over te leggen en heeft het bestuur Fenomeen gesommeerd alle werkzaamheden te staken zolang zij niet de vereiste bouwtekeningen en vergunningen had overgelegd. Ten slotte werd Fenomeen verzocht de achterstallige huur en het verschuldigde watergeld te voldoen. h. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over een definitief bouwplan. Desalniettemin heeft Fenomeen de werkzaamheden niet gestaakt. i. Op 19 oktober 2004 is tijdens een extra algemene ledenvergadering van De Binnenpret gesproken over de toekomst van de samenwerking met Fenomeen. Een voorstel om te komen tot beëindiging van de relatie is aangenomen. j. Bij brief van 28 oktober 2004 heeft het bestuur van De Binnenpret Fenomeen gevraagd om een inspectie van de constructieve veiligheid en de brandveiligheid van het gehuurde voor de heropening op 6 november 2004. Voor diezelfde datum wenste het bestuur tevens een (meerjaren)bouwpan te ontvangen. k. Op 7 december 2004 heeft de algemene ledenvergadering van De Binnenpret besloten over te gaan tot opzegging van de huurovereenkomst met Fenomeen tegen 1 juli 2005. l. Bij brief van 12 december 2004 hebben de voorzitter en de secretaris van het bestuur van De Binnenpret namens de Binnenpret de huurovereenkomst met Fenomeen opgezegd per 1 juli 2005 op grond van slecht huurderschap, erin bestaande dat de huur niet tijdig wordt voldaan, beschadigingen zijn aangebracht aan (de constructie van) het gehuurde die niet zijn hersteld en in het gehuurde onveilige situaties zijn aangetroffen die Fenomeen, ondanks uitdrukkelijk verzoek daartoe, heeft geweigerd op te heffen. m. In een geding tussen partijen op grond van artikel 7:230a BW heeft [deskundige] op verzoek van de kantonrechter te Amsterdam op 28 april 2006 een rapport uitgebracht over de door Fenomeen verrichte bouwwerkzaamheden. De deskundige is tot de conclusie gekomen dat de werkzaamheden uit constructief oogpunt op de juiste wijze zijn uitgevoerd en dat er geen reden is om te twijfelen aan de constructieve veiligheid van het gebouw, hoewel er nog wel een aantal werkzaamheden moet worden verricht. Ten aanzien van de ventilatie en de rookgasafvoer heeft de deskundige bedenkingen geuit en de aangebrachte brandwerende plafonds hebben volgens hem niet de beoogde brandvertraging van 60 minuten doordat er hier en daar kieren in aanwezig zijn. n. Bij beschikking van 15 november 2006 heeft de kantonrechter te Amsterdam in voormelde procedure de verplichting tot ontruiming van het gehuurde geschorst tot 1 juli 2006 en vervolgens tot 1 maart 2007, op grond van de overweging dat uit het rapport van de deskundige blijkt dat de situatie in het gehuurde niet ideaal is en niet te lang meer moet voortduren. 3. Beoordeling 3.1 In dit geding vordert Fenomeen de vernietiging van het besluit van de algemene ledenvergadering van 7 december 2004 tot opzegging van de huurovereenkomst tussen De Binnenpret en Fenomeen op grond van artikel 2:15 BW wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid (als bedoeld in artikel 2:8 BW) en strijd met de statuten 3.2 Tegen de achtergrond van voormelde vaststaande feiten legt Fenomeen aan haar vordering – kort gezegd - het volgende ten grondslag. Het is onredelijk dat De Binnenpret haar eerst onder druk heeft gezet om het gehuurde in het belang van de veiligheid tegen hoge kosten (€ 75.000,=) te verbouwen en vervolgens, toen die kosten waren gemaakt, de huur heeft opgezegd. Dit klemt temeer nu Fenomeen nog aanzienlijk bedragen van De Binnenpret heeft te vorderen, die deze niet kan terugbetalen. De verwijten van gebrek aan betrokkenheid en communicatie en financieel wanbeleid zijn niet terecht. In de loop der jaren heeft Fenomeen binnen De Binnenpret juist veel goeds gedaan, zoals het jarenlang voorschieten van het watergeld, aldus Fenomeen. Ook is het besluit onredelijk omdat Fenomeen op allerlei wijzen heeft geprobeerd om tot een compromis te komen en daarbij tot veel concessies bereid was, maar ieder verzoek tot onderhandelen door De Binnenpret is afgewezen. Voorts is het besluit van 7 december 2004 in strijd met artikel 7.4 van de statuten van De Binnenpret, dat bepaalt dat het bestuur voor het merendeel uit leden van de vereniging moet bestaan, aan welke eis ten tijde van het besluit niet was voldaan. 3.3 De rechtbank heeft de vordering van Fenomeen toegewezen bij gebreke van betwisting van de zijde van De Binnenpret. Hiertegen richt zich de grief. 3.4 In de toelichting op haar grief voert De Binnenpret aan dat zij heeft besloten de huurovereenkomst met Fenomeen op te zeggen omdat in een aanhoudende reeks van conflicten de verhoudingen tussen partijen steeds verder verslechterden. Bij de besluitvorming speelde een belangrijke rol dat Fenomeen zich niet wenst te conformeren aan de wijze van samenwerken en samenleven die binnen De Binnenpret gebruikelijk is, maar evenzeer het financiële wanbeheer binnen de sauna en het ontoereikende onderhoud van het gehuurde als gevolg waarvan een onveilige situatie was ontstaan. Fenomeen is niet onder druk gezet om kostbare werkzaamheden te laten uitvoeren; dat is geheel haar eigen beslissing geweest. Integendeel, juist de eigenmachtige wijze waarop Fenomeen tot de uitvoering van de werkzaamheden is overgegaan is een belangrijke bron van conflicten tussen partijen. Als al juist is dat de door Fenomeen uitgevoerde werkzaamheden een verbetering in de veiligheidssituatie hebben gebracht, dan is nog een gegeven dat de situatie in de sauna niet ideaal is en niet te lang meer moet voortduren. De onveiligheid van het pand was voor een groot deel door Fenomeen zelf veroorzaakt. De onregelmatige huurbetalingen door Fenomeen wijzen op een slecht financieel beleid en een tekort aan middelen. De vraag of Fenomeen recht heeft op een vergoeding van de door haar gemaakte kosten dient echter in een andere procedure te worden beantwoord, evenals de vraag naar het bestaan van de door Fenomeen gepretendeerde vordering uit geldlening. De Binnenpret beantwoordt beide vragen overigens ontkennend. Ook betwist zij de hoogte van de door Fenomeen gestelde kosten. 3.5 Het hof overweegt als volgt. 3.6 Uit de in het geding gebrachte notulen van de ledenvergadering van De Binnenpret, in het bijzonder die van 19 oktober 2004 en 7 december 2004, kan worden afgeleid dat de betrokkenheid van Fenomeen bij en haar communicatie met De Binnenpret al lange tijd te wensen over liet. Noch op vragen daarover tijdens de ledenvergaderingen noch in dit geding heeft Fenomeen voor haar houding een afdoende verklaring gegeven. Exemplarisch in dit verband is dat niemand van het bestuur van Fenomeen is verschenen op een vergadering op 1 juni 2004 waarin een kritische evaluatie van het beleid van Fenomeen op de agenda stond en dat zij in dit geding ervan blijk heeft gegeven niet te weten wat de vergaderfrequentie van de ledenvergadering van De Binnenpret is. 3.7 Dat Fenomeen zich in algemene zin aan financieel wanbeleid heeft schuldig gemaakt heeft het hof uit de stellingen van De Binnenpret en uit de overgelegde stukken niet kunnen afleiden. Wel is het duidelijk dat Fenomeen in het verleden regelmatig betalingsachterstanden heeft laten ontstaan en dat dit zowel werd veroorzaakt door geldgebrek als door een gebrekkige financiële administratie. In zoverre kon dus wel worden gesproken van een slecht financieel beheer. Dit klemt temeer nu De Binnenpret met de verhuur geen winst beoogt en dus voor de voldoening van de op haar rustende lasten in hoge mate afhankelijk is van een regelmatige betaling van de huur. 3.8 Het verwijt aan Fenomeen dat zij in de loop der jaren haar pand slecht heeft onderhouden en onoordeelkundig heeft gewijzigd, waardoor een onveilige situatie is ontstaan, acht het hof echter niet terecht. De door CenH Ontwerpen geconstateerde problemen betreffen in hoofdzaak werkzaamheden die, tenzij anders overeengekomen, tot de taak van de verhuurder behoren. Dat tussen De Binnenpret en Fenomeen iets anders is overeengekomen is het hof niet gebleken. Wel is duidelijk geworden dat van alle gebruikers van ruimten in het complex een zekere zelfwerkzaamheid werd verlangd, maar dat neemt niet weg dat op De Binnenpret als verhuurster in deze de eindverantwoordelijkheid rustte. Voorts kan uit de stellingen van De Binnenpret niet worden afgeleid dat de verwijdering van de dragende kolommen heeft plaatsgehad in de periode na de legalisatie of zelfs maar na de oprichting van Fenomeen, zodat niet valt in te zien hoe dergelijk handelen thans in redelijkheid als verwijt ten grondslag gelegd kan worden aan een opzegging van de huurovereenkomst. 3.9 Ook het verwijt dat Fenomeen eigenmachtig tot verbouwing is overgegaan overtuigt niet. In de brief van 11 augustus 2004 heeft De Binnenpret Fenomeen immers opgedragen de in het rapport van BWT geëiste brandwerende en veiligheidsvoorzieningen aan te brengen en haar in feite verboden voor die tijd haar activiteiten in het gehuurde voort te zetten. Nadat Fenomeen was begonnen met de werkzaamheden heeft De Binnenpret overlegging van een meerjarenbouwplan, bouwtekeningen en vergunningen geëist. Zij heeft die kwestie echter niet aangepakt met de voortvarendheid die haar zou hebben gepast, gegeven het feit dat Fenomeen het gehuurde door de gebreken niet meer kon gebruiken. De Binnenpret verbood Fenomeen op 8 september 2004 wel om zelf de herstelwerkzaamheden te verrichten, maar ieder gevoel van urgentie om de zaak aan zich te trekken en zelf voor een spoedig herstel van het casco zorg te dragen ontbrak, hoewel twee van de aanwezigen bij de ledenvergadering van 10 augustus 2004 al de terechte vraag hadden opgeworpen hoe lang de verbouwing zou kunnen worden uitgesteld zonder dat de sauna failliet zou gaan. Onder deze omstandigheden is het begrijpelijk dat Fenomeen zich gedwongen heeft gevoeld de herstelwerkzaamheden zelf te (blijven) uitvoeren. Uit het rapport van [deskundige] blijkt dat Fenomeen er in ieder geval goed in is geslaagd de onveilige situatie op te heffen, zodat ook de kwaliteit van de door Fenomeen verrichte werkzaamheden geen grond biedt voor de houding van De Binnenpret. Dat Fenomeen door een ontluchtingskanaal in de gevel aan te brengen de constructie van het gehuurde zou hebben ondermijnd is het hof niet gebleken. 3.10 Hetgeen hiervoor werd overwogen leidt tot de volgende tussenstand. De Binnenpret had een gegronde reden om tot beëindiging van de relatie met Fenomeen over te gaan. Die reden was niet zozeer gelegen in de werkzaamheden die Fenomeen ten onrechte wel of juist niet aan het gehuurde heeft verricht, in 2004 en in alle jaren daarvoor, maar in het gebrek aan behoorlijke communicatie met en betrokkenheid bij De Binnenpret dat Fenomeen in de loop der tijden heeft vertoond. Voor een vereniging als De Binnenpret, die juist de gezamenlijkheid van het woon-werkcomplex hoog in het vaandel heeft staan is een dergelijke opstelling begrijpelijkerwijs moeilijk te accepteren. 3.11 Daar staat echter tegenover dat het hof uit de stellingen over en weer en de inhoud van de overgelegde bewijsstukken de indruk krijgt dat De Binnenpret de problemen met de veiligheid van het pand, die door Fenomeen zelf aan het licht waren gebracht, heeft aangegrepen om zich van Fenomeen te ontdoen. Op zichzelf kan haar dat recht niet worden ontzegd, nu voor de opzegging van een huurovereenkomst als de onderhavige geen bijzondere gronden zijn vereist, ook de statuten van De Binnenpret het mogelijk maken langs de weg van een opzegging van de huurovereenkomst tot een eind van het lidmaatschap te geraken en, niet het minst belangrijk, De Binnenpret voor de opzegging bovendien een gegronde reden had, al lag die niet in de veiligheidsperikelen. Naar het oordeel van het hof is de wijze waarop De Binnenpret in concreto is opgetreden echter niet in overeenstemming met hetgeen van haar als vereniging jegens haar lid Fenomeen op grond van de redelijkheid en billijkheid mocht worden geëist. Doorslaggevend in dit verband is het feit dat De Binnenpret, zoals hiervoor werd overwogen, Fenomeen heeft genoodzaakt tot het op eigen kosten verrichten van ingrijpende herstelwerkzaamheden terwijl, naar moet worden aangenomen op grond van de uitlatingen tijdens de ledenvergadering van 10 augustus 2004 en het feit dat op 19 oktober 2004 al een schriftelijk voorstel tot beëindiging van de relatie met Fenomeen voorlag, binnen De Binnenpret reeds ernstige twijfels bestonden over de levensvatbaarheid van de relatie met Fenomeen. Hierbij moet worden bedacht dat (ook) Fenomeen een vereniging is zonder winstoogmerk, bestaande uit vrijwilligers, die dergelijke verbouwingskosten niet eenvoudig kon opbrengen en waarvoor de opzegging bovendien naar alle waarschijnlijkheid het einde van het bestaan zou betekenen. 3.12 De exacte omvang van de door Fenomeen gemaakte verbouwingskosten is (nog) niet komen vast te staan. Dat die kosten echter aanzienlijk zijn acht het hof onvoldoende gemotiveerd betwist. Die omvang brengt met zich dat, gegeven de voorgeschiedenis als hiervoor geschetst en niettegenstaande het redelijke belang dat De Binnenpret bij de beëindiging van de huurrelatie had, zij Fenomeen niet de huur had mogen opzeggen zonder ten minste enige vorm van financiële compensatie te bieden. Door dit na te laten heeft zij gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 2:8 BW. Dit leidt tot het oordeel dat de rechtbank het besluit van 7 december 2004 terecht heeft vernietigd. 3.13 Hetgeen partijen overigens nog naar voren hebben gebracht, met inbegrip van de bewijsaanbiedingen, kan als niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven. 4. Slotsom 4.1 De grief kan niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. 4.2 Als de in het ongelijk gestelde partij moet De Binnenpret de kosten van het hoger beroep dragen. 5. Beslissing Het hof: bekrachtigt het bestreden vonnis; verwijst De Binnenpret in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Fenomeen begroot op een bedrag van € 300,- aan verschotten en een bedrag van € 2.682,- voor salaris procureur. Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, R.E. de Winter en C.A. Joustra en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 31 juli 2008.