inloggen / registreer

Jurisprudentie

BG3904

Datum uitspraak2008-11-12
Datum gepubliceerd2008-11-12
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Utrecht
Zaaknummers224454 / HA ZA 07-118
Statusgepubliceerd

Indicatie

Beroep op non-conformiteit geslaagd. Gemeente Utrecht heeft niet voldaan aan mededelingsplicht bij sluiten overeenkomst waarbij aan PVF andere voorwaarden ten aanzien van ontwikkeling kantoorpanden werden gesteld met betrekking tot bestaand erfpachtrecht. Grond bleek ernstig verontreinigd door o.a. aanwezigheid van puinstort. Gemeente Utrecht is aansprakelijk voor de door vertraging veroorzaakte schade. Projectontwikkelaar William House kan jegens PVF beroep doen op garanties in de tussen deze partijen gesloten overeenkomsten. PVF aansprakelijk jegens William House op grond van afgegeven garanties.

Uitspraak

vonnis RECHTBANK UTRECHT Sector handels- en familierecht zaaknummer / rolnummer: 224454 / HA ZA 07-118 Vonnis van 12 november 2008 in de zaak van de stichting STICHTING PVF KANTORENFONDS, thans geheten STICHTING ACHMEA DUTCH OFFICE FUND, gevestigd te Amsterdam, eiseres in conventie, verweerster in reconventie ten aanzien van gedaagde 2., advocaat mr. M.C. Franken-Schoemaker, tegen 1. de publiekrechtelijke rechtspersoon DE GEMEENTE UTRECHT, zetelend te Utrecht, gedaagde in conventie, advocaat mr. J.M. van Noort, 2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid WILLIAM HOUSE XLIX B.V., zetelend te Rotterdam, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, advocaat mr. M.R. Ruygvoorn, 3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid WILLIAM PROPERTIES B.V., zetelend te Rotterdam, gedaagde in conventie, advocaat mr. M.R. Ruygvoorn. Partijen zullen hierna respectievelijk PVF, de Gemeente Utrecht , William House en William Properties worden genoemd. Gedaagde 2 en gedaagde 3 worden gezamenlijk als William House c.s. aangeduid. 1. De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het vonnis van 2 mei 2007 waarin een comparitie van partijen is bepaald - het proces-verbaal van de op 25 september 2007 gehouden comparitie waarbij door PVF ter zitting een conclusie van antwoord in reconventie is genomen en tevens een akte houdende aanvulling grondslag en wijziging van eis in conventie, alsmede een akte overlegging producties, en waarbij door de Gemeente Utrecht en William House c.s. nog nadere producties zijn overgelegd - conclusie van repliek in conventie - conclusie van dupliek aan de zijde van de Gemeente - conclusie van dupliek tevens repliek in reconventie aan de zijde van respectievelijk William House c.s. en William House - akte uitlating producties in conventie tevens conclusie van dupliek in reconventie. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 1.3. De rechter ten overstaan van wie de comparitie is gehouden, heeft dit vonnis om organisatorische redenen niet kunnen wijzen. 2. De feiten Algemeen 2.1. PVF heeft op 26 oktober 1998 van William House tegen betaling van een bedrag van € 9.747.199,00, exclusief BTW, gekocht en geleverd gekregen het voortdurend recht van erfpacht van een perceel grond met daarop twee kantoorgebouwen met parkeergelegenheid, staande en gelegen te Utrecht, plaatselijk bekend als Pythagoraslaan 100 en Newtonstraat 201-233, kadastraal bekend onder sectie N nr. 912 en 1085 (hierna: "het perceel"), nadat op gelijke datum het perceel was verkocht en geleverd door TNO aan William House. Op 10 augustus 1998 heeft de Gemeente Utrecht toestemming gegeven voor de overdracht van het perceel door TNO aan William House, onder de voorwaarde dat de algemene en bijzondere erfpachtsbepalingen waaronder het erfpachtsrecht is uitgegeven, worden opgenomen in de transportakte of dat daarnaar wordt verwezen. 2.2. In de eveneens op 26 oktober 1998 getekende koopovereenkomst tussen PVF en William House (hierna: "de koopovereenkomst") is onder meer in artikel 14 opgenomen: "a. William House heeft een milieutechnisch grondonderzoek doen uitvoeren door Mos Grondmechanica B.V. (hierna: "Mos", toevoeging rechtbank) (…). De conclusie van het rapport is dat het verkochte geen verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het voorgenomen gebruik voor PVF als kantoor- en bedrijfsgebouwen met parkeerterrein. b. Het risico dat achteraf blijkt dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst verontreiniging in het verkochte aanwezig is, is voor rekening en risico van PVF. (…)" 2.3. Op gelijke datum, 26 oktober 1998, is tussen PVF en William House een side letter opgemaakt (hierna: "de side letter"). Hierin is onder meer opgenomen: "b. Ter gelegenheid van (…) koop/verkoop (van het perceel, toevoeging rechtbank) verkrijgt WH (William House, toevoeging rechtbank) tot 30 juni 2002 het onherroepelijke exclusieve recht om het ad. a. genoemde gebouw c.a. te herontwikkelen tot een nieuw kanoorgebouw van ca. 14.000-25.000 m2 (…). In het kader van deze herontwikkelingsactiviteiten is WH onherroepelijk gemachtigd om in onderhandeling te treden met alle daarbij betrokkenen, met name de gemeente Utrecht en de huidige huurder." 2.4. Op 17 juli 2003 is door de Gemeente Utrecht een bodemkwaliteitsverklaring voor bouwvergunning afgegeven. De toetsing voor de afgifte van de bouwvergunning heeft uitsluitend plaatsgevonden op grond van het Geomet I-onderzoek (zie hierna). 2.5. Op 1 juli 2004 is tussen de Gemeente Utrecht en PVF een overeenkomst conversie en bestemmingswijziging erfpacht Pythagoraslaan 100/Newtonlaan 201-233 tot stand gekomen (hierna: "de conversieovereenkomst'). Hierin is onder meer opgenomen dat na de sloop van de bestaande kantoorgebouwen met een totaal bruto vloeroppervlakte van ca. 5.859 m² nieuwbouw in de vorm van een nieuw kantorencomplex met een bruto vloeroppervlakte (bvo) van maximaal 28.000 m² gerealiseerd zou kunnen worden. Voor deze conversie en bestemmingswijziging van het erfpachtrecht heeft PVF een bedrag van € 6.700.000,00 betaald. 2.6. Op 29 september 2004 is tussen PVF en William House c.s. een turnkey realiseringsovereenkomst gesloten (hierna: "de turnkeyovereenkomst") terzake de herontwikkeling van het perceel tegen een (voorlopige) koopsom van € 55.359.039,00, exclusief BTW. Hierin is onder meer opgenomen: "Aangezien de realisatie zoals hiervoor vermeld op het aan PVF toebehorende erfpachtsrecht geschiedt garandeert PVF aan WH dat het erfpachtsrecht milieutechnisch geschikt is voor de bouw en het beoogde gebruik van het project." 2.7. Op 17 oktober 2004 is William House aangevangen met de sloop van de bestaande kantoorgebouwen. Bij graafwerkzaamheden in december 2004 bleek het perceel ernstig te zijn vervuild. Bij ontgravings- en grondafvoerwerkzaamheden werd in een voormalige stortplaats puin en divers ander afval aangetroffen. 2.8. In februari 2005 heeft de Gemeente Utrecht de bouw stilgelegd. 2.9. In mei 2005 bleken heiwerkzaamheden ten behoeve van de fundering onmogelijk, omdat gebleken was dat 9 meter onder maaiveld ook puin aanwezig was en niet, zoals de onderzoeken tot dan toe aan het licht hadden gebracht, tot 4 à 5 meter onder maaiveld. Met betrekking tot de (uitgifte in) erfpacht van het perceel 2.10. Op 28 juli 1988 is een akte uitgifte in erfpacht tussen de Gemeente Utrecht en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Maarssense Vastgoed- en Investeringsmaatschappij Mavin Beheer B.V. (hierna: "Mavin") opgemaakt (hierna: "de akte 1988"). Artikel 3 van de akte 1988 luidt als volgt: "Het in voortdurende erfpacht uitgegeven terrein zal worden geleverd in de staat waarin het zich bevindt (…). De erfpachter verklaart bekend te zijn met aanwezigheid van puin en dergelijke in de ondergrond van het uit te geven perceel. Uit verwijdering hiervan voortvloeiende kosten van welke aard of omvang ook komen in z'n geheel voor rekening van erfpachter. Van gemeentewege is een onderzoek ingesteld naar de aanwezigheid van verschijnselen van verontreiniging in het in voortdurend erfpacht uitgegeven terrein. De bevindingen hiervan zijn neergelegd in een aan deze minuut te hechten rapport. " Eén van de bijlagen bij deze akte is de overeenkomst tot uitgifte in erfpacht van 6 maart 1988 (hierna: "de uitgifteovereenkomst 1988") tussen de Gemeente Utrecht en Mavin. Artikel 1.12 van de uitgifteovereenkomst 1988 komt inhoudelijk overeen met artikel 3 van de akte 1988. In gelijke bewoordingen wordt in de laatste zin verwezen naar een rapport. 2.11. Het aan de akte 1988 gehechte rapport is het rapport met de titel Oriënterend bodemonderzoek kantoornieuwbouw/Pythagoraslaan Rijnsweerd-Noord te Utrecht gedateerd maart 1988 (hierna: "het Rovurapport 1988"). Het Rovurapport heeft alleen betrekking op fase II, dit is de locatie waar destijds het tweede kantoorpand zou worden gebouwd. Het bouwwerkzaamheden van het eerste kantoorpand (fase I) waren reeds voor de uitgifte van het perceel in erfpacht in 1988 van start gegaan. In het Rovurapport 1988 is onder meer als conclusie opgenomen: "Uit de resultaten van het onderzoek blijkt, dat in 4 monsters lood en in 1 monster koper verhoogd aanwezig zijn. Deze verhoging is echter van dien aard, dat dit geen gevolgen behoeft te hebben voor de uitvoering van de werkzaamheden op de locatie, alsmede voor het toekomstig gebruik als kantoorlocatie." 2.12. In 1988 verkoopt Mavin het voortdurend recht van erfpacht op het perceel aan TNO. Bij akten van 9 februari 1989 en 3 juli 1989 (hierna in enkelvoud: "akte 1989") vindt de levering plaats. In de akte 1989 is geen verwijzing naar "puin en dergelijke" opgenomen zoals in de akte 1988 wel het geval is. Wel is in de akte 1989 de volgende verwijzing opgenomen: "(…) zoals door verkoper in eigendom werd verkregen bij akten van 28 juli 1988 en (…)". 2.13. Op 24 januari 2005 wordt tussen PVF en de Gemeente Utrecht de Overeenkomst ontbinding erfpachtrecht alsmede tot uitgifte in erfpacht gesloten, waarin de erfpacht met betrekking tot een klein perceel van 10 m2 wordt ontbonden en een perceel van ongeveer 282 m2 door de Gemeente Utrecht in erfpacht wordt uitgegeven. Op 12 april 2006 wordt tussen PVF en de Gemeente Utrecht de Akte afstand, uitgifte en wijziging erfpacht met betrekking tot Pythagoraslaan 100/Newtonlaan 201-233 (hierna: "akte 2006") gepasseerd. In de akte 2006 wordt hetgeen wat afgesproken is in de conversieovereenkomst en de in deze overweging genoemde overeenkomst notarieel vastgelegd. Voorts is in de akte 2006 bepaald dat niet meer de algemene bepalingen uit 1983 (hierna: "AB 1983") van toepassing zijn maar de Algemene Voorwaarden voor uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (hierna: "AV 1989"). Tevens zijn in de akte nieuwe bijzondere bepalingen opgenomen.In de akte 2006 is voorts een bouwverplichting opgenomen. Met betrekking tot de uitgevoerde (bodem-)onderzoeken , notities en correspondentie ten aanzien van het perceel 2.14. In de periode 1985 tot en met 1988 zijn onder meer de volgende documenten relevant: - 10 december 1985: brief Directeur Dienst R.O. van de Gemeente Utrecht aan de Directie Provinciale Waterstaat inzake bodemonderzoek Rijnsweerd-Noord. Hierin is onder meer opgenomen: "De gekonstateerde verontreiniging is, zowel op diepte, als oppervlakkig aangetoond. De aan de oppervlakte waargenomen verontreiniging zal om redenen van miliehygiënische en psycho-sociale aard verwijderd dienen te worden." - 17 maart 1986: Evalutatie Bodem- en Grondwateronderzoek te Rijnsweerd-Noord. Hierin is onder meer opgenomen: "De enige plaats, waar sprake is van significante verontreiniging, is de locatie van de voormalige zandput (…). Deze is volgestort met een diversiteit aan stoffen (…) waarvan een aantal uit milieuhygiënisch oogpunt ongewenst is. Het is niet duidelijk tot welke diepte de verontreiniging zich voortzet. De oppervlakte is wel redelijk in beeld." - 11 april 1986: Notitie betreffende haalbaarheid realisatie bestemmingsplan Rijnsweerd-Noord van de dienst Milieuhygiene aan de dienst voor ruimtelijke ordening van de Gemeente Utrecht. Hierin is onder meer opgenomen: "Ook hier (de zandput, toevoeging rechtbank) is bodemverontreiniging geconstateerd in de vorm van zware metalen en pca's. Met name is de verontreiniging geconstateerd beneden het niveau van circa 2 m. beneden maaiveld (…). Niet onvermeld mag blijven de enorme hoeveelheden puin e.d., die op dit terreingedeelte ondergronds zijn waargenomen. En wel in die mate, dat diverse grondboren aldaar zijn gesneuveld, waaronder een tamelijk robuuste schroefboor. Kortom naast de bodemverontreiniging is hier ook de bodemgesteldheid in het geding met het oog op eventueel hier te plaatsen schroefpalen t.b.v. fundatie nieuwbouw.(…) Een minder gevoelige bestemming is kantoorbebouwing. Zeker als dergelijke bebouwing wordt voorzien van bijv. een ondergrondse parkeergarage of kelder. Laatstgenoemde optie impliceert wel, dat er deels ontgraven zal moeten worden. Dus zal er partieel gesaneerd gaan worden. (…) Tenslotte bestaat er nog de mogelijkheid om op de verdachte lokatie een ongevoelige bestemming te leggen, zoals een parkeerplaats (…). " - juni 1987: Ontwerp-bestemmingsplan Rijnsweerd Noord, 1e ged. Herziening. Hierin is onder meer opgenomen: "Uit het onderzoek ter plaatse van de voormalige zandput is verder gebleken dat, naast de aangetoonde bodemverontreiniging, ook enorme hoeveelheden grof puin in deze put zijn gestort. Het aanbrengen van funderingen t.b.v bebouwing is daardoor nagenoeg onmogelijk. Resumerend kan gesteld worden dat zowel vanuit miliehygiënisch, als vanuit bouwkundig oogpunt, bebouwing ter plaatse van de zandput niet mogelijk is, terwijl sanering financieel onhaalbaar moet worden geacht." - 4 november 1987: Memorandum afdeling bodembeheer. Hierin is onder meer opgenomen: "Ter plaats van een voormalige zandwinput en in het afdekkende kleipakket is daarbij bodemverontreiniging geconstateerd. Gezien de verontreinigingssituatie in samenhang met het huidige gebruik van het terrein (nl. Braakliggend) (…) heeft de lokatie niet voldoende prioriteit om op korte termijn tot sanering cq. het nemen van maatregelen over te gaan. In het ontwerp bestemmingsplan is men voornemens een aantal "gevoelige" bestemmingen (mn. kantoor- en groenbestemming waarbij tevens ruimte voor woonbestemming of onderwijsbestemming wordt gecreëerd) te realiseren. Daarbij komt de relatie tussen bodemverontreiniging en de bestemming van het terrein te summier aan de orde. In beginsel bestaat geen bezwaar tegen het realiseren van de in het plan genoemde bestemmingen met dien verstande dat tzt afdoende maatregelen (…) worden genomen om de mogelijke gevaarsaspekten vanuit de boedemverontreiniging tegentegaan. (…) De mogelijke financiele gevolgen daarvan zijn in het ontwerp bestemmingsplan niet verwerkt." - 9 december 1987: Intern memorandum Gemeente Utrecht. Hierin is onder meer opgenomen: "Provincie stelt zich formeel op het standpunt, dat elke wijziging qua bestemming op de lokatie Pythagoraslaan/Archimedeslaan een saneringsvoorstel tot gevolg heeft in het kader van de IBS. (…) Naar aanleiding van de diverse onderzoeken is ook door ons gekonkludeerd, dat de lokatie rond de voormalige zandpunt niet geschikt is bevonden voor gevoelige bestemmingen , als woning- e/o kantoorbouw. Afgezien nog van het feit dat in de voormalige zandput enorme hoeveelheden puin, funcaties e.d. aanwezig zijn." - 28 januari 1988: Resultaten veld- en laboratoriumonderzoek naar bodemverontreiniging in een bouwput aan de Pythagoraslaan (Rijnsweerd) te Utrecht door het Instituut voor Grondmechanica en Funderingstechniek (hierna: "het IGFrapport"). Hierin is onder meer opgenomen: " Het door ons bureau uitgevoerde onderzoek werd gericht op de uit te graven en af te voeren grond. Hiertoe werden 7 boringen tot 1.5 m – m.v. uitgevoerd. (…) Als gevolg van puin in de ondergrond kon plaatselijk niet geboord worden (boringen 6A en 6B: de boringen 6 en 7 werden op circa 1.5 meter gestaakt in verband met een harde puinlaag. (…) Gesteld kan worden dat de grond terplaatse van de kelder plaatselijk licht tot matig verontreinigd is met enkele zware metalen.(…)". 2.15. In de periode 1988 (dus na de uitgifte in erfpacht aan Mavin) tot en met 2002 zijn onder meer de volgende documenten relevant: - 25 maart 1991: fax Dienst RO van de Gemeente Utrecht. Hierin is onder meer opgenomen: "Uit het onderzoek ter plaatse van de voormalige zandput is verder gebleken dat, naast de aangetoonde bodemverontreiniging, ook enorme hoeveelheden grof puin zijn gestort. Het aanbrengen van funderingen ten behoeve van bebouwing is daardaar nagenoeg onmogelijk. Resumerend kan gesteld worden dat zowel uit milieuhygiënisch, als vanuit bouwkundig oogpunt, bebouwing ter plaatse van de voormalige zandput niet mogelijk en tevens ongewenst is. (…)" - 20 oktober 1998: Milieutechnisch bodemonderzoek op het parkeerterrein van de kantoorgebouwen aan de Pythagoraslaan 100 en Newton 200 te Utrecht uitgevoerd door Mos Grondmechanica B.V. (hierna: "het Mosrapport"). - 25 januari 1999: Luchtfoto voormalige zandwinput Pythagoraslaan te Utrecht van Chemielinco (hierna: "het Chemielinco I-rapport"). Hierin is onder meer opgenomen: "Aanleiding voor het luchtfoto onderzoek is het feit dat de voormalige zandwinput in het verleden mogelijk is gedempt met bodemverontreinigend materiaal. Het doel van het onderzoek is om de gemeente Utrecht meer inzicht te verschaffen in het verleden van de stortplaats door middel van het achterhalen van de exacte locatie en omvang van de voormalige zandwinput." - 15 maart 2002: Oriënterend bodemonderzoek Pythagoraslaan (W1) te Utrecht (hierna: "het Chemielinco II-rapport"). Hierin is onder meer opgenomen: "Dit project heeft als doel het in kaart brengen van alle potentieel van bodemverontreiniging verdacht locaties binnen de gemeente Utrecht. In het jaar 2005 moet de werkvoorraad aan bodemsanering in de gemeente Utrecht bekend zijn. Het doel van het oriënterend bodemonderzoek op een locatie is het toetsen van het vermoeden van ernstige bodemverontreiniging en het maken van een schatting van de noodzaak van sanering (urgentie) op basis van eventuele risico's." - 20 december 2002: Verkennend Milieutechnisch Bodemonderzoek aan de Pythagoraslaan te Utrecht (hierna: "het Geomet I-rapport"). Het onderzoek is verricht door Geomet B.V. (hierna: "Geomet"). Als doel van het onderzoek is opgenomen: "Het doel van het onderzoek is het verkrijgen van meer inzicht in hoeverre het voormalige dan wel huidige gebruik van de locatie en haar directe omgeving hebben geleid tot een mogelijke verontreiniging van de bodem en te bepalen in hoeverre de bodem ter plaatse van de onderzoekslocatie geschikt is voor de toekomstige (bedrijfs)bestemming." - 24 december 2002: Rapport betreffende bouwput en bemaling kantoor Rijnsweerd aan de Pythagoraslaan te Utrecht (hierna: "het Geomet II-rapport"). 2.16. Op 5 februari 2007 is door Tauw B.V. het rapport Samenvatting bodemdossier nieuwbouw Rijnsweerd Utrecht 1985-2006 opgesteld (hierna: "het Tauwrapport"). Het rapport bevat een chronologische reconstructie van de kennis die in het bodemdossier in het archief van de Gemeente Utrecht aanwezig was. De literatuurlijst bevat 50 verwijzingen van documenten opgesteld in de periode 1985-2006. 2.17. Opdrachtgever van het Tauwrapport is de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Klaassen Bouwmaatschappij Arnhem B.V. (hierna: "Klaassen"). Klaassen heeft William House in een aparte procedure voor deze rechtbank gedaagd, waarbij William House PVF in vrijwaring heeft opgeroepen. Partijen hebben de rechtbank ter comparitie eenstemmig verzocht onderhavige procedure niet te voegen met de procedure van Klaassen tegen William House. 3. Het geschil in conventie 3.1. PVF vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad: primair: A. William House veroordeelt tot betaling van € 1.517.479,00 aan PVF, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf primair de data van de onverschuldigde betaling door PVF aan William House, subsidiair de dag van dagvaarding, beide tot de dag van algehele voldoening, en William House veroordeelt in de kosten van deze procedure; B. gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de schade van PVF op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en gedaagden, voor zover rechtens mogelijk hoofdelijk, veroordeelt in de kosten van deze procedure; subsidiair: C. de gevolgen van de conversieovereenkomst tussen PVF en de Gemeente Utrecht op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW wijzigt zodanig dat de overeengekomen grondpijs ad € 6.700.000,00 excl. BTW wordt verlaagd met het bedrag dat conform het gevorderde sub B als schade wordt vastgesteld en de Gemeente Utrecht veroordeelt om aan PVF de ingevolge de gewijzigde conversieovereenkomst teveel betaalde koopsom te vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente en de Gemeente veroordeelt in de kosten van deze procedure; D. de koopovereenkomst tussen PVF en William House op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW wijzigt zodanig dat de overeengekomen koopprijs wordt verlaagd met het bedrag dat conform het gevorderde sub B als schade wordt vastgesteld en William House veroordeelt om aan PVF de ingevolge de gewijzigde koopakte teveel betaalde koopprijs te vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente en William House veroordeelt in de kosten van deze procedure; E. de turnkeyovereenkomst tussen PVF en William House op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW wijzigt zodanig dat de in artikel 1,5 sub d bepaalde koopsom wordt verlaagd met het bedrag dat conform het gevorderde sub B als schade wordt vastgesteld en William House veroordeelt om aan PVF de ingevolge de gewijzigde turnkeyovereenkomst teveel betaalde koopsom te vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente en William House veroordeelt in de kosten van deze procedure. 3.2. Gedaagden voeren verweer. William Properties is als garant van William House mede gedagvaard en sluit zich volledig aan bij het mede namens haar door William House gevoerde verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. in reconventie 3.3. William House vordert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 1. PVF veroordeelt om aan William House te betalen een bedrag van € 1.076.225,88, te vermeerderen met 6% rente vanaf 21 februari 2006 tot de dag van algehele voldoening, 2. PVF veroordeelt om aan William House te voldoen de overige door William House geleden en nog te lijden schade als gevolg van de schending van de garantieverplichting, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, 3. PVF veroordeelt in de kosten van de procedure. 3.4. PVF voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4. De beoordeling ten aanzien van de Gemeente Utrecht 4.1. PVF baseert haar vordering jegens de Gemeente Utrecht op diverse gronden, te weten non-conformiteit, onrechtmatige daad en dwaling. PVF stelt zich – sterk samengevat - op het standpunt dat sprake is van non-conformiteit ten aanzien van de conversie-overeenkomst in de zin van artikel 7:17 BW jo. 7:47 BW. In de akte 2006, welke is gebaseerd op de conversieovereenkomst, is een aantal essentalia uit de akte 1988 gewijzigd waardoor volgens PVF sprake is van een hernieuwde uitgifte. De essentalia hebben betrekking op de wijziging van de bestemming, namelijk de bouw van een veel groter kantoorpand, de wijziging van de vergoeding van het erfpachtsrecht, het opleggen van een bouwplicht voor een aanzienlijk groter pand dan in de akte 1988 staat vermeld en de wijziging van de toepasselijke algemene voorwaarden. PVF stelt dat door het opnemen van een bouwplicht voor de nieuwe grotere kantoorpanden de Gemeente Utrecht een impliciete garantie heeft afgegeven ten aanzien van de geschiktheid van de grond voor een dergelijke bouwplan. Door de gebleken ongeschiktheid van de grond heeft de bouw vertraging opgelopen en heeft PVF extra kosten moeten maken om de beoogde bouwplannen alsnog te realiseren. Tevens zijn door de vertraagde oplevering boetes aan de huurders verschuldigd. PVF begroot haar schade voorlopig op enige miljoenen euros. In het geval door de rechtbank wordt geoordeeld dat er geen sprake is van een hernieuwde uitgifte stelt PVF zich op het standpunt dat uit het feit dat PVF aan de Gemeente Utrecht een hoge vergoeding heeft betaald voor de medewerking van de Gemeente Utrecht aan een bestemmingswijziging voor de bouw van een aanzienlijk groter kantoorgebouw dan Mavin was toegestaan op grond van de akte 1988, de Gemeente Utrecht op grond van de redelijkheid en billijkheid een mededelingsplicht ten opzichte van PVF had over hetgeen haar inmiddels bekend was geworden. PVF benadrukt in dit verband dat de aan haar opgelegde bouwplicht niet vergelijkbaar is met de bouwplicht die aan Mavin was opgelegd. De bestemming in de akte 2006 week zodanig af van het oorspronkelijke bestemmingsplan dat dit moest worden aangepast c.q. dat er een vrijstelling van het geldende bestemmingsplan moest worden verleend. - beroep op artikel 7:23 lid 1 BW 4.2. De Gemeente Utrecht voert als meest verstrekkende verweer aan dat PVF geen tijdige melding in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW heeft gedaan over de door PVF gestelde non-conformiteit hetgeen tot verlies lijdt van alle met de non-conformiteit verband houdende rechten van PVF. Volgens de Gemeente Utrecht zijn de meldingen van Klaassen en William House in december 2004 niet te beschouwen als een kennisgeving in de zin van artikel 7:23 BW. Het betreft hier immers meldingen op grond van de Wet bodembescherming (Wbb) aan de Afdeling Milieu en Duurzaamheid van de Gemeente Utrecht in haar capaciteit van bevoegd gezag op grond van de Wbb welke onderscheiden moet worden van de Gemeente Utrecht in haar capaciteit van bloot eigenaar van het perceel. De Gemeente Utrecht heeft deze meldingen ook niet als zodanig opgevat, omdat ook niet is aangegeven dat de Gemeente Utrecht op grond van non-conformiteit aansprakelijk wordt gesteld. PVF heeft eerst op 27 mei 2005 de Gemeente Utrecht aansprakelijk gesteld, dus een half jaar na ontdekking. Volgens de Gemeente Utrecht heeft deze late melding een materiële schending van haar bewijspositie tot gevolg. 4.3. De rechtbank is van oordeel de Gemeente Utrecht geen beroep toekomt op artikel 7:23 BW. De vraag of de koper binnen bekwame tijd na ontdekking als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW melding heeft gemeld van een gebrek kan niet in algemene zin worden beantwoord (zie ook HR 29 juni 2007, JOR 2007/260). De lengte van de waarschuwingstermijn is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt. 4.4. De Gemeente Utrecht heeft in haar eigen processtukken aangegeven dat bij brieven van 20 en 21 december 2004 van Klaassen en William House aan haar melding is gemaakt van vervuiling van puin en ander afval dat bij ontgravingswerkzaamheden in december 2004 aan het licht was gekomen. In het onderhavige geval is dus sprake van een situatie waarbij de Gemeente Utrecht direct na ontdekking in kennis is gesteld van de vervuiling. Op 21 december 2004 maakt de Gemeente Utrecht aan William House bekend dat bouwen op verontreinigde grond niet is toegestaan en dat een bouwstop zal worden opgelegd. Een officiële bouwstop wordt 21 december 2004 aan William House verzonden. Dat de eerste melding niet door PVF is gedaan doet hieraan niets af. De Gemeente Utrecht was volledig op de hoogte van de diverse rollen van William House, Klaassen en PVF. Bovendien wordt reeds in de fax van 20 december 2004 van Klaassen aan de Gemeente Utrecht melding gemaakt van de noodzaak om de stagnatiekosten en overige schade van Klaassen tot een minimum te beperken. 4.5. In het onderhavige geval is er geen sprake van dat de Gemeente Utrecht in het ongewisse is gelaten over de mate van verontreiniging. Vanaf het moment van de melding in december 2004 tot het moment van goedkeuren van het saneringsplan heeft de Gemeente Utrecht volledig inzicht gehad in de stappen die zijn gedaan om de mate en de aanpak van verontreiniging vast te stellen. Dit blijkt onder meer uit de brief van 23 december 2004 van de Gemeente Utrecht waarin zij toestemming aan William House geeft om de grond te ontgraven voor verder onderzoek. Ook in de aanloop naar het stilleggen van de bouw door de Gemeente Utrecht in februari 2005 is intensief contact geweest over het plan van aanpak ten aanzien van de sanering van het perceel, dat door de Gemeente Utrecht moest worden goedgekeurd. Het door de Grontmij opgestelde saneringsplan is formeel op 10 mei 2005 door de Gemeente Utrecht goedgekeurd. 4.6. De rechtbank begrijpt uit de stellingen van de Gemeente Utrecht dat zij ook van oordeel is dat zij niet tijdig aansprakelijk is gesteld door PVF waardoor haar een beroep op artikel 7:23 BW toekomt. Zij voert daartoe aan dat indien zij tijdig aansprakelijk zou zijn gesteld zij direct een eigen extern bodembureau zou hebben ingeschakeld. Aangezien een nadere toelichting hieromtrent ontbreekt valt niet in te zien hoe de Gemeente Utrecht in haar bewijspositie is geschaad indien zij eerder dan op 27 mei 2005 aansprakelijk zou zijn gesteld waardoor zij eerder in de gelegenheid zou zijn geweest om een eigen bureau in te schakelen. In een situatie waarbij het juist de Gemeente Utrecht is geweest die, op grond van een aan haar gepresenteerd onderzoek, haar goedkeuring diende te verlenen aan het saneringsplan, valt zonder nadere toelichting niet te begrijpen waarom zij desondanks in een nadeliger positie is komen te verkeren door niet in staat te zijn een eigen onderzoek te doen. Te meer omdat de Gemeente Utrecht kennelijk ook over voldoende expertise beschikte om het aanvankelijk aan haar gepresenteerde plan van aanpak ten aanzien van de sanering door Aqua Terra-Geomet af te keuren om vervolgens op 10 mei 2005 het saneringsplan van Grontmij goed te keuren. 4.7. Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank van oordeel is dat de Gemeente Utrecht tijdig in de zin van artikel 7:23 BW is kennis is gesteld van de verontreiniging. De wijze waarop de bepaling heeft plaatsgevonden van de mate en aanpak van de verontreiniging heeft in nauw overleg met de Gemeente Utrecht plaatsgevonden. Kort na goedkeuring van het saneringsplan is de Gemeente Utrecht op de hoogte gesteld dat zij aansprakelijk wordt gesteld voor de schade die PVF lijdt als gevolg van de vertraging en de sanering. Anders dan de Gemeente Utrecht stelt wordt in de brief van 27 mei 2005 naast de chemische bodemverontreinining ook al ingegaan op de aanwezigheid van puin. De ernst van de verontreiniging door het puin is immers eerst vanaf mei 2005 aan het licht gekomen. Juist is dat PVF nadien haar aanvankelijke schatting over de omvang van de schade naar boven heeft bijgesteld. Dit brengt echter niet met zich dat de Gemeente Utrecht zich alsnog met succes op artikel 7:23 lid 1 BW kan beroepen. Dit betekent dat de rechtbank thans zal overgaan tot de beoordeling of sprake is van non-conformiteit zoals door PVF gesteld. Gelet op HR 23 november 2007 (JOL 2007/774 verwijzend naar HR 21 april 2006, NJ 2006, 272) betekent het voorgaande ook dat artikel 7:23 BW niet in de weg staat aan de beoordeling van de vordering van PVF op grond van dwaling dan wel onrechtmatige daad. - beroep op artikel 7:17 BW 4.8. De Gemeente Utrecht betwist primair dat de conversieovereenkomst als een overeenkomst tot (hernieuwde) uitgifte van bouwgrond kan worden beschouwd. De conversieovereenkomst bouwt voort op de bestaande erfpachtsituatie waarbij de bijzondere voorwaarden van het erfpachtrecht zijn gewijzigd. Deze mogelijkheid tot wijziging was vastgelegd in de AB 1983 en in de akte 1988. Uit de akte 1988 blijkt dat het gaat om een uitgifte in voortdurende erfpacht. Hierin is niets veranderd. Met de conversieovereenkomst zijn de AV 1989 van toepassing verklaard en zijn de bijzondere bepalingen gewijzigd. Dit betreft de afkoop van de canon en de uitbreiding van het aantal meters bvo kantoorruimte. Volgens de Gemeente Utrecht brengt dit geen wijziging in de essentialia van de het oorspronkelijke erfpachtrecht en is dus geen sprake van een nieuwe uitgifte. Uitgifte van de bouwgrond heeft in 1988 aan Mavin plaatsgevonden en niet in 2004 aan PVF. Aangezien de conversieovereenkomst niet beschouwd kan worden als een nieuwe (koop)overeenkomst is reeds daarom een beroep op non-conformiteit uitgesloten, aldus de Gemeente Utrecht. 4.9. Subsidiair voert de Gemeente Utrecht aan dat de stelling van PVF dat zij een impliciete garantie ten aanzien van de grond zou hebben afgegeven door het opleggen van een bouwplicht in de conversieovereenkomst, voorbij gaat aan het volgende. In 1988 is aan Mavin bij de uitgifte in erfpacht een bouwplicht opgelegd. Daarbij is expliciet melding gemaakt van puin en verontreiniging van het perceel en is het risico daarvan bij Mavin gelegd. Bij latere overdrachten van het erfpachtrecht is steeds de bestemming van het perceel als bijzondere bepaling opgenomen. Op het moment dat de conversieovereenkomst is gesloten was het erfpachtrecht al aan PVF overgedragen. Ook in de conversieovereenkomst wordt verwezen naar de akte 1988. PVF had daardoor bekend kunnen zijn met de in de akte 1988 opgenomen bepaling inzake het puin en verontreiniging. Daarnaast geldt volgens de Gemeente Utrecht dat de vele rapporten die over het perceel waren verschenen via de openbare registers en het Bodem Informatie Systeem (Bobis) ingezien konden worden dan wel ter beschikking zijn gesteld aan de bureaus die in opdracht van PVF of William House onderzoek deden naar de bodemgesteldheid. De Gemeente Utrecht stelt dat ook uit het destijds vigerende bestemmingsplan het voor PVF kenbaar had kunnen zijn dat er sprake was van enorme hoeveelheden puin en dat het aanbrengen van een fundering nagenoeg onmogelijk was. De Gemeente Utrecht benadrukt dat zij op de hoogte was van de aanwezigheid van puin en verontreiniging van het perceel maar dat in de akte 1988 een zodanige risicoverdeling is opgenomen dat het risico daarvan bij de erfpachter wordt gelegd. Latere erfpachters, dus ook PVF, zijn doordat telkens bij de overdracht van de erfpacht werd verwezen naar de akte 1988, dus ook aan deze risicoverdeling gebonden. 4.10. In het licht van artikel 7:17 lid 2 BW merkt de Gemeente Utrecht op dat zij in 1988 de erfpachter heeft geinformeerd over de verontreiniging en de verdeling van de risico's. PVF heeft op het moment dat de rechten van erfpacht aan haar werden overgedragen weliswaar onderzoek laten uitvoeren maar zij heeft daarbij genoegen genomen met het beperkte bouwkundige rapport van Mos. Dit betekent volgens de Gemeente Utrecht dat PVF in onvoldoende mate aan haar onderzoeksplicht heeft voldaan waardoor haar om die reden al geen beroep op non-conformiteit toekomt. Verder wijst de Gemeente Utrecht nog op lid 5 van artikel 7:17 BW. PVF kon tijdens het sluiten van de conversieovereenkomst bekend zijn met de staat van het in erfpacht uitgegeven perceel. Ook deze bekendheid staat een geslaagd beroep op non-conformiteit in de weg. 4.11. De rechtbank volgt de Gemeente Utrecht niet in haar verweer dat de conversieovereenkomst niet beschouwd kan worden als een nieuwe overeenkomst. Weliswaar is juist dat het erfpachtrecht als zodanig niet opnieuw is uitgegeven, PVF had immers op 26 oktober 1998 het erfpachtrecht van William House overgedragen gekregen, maar vast staat dat de voorwaarden waaronder PVF het erfpachtrecht kan benutten door de conversieovereenkomst zijn gewijzigd. Dat wijziging van de voorwaarden als zodanig mogelijk was, hetgeen ook niet door PVF wordt weersproken, brengt echter niet zonder meer met zich dat dit zou betekenen dat er geen sprake meer zou kunnen zijn van een nieuwe overeenkomst. In de conversieovereenkomst worden immers de voorwaarden waarop het erfpachtrecht kan worden benut op essentiële punten gewijzigd. Niet alleen wordt de omvang van het aantal meters bvo kantoorruimte met meer dan 4,5 keer verhoogd en de canon gewijzigd, ook worden nadrukkelijk de voorwaarden waaronder die uitbreiding van het aantal meters bvo kantoorruimte plaats dient te vinden in de conversieovereenkomst vastgelegd. Als doelstelling van partijen is in de conversieovereenkomst opgenomen dat partijen willen komen tot herontwikkeling (artikel 1). Uit de conversieovereenkomst blijkt dat voor deze herontwikkeling een nieuwe bouwvergunning moet worden verkregen (artikel 3) en de bestemming zal worden gewijzigd (artikel 10). Tevens is ten aanzien van deze herontwikkeling een bouwplicht opgenomen waarbij een startdatum van de bouw is vermeld. PVF heeft door ondertekening van de conversieovereenkomst de daarin genoemde voorwaarden aanvaard en is bereid gebleken om onder die voorwaarden een bedrag van € 6.700.000,00 te betalen. Een en ander betekent dat de wijze waarop PVF haar erfpachtsrecht kon benutten vanaf de datum van tekening van de conversieovereenkomst door de voorwaarden uit de conversieovereenkomst werd bepaald. Dit betekent ook dat de verwachtingen van PVF in de zin van artikel 7:17 BW beoordeeld zullen worden aan de hand van hetgeen in de conversieovereenkomst is vastgelegd. 4.12. Kern van het geschil is niet zozeer dat er sprake bleek te zijn van verontreiniging (in de zin van puin en chemische verontreiniging), maar van een aanmerkelijk ernstiger mate van verontreiniging dan PVF stelt te hebben mogen verwachten op grond van de conversieovereenkomst. 4.13. De rechtbank stelt voorop dat alle partijen in deze procedure qua professionaliteit gelijkwaardig zijn. De stelling van PVF dat zij slechts een belegger is zonder verstand van bouwzaken houdt geen stand. Van een professionele belegger als PVF kan juist worden verwacht dat zij die expertise inhuurt die nodig is om tot een verantwoorde risicoafweging te komen. Overigens blijkt ook uit het dossier dat PVF zich voortdurend heeft laten bijstaan door gespecialiseerde bedrijven. Bij de beoordeling van de vorderingen ten aanzien van William House zal hierop nog nader worden ingegaan. 4.14. Op grond van lid 2 van artikel 7:17 BW rust enerzijds op de Gemeente Utrecht een mededelingsplicht, terwijl op PVF een onderzoeksplicht kan rusten. In het onderhavige geval staat vast dat de Gemeente Utrecht ten tijde van het sluiten van de conversieovereenkomst bekend was met onder meer de precieze locatie van de zandput, de aanwezigheid van aanzienlijke hoeveelheden bodemvreemde materialen en de aanwezigheid van een betonplaat op een plek waarop de herontwikkeling zou moeten plaatsvinden. Uit de vele onderzoeken (inclusief daarop betrekking hebbende notities en correspondentie) die door de Gemeente Utrecht met betrekking tot het perceel sinds begin jaren tachtig van de vorige eeuw zijn uitgevoerd (in 2.10-2.15 wordt slechts een selectie genoemd) blijkt, dat de Gemeente Utrecht vanaf de eerste uitgifte in erfpacht van het perceel bekend was met het risico van aanwezig puin en andere verontreiniging. 4.15. Zo is in artikel 3 van de akte 1988 is een expliciete risicoverdeling ten aanzien van de aanwezigheid "van puin en dergelijke" opgenomen, waarbij de gevolgen van deze aanwezigheid bij de erfpachter worden gelegd. Verwezen wordt naar een aan de akte gehecht rapport. Uit het dossier blijkt dat partijen, dus ook de Gemeente Utrecht, met enige moeite hebben kunnen achterhalen dat dit aangehechte rapport niet, zoals aanvankelijk leek, het IGFrapport van 28 januari 1988 was, maar het Rovurapport 1988. In de conclusie van het Rovurapport 1988 (zie 2.11) wordt weliswaar melding gemaakt van enige verontreiniging, maar dit wordt niet als een belemmering gezien voor het toekomstig gebruik als kantoorlocatie. Hierbij dient de aantekening te worden gemaakt, dat het ging om de destijds beoogde kantoorlocatie, waarvan thans vaststaat dat de destijds geconstateerde verontreiniging de bouw van die kantoren niet in de weg heeft gestaan. In het IGFrapport (zie 2.14) wordt meer expliciet melding gemaakt van de verontreiniging en vooral van de aanwezigheid van het puin. Ook reeds uit de Notitie van 11 april 1986 (zie 2.14) is kenbaar dat de Gemeente Utrecht wetenschap heeft over enorme hoeveelheden puin en dergelijke en wel in die mate dat diverse grondboren daarop zijn gesneuveld. Uit een intern memorandum van de Gemeente Utrecht van 9 december 1987 blijkt dat aanvullend onderzoek nodig is om de omvang van de verontreiniging vast te stellen. 4.16. In de diverse aktes inzake de opeenvolgende overdrachten van de erfpacht van Mavin aan TNO, van TNO aan William House en, tenslotte, van William House aan PVF in 1998 is een met artikel 3 uit de akte 1988 vergelijkbare bepaling niet opgenomen. Wel is voor de bekende lasten en beperkingen telkens verwezen naar – uiteindelijk - de akte 1988. De Gemeente Utrecht is als eigenaar bekend met de opeenvolgende overdrachten van de erfpacht waarvoor zij ook haar toestemming heeft verleend. Geconstateerd kan worden dat PVF in 1998 toen zijn de erfpacht kreeg overgedragen op zichzelf op grond van de akte bekend had kunnen zijn met het beding inzake "puin en dergelijke" uit de akte 1988 alsmede met, in ieder geval de verwijzing maar ook met de inhoud van het Rovurapport 1988. Dat laatstgenoemde informatie slechts kon worden verkregen door het laten opvragen van de minuut van de oorspronkelijke akte 1988 en daarvan een nieuwe notarieel afschrift te laten maken, zoals door PVF onweersproken is gesteld, is wellicht omslachtig maar van een professionele partij als PVF kan verwacht worden dat zij alle stukken die betrekking hebben op het te verkrijgen erfpachtrecht raadpleegt. 4.17. Niettemin kan worden geconstateerd dat indien PVF in een eerder stadium kennis had genomen van het Rovurapport 1988 de inhoud niet van zodanige aard was dat zij op het moment van overdracht in 1998 gehouden zou zijn geweest om nader onderzoek te verrichten. Dit terwijl de Gemeente Utrecht in 1998 beschikte over beduidend meer informatie inzake de bodemgesteldheid van het perceel dan op grond van het Rovurapport 1988 kenbaar was. Op grond daarvan wist de Gemeente Utrecht dat er sprake was van een ernstige situatie rondom de voormalige zandput nu bijvoorbeeld zelfs "een tamelijk robuuste schroefboor" op het aanwezige puin was gesneuveld. Op grond van de toen bij de Gemeente Utrecht beschikbare informatie was het de Gemeente Utrecht ook bekend dat de situatie in ieder geval nader onderzoek vergde, zoals in verschillende (interne) notities was aangegeven. Aan deze in 1998 aanwezige informatie-asymmetrie kan echter niet zonder meer de conclusie worden verbonden dat de Gemeente Utrecht reeds in 1998 aan PVF mededeling had moeten doen over deze bij haar aanwezige kennis inzake het perceel. Hierbij verdient aantekening dat tussen PVF en de Gemeente Utrecht op dat moment geen andere relatie bestond dan erfpachter en eigenaar, die zijn oorsprong kende in de uitgifte van de erfpacht aan Mavin in 1988. Een en ander laat onverlet, zoals hierna nog zal blijken, dat deze informatie-asymmetrie wel een omstandigheid kan zijn die zal worden meegewogen bij de beoordeling van mededelingsplicht ten aanzien van de conversieovereenkomst. 4.18. Als onderdeel van een stadsdekkend historisch onderzoek in het kader van de werkvoorraad bodemsanering zijn eind 1999 en begin 2002 in opdracht van de Gemeente Utrecht de Chemielinco-rapporten opgesteld (zie 2.14). In het Chemielinco I-rapport is het ontstaan en de ontwikkeling van de zandput aan de hand van luchtfoto's vastgesteld. Door intekening van de zandput op de luchtfoto's kon de precieze locatie van de zandput ten opzichte van de omgeving eenvoudig worden vastgesteld. Deze informatie was tot op dat moment niet beschikbaar. Het Chemielinco II-rapport betreft een bodemonderzoek. Hierin is onder meer opgenomen: "Op het gedeelte ten zuiden van de Pythagoraslaan is ter plaatse van de voormalige zandput op circa 3 m –mv een (beton)plaat aangetroffen. Het is onbekend wanneer en waarom deze plaat is geplaatst. In de bovenliggende laag is geen stortmateriaal aangetroffen. Wel is in deze laag bodemvreemd materiaal als puin aanwezig, maar dit is niet afwijkend van hetgeen is aangetroffen buiten de locatie van de voormalige zandput. Verondersteld wordt dat er sprake is van een ophooglaag welke aanwezig is op het gebied ten zuiden van de Pythagoraslaan. Waarschijnlijk is wel stortmateriaal aanwezig onder de ophooglaag, maar deze was niet bereikbaar door de aanwezigheid van de betonplaat (…)Wel wordt aanbevolen op het zuidelijk gedeelte (…) monitoringspeilbuizen in het diepere grondwater (…) te plaatsen. Het voorgaande wordt aanbevolen omdat het niet mogelijk is gebleken het stort- en dempingsmateriaal ter plaatse te onderzoeken.(…)" 4.19. In die periode is de Gemeente Utrecht bezig met het op elektronische wijze catalogiseren van de beschikbare bodemonderzoeken voor publieke raadpleging met behulp van het Bodem Informatie Systeem (hierna: "Bobis"). Vast staat dat het Chemielinco I-rapport, daterend van 25 januari 1999, op 1 mei 2003 en het Chemielinco II-rapport, daterend van 15 maart 2002, op 5 juli 2002 in het computersysteem zijn opgenomen. 4.20. Het voorgaande betekent dat de Gemeente Utrecht bij het sluiten van de conversieovereenkomst in 2004 niet alleen over meer maar vooral ook over meer gedetailleerde informatie ten aanzien van het perceel de beschikking had, dan bij de uitgifte aan Mavin in 1988 en in 1998 toen PVF erfpachter werd. Cruciaal daarbij acht de rechtbank dat niet alleen in meer detail werd bevestigd dat het ging om een serieuze vervuiling maar meer nog dat door de aanwezigheid van de betonplaat de ernst en omvang van de vervuiling nog onvoldoende kon worden vastgesteld en dat nader onderzoek daarvoor noodzakelijk was. 4.21. Als voornaamste verweer tegen het bestaan van een rechtens relevante mededelingsplicht voert de Gemeente Utrecht – samengevat - aan, dat op PVF een onderzoeksplicht rust en dat PVF daaraan niet op juiste wijze invulling heeft gegeven. Door in onvoldoende mate gebruik te maken van de bij de Gemeente Utrecht beschikbare rapporten, zoals de beide Chemielinco-rapporten, dient het gebrek aan informatie over de vervuiling van het perceel voor haar risico te blijven, aldus de Gemeente Utrecht. 4.22. Juist is dat op PVF een onderzoeksplicht rust. De rechtbank constateert dat de invulling van deze onderzoeksplicht door PVF, voor zover hier relevant, als volgt is vorm gegeven. Namens PVF (zie ook hierna bij de beoordeling van de vorderingen jegens William House) zijn door Geomet twee rapporten opgesteld. Het in 1998 opgestelde Mos-rapport dat in opdracht van William House is opgesteld en dat een rol heeft gespeeld bij de beslising van PVF om het erfpachtrecht van William House in 1998 over te nemen komt hierna bij de beoordeling van de vorderingen jegens William House aan de orde, maar acht de rechtbank in de relatie tussen PVF en de Gemeente Utrecht minder relevant. 4.23. Uit de geraadpleegde literatuurlijsten zoals die zijn opgenomen in beide Geomet rapporten blijkt dat de Chemielinco-rapporten door Geomet niet zijn geraadpleegd. Door partijen is uitvoerig gedebatteerd of de Chemielinco-rapporten voor Geomet kenbaar waren door raadpleging van Bobis dan wel Geomet meer in algemene zin gebruik had kunnen maken van de bij de Gemeente beschikbare informatie uit haar bodemarchief. De rechtbank oordeelt daarover als volgt. 4.24. Door de Gemeente Utrecht is aangevoerd dat het sinds november 2001 bij haar mogelijk was om via internet bodeminformatie op te vragen, dat de Gemeente Utrecht landelijk gezien daarmee voorop liep, dat het systeem goed werkt en dat zij daarover veel complimenten krijgt. De rechtbank begrijpt uit deze lofzang op het eigen systeem dat volgens de Gemeente Utrecht externe belanghebbenden door raadpleging via het internet van het systeem inzicht konden krijgen over alle relevante beschikbare informatie inzake het desbetreffende perceel. Dit blijkt ook uit de aan Geomet door de Gemeente Utrecht verzonden emails waarin onder meer is opgenomen: "Hierbij zenden wij u bij ons bekende informatie over de bodemkwaliteit van het door u opgegeven adres. Achtereenvolgens treft u de volgende documenten aan: (…) 3. Een algemeen overzicht van door ons geraadpleegde bronnen. (…) Tevens wijzen we u erop dat indien geen informatie bij ons voorhanden is dit niet automatisch betekent dat de bodem schoon is. De gemeente heeft van dit perceel geen informatie beschikbaar in het bodeminformatiesysteem. (…)" 4.25. Aanvankelijk heeft PVF aangevoerd dat Geomet uitsluitend over een bij bovengenoemde email als bijlage meegestuurd overzicht beschikte waarin geen verwijzing naar het Chemielinco II-rapport was opgenomen. Nadat de Gemeente Utrecht een bijlage had overgelegd waarbij wel een verwijzing was opgenomen heeft PVF nog aangevoerd dat de in het overzicht opgenomen omschrijving "Oriënterend Onderzoek Nieuwe Stijl" geen indicatie geeft dat dit een onderzoek betreft dat specifiek gericht is op de stortplaats op het perceel. Dit verweer wordt gepasseerd. Uit de opzet van het Bobis blijkt duidelijk dat het louter gaat om signaleringen ten aanzien van de aanwezigheid van documentatie en, belangrijker, van welke datum deze documentatie is. Uit de vermelde rapportdatum (20020315) was in ieder geval voor Geomet duidelijk dat een zeer recent rapport over de bodemgesteldheid beschikbaar was gekomen. Dat alleen al zou voldoende indicatie moeten zijn geweest voor een nadere raadpleging. De overgelegde verklaring van Geomet dat zij in het kader van haar historisch onderzoek verschillende keren bij de Gemeente Utrecht langs is geweest en dat haar toen niet de Chemielinco-rapporten ter beschikking zijn gesteld doet daaraan niet af. Uit de opzet van het Bobis volgt juist dat daarin wordt aangegeven welke informatie over de bodemkwaliteit van een perceel beschikbaar is en dat Geomet ondanks vermelding van het Chemielinco II-rapport kennelijk verzuimd heeft hier expliciet naar te vragen. 4.26. Uit het door de Gemeente Utrecht aan Geomet verstrekte overzicht blijkt echter niet dat het Chemielinco I-rapport, dat zelfs van oudere datum is dan het Chemielinco II-rapport, beschikbaar is. Dit is ook als zodanig door de Gemeente Utrecht erkend nu het Chemielinco I-rapport pas op 1 mei 2003, dus na het gereedkomen van beide Geometrapporten in december 2002, in het systeem is opgenomen. Echter indien Geomet het Chemielinco II-rapport had geraadpleegd, dat in juli 2002 in het systeem was opgenomen, dan had zij langs die weg achter het bestaan van de luchtfoto uit het Chemielinco I-rapport kunnen komen nu daarnaar uitdrukkelijk in het Chemielinco II-rapport wordt verwezen. 4.27. Op grond van de wel door haar geraadpleegde literatuur en uitgevoerd onderzoek komt Geomet (in het Geomet I-rapport) onder meer tot de volgende conclusie: "(…) voor de aanleg van de parkeerkelder (zal) de gehele locatie tot ca 4,5 m +mv worden ontgraven.(…) voor de aanleg van de parkeerkelder (zal) een grote partij grond moeten worden afgegraven en afgevoerd. Er dient rekening mee te worden gehouden dat voor de afvoer en acceptatie van de grond een kwaliteits-bepaling conform het bouwstoffenbesluit moet plaats vinden. Er dient rekening mee gehouden te worden dat dit een relatief duur en arbeidsintensief onderzoek is, dat in het ongunstigste geval ca 3 tot 4 maanden in beslag kan nemen." 4.28. In het Geomet II-rapport is onder meer opgenomen: "Gegevens over bodemverontreinigingen zijn opgevraagd bij het Bureau Bodem van Gemeente Utrecht. Hierbij zijn alle bij de gemeente Utrecht bekende bodemonderzoeken binnen een afstand van ca 400 meter tot rand bouwput bekeken. Voorts is door onze milieu-afdeling een historisch bodemonderzoek verricht." 4.29. Als zodanig bevestigen de conclusies van Geomet (en het hierna de behandelen Mos-rapport) de inzichten die PVF in 1998 al bij de erfpachtoverdracht had of althans op grond van de akte 1988 kon hebben, namelijk dat er sprake was van een zodanige vervuiling van het perceel, dat grond zou moeten worden afgegraven en afgevoerd en dat een en ander vertraging zou kunnen veroorzaken. 4.30. Ten aanzien van de relatie tussen de mededelingsplicht van de Gemeente Utrecht en de onderzoeksplicht van PVF is de rechtbank van oordeel dat PVF weliswaar bij de invulling van haar onderzoeksplicht steken heeft laten vallen, maar dat dat het bestaan van een mededelingsplicht van de Gemeente Utrecht als zodanig niet ecarteert. De rechtbank is van oordeel dat gelet op alle omstandigheden van het geval er geen reden is om af te wijken van het gangbare uitgangspunt dat de mededelingsplicht boven de onderzoeksplicht gaat. De rechtbank heeft daarbij de volgende omstandigheden een rol laten spelen. a) Meer kennis bij de Gemeente Utrecht aanwezig ten tijde van de uitgifte erfpacht in 1988 Bij de uitgifte van de erfpacht in 1988 is inderdaad een exoneratie opgenomen waardoor de risico's voor verwijdering van puin en dergelijke voor rekening van de erfpachter kwamen te liggen. Uit artikel 3 van de akte 1988 kan worden afgeleid dat het gaat om exoneratie van de risico's die in het aangehechte rapport zijn genoemd. Thans staat vast dat in dit Rovurapport 1988 niet op zodanige wijze de risico's van de verontreiniging zijn opgenomen dat de omvang van die risico's daarmee in voldoende mate in kaart waren gebracht. Ook staat vast dat voor de uitgifte in 1988 bij de Gemeente Utrecht veel meer informatie aanwezig was over de verontreiniging van het perceel dan alleen het Rovurapport 1988. Deze informatie was van een zodanige aard dat de Gemeente Utrecht reeds toen inzicht had of althans kon hebben dat dit in ieder geval bij een wijziging in de ontwikkeling van het perceel aandacht behoefde. De vermelding in de akte en de uitgifteovereenkomst 1988 dat de bevindingen van het onderzoek door de Gemeente Utrecht naar de verontreiniging aan de akte en uitgifteovereenkomst zijn gehecht, is dan ook op zijn minst onvolledig te noemen. De stelling van de Gemeente Utrecht dat Mavin naast de informatie kenbaar uit het Rovurapport 1988 voor de rest ook bekend was met de situatie van het perceel, is in onvoldoende mate onderbouwd. Zo is niet onderbouwd op welke wijze Mavin daarmee volledig bekend was. Bovendien kan het enkele bekend zijn bij Mavin niet zonder meer dienen als argument dat de opvolgers van Mavin ook over die kennis uit die tijd zouden moeten kunnen beschikken. Verwijzing naar de overige destijds beschikbare informatie heeft nu juist niet plaatsgevonden in de diverse erfpachtaktes. Voor de ontwikkeling zoals die in 1988 was voorzien heeft de geconstateerde verontreiniging overigens geen vertraging opgeleverd. b) Omvang informatie na 1988 nog meer toegenomen bij Gemeente Utrecht De bij de Gemeente Utrecht aanwezige informatie over het perceel is net name door het beschikbaar komen de van de Chemielinco-rapporten nog aanzienlijk toegenomen. Deze informatie kwam dus bovenop de informatie die destijds al wel bij de Gemeente Utrecht beschikbaar was en niet bij de toenmalige erfpachter(s). Door de Gemeente Utrecht is nog aangevoerd dat aangenomen moet worden dat, gelet op de plannen van PVF tot uitbreiding, PVF het destijds vigerende Bestemmingsplan Rijnsweerd-Noord 1997 moet hebben geraadpleegd. Paragraaf 8.1.2 luidt: "Uit het onderzoek ter plaatse van de voormalig zandput is verder gebleken dat naast de aangetroffen bodemverontreiniging ook enorme hoeveelheden grof puin in deze put zijn gestort. Het aanbrengen van fundering t.b.v. bebouwing is daardoor nagenoeg onmogelijk.". De Gemeente Utrecht verbindt daaraan de conclusie dat ook deze informatie beschikbaar voor PVF was en niet valt in te zien wat een mededeling van de Gemeente Utrecht daaraan zou kunnen toevoegen. De rechtbank deelt deze opvatting van de Gemeente Utrecht niet, omdat ook in het bestemmingsplan uit 1997 nog geen rekening is gehouden met de aanvullende informatie die door de Chemielinco-rapporten beschikbaar is gekomen. c) Aard van de na 1988 beschikbaar gekomen aanvullende informatie De rechtbank acht ook van belang dat de aard van de aanvullende informatie zodanig was dat er geen twijfel meer bij de Gemeente Utrecht over kon bestaan dat bij bebouwing problemen zouden worden tegengekomen waarvan vaststond dat de omvang van die problemen door de aanwezigheid van het puin nog niet voldoende bepaalbaar waren. Reeds in 1988 was de Gemeente Utrecht bekend met het feit dat nader onderzoek noodzakelijk was om de omvang en ernst van de vervuiling te kunnen vaststellen, na de Chemielinco-rapporten was dit niet alleen uitgebreid bevestigd maar was ook geen twijfel meer mogelijk over de precieze locatie van de zandput, waarop volgens de conversieovereenkomst gebouwd zou moeten gaan worden. De stelling van de Gemeente Utrecht dat zij, ondanks de Chemielinco-rapporten, twijfelt aan de aanwezigheid van een betonplaat is niet relevant. Ook die twijfel zou al aanleiding moeten zijn geweest om deze uit te spreken, nu dit een risicoverhogende factor zou kunnen zijn (en inmiddels vaststaat dat dit ook zo was). De aanvullende informatie is van zodanige aard dat het voor de Gemeente Utrecht duidelijk had moeten zijn, hetgeen zij overigens als zodanig ook niet ontkent, dat dit van invloed kon zijn op de risico's die konden ontstaan bij herontwikkeling van het perceel. d) De conversieovereenkomst bevat een bouwplicht De enkele omstandigheid dat in de conversieovereenkomst een bouwplicht is opgelegd, waaruit een impliciete garantie kan worden afgeleid dat de grond geschikt is voor de bouw waarvoor een verplichting is opgenomen, hoeft niet zonder meer tot de conclusie te leiden dat de Gemeente Utrecht daarmee onrechtmatig jegens PVF heeft gehandeld. In het licht van de onderhavige beoordeling of de Gemeente Utrecht heeft gezwegen waar spreken plicht was, speelt het echter wel een rol. De aan PVF opgelegde bouwplicht is immers van essentieel andere aard dan de destijds aan Mavin opgelegde bouwplicht. Vormde de destijds aan de Gemeente Utrecht bekende gesteldheid van de bodem geen belemmering voor de aan Mavin opgelegde bouwplicht, bij de aan PVF opgelegde bouwplicht konden daarbij ernstige vraagtekens worden geplaatst. De bouwplicht had immers betrekking op een enorme uitbreiding van het vloeroppervlak met realisatie van een ondergrondse garage, waarbij er voor de Gemeente Utrecht geen twijfel over kon bestaan dat er boven de zandput gebouwd zou moeten worden. Op grond van bovengenoemde omstandigheden, in onderlinge samenhang gezien, komt de rechtbank dan ook tot de conclusie dat de Gemeente Utrecht bij de totstandkoming van de conversieovereenkomst haar mededelingsplicht ten opzichte van PVF heeft geschonden. 4.31. Het beroep op lid 5 van artikel 7:17 BW kan de Gemeente Utrecht niet baten. Dit lid ziet op de situatie dat PVF ten tijde van het sluiten van de conversieovereenkomst met de vervuiling bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn. Dat op grond van het tweede lid op PVF een onderzoeksplicht rust heeft de rechtbank hiervoor al vastgesteld. In het onderhavige geval is juist, anders dan waar lid 5 op ziet, sprake van een situatie die niet zo duidelijk was dat PVF dit onmogelijk zou kunnen zijn ontgaan. Als hiervoor vermeld, ging het juist om een situatie waarbij bekend was dat er ernstige belemmeringen waren maar op dat moment nog onbekend was wat de omvang van de gevolgen van de geconstateerde vervuiling zou zijn nu dit nader onderzoek behoefde. 4.32. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep van PVF op artikel 7:17 BW slaagt, nu de de Gemeente Utrecht in onvoldoende mate aan haar mededelingsplicht heeft voldaan. Door PVF is vergoeding gevorderd van de vertragingsschade die zij stelt geleden te hebben, nader op te maken van staat. De rechtbank is van oordeel dat PVF in voldoende mate de mogelijkheid van schade aannemelijk heeft gemaakt. Dat er sprake is geweest van vertraging van de bouw die met name door de omvang van de gevolgen van het aanwezige puin aanzienlijk was, en daardoor van schade, staat tussen partijen vast. Een en ander ook mede in verband met de door de Gemeente Utrecht opgelegde bouwstop. Door de Gemeente Utrecht is terecht naar voren gebracht dat nog onvoldoende inzicht bestaat in de omvang van de schade die PVF stelt door de non-conformiteit geleden te hebben. Immers, PVF was wel bekend, hetgeen zij ook niet betwist, met de aanwezigheid van enige verontreiniging. Het debat van partijen is daar, gelet op de vordering tot verwijzing naar de schadestaatprocedure, slechts in algemene zin over gegaan en zal derhalve meer specifiek aan de orde kunnen komen in de schadestaatprocedure. In de schadestaatprocedure zullen ook de causaliteitsverweren verder beoordeeld kunnen worden. 4.33. Uit voorgaande beoordeling volgt dat de rechtbank weliswaar van oordeel is dat de Gemeente Utrecht in onvoldoende mate heeft voldaan aan haar mededelingsplicht, maar ook dat PVF in onvoldoende mate de op haar rustende onderzoeksplicht heeft uitgevoerd. Dat, zoals hierna nog nader aan de orde zal komen, niet PVF maar William House de opdracht aan Geomet heeft gegeven voor het uitvoeren van het onderzoek doet niet af aan het bestaan van een onderzoeksplicht van PVF in haar relatie met de Gemeente Utrecht. Bij de vaststelling van de schade zal dan meer specifiek gedebatteerd kunnen worden over de vraag in welke mate aan de zijde van PVF eigen schuld bestaat voor de schade. De aanwezigheid van eigen schuld van PVF is ook door de Gemeente Utrecht aangevoerd. 4.34. Nu het beroep van PVF op non-conformiteit is geslaagd behoeven, gelet op de aard van de vordering onder B, de andere grondslagen geen beoordeling meer. in conventie ten aanzien van William House c.s. 4.35. PVF baseert haar vordering jegens William House c.s. eveneens op diverse gronden. De rechtbank constateert dat PVF geen onderscheid maakt in de stellingen die zij aanvoert om haar primaire en subsidiaire vordering te ondersteunen. De rechtbank zal dan ook de primaire en subsidiaire vordering gezamenlijk beoordelen. De aangevoerde gronden zijn: a. toerekenbare tekortkoming in de zin van non-conformiteit ten aanzien van de koopovereenkomst; b. dwaling bij het aangaan van de koopovereenkomst; c. toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van de side letter; d. dwaling bij het aangaan van de turnkeyovereenkomst; e. toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van de turnkeyovereenkomst. ad a en b) toerekenbare tekortkoming in de zin van non-conformiteit ten aanzien van de koopovereenkomst en dwaling bij het aangaan van de koopovereenkomst 4.36. PVF voert aan dat zij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten van William House een perceel in erfpacht geleverd te krijgen dat geschikt was voor de beoogde herontwikkeling. Door de verontreiniging bleek dit niet het geval te zijn. Volgens PVF had William House, gelet op artikel 7:17 lid 2 BW, moeten onderzoeken of er belemmeringen waren voor het voorgenomen gebruik van PVF en dit vervolgens aan PVF moeten melden. Deze verplichting vloeit ook voort uit artikel 10 lid 1 van de koopovereenkomst, dat, voor zover relevant, luidt: "(…) staat William House er voor in dat PVF met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van PVF behoort te worden gebracht. (…)". Het in opdracht van William House door Mos uitgevoerde onderzoek naar de bodemgesteldheid van het perceel is, volgens PVF, onvoldoende gebleken, onder meer doordat William House onvoldoende informatie aan Mos heeft verstrekt, waardoor Mos van een onjuiste veronderstelling is uitgegaan ten aanzien van het verleden van het perceel. PVF stelt dat het onder die omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat William House zich op artikel 14 sub b van de koopovereenkomst zou kunnen beroepen, dat luidt: "Het risico dat achteraf blijkt dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst verontreiniging in het verkochte aanwezig is, is voor rekening en risico van PVF (…)". 4.37. PVF stelt zich voorts op het standpunt dat zij de koopovereenkomst heeft gesloten onder invloed van dwaling die is veroorzaakt doordat William House verzaakt heeft PVF in te lichten omtrent de verontreiniging van de bodem. PVF acht de koopovereenkomst derhalve op grond van artikel 6:228 lid 1 onder b BW vernietigbaar. PVF vordert, in plaats van vernietiging van de koopovereenkomst, op grond van artikel 6:230 BW vermindering van de koopsom ter opheffing van het door haar ondervonden nadeel. 4.38. William House ontkent dat er sprake is van enige tekortkoming of dwaling inzake de koopovereenkomst. Tussen William House en PVF was afgesproken dat vóór de juridische levering op 26 oktober 1998 voor rekening van William House een bodemonderzoek zou worden verricht door Mos. Het rapport van Mos d.d. 20 oktober 1998 is voor de juridische levering aan PVF ter beschikking gesteld. Als conclusie is in het rapport onder meer vermeld: "De grond ter plaatse van de onderzoekslocaties is licht verontreinigd met zware metalen, PAK en minerale olie. In het grondwater zijn geen verontreinigingen geconstateerd. De locatie van het parkeerterrein, is gezien de in de grond aangetroffen verontreinigingen, in het kader van de Wet bodembescherming niet multifunctioneel bruikbaar. De aangetroffen verontreinigingen zijn echter zodanig dat er uit milieu hygiënisch oogpunt geen bezwaren zijn tegen het in gebruik hebben van de locatie voor industrie- en parkeerterrein (…)." 4.39. William House verzet zich tegen de stelling van PVF dat de koopovereenkomst gericht was op herontwikkeling. Dit volgt, volgens haar, uit artikel 4 lid 6 van de koopovereenkomst waarin is opgenomen dat PVF voornemens is het verkochte te gebruiken als kantoor- en bedrijfsgebouwen met parkeerterrein voor de verhuur, waarbij William House garandeert dat dit gebruik op publiek- en privaatrechtelijke gronden is toegestaan. De geconstateerde verontreiniging stond het gebruik van de twee kantoorgebouwen die toen op het perceel stonden niet in de weg. Volgens William House stond destijds vast dat ten tijde van de koop en levering van de (bestaande) kantoorgebouwen deze de noodzakelijke eigenschappen voor een herontwikkeling ontbeerden. In de koopovereenkomst is geen bepaling over bijzonder gebruik opgenomen. Voor zover de mogelijkheid van herontwikkeling, zoals omschreven in de side letter, als een bijzonder gebruik aangemerkt zou moeten worden dan is zowel het risico voor aansprakelijkheid als gevolg van later blijkende (grotere) bodemverontreiniging als het risico van dwaling in artikel 14 sub b van de koopovereenkomst verdisconteerd. De mogelijkheden tot herontwikkeling waren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst nu juist onbekend. William House betwist verder dat zij verkeerde gegevens aan Mos verstrekt zou hebben. Bovendien stond de locatie niet op enige saneringslijst vermeld. 4.40. De rechtbank is van oordeel dat zowel het beroep op een toerekenbare tekortkoming als het beroep op dwaling in verband met de koopovereenkomst niet slagen. Kern van het verwijt ten aanzien van beide grondslagen is dat PVF meent dat William House in onvoldoende mate onderzoek heeft gedaan, dan wel heeft laten doen. Deze redenering kan niet worden gevolgd. Terecht is door William House aangevoerd dat bij de totstandkoming van de koopovereenkomst de haalbaarheid van de herontwikkeling nog allerminst vaststond. Uit de eveneens in oktober 1998 opgemaakte side letter (waarover hierna meer) blijkt zonder meer wat de bedoeling van partijen met het perceel was maar de (voorwaarden voor de) haalbaarheid stond(en) bij de koop en de levering van het perceel juist nog niet vast. De stelling van PVF dat zij op grond van de koopovereenkomst geen beleggingsobject van William House heeft gekocht maar een te ontwikkelen plan om tot herontwikkeling te komen en dat de non-conformiteit betrekking heeft op hetgeen PVF ten aanzien van de beoogde herontwikkeling mocht verwachten, blijkt op geen enkele wijze uit de koopovereenkomst. 4.41. Ook de brief van 1 oktober 1998 van PVF aan William House brengt daarin geen verandering. In deze brief is onder meer vermeld: "De levering van het verkochte wordt voorgesteld als in feitelijke staat. Wij verwachten een levering in goede staat, naast uiteraard de staat zoals deze voortvloeit uit de conformiteit met het bekende voorgenomen gebruik door koper. (…) Wij verlangen een garantie dat bodemwater en bodem niet verontreinigd zijn met voor milieu en gezondheid schadelijke stoffen zodanig dat deze daardoor niet geschikt is/zijn voor het huidige en voorgenomen gebruik als kantoor-/bedrijfsruimte c.a. met parkeerterrein (…)" De stelling van PVF dat uit de brief blijkt dat partijen hebben beoogd dat William House uitputtend zou onderzoeken of het perceel geschikt was voor het beoogde gebruik, wordt door de rechtbank niet gevolgd. Door William House is terecht naar voren gebracht dat het in de brief gaat om eenzijdige verzoeken van PVF die door haar grotendeels niet akkoord zijn bevonden. De rechtbank constateert dat in de koopovereenkomst de in de brief verlangde garantie in ieder geval niet is terug te vinden. 4.42. Uit artikel 14 van de koopovereenkomst (zie 2.2) kan geen andere conclusie worden getrokken dat PVF akkoord is gegaan met het onderzoek zoals dat door Mos is uitgevoerd en waarmee zij voor het sluiten van de overeenkomst bekend was. In het eerste lid van artikel 14 wordt de conclusie van het rapport verkort herhaald, waarna in het volgende lid het risico "dat achteraf blijkt dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst verontreiniging in het verkochte aanwezig is" voor rekening en risico van PVF komt. Indien PVF een grondiger of aanvullend onderzoek noodzakelijk had geacht, dan had zij niet akkoord moeten gaan met deze risicoverdeling. Zoals de rechtbank al in 4.13 heeft opgemerkt beschouwt zij partijen als professioneel gelijkwaardig en kan PVF zich achteraf niet beroepen op het feit dat zij louter belegger is en het niet haar taak is om de onderzoeken van Mos in opdracht van William House over te doen. PVF heeft de verantwoordelijkheid om als professionele partij zonodig aanvullende expertise in te huren als het gaat om risico's waarvan zij nu stelt deze niet overzien te hebben. Zeker in het geval waarbij het voor PVF volstrekt duidelijk was of kon zijn dat zij door ondertekening van de koopovereenkomst een in de overeenkomst duidelijk omschreven risico op zich nam. 4.43. Een en ander zou mogelijk anders zijn indien William House niet voldaan zou hebben aan haar informatieplicht. Hierover hebben partijen in artikel 10 van de koopovereenkomst het volgende neergelegd. In dit artikel is geregeld dat William House aan PVF die informatie verstrekt "die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van PVF behoort te worden gebracht". Door PVF is niet gesteld noch is gebleken dat William House over informatie beschikte die zij niet ter kennis van PVF heeft gebracht. Integendeel, uit de stellingen van PVF ter onderbouwing van haar vordering jegens de Gemeente Utrecht blijkt juist dat zij alleen de Gemeente Utrecht, en niet William House, verwijt in 1998 over meer en meer gedetailleerde kennis te beschikken. Aantekening verdient hierbij dat de Chemielinco-rapporten op dat moment ook nog niet beschikbaar waren. Het verwijt dat PVF William House dan ook lijkt te maken, is meer terug te voeren op het verwijt dat William House meer of beter onderzoek had moeten doen. Indien PVF voor een dergelijk risico gevrijwaard had willen blijven dan had zij niet de risicoverdeling zoals opgenomen in de koopovereenkomst moeten aanvaarden, maar had zij een meer op de beoogde herontwikkeling gerichte garantie moeten bedingen. Dit heeft PVF niet gedaan. Integendeel, zij heeft genoegen genomen met het onderzoek door Mos en daaraan haar risicoaanvaarding gekoppeld, terwijl zelfs bij oppervlakkige lezing van het Mos-rapport duidelijk had kunnen zijn dat het onderzoek beperkt van aard en omvang was. In het licht van het bovenstaande kan ook het verwijt van PVF aan William House dat zij onvoldoende informatie aan Mos heeft verstrekt op basis waarvan Mos haar onderzoek heeft uitgevoerd geen stand houden. Het voorgaande oordeel houdt tevens in dat er ook geen sprake is van dwaling, omdat William House verzaakt zou hebben PVF in te lichten omtrent de verontreiniging van de bodem. 4.44. De conclusie van het voorgaande is dan ook dat de koopovereenkomst in stand kan blijven nu door PVF geen andere omstandigheden zijn gesteld waardoor het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat William House een beroep doet op artikel 14 van de koopovereenkomst. Ook zijn onvoldoende feiten aangevoerd of zijn omstandigheden gebleken om het beroep op dwaling te kunnen honoreren. ad c) toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van de side letter 4.45. De rechtbank begrijpt de stellingen van PVF ten aanzien van de side letter in die zin dat PVF aanvoert dat in het geval William House de verplichtingen uit de side letter goed had uitgevoerd de turnkeyovereenkomst niet of althans niet onder die voorwaarden zou zijn gesloten. De gebrekkige uitvoering ziet dan op het onderzoek dat William House op grond van de side letter zou laten verrichten naar de bodem- en grondwatergesteldheid van het perceel. Op basis van deze bevindingen is de turnkeyovereenkomst gesloten. PVF is van oordeel dat de Geomet-rapporten ondeugdelijk zijn uitgevoerd, waardoor de grote belemmeringen die er bestonden voor de beoogde herontwikkeling niet aan het licht zijn gekomen. 4.46. William House ontkent te zijn tekortgeschoten in de nakoming van de side letter. De verwijten die PVF haar maakt kunnen, volgens William House, niet gedragen worden door de aard, strekking en bewoordingen van de side letter. 4.47. De rechtbank is van oordeel dat inderdaad de door PVF gestelde tekortkomingen niet terug te voeren zijn op de aard, strekking en bewoordingen van de side letter. Kern van de side letter is het verstrekken door PVF aan William House van een onherroepellijk exclusief recht (onder b) om tot herontwikkeling van het perceel over te gaan in die zin dat de bestaande kantoorgebouwen worden gesloopt en een nieuw kantoorgebouw met een veel groter vloeroppervlak zal worden gebouwd (onder c). William House verkrijgt dit recht tot 30 juni 2002. Indien tot herontwikkeling wordt besloten - in de side letter wordt met de mogelijkheid uitdrukkelijk rekening gehouden dat daartoe ook niet kan worden besloten (onder e) - dan zullen partijen terzake van de realisatie van de herontwikkeling een turnkeyovereenkomst sluiten (onder d). De rechtbank volgt PVF dan ook niet dat op grond van de side letter William House een rechtens afdwingbare verplichting zou hebben om (deugdelijke) onderzoeken naar de bodem- en grondwatergesteldheid te laten verrichten. Integendeel, de side letter regelt uitsluitend het recht van William House om, binnen een in de side letter genoemde periode, in het kader van de beoogde herontwikkeling dat te doen om een turnkeyovereenkomst te kunnen sluiten. Dat William House daarvoor van PVF een onherroepelijke machtiging heeft gekregen om in onderhandeling te treden met alle daarbij betrokkenen, met name de Gemeente Utrecht en de huidige huurder (onder b) doet daaraan niet af. Indien de uitslagen van de onderzoeken van dien aard waren dat PVF zich daarmee niet kon verenigen dan had zij bij het sluiten van de turnkeyovereenkomst alle gelegenheid gehad om dit in de voorwaarden waaronder de turnkeyovereenkomst is afgesloten tot uitdrukking te laten komen. De gestelde tekortkomingen hebben met verplichtingen op grond van de side letter echter niets van doen. Ook deze vordering zal worden afgewezen. ad d) dwaling bij het aangaan van de turnkeyovereenkomst 4.48. Volgens PVF is de turnkeyovereenkomst tot stand gekomen onder invloed van dwaling en is deze op grond van artikel 6:228 lid 1 BW vernietigbaar. PVF voert daartoe aan dat in het geval William House hetgeen haar bekend had kunnen en behoren te zijn op grond van de onderzoeken aan PVF had meegedeeld, PVF niet, althans niet op deze voorwaarden, de turnkeyovereenkomst zou zijn aangegaan. PVF vordert, in plaats van vernietiging van de koopovereenkomst, op grond van artikel 6:230 BW vermindering van de koopsom als bedoeld in de turnkeyovereenkomst ter opheffing van het door haar ondervonden nadeel. 4.49. William House betwist dat PVF zou hebben gedwaald bij het aangaan van de turnkeyovereenkomst. William House stelt voorts in dit verband dat het onderzoek door Geomet op zorgvuldige wijze is verricht volgens toenmalige inzichten en algemeen gebruikelijke normen. In het geval dwaling zou kunnen worden aangenomen dan wijst William House op artikel 4.2 van de turnkeyovereenkomst waarin een eventueel dwalingsrisico is verdisconteerd. 4.50. De rechtbank stelt vast dat, anders dan bij de totstandkoming van de koopovereenkomst en de side letter, de Geomet-rapporten beschikbaar waren voordat de turnkeyovereenkomst werd gesloten. Uit de beoordeling van de vorderingen ten aanzien van de Gemeente Utrecht volgt dat de rechtbank van oordeel is dat de Geomet-onderzoeken in onvoldoende mate zijn uitgevoerd door niet de Chemielinco-rapporten te raadplegen, terwijl het kenbaar was voor Geomet dat recente rapporten ten aanzien van het perceel beschikbaar waren (zie 4.26). Door de Chemielinco-rapporten niet in het onderzoek te betrekken is de turnkeyovereenkomst op grond van een onvolledige en daardoor onjuiste voorstelling van zaken gesloten. De Geomet-onderzoeken zijn in opdracht van William House uitgevoerd. De ondeugdelijke uitvoering van de onderzoeken komt derhalve dan ook voor haar rekening. Dit betekent dat PVF heeft gedwaald bij de totstandkoming van de turnkeyovereenkomst nu William House had behoren te weten hoe de situatie met betrekking tot de bodemgesteldheid van het perceel was en PVF, gelet op artikel 6:228 lid 1 onder b), daarover had behoren in te lichten. 4.51. Vervolgens dient te worden beoordeeld of artikel 4.2 van de turnkeyovereenkomst, zoals door William House gesteld, een beroep op dwaling uitsluit. Artikel 4.2. van de turnkeyovereenkomst luidt: "Aangezien de realisatie zoals hiervoor vermeld op het aan PVF toebehorende erfpachtsrecht geschiedt garandeert PVF aan WH dat het erfpachtsrecht milieutechnisch geschikt is voor de bouw en het beoogde gebruik van het project." De rechtbank is van oordeel dat artikel 4.2 in beginsel inderdaad een beroep op dwaling uitsluit. Het artikel bevat immers een specifieke garantie ten aanzien van de milieutechnische geschiktheid van het perceel, welke niet is geclausuleerd. Uitdrukkelijk is opgenomen dat de garantie ziet op de bouw en het beoogde gebruik van het project. Betoogd zou kunnen worden dat strikt genomen het erfpachtsrecht geschikt was nu het project inmiddels, zij het met vertraging en tegen hogere kosten, is gerealiseerd. De rechtbank begrijpt echter de verwijzing naar "het beoogde gebruik van het project" in die zin dat het refereert aan het project onder de voorwaarden, waaronder de tijdsplanning, zoals deze zijn opgenomen in de turnkeyovereenkomst. Door de verontreiniging heeft het project vertraging opgelopen en was het dus in die zin niet geschikt voor het beoogde gebruik van het project. 4.52. Onder verwijzing naar HR 22 december 1995 (NJ 1996, 300) heeft PVF nog benadrukt dat zij nooit de bedoeling heeft gehad om het risico van een mogelijk later blijkende bodemverontreiniging op zich te nemen. Volgens PVF dient bij de uitleg van artikel 4.2 rekening te worden gehouden met de rolverdeling tussen partijen, waarbij William House aan PVF een kant en klaar projectonwikkelingsplan heeft aangeboden dat PVF vervolgens heeft afgenomen. Dit door William House ontwikkelde plan bleek niet realiseerbaar binnen de termijn en afgesproken prijs. De garantie van PVF gaat, volgens haar, niet zo ver dat het alle gevolgen van milieurisico's omvat. PVF stelt te hebben mogen verwachten dat de bodem, op grond van de door William House gemaakte risicoinschatting van de milieutechnische kwaliteiten van de bodem, geschikt was voor het door William House aangeboden plan. PVF doelt er daarbij vooral op dat de milietechnische garantie niet zo kan worden verstaan dat er geen de bouw vertragende materialen en puin in de bodem aanwezig zouden zijn. De rechtbank ziet in de door PVF aangevoerde omstandigheden geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen dan dat artikel 4.2 juist wel een garantie bevat ten aanzien van alle milieutechnische oorzaken die het perceel niet geschikt zouden maken voor de bouw en het beoogde gebruik van het project. 4.53. De vraag die zich vervolgens laat stellen is of PVF gevolgd kan worden in haar stelling dat het gelet op de omstandigheden het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als het beroep van William House op artikel 4.2 gehonoreerd zou worden. Bij deze beoordeling spelen tal van omstandigheden een rol. De rechtbank is van oordeel dat van een professionele partij als PVF verwacht kan worden dat zij de omvang van de garantie waarvoor zij het risico wil dragen op adequate wijze contractueel vastlegt. Juist in het geval waarbij PVF kiest voor een rolverdeling waarbij een derde partij, in dit geval William House, de facto de voorbereiding en uitvoering van de herontwikkeling uitvoert en zij zelf, zoals ze stelt, slechts zijdelings de herontwikkeling wilde volgen, komt het erop aan om geen ongeclausuleerde garanties overeen te komen waarin die rolverdeling niet tot uitdrukking wordt gebracht. Zeker in het geval waar het gaat om milieutechnische aspecten, waarvan algemeen bekend is dat dit grote en vaak onvoorziene risico's met zich kan brengen. Ook het ontbreken van tijd om de bodemonderzoeken zelf over te kunnen doen is niet een omstandigheid, zoals door PVF aangevoerd, die tot onaanvaardbaarheid leidt. Ook hier geldt dat dergelijke omstandigheden contractueel door een professionele partij als PVF hadden kunnen worden verdisconteerd. Ook de stelling van PVF dat zij in het geheel geen onderzoeksplicht meer zou hebben omdat deze, zoals PVF stelt, geheel was verschoven naar William House, blijkt in ieder geval niet uit de risicoverdeling zoals die door partijen is opgenomen in de turnkeyovereenkomst. Aangezien door PVF geen andere omstandigheden zijn aangevoerd die tot de conclusie zouden kunnen leiden dat een beroep op artikel 4.2 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onvaardbaar maakt, betekent het voorgaande dat het beroep van William House op artikel 4.2 wordt gehonoreerd en de vordering van PVF ten aanzien van dwaling bij de totstandkoming van de turnkeyovereenkomst wordt afgewezen. ad e) toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van de turnkeyovereenkomst 4.54. Tot slot heeft PVF aangevoerd dat William House tekort is geschoten in de uitvoering van de turnkeyovereenkomst. Het tekortschieten ziet op het feit dat door (eveneens) Geomet na ontdekking van de vervuiling in de stortplaats een bodemonderzoek is uitgevoerd en een plan van aanpak is opgesteld dat niet voldeed aan de door de Gemeente Utrecht gestelde eisen. Dit betekende dat het bodemonderzoek en het plan van aanpak opnieuw moest worden uitgevoerd respectievelijk opgesteld door Grontmij. De schade als gevolg van deze vertraging komt volgens PVF, gelet op artikel 9.1 van de turnkeyovereenkomst, voor rekening van William House. Artikel 9.1 luidt: "De sloop van de bestaande opstallen en de bouw van het project geschieden voor rekening en risico van WH". Voorts stelt PVF schade te hebben geleden omdat William House tegen het advies in van Geomet geen nader onderzoek heeft ingesteld in verband met het afvoeren van de vervuilde grond voor de start van de bouw. Dit is pas naderhand door aannemer Klaassen geschied. Hierdoor is grote tijdsdruk ontstaan en zijn beslissingen genomen die sterk kostenverhogend hebben gewerkt. Zo had het puin ter plaatse schoongemaakt kunnen worden waardoor fors op de stortkosten bespaard had kunnen worden. Uit de overgelegde dagvaarding van Klaassen in de procedure tegen William House blijkt ook dat William House nadat de bodemverontreiniging was ontdekt zeer onprofessioneel - en daardoor kostenverhogend - heeft gehandeld. Ook deze schade dient op grond van artikel 9.1 door William House betaald te worden, aldus PVF. 4.55. William House betwist, samengevat, dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming en wijst in dit verband opnieuw op de garantieverplichting van artikel 4.2. Voorts voert William House aan dat zij door PVF ook niet in gebreke is gesteld voor enige tekortkoming. Integendeel, tijdens het maandelijkse beleggersoverleg is door de adviseur van PVF nimmer aangegeven dat zij de sanering anders of beter had moeten aanpakken. Door PVF zijn zonder voorbehoud een aantal voorschotnota's van Klaassen inzake de sanering voor een totaal bedrag van € 1.517.479,00 inclusief BTW aan William House voldaan. Ook stelt William House dat op grond van de turnkeyovereenkomst er voor haar geen verplichting bestaat om een ernstige bodemverontreiniging te saneren. 4.56. De rechtbank is van oordeel dat het enkele feit dat de Gemeente Utrecht het plan van aanpak heeft afgekeurd niet zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan leiden tot het aannemen van een toerekenbare tekortkoming van William House. Uit de door partijen overgelegde stukken blijkt dat PVF na ontdekking van de grotere verontreiniging dan voorzien heeft deelgenomen aan het toen ingestelde beleggersoverleg. In het geval PVF van oordeel zou zijn geweest dat de afkeuring van het plan van aanpak van Geomet een toerekenbare tekortkoming van William House zou opleveren dan had het voor de hand gelegen dat zij dit op enigerlei wijze kenbaar zou hebben gemaakt. Dit is niet eerder dan in onderhavige procedure gebeurd. Uit het verslag van het beleggersoverleg van 1 februari 2005 blijkt dat partijen uitdrukkelijk over de vervuilde grond hebben gesproken. Opgenomen is een zin met de strekking dat William House op grond van de turnkeyovereenkomst recht heeft op een verrekening van de kosten maar dat PVF de juridische situatie omtrent de koop van de grond van William House nog intern zal checken. Vervolgens blijkt uit het volgende verslag van het beleggersoverleg van 17 maart 2005 dat bovenbedoelde zin is vervangen door "AV (dit is PVF, toevoeging rechtbank) verwijst naar de van toepassing zijnde afspraken als gemeld in de overeengekomen turnkeyovereenkomst". Uit datzelfde verslag blijkt dat uitvoerig is stilgestaan bij het stil komen te liggen van de werkzaamheden per 18 maart 2005 en het feit dat William House contact heeft opgenomen met Grontmij om het plan van aanpak af te ronden in overleg met de Gemeente Utrecht, Grontmij, Geomet en William House. Nergens blijkt dat PVF gewezen heeft op tekortkomingen aan de kant van William House in verband met het plan van aanpak. Door PVF is in dit verband nog aangevoerd dat degene die haar vertegenwoordigde geen jurist was en dat het niet de rol van de vertegenwoordiger van PVF was om contractuele verplichtingen goed of af te keuren. De rechtbank volgt PVF hierin niet. Uit het eerste verslag blijkt juist dat de juridische situatie nog intern gecheckt zou worden, terwijl tijdens de volgende vergadering daarop wordt teruggekomen en vervolgens expliciet naar de turnkeyovereenkomst wordt verwezen. Hieruit kan geen andere conclusie worden getrokken dat hetgeen is opgenomen in het tweede verslag de juridische positie weergeeft van PVF. Ook is geen voorbehoud gemaakt ten aanzien van vertegenwoordigingsbevoegdheid van de namens PVF bij het beleggersoverleg aanwezige persoon. 4.57. De rechtbank acht de stelling van PVF dat William House onprofessioneel heeft gehandeld ten aanzien van de sanering onvoldoende onderbouwd. Gelet op de betwisting door William House dat onderzoek eerst mogelijk was na voltooiing van de sloopwerkzaamheden, had het op de weg van PVF gelegen om specifiek aan te geven waaruit desondanks de tekortkoming van William House heeft bestaan. Dit heeft PVF niet gedaan. Een algemene verwijzing naar onder tijdsdruk genomen kostenverhogende beslissingen volstaat niet. Ook volstaat niet om te verwijzen naar de dagvaarding van Klaassen. Nu partijen expliciet hebben verzocht de zaken niet gevoegd te behandelen bestaat geen inzicht in de verweren van William House tegen het door Klaassen gestelde onprofessionele handelen van William House en het verdere verloop van die procedure. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat PVF in onvoldoende mate haar stellingen dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming heeft onderbouwd. Hierdoor wordt ook aan de beoordeling van het beroep van PVF op artikel 9.1 niet toegekomen. Conclusie 4.58. Uit de beoordelingen van de diverse grondslagen van de vordering van PVF jegens William House volgt dat de primaire vordering op geen van de aangevoerde grondslagen kan worden toegewezen. Ook volgt hieruit dat de subsidiaire vordering zal worden afgewezen nu het beroep van dwaling ten aanzien van de koopovereenkomst en de turnkeyovereenkomst niet is gehonoreerd. in reconventie 4.59. William House legt aan haar vordering ten grondslag dat PVF gehouden is het door haar gevorderde te voldoen nu sprake is van schending van de in artikel 4.2 van de turnkeyovereenkomst opgenomen garantieverplichting. Uit de beoordeling van de conventionele vordering van PVF jegens William House volgt dat de rechtbank van oordeel is dat William House zich rechtsgeldig op artikel 4.2 kan beroepen. Dit betekent dat PVF gehouden is de schade die William House heeft geleden in verband met de schending van de garantie dient te vergoeden. 4.60. William House vordert onder 1) betaling van een bedrag van € 1.076.225,88 in verband met een achttal niet door PVF betaalde nota's met betrekking tot onderzoeks- en saneringskosten. Aanmaning tot betaling van deze nota's uiterlijk op 21 februari 2006 heeft op 16 februari 2006 plaatsgevonden. Op grond van artikel 2.9 van de turnkeyovereenkomst is een contractuele rente van 6% over het gevorderde bedrag verschuldigd vanaf 21 februari 2006. Voorts vordert William House onder 2) de overig door haar geleden en nog te lijden schade nader op te maken in een schadestaatprocedure. In dit verband wijst William House op een brief van 24 januari 2007 waarin zij PVF heeft gesommeerd om een bedrag van € 413.000,00 te voldoen, zijnde een door de huurders geclaimde contractuele boete wegens de vertraging in de oplevering. Over de omvang van de overige schade stelt William House nog geen compleet overzicht te hebben, maar de schade bestaat onder meer uit extra directietoezicht, adviseurskosten, renteverliezen en kosten van aannemer Klaassen. Klaassen maakt aanspraak op een bedrag van € 9.944.936,22 blijkens de overgelegde nota d.d. 29 maart 2007 inzake de sanering. Het bedrag slaat op 11 voorschottermijnen die in de periode april 2005 tot en met oktober 2005 bij William House zijn ingediend. 4.61. PVF bestrijdt van de onder 1) genoemde nota's de hoogte van de drie nota's d.d. 22 augustus 2005 van Grontmij niet, maar stelt dat William House zal moeten aantonen dat zij daadwerkelijk deze nota's heeft voldaan. De overige vijf nota's hebben betrekking op de 6e tot en met de 10e voorschotnota van Klaassen. PVF wijst erop dat het hier nog niet gaat om definitieve nota's. 4.62. De rechtbank is van oordeel dat de argumenten die PVF aanvoert inzake de vordering van William House onder 1) niet in de weg staan aan toewijzing van het gevorderde. PVF heeft de consequenties van haar stelling dat het gaat om voorschotnota's niet toegelicht. In dat verband constateert de rechtbank dat PVF in haar processtukken geen beroep op opschorting heeft gedaan. William House heeft PVF reeds op 16 februari 2006 gesommeerd te betalen tegen 21 februari 2006 onder overlegging van de relevante nota's. Eerst thans in deze procedure voert PVF aan wat onder 4.61 is weergegeven, terwijl zij reeds vanaf 21 februari 2006 in verzuim is. PVF heeft onbetwist gelaten dat zij op grond van de turnkeyovereenkomst een contractuele rente van 6% over het bedrag is verschuldigd, zodat ook die vordering zal worden toegewezen. 4.63. Door William House is in voldoende mate de mogelijkheid tot (verdere) schade aannemelijk gemaakt, zodat in beginsel ten aanzien van haar vordering 2) naar de schadestaatprocedure kan worden verwezen. PVF heeft in dit verband nog naar voren gebracht dat William House zal moeten aantonen dat de door Klaassen in rekening gebrachte werkzaamheden in redelijkheid moesten worden uitgevoerd en dat voor die werkzaamheden een redelijk bedrag door Klaassen in rekening is gebracht. Het komt de rechtbank voor dat juist deze vragen in de procedure tussen Klaassen en William House nader aan de orde zullen komen. Mocht blijken dat William House minder aan Klaassen is verschuldigd dan thans door Klaassen wordt gevorderd dan zal vanzelfsprekend de vordering van William House op PVF dienovereenkomstig verminderen. Ook voor het overige zal in de relatie PVF en William House van elke post het causale verband nog moeten worden beoordeeld voordat tot toewijzing van de door William House gestelde schade kan worden overgegaan. Dit zal in de schadestaatprocedure verder aan de orde gesteld kunnen worden. Het voorgaande betekent dat ook de vordering onder 2) van William House zal worden toegewezen. Proceskosten in conventie 4.64. De Gemeente Utrecht zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten van de PVF worden begroot op: - explootkosten EUR 84,87 - vast recht 4.667,00 - salaris procureur 1.582,00 (3.5 punten x tarief EUR 452,00) Totaal EUR 6.333,87 4.65. PVF zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van William House c.s. De kosten van William House c.s. worden begroot op: - explootkosten EUR 00,00 - vast recht 4.667,00 - salaris procureur 1.356,00 (3 punten x tarief EUR 452,00) Totaal EUR 6.023,00 in reconventie 4.66. PVF zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van William House c.s. De kosten van William House c.s. worden begroot op: - explootkosten EUR 00,00 - vast recht 00,00 - salaris procureur 8.027,50 (2.5 punten x tarief EUR 3.211,00) Totaal EUR 8.027,50 5. De beslissing De rechtbank in conventie 5.1. veroordeelt de Gemeente Utrecht tot betaling van de schade van PVF als gevolg van schending van haar mededelingsplicht bij het aangaan van de conversieovereenkomst nader op te maken bij staat; 5.2. veroordeelt de Gemeente Utrecht in de proceskosten van PVF tot op heden begroot op € 6.333,87; 5.3. veroordeelt PVF in de proceskosten van William House c.s. tot op heden begroot op € 6.023,00; 5.4. verklaart dit vonnis met betrekking ten aanzien van 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad; 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af; in reconventie 5.6. veroordeelt PVF om aan William House te betalen een bedrag van € 1.076.225,88 te vermeerderen met 6% rente vanaf 21 februari 2006 tot aan de dag van algehele voldoening; 5.7. veroordeelt PVF tot betaling van de schade van William House als gevolg van schending van de artikel 4.2 van de turnkeyovereenkomst nader op te maken bij staat; 5.8. veroordeelt PVF in de proceskosten van William House tot op heden begroot op € 8.027,50; 5.9. verklaart dit vonnis met betrekking ten aanzien van 5.6 en 5.8 uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Ch.E. Bethlem en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2008.? w.g. griffier w.g. rechter