inloggen / registreer

Jurisprudentie

BG4076

Datum uitspraak2008-11-12
Datum gepubliceerd2008-11-12
RechtsgebiedBestuursrecht overig
Soort ProcedureEerste aanleg - meervoudig
Instantie naamRaad van State
Zaaknummers200707835/1
Statusgepubliceerd

Indicatie

Bij besluit van 2 oktober 2007 heeft het college van gedeputeerde staten van Noord-Holland (hierna: het college) besloten over de goedkeuring van het door de raad van de gemeente Amsterdam (hierna: de raad) bij besluit van 4 april 2007 vastgestelde bestemmingsplan "Vernieuwing Boven 't Y".

Uitspraak

200707835/1. Datum uitspraak: 12 november 2008 AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK Uitspraak in het geding tussen: 1. [appellante sub 1 A], gevestigd te [plaats], en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Schuitema Vastgoed B.V., gevestigd te Amersfoort, 2. [appellante sub 2], gevestigd te Amsterdam, 3. de naamloze vennootschap Orthocenter N.V., gevestigd te Amsterdam, 4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Ahold Vastgoed B.V., gevestigd te Zaandam, en anderen, 5. de stichting "Stichting Bewaarder Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund" en de commanditaire vennootschap Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V., beide gevestigd te Eindhoven, appellanten, en het college van gedeputeerde staten van Noord-Holland, verweerder. 1. Procesverloop Bij besluit van 2 oktober 2007 heeft het college van gedeputeerde staten van Noord-Holland (hierna: het college) besloten over de goedkeuring van het door de raad van de gemeente Amsterdam (hierna: de raad) bij besluit van 4 april 2007 vastgestelde bestemmingsplan "Vernieuwing Boven 't Y". Tegen dit besluit hebben [appellante sub 1 A] en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Schuitema Vastgoed B.V. (hierna: Schuitema) bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 26 november 2007, [appellante sub 2] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 13 november 2007, de naamloze vennootschap Orthocenter N.V. (hierna: Orthocenter) bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 9 november 2007, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Ahold Vastgoed B.V. en anderen (hierna: Ahold en anderen) bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 27 november 2007, de stichting "Stichting Bewaarder Holland Immo Group/Retail Residential Fund" en de commanditaire vennootschap Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. (hierna: Holland Immo Group) bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 27 november 2007, beroep ingesteld. Orthocenter heeft haar beroep aangevuld bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 7 december 2007. Holland Immo Group heeft haar beroep aangevuld bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 14 januari 2008. Het college heeft een verweerschrift ingediend. De Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening heeft desverzocht een deskundigenbericht uitgebracht. [appellante sub 1 A] en Schuitema, [appellante sub 2], Orthocenter, Ahold en anderen, Holland Immo Group alsmede de raad hebben hun zienswijze daarop naar voren gebracht. De raad en Ahold en anderen hebben nadere stukken ingediend. Deze zijn aan de andere partijen toegezonden. De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 11 september 2008, waar [appellante sub 1 A] en Schuitema, vertegenwoordigd door mr. P.A.W. Standhardt-Jonkers, advocaat te Utrecht, [appellante sub 2], vertegenwoordigd door P.J. Does, Orthocenter, vertegenwoordigd door mr. D.E.J. Maes, advocaat te Amsterdam, Ahold en anderen, vertegenwoordigd door mr. J.C. van Oosten, advocaat te Amsterdam, Holland Immo Group, vertegenwoordigd door mr. M.T.C.A. Smets, advocaat te Eindhoven, en het college, vertegenwoordigd door mr. K.J.T.M. Hehenkamp, advocaat te Amsterdam, zijn verschenen. Voorts is als partij gehoord de raad, vertegenwoordigd door mr. E.A. Minderhoud, advocaat te Amsterdam, bijgestaan door ing. A. Miggelenbrink. 2. Overwegingen 2.1. Het plan voorziet in de ontwikkeling en uitbreiding van het bestaande winkelcentrum "Boven 't Y" tot een binnenstedelijk winkelcentrum met een regionale functie. 2.2. Ingevolge artikel 28, tweede lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), gelezen in samenhang met artikel 10:27 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), rust op het college de taak om - in voorkomend geval mede op basis van de ingebrachte bedenkingen - te onderzoeken of het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij dient hij rekening te houden met de aan de raad toekomende vrijheid om bestemmingen aan te wijzen en voorschriften te geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. Daarnaast heeft het college er op toe te zien dat het plan en de totstandkoming daarvan niet in strijd zijn met het recht. De beroepen van [appellante sub 2], Ahold en anderen en Holland Immo Group 2.3. Holland Immo Group stelt dat het college ten onrechte goedkeuring heeft verleend aan het plan. Daartoe voert zij aan dat het plan een samenhangende en evenwichtige visie ontbeert. Door in het voorliggende plan het zwaartepunt naar het westen te verschuiven, zullen winkeliers die afhankelijk zijn van hoge passantenintensiteiten zich niet meer in het oostelijk deel willen vestigen, aldus Holland Immo Group. Zij vreest dat het oostelijk deel een veredelde aanloopstraat van het westelijk deel zal worden en betoogt dat de aansluiting van het westelijk deel op het oostelijk deel van cruciaal belang is voor het doen slagen van het geheel. In dat kader voert zij voorts aan dat het plan ter plaatse van het Fonteinplein ten onrechte niet voorziet in horecavoorzieningen. Horecavoorzieningen op het Fonteinplein zouden het oostelijk deel van het plangebied aantrekkelijker maken voor het winkelend publiek, aldus Holland Immo Group. 2.3.1. Het college stelt zich met de raad op het standpunt dat het plan niet slechts voorziet in een uitbreiding van het bestaande winkelcentrum, maar vooral ook in een versterking van het bestaande winkelcentrum. Daarbij is aangegeven dat aan het voorliggende plan een distributieplanologisch onderzoek ten grondslag ligt en dat uit dit onderzoek een aantal doelstellingen voor het winkelcentrum "Boven 't Y" naar voren is gekomen, waaronder het realiseren van een schaalsprong om uit te groeien tot stadsdeelcentrum van de 21e eeuw en het verbeteren van de routing door het strategisch positioneren van trekkers en bronpunten. Volgens de reactie van de raad op de bedenkingen, waarmee het college heeft ingestemd, zal het gehele winkelcentrum een groter en gedifferentieerder publiek trekken en zal een grote parkeergarage en "trekker" aan het Buikslotermeerplein een belangrijk bronpunt voor de oostzijde vormen. 2.3.2. In de plantoelichting is aangegeven dat het winkelgebied thans langgerekt en aaneengesloten is. Daarbij is aangegeven dat het centrum erg naar binnen is gericht: bezoekersstromen concentreren zich aan de binnenzijde van het centrum, waardoor de circuitvorming (het lopen van een rondje) beperkt is. In de plantoelichting is voorts aangegeven dat thans aan de westzijde van het plangebied het Waddenwegviaduct is gelegen, dat in gebruik is als halteplek voor bussen en dat het westelijk deel van het winkelcentrum hierdoor enigszins geïsoleerd ligt. In het deskundigenbericht is vermeld dat dit westelijke deel van het centrum thans een rommelige aanblik biedt en verbetering behoeft. 2.3.3. In het voorliggende plan blijft het bestaande winkelcentrum in zijn huidige vorm bestaan, met dien verstande dat in het centrale deel van het plangebied, ter plaatse van het voormalige stadsdeelkantoor aan het Buikslotermeerplein, wordt voorzien in een complex voor grootschalige commerciële functies in de eerste twee bouwlagen met daarboven een parkeergarage voor 800 auto's. Tevens worden in dit complex woningen voorzien (fase 1). In het westen van het plangebied voorziet het plan in het verkleinen van de bestaande parkeeraccommodatie teneinde daar te kunnen voorzien in een forse uitbreiding van de winkel-, maatschappelijke en culturele voorzieningen. Voorts wordt volgens de plantoelichting het in het westen van het plangebied gelegen Waddenwegviaduct gesloopt en wordt de halteplek voor bussen verplaatst en samengevoegd met de eindhalte van de in aanleg zijnde Noord-Zuidlijn (fase 2). In het oosten van het plangebied voorziet het plan in het bebouwen van de ter plaatse aanwezige parkeerterreinen aan het Olof Palmeplein met drie woonblokken (fase 3). 2.3.4. Ten behoeve van de vaststelling van het plan is een onderzoek gedaan naar de effecten van fase 3 op de loopstromen in het oostelijk deel van het winkelcentrum. De resultaten daarvan zijn vastgelegd in het rapport "Expert-opinion effect loopstromen" opgesteld door Ecorys Vastgoed, gedateerd 21 februari 2007 (hierna: het rapport van Ecorys). In dit rapport worden ook conclusies getrokken met betrekking tot de effecten van fasen 1 en 2 op de loopstromen in het oostelijk deel van het winkelcentrum. In het rapport van Ecorys is met betrekking tot de effecten op de loopstromen van de fasen 1 en 2 aangegeven dat in de totale herontwikkeling van winkelcentrum "Boven 't Y" de omvang van het winkelcentrum bijna wordt verdubbeld en dat de aantrekkingskracht van het winkelcentrum een sterke impuls zal krijgen. Voorts is in dit rapport vermeld dat de ter plaatse van het complex aan het Buikslotermeerplein voorziene "trekker" en parkeergarage een grote additionele passantenstroom zal genereren die op weekbasis minimaal 20.000 passanten groot is (fase 1). Volgens het rapport van Ecorys kan het oostelijk deel van het winkelcentrum in meer dan evenredige mate van deze ontwikkeling profiteren en zullen er ten gevolge van het ontwikkelen van het westelijke deel (fase 2) geen negatieve effecten optreden voor het oostelijk deel van het winkelcentrum. 2.3.5. Ten aanzien van de door Holland Immo Group gewenste horecavoorzieningen ter plaatse van het Fonteinplein, heeft de raad zich in reactie op de bedenkingen, waarmee het college heeft ingestemd, op het standpunt gesteld dat er op dit moment geen concrete initiatieven voor de ontwikkeling van horeca aan het Fonteinplein zijn. Mochten deze initiatieven er in de toekomst wel komen dan staat de gemeente open hierover in gesprek te gaan, aldus de raad. 2.3.6. In hetgeen Holland Immo Group heeft aangevoerd, ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de in het plan voorziene ontwikkelingen in het westelijke deel leiden tot het door Holland Immo Group gestelde verlies aan passantenstromen in het oostelijk deel van het plangebied. Daarbij betrekt de Afdeling dat blijkens het rapport van Ecorys het oostelijke deel van het winkelcentrum in meer dan evenredige mate van de ontwikkelingen in het winkelcentrum kan profiteren. Niet gebleken is dat aan dit rapport en de daarin opgenomen uitgangspunten zodanige gebreken kleven dat de raad en het college dit rapport niet bij de besluitvorming hadden mogen betrekken. Voor zover Holland Immo Group in reactie op het deskundigenbericht stukken heeft overgelegd die het tegendeel zouden moeten aantonen, wordt als volgt overwogen. Voor zover in deze stukken de in het plan voorziene uitbreidingsruimte en het daaraan ten grondslag liggende distributieplanologisch onderzoek wordt betwist, ziet de Afdeling in hetgeen Holland Immo Group terzake heeft aangevoerd onvoldoende aanleiding voor het oordeel dat het distributieplanologisch onderzoek ontoereikend moet worden geacht. Evenmin ziet de Afdeling in de overgelegde stukken en de daarin door Holland Immo Group gevisualiseerde toekomstige passantenstromen aanleiding om Holland Immo Group te volgen in haar standpunt dat ten gevolge van het ontwikkelen van het westelijke deel, het oostelijk deel zal verworden tot een aanloopstraat van het westelijk deel. Niet duidelijk is gemaakt waarom de veronderstellingen van Holland Immo Group met betrekking tot de passantenstromen ten gevolge van fase 2 wél juist zijn en die in het rapport van Ecorys niet. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat in de nabijheid van het noord-oostelijke deel van het plangebied parkeergelegenheid aanwezig is die mede kan dienen als bronpunt van passanten. Verder wordt overwogen, dat voor zover in het door Holland Immo Group overgelegde rapport van WPM Consultants wordt gesteld dat het plan leidt tot een zwaartepuntverschuiving naar de westzijde, er daarbij ten onrechte van wordt uitgegaan dat de trekkerfunctie op de locatie van de huidige vestiging van Albert Heijn zal verdwijnen. Voor zover in dat rapport voorts wordt gepleit voor flankerende maatregelen, wordt overwogen dat de gemeente, de ontwikkelende partij en de C.V. Winkelcentrum Amsterdam-Noord thans overleg voeren over de verdere ontwikkeling van het winkelcentrum en dat een bestemmingsplan daarvoor niet het geëigende kader is. Ook de door Holland Immo Group geuite zorgen over de (kwalitatieve) aansluiting van het nieuwe deel op het bestaande deel betreffen een uitvoeringsaspect, dat buiten het toetsingskader van deze procedure valt. Nu voorts niet is gebleken van concrete horecaplannen ter plaatse van het Fonteinplein en de raad heeft aangegeven niet onwelwillend te staan tegenover desbetreffende initiatieven ter plaatse, ziet de Afdeling in de omstandigheid dat het plan ter plaatse van het Fonteinplein niet bij recht voorziet in horecavoorzieningen, evenmin aanleiding voor het oordeel dat het plan een evenwichtige visie ontbeert. 2.4. Holland Immo Group en Ahold en anderen stellen voorts dat zij door het voorliggende plan schade zullen lijden. In dat kader betwijfelen zij of het plan financieel uitvoerbaar is. 2.4.1. In paragraaf 9 van de plantoelichting is ingegaan op de financiële uitvoerbaarheid van het plan. Daarin is aangegeven dat de exploitatieopzet sluit met een positief saldo. In de reactie op de bedenkingen is namens de raad voorts aangegeven dat er gemeentelijke investeringsbesluiten zijn genomen op grond waarvan een eventueel nadelig saldo door de gemeente wordt afgedekt. Ook ter zitting is door de raad verzekerd dat de gemeente Amsterdam een mogelijk nadelig saldo zal afdekken. Gelet hierop ziet de Afdeling in hetgeen Holland Immo Group en Ahold en anderen hebben aangevoerd geen grond voor het oordeel dat het college zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de financiële uitvoerbaarheid van het plan voldoende is gewaarborgd. 2.5. Ahold en anderen stellen verder dat in de planvoorschriften behorende bij de bestemmingen "Gemengde doeleinden 4 (G4)" en "Gemengde doeleinden 11 (G11)" de verhouding tussen de bouw- en gebruiksvoorschriften en de Beschrijving in Hoofdlijnen niet duidelijk is, hetgeen onder meer tot gevolg heeft dat niet duidelijk is welke bouw- en gebruiksmogelijkheden ter plaatse gelden. Daarnaast stellen zij dat de in de Beschrijving in Hoofdlijnen opgenomen eis van een minimum oppervlak aan detailhandel leegstand in de hand werkt. 2.6. Het plan voorziet gedeeltelijk in het handhaven van bestaande gebieden en gedeeltelijk in nieuw te ontwikkelen gebieden. Uit de Beschrijving in Hoofdlijnen, zoals opgenomen in artikel 1.4 van de planvoorschriften, valt af te leiden dat de Beschrijving in Hoofdlijnen van toepassing is op nieuw te ontwikkelen gebieden. De bestemmingen "Gemengde doeleinden 4 (G4)" en "Gemengde doeleinden 11 (G11)" hebben betrekking op bestaande gebieden. De Beschrijving in Hoofdlijnen is derhalve niet van toepassing op die bestemmingen. Voor deze bestemmingen geldt, anders dan Ahold en anderen veronderstellen, evenmin een eis van een minimum oppervlak aan detailhandel. Nu de Beschrijving in Hoofdlijnen niet van toepassing is op de bestemmingen "Gemengde doeleinden 4 (G4)" en "Gemengde doeleinden 11 (G11)", mist het beroep van Ahold en anderen voor zover gericht tegen de planregeling voor de bestemmingen "Gemengde doeleinden 4 (G4)" en "Gemengde doeleinden 11 (G11)" in zoverre feitelijke grondslag. 2.7. [appellante sub 2], Ahold en anderen en Holland Immo Group stellen voorts dat het college ten onrechte goedkeuring heeft verleend aan de plandelen met de bestemming "Wonen 3 (W3)" ter plaatse van het Olof Palmeplein. Zij voeren daartoe aan dat de planregeling ten onrechte voorziet in een vermindering van het aantal parkeerplaatsen ter plaatse. Ahold en anderen verwijzen in dat kader naar het rapport van Ecorys, waaruit blijkt dat zij nadeel zullen ondervinden van het wegvallen van de parkeerplaatsen. Volgens Ahold en anderen is een loopbrug/voetgangersverbinding vanuit de (nieuw) te realiseren parkeergarage geen afdoende alternatief voor het wegvallen van de parkeerplaatsen op het Olof Palmeplein, aangezien een loopbrug voor het grote aantal klanten dat boodschappen doet met winkelwagens niet dezelfde uitstraling heeft als voldoende parkeerplaatsen voor de deur en ook de looplijnen langer zijn. Voorts twijfelt Ahold aan de uitvoerbaarheid van de loopbrug. Zij stelt in dat kader dat de loopbrug een aanzienlijk niveauverschil zal moeten overbruggen, aangezien de supermarkt op de begane grond is gevestigd en de parkeergarage op de derde bouwlaag is gelegen. Volgens Ahold is het eventueel realiseren van een lift(schacht) gelet op de verhuurde staat van de boven de supermarkt gelegen verdieping evenmin realistisch en vereist het aanbrengen van een loopbrug of lift het verplaatsen van de ingang. Daarbij merkt Ahold voorts op dat de achterzijde van de supermarkt thans wordt gebruikt als magazijn en als aanvoerpunt voor toeleveranciers en dat, indien de ingang wordt verplaatst, de expeditieruimte naar de oostzijde dient te worden verplaatst, hetgeen mogelijk op bezwaren van omwonenden kan stuiten. Verder acht Ahold het, gelet op de aan het Olof Palmeplein toegekende primaire bestemming "Wonen (W3)", allerminst zeker dat de 115-140 parkeerplaatsen waarvan het behoud noodzakelijk is gebleken, ook daadwerkelijk zullen worden gerealiseerd. [appellante sub 2] en Holland Immo Group stellen daarnaast dat het wegvallen van parkeerplaatsen op het Olof Palmeplein tot een vermindering van passantenstromen langs haar winkel onderscheidenlijk hun winkelpanden leidt en dat het wegvallen van parkeerplaatsen aan het Olof Palmeplein onvoldoende wordt gecompenseerd. Holland Immo Group stelt in dat kader dat de nieuw te realiseren parkeergarage aan het Buikslotermeerplein niet in voldoende compensatie voorziet, aangezien de loopafstanden te groot worden en deze nieuwe parkeerplaatsen niet in het zicht van de bij hun in eigendom zijnde winkelruimten zijn gelegen. [appellante sub 2] voert in dat kader voorts aan dat een belangrijke synergie bestaat tussen de vestiging van Albert Heijn en het gehele oostelijke deel van het winkelcentrum en vreest dat Albert Heijn als gevolg van het wegvallen van de parkeerplaatsen vertrekt. 2.7.1. Het Olof Palmeplein telt thans 530 parkeerplaatsen en is daarmee het grootste aaneengesloten parkeerterrein van het winkelcentrum. In het voorheen geldende plan hadden deze gronden de bestemming "Verkeersareaal Va". 2.7.2. In het deskundigenbericht is aangegeven dat de afstand tussen het Olof Palmeplein en de winkelpanden van Holland Immo Group ongeveer 150 meter bedraagt en dat de afstand tussen de nieuwe parkeergarage aan het Buikslotermeerplein en de winkelpanden van Holland Immo Group ongeveer 250 meter bedraagt. Deze loopafstanden blijven volgens het deskundigenbericht ruim binnen de aanbevelingen van het CROW, dat uitgaat van loopafstanden van 200 meter tot 600 meter. In het deskundigenbericht is verder aangegeven dat ook thans de parkeerplaatsen aan het Olof Palmeplein niet in het zicht van de winkelpanden van Holland Immo Group zijn gelegen. Gelet hierop ziet de Afdeling in hetgeen Holland Immo Group heeft aangevoerd met betrekking tot de loopafstanden tot en het zicht op de nieuw te realiseren parkeergarage aan het Buikslotermeerplein geen aanleiding voor het oordeel dat de parkeergarage aan het Buikslotermeerplein in zoverre niet in voldoende compensatie voorziet voor het verdwijnen van de parkeerplaatsen aan het Olof Palmeplein. 2.7.3. Albert Heijn exploiteert aan de westzijde van het Olof Palmeplein een supermarkt. 2.7.4. Zoals aangegeven in overweging 2.3.4. is ten behoeve van de vaststelling van het plan een onderzoek gedaan naar de effecten van fase 3 op de loopstromen in het oostelijk deel van het winkelcentrum. De resultaten daarvan zijn vastgelegd in het rapport van Ecorys. Zoals voorts aangegeven in overweging 2.3.4. is in het rapport aangegeven dat de ter plaatse van het complex aan het Buikslotermeerplein voorziene trekker en parkeergarage een grote additionele passantenstroom zullen genereren en dat het oostelijk deel van het winkelcentrum (in fase 1 en 2) in meer dan evenredige mate van deze ontwikkeling kan profiteren. Volgens het rapport is de verandering in fase 3 anders van aard, omdat het parkeren dan geen richting meer geeft aan de voetgangersstroom in het oostelijk deel van het winkelcentrum, maar alleen het functioneren van de trekkers zelf nog van invloed is. Daarbij is aangegeven dat door het bebouwen van het Olof Palmeplein primair Albert Heijn en Gall & Gall gedupeerd zullen worden. Volgens het rapport geldt evenwel voor het overige winkelaanbod dat de positieve uitstralingseffecten van een additionele trekker ter plaatse van het voormalige stadsdeelkantoor de negatieve effecten van het verlies van parkeergelegenheid op het Olof Palmeplein grotendeels zullen compenseren. Daarbij wordt er in het rapport voorts van uitgegaan dat ter plaatse van de locatie van de Albert Heijn een trekker mogelijk blijft. Teneinde een trekker ter plaatse reële perspectieven te bieden, wordt in het rapport voorgesteld een derde deel van de parkeergelegenheid op het Olof Palmeplein te behouden. Volgens het rapport is dat evenwel niet voldoende voor een grote full-service supermarkt. Slechts indien daarnaast een fysieke koppeling wordt gelegd tussen de parkeergarage ter plaatse van het voormalige stadsdeelkantoor en de locatie van de Albert Heijn (of wanneer parkeren wordt toegevoegd ter plaatse van de herontwikkeling) blijft een full-service supermarkt op deze locatie mogelijk, aldus het rapport. 2.7.5. Het voorliggende plan voorziet ter plaatse van het Olof Palmeplein in drie woonblokken met de bestemming "Wonen (W3)" en een nadere aanduiding "parkeren" alleen in het woonblok nabij Albert Heijn. Ingevolge artikel 2.3, eerste lid, sub a, f en g, van de planvoorschriften zijn de op de plankaart voor "Wonen (W3)" aangewezen gronden, voor zover thans relevant, bestemd voor woningen met de daaraan ondergeschikte gebouwde parkeervoorzieningen onder de eerste bouwlaag en in de eerste en tweede bouwlaag, en in het vlak met de aanduiding "parkeren" tevens voor (ondergrondse) parkeergarages en andere (gebouwde) parkeervoorzieningen. In het voorliggende plan is voorts aan de openbare ruimte tussen de locatie van de Albert Heijn en het voormalige stadsdeelkantoor de bestemming "Verkeer- en verblijfsruimte 3-binnenhoven (V3)" met de nadere aanduiding "voetgangersverbindingen toegestaan" toegekend. 2.7.6. In tabel 4.2. van de plantoelichting is een parkeernorm opgenomen per functie en/of per 100 m2 bedrijfsvloeroppervlakte. Daarbij is aangegeven dat tussentijds zal worden getoetst of de parkeernorm toereikend is, dan wel tot een overmaat aan parkeerplaatsen leidt. In de reactie van de raad op het deskundigenbericht is de reden om deze parkeernormen niet in de planvoorschriften maar in de plantoelichting op te nemen voorts als volgt toegelicht. Volgens de raad zal in de nabije toekomst een aantal ontwikkelingen plaatsvinden dat gevolgen kan hebben voor de parkeersituatie in het plangebied. De belangrijkste daarvan zijn de invoering van een systeem van betaald parkeren en de realisering van een station aan de Noord-Zuidlijn. Mede in verband met deze ontwikkelingen is op dit moment moeilijk met een redelijke mate van zekerheid te voorzien hoe de parkeersituatie in het plangebied zich zal ontwikkelen, aldus de raad. 2.7.7. Volgens het deskundigenbericht heeft de gemeente in het kader van de uitvoering van het plan met de C.V. Winkelcentrum Amsterdam-Noord in 2005 een vaststellingsovereenkomst gesloten over onder meer de parkeernormering en de wijze waarop het parkeren zal worden gerealiseerd. Ingevolge artikel 9 van deze vaststellingsovereenkomst zal vóór het (gedeeltelijk) buiten gebruik stellen van de parkeerplaatsen aan het Olof Palmeplein worden getoetst of er voldoende parkeerplaatsen in het plangebied zijn gerealiseerd voor het winkelend publiek en of de in de overeenkomst vastgelegde parkeernormen voldoen. 2.7.8. Gelet op de conclusie van het rapport van Ecorys stelt de Afdeling vast dat zonder het handhaven van een derde deel van de parkeerplaatsen op het Olof Palmeplein en het aanbrengen van een fysieke koppeling tussen de parkeergarage aan het Buikslotermeerplein en de locatie van de Albert Heijn, Albert Heijn en Gall & Gall op de bestaande locatie geen perspectieven hebben. De Afdeling constateert evenwel dat op de gronden met de bestemming "Wonen (W3)" openbare parkeervoorzieningen niet zijn toegestaan, laat staan dat dwingend is voorgeschreven dat een derde deel van de parkeerplaatsen aan het Olof Palmeplein gehandhaafd dient te blijven, dan wel dat een minimum aantal openbare parkeerplaatsen is voorgeschreven. Voor zover de raad en het college zich ter zitting, mede onder verwijzing naar de Beschrijving in Hoofdlijnen, op het standpunt hebben gesteld dat het woord "ondergeschikte" in artikel 2.3, eerste lid, sub a, van de planvoorschriften niet betekent dat binnen de bestemming "Wonen (W3)" slechts parkeervoorzieningen ten behoeve van woningen zouden zijn toegestaan en dat, onder verwijzing naar de Beschrijving in Hoofdlijnen, verzekerd is dat de 115-140 openbare parkeerplaatsen, waarvan het behoud noodzakelijk is gebleken, ook daadwerkelijk gerealiseerd zullen worden, wordt dat standpunt niet gedeeld. In de Beschrijving in Hoofdlijnen, zoals opgenomen in artikel 1.4, voor zover thans relevant, is het volgende bepaald: "Voor de nieuw te realiseren woningbouw langs het Olof Palmeplein is het uitgangspunt dat op eigen terrein (binnen de bestemmingsvlakken) voorzien moet worden in parkeergelegenheid (…). In de bestemmingsvlakken W3 is ook gelegenheid voor het realiseren van openbare parkeergelegenheid (toetsing)." In de Beschrijving in Hoofdlijnen is aangegeven dat dit onderdeel van deze beschrijving een rol speelt als toetsingskader. De Afdeling overweegt dat een Beschrijving in Hoofdlijnen, mits duidelijk en concreet geformuleerd, in beginsel kan dienen als een rechtstreeks aanvullend toetsingskader voor bouwvergunningen. De hiervoor geciteerde bepaling is evenwel onvoldoende duidelijk en concreet om als toetsingskader voor bouwaanvragen te dienen. Nu in de voorschriften behorende bij de bestemming "Wonen (W3)" evenmin is bepaald dat ter plaatse van de nadere aanduiding "parkeren" openbare parkeervoorzieningen zijn toegestaan, is de Afdeling van oordeel dat binnen de bestemming "Wonen (W3)" slechts parkeervoorzieningen ten behoeve van woningen zijn toegestaan. Aldus voorziet het plan niet in de verwerkelijking van de 115-140 parkeerplaatsen op het Olof Palmeplein, waarvan het behoud noodzakelijk is gebleken. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is daarnaast gebleken dat het nog onzeker is hoe de parkeersituatie in het plangebied zich zal ontwikkelen en dat in dat kader, voorafgaand aan het (gedeeltelijk) buiten gebruik stellen van de parkeerplaatsen aan het Olof Palmeplein, zal worden getoetst of er voldoende parkeerplaatsen zijn. Volgens het college en de raad kan op die manier worden bijgestuurd indien vanwege bepaalde ontwikkelingen in en om het plangebied een onder- of overmaat aan parkeerplaatsen dreigt te ontstaan. Niet duidelijk is echter hoe hieraan in het voorliggende plan, indien extra openbare parkeerplaatsen noodzakelijk blijken, uitvoering kan worden gegeven, aangezien, zoals hiervoor overwogen, binnen de bestemming "Wonen (W3)" openbare parkeervoorzieningen niet zijn toegestaan. Evenmin is in het plan op enigerlei wijze zeker gesteld dat eventueel extra benodigde openbare parkeerplaatsen ook daadwerkelijk gerealiseerd zullen worden. Aldus voorziet het plan wat betreft de plandelen met de bestemming "Wonen (W3)" niet in de beoogde flexibiliteit en is onvoldoende verzekerd dat wordt voorzien in voldoende openbare parkeerplaatsen. Gelet op het vorenstaande heeft het college zich niet in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de plandelen met de bestemming "Wonen (W3)" niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening. Door de plandelen niettemin goed te keuren, heeft het college gehandeld in strijd met artikel 28, tweede lid, van de WRO in samenhang met artikel 10:27 van de Awb. Voorts overweegt de Afdeling dat weliswaar in het voorliggende plan aan de openbare ruimte tussen de locatie van de Albert Heijn en het voormalige stadsdeelkantoor de bestemming "Verkeer- en verblijfsruimte 3-binnenhoven (V3)" met de nadere aanduiding "voetgangersverbindingen toegestaan" is toegekend, maar dat niet is bezien of een fysieke koppeling ter plaatse uitvoerbaar is en evenmin is onderzocht of een dergelijke fysieke koppeling de gewenste positieve effecten zal hebben voor het functioneren van de supermarkt ter plaatse. Het college heeft dit miskend. Gelet hierop is het bestreden besluit voor zover daarbij goedkeuring is verleend aan de plandelen met de bestemming "Wonen (W3)" tevens genomen in strijd met de bij het voorbereiden van een besluit te betrachten zorgvuldigheid. 2.8. Gelet op hetgeen is overwogen onder 2.7.8. is het beroep van [appellante sub 2] geheel en zijn de beroepen van Ahold en anderen en Holland Immo Group gedeeltelijk gegrond. Het bestreden besluit dient, voor zover daarbij goedkeuring is verleend aan de plandelen met de bestemming "Wonen (W3)", wegens strijd met het rechtszekerheidsbeginsel gelezen in samenhang met artikel 10:27 van de Awb, wegens strijd met artikel 3:2 van de Awb, alsmede wegens strijd met artikel 28, tweede lid, van de WRO in samenhang met artikel 10:27 van de Awb te worden vernietigd. Nu rechtens maar één te nemen beslissing mogelijk is, ziet de Afdeling aanleiding om goedkeuring te onthouden aan de plandelen met de bestemming "Wonen (W3)". Hetgeen Ahold en anderen en Holland Immo Group hebben aangevoerd, geeft geen aanleiding voor het oordeel dat het college zich voor het overige niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. In het aangevoerde wordt evenmin aanleiding gevonden voor het oordeel dat het bestreden besluit voor het overige anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht. De beroepen van Ahold en anderen en Holland Immo Group zijn voor het overige ongegrond. Het beroep van [appellante sub 1 A] en Schuitema 2.9. [appellante sub 1 A] en Schuitema, exploitant onderscheidenlijk eigenaar van een C1000 supermarkt in het plangebied, stellen dat het college ten onrechte goedkeuring heeft verleend aan het plandeel met de bestemming "Gemengde doeleinden 3 (G3)". Zij voeren daartoe aan dat in de planvoorschriften behorende bij de bestemming "Gemengde doeleinden 3 (G3)" wat betreft de detailhandelsfunctie ten onrechte geen primaat is toegekend aan de twee thans in het plangebied gevestigde supermarkten, waaronder de C1000 supermarkt, om zich naar het desbetreffende plandeel te verplaatsen. [appellante sub 1 A] en Schuitema stellen dat een dergelijke bepaling noodzakelijk is teneinde een ontwrichtende overbewinkeling te voorkomen. Voorts stellen zij dat het desbetreffende plandeel ten onrechte voorziet in een discountsupermarkt. 2.9.1. In de plantoelichting is aangegeven dat uit distributieplanologisch onderzoek een aantal doelstellingen voor het winkelcentrum "Boven 't Y" naar voren is gekomen, waaronder het nastreven van een meervoudig complementair supermarktaanbod bestaande uit in ieder geval een megasupermarkt en een discountsupermarkt. 2.9.2. Mede ten behoeve van het voorliggende plan heeft het stadsdeel een Detailhandelsstructuurnota opgesteld die onder meer is gebaseerd op distributieplanologisch onderzoek. Volgens deze nota bedraagt de mogelijke uitbreidingsruimte van het winkelcentrum "Boven 't Y" tot 2020 26.000 m2 verkoopvloeroppervlakte hetgeen volgens de plantoelichting betekent dat er tot 2020 ruimte is voor maximaal 30.000 m2 bedrijfsvloeroppervlakte. Het plan voorziet in een uitbreiding van de detailhandelsfunctie in het plangebied met 22.081 m2 bedrijfsvloeroppervlakte. Daarnaast voorziet het plan in de mogelijkheid dat vrijstelling wordt verleend voor maximaal 7.919 m2 bedrijfsvloeroppervlakte. Het totaal aan uitbreidingen zal derhalve niet meer dan 30.000 m2 bedrijfsvloeroppervlakte bedragen. Het plandeel met de bestemming "Gemengde doeleinden 3 (G3)" voorziet onder meer in de uitbreiding van de detailhandelsfunctie in het plangebied met 7.540 m2 bedrijfsvloeroppervlakte. Na toepassing van de vrijstellingsbevoegdheid opgenomen in artikel 2.6, vierde lid, sub b, van de planvoorschriften, kan ter plaatse in totaal 15.660 m2 bedrijfsvloeroppervlakte worden gerealiseerd, mits het totaal aan bedrijfsvloeroppervlakte aan gebouwen ten behoeve van detailhandel in de (nieuw te ontwikkelen winkelgebieden met de) bestemmingen Gemengde doeleinden 1 tot en met 3 en 5 tot en met 7 niet meer dan 30.000 m2 bedrijfsvloeroppervlakte bedraagt. 2.9.3. De Afdeling stelt voorop dat, voor zover de bezwaren zijn ingegeven door concurrentievrees, er geen aanleiding bestaat om in het kader van een goede ruimtelijke ordening terzake regulerend op te treden. Voorts is niet gesteld of gebleken dat het in de Detailhandelsstructuurnota opgenomen uitgangspunt dat de mogelijke uitbreidingsruimte van het winkelcentrum "Boven 't Y" tot 2020 26.000 m2 verkoopvloeroppervlakte bedraagt, onjuist is dan wel dat aan het aan de nota ten grondslag liggende distributieplanologisch onderzoek, zoals overwogen onder 2.3.6., zodanige gebreken kleven dat de raad en het college deze nota niet bij de besluitvorming hebben mogen betrekken. Gelet op de in de nota vastgestelde uitbreidingsruimte van het winkelcentrum "Boven 't Y" is het door [appellante sub 1 A] en Schuitema gestelde gevaar voor een ontwrichtende overbewinkeling indien een andere dan de twee thans in het plangebied gevestigde supermarkten en/of een discountsupermarkt zich ter plaatse vestigen, niet aannemelijk te achten. Bovendien is in het in zoverre niet bestreden deskundigenbericht opgemerkt dat door de ontwikkeling van nieuwe winkelgebieden in het westen van het plangebied de C1000 niet meer aan de rand van het winkelcentrum zal liggen, maar een middenpositie zal innemen op de overgang van bestaand naar nieuw winkelgebied en dat de loopafstanden naar de dichtstbijzijnde ondergrondse parkeervoorzieningen minder zijn dan 100 meter. Voorts is in het deskundigenbericht opgemerkt dat men verwacht dat in de eindsituatie van de planuitvoering het aantal klanten van het winkelcentrum zal stijgen van 160.000 naar 250.000 per week. Gelet hierop ziet de Afdeling in hetgeen [appellante sub 1 A] en Schuitema aanvoeren geen aanleiding voor het oordeel dat het college uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening meer gewicht had moeten toekennen aan de belangen van [appellante sub 1 A] en Schuitema dan het heeft gedaan. Gelet hierop bestaat evenmin aanleiding voor het opnemen van de door [appellante sub 1 A] en Schuitema gewenste (re-allocatie)voorschriften. 2.10. De conclusie is dat hetgeen [appellante sub 1 A] en Schuitema hebben aangevoerd geen aanleiding geeft voor het oordeel dat het college zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan in zoverre niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Evenmin wordt daarin aanleiding gevonden voor het oordeel dat het bestreden besluit in zoverre anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht. Het beroep van [appellante sub 1 A] en Schuitema is ongegrond. Het beroep van Orthocenter 2.11. Ter zitting heeft Orthocenter haar beroep beperkt tot het plandeel met de bestemming "Gemengde doeleinden 2 (G2)", alsmede haar beroepsgrond dat onvoldoende rekening is gehouden met de architectonisch stijlvol gevormde "glazen punt" van het Warderschip, ingetrokken. 2.12. Orthocenter stelt dat het college ten onrechte goedkeuring heeft verleend aan het plandeel met de bestemming "Gemengde doeleinden 2 (G2)". Zij voert daartoe aan dat de ter plaatse aanwezige orthodontiepraktijk ten onrechte is wegbestemd. Volgens Orthocenter is het bestreden besluit in zoverre in strijd met het evenredigheidsbeginsel, aangezien de belangen van Orthocenter bij het voortbestaan van haar orthodontiepraktijk ter plaatse onvoldoende zijn meegewogen. In dat kader stelt zij dat dit de enige orthodontiepraktijk is in Amsterdam-Noord en dat deze vestiging goed bereikbaar is met het openbaar vervoer. Voorts stelt zij dat zij fors heeft geïnvesteerd in deze praktijk in de veronderstelling ter plaatse nog vele jaren te kunnen praktiseren en dat sluiting van de praktijk betekent dat 15 arbeidsplaatsen zullen verdwijnen. Volgens Orthocenter heeft de raad in zoverre gehandeld in strijd met het vertrouwensbeginsel, aangezien de schijn zou zijn gewekt dat het voorliggende plan geen invloed zou hebben op haar bedrijfsvoering. Voor zover het college heeft gesteld dat de praktijk ook onder het voorheen geldende bestemmingsplan ter plaatse niet was toegestaan, is dat volgens Orthocenter geen reden om de belangen van Orthocenter niet mee te wegen, aangezien de gemeente de praktijk heeft gedoogd. Verder stelt Orthocenter dat het plan in zoverre niet op een zorgvuldige wijze tot stand gekomen. In dat kader betoogt zij dat er onvoldoende onderzoek is gedaan naar de behoefte aan uitbreiding van het winkelcentrum en de economische haalbaarheid daarvan, dat onvoldoende onderzoek is gedaan naar de behoeften van de toekomstige bewoners van het plangebied, met name naar hun behoeften op het gebied van gezondheidszorg, dat onvoldoende onderzoek is gedaan naar de belangen van gevestigde ondernemers, dat geen onderzoek is verricht naar andere mogelijkheden die een binnenstedelijk centrum mogelijk maken, maar minder ingrijpend zijn voor de in het plangebied gevestigde bedrijven, alsmede dat onvoldoende onderzoek is verricht naar de gevolgen van de bouwwerkzaamheden voor de bestaande bebouwing. 2.12.1. In de plantoelichting is aangegeven dat de uitbreiding van het winkelcentrum deel uitmaakt van de ontwikkeling van een stadshart in Amsterdam-Noord. Daarbij is aangegeven dat alhoewel het (bestaande) winkelcentrum goed loopt, een ruimtelijke en functionele investering nodig is om de concurrentie aan te kunnen blijven gaan met winkelcentra in de omgeving en om een echt stadshart van het Centrum Amsterdam Noord te kunnen maken. Zoals reeds in overweging 2.3.2. is aangegeven, is ten behoeve van het voorliggende plan voorts een Detailhandelsstructuurnota opgesteld die onder meer is gebaseerd op distributieplanologisch onderzoek. Volgens deze nota bedraagt de mogelijke uitbreidingsruimte van het winkelcentrum "Boven 't Y" tot 2020 26.000 m2 verkoopvloeroppervlakte, hetgeen volgens de plantoelichting betekent dat er tot 2020 ruimte is voor maximaal 30.000 m2 bedrijfsvloeroppervlakte. Onder die omstandigheden geeft het door Orthocenter aangevoerde geen grond voor het oordeel dat het college zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de behoefte aan de uitbreiding van het winkelcentrum en de economische haalbaarheid van het plan voldoende zijn aangetoond. Gelet op de in de Detailhandelsstructuurnota vastgestelde uitbreidingsruimte van het winkelcentrum "Boven't Y" ziet de Afdeling in hetgeen Orthocenter heeft aangevoerd evenmin aanleiding voor het oordeel dat onvoldoende onderzoek is gedaan naar de belangen van de in het plangebied gevestigde ondernemers. 2.12.2. Orthocenter oefent een orthodontiepraktijk uit op de eerste etage van de driehoekige aanbouw van het zogeheten Warderschip. In het voorheen geldende plan "Buikslotermeer" hadden de gronden ter plaatse de bestemming "Horeca met woningen en parkeren (Bh +Wx +P)" met de nadere aanduiding "discotheek". Ingevolge artikel 21 van de bij dat plan behorende voorschriften waren deze gronden, voor zover thans relevant, bestemd voor horeca, ondergrondse parkeervoorzieningen en woningen, met dien verstande dat vrijstelling kon worden verleend voor kantoorgebruik in de tweede bouwlaag met een maximum van 25 % van het vloeroppervlak alsmede vrijstelling kon worden verleend voor een discotheek. Gelet hierop staat vast dat het ten tijde van de vaststelling van het voorliggende plan bestaande gebruik op de eerste etage van de driehoekige aanbouw van het Warderschip niet in overeenstemming was met de in het vorige plan ter plaatse geldende bestemming. 2.12.3. In het voorliggende plan is aan de gronden ter plaatse van de driehoekige aanbouw van het zogeheten Warderschip de bestemming "Gemengde doeleinden 2 (G2)" toegekend. Ingevolge artikel 2.5. van de planvoorschriften zijn de gronden met de bestemming "Gemengde doeleinden 2 (G2)", voor zover thans relevant, bestemd voor dienstverlening (aan consumenten/publieksgericht), detailhandel, kantoren en woningen. Ingevolge de begripsomschrijvingen zoals opgenomen in artikel 1.1 van de planvoorschriften wordt in het plan onderscheid gemaakt tussen "dienstverlening (aan consumenten/publieksgericht)" en "maatschappelijke dienstverlening". Het verlenen van diensten op het gebied van gezondheidszorg valt ingevolge de begripsomschrijvingen onder het begrip "maatschappelijke doeleinden" en niet onder het begrip "dienstverlening (aan consumenten/publieksgericht)". Vast staat derhalve dat het voorliggende plan niet voorziet in de uitoefening van een orthodontiepraktijk ter plaatse. 2.12.4. De raad heeft zich in zijn reactie op de bedenkingen, waarmee het college heeft ingestemd, op het standpunt gesteld dat het plan elders binnen het plangebied wel voorziet in ruimte voor gezondheidszorg en daarbij onder meer verwezen naar de bestemming "Gemengde doeleinden 4 (G4)" waarbinnen maatschappelijke dienstverlening is toegestaan. Naast de bestemming "Gemengde doeleinden 4 (G4)" voorzien ook de bestemmingen "Gemengde doeleinden 8 (G8)" en "Gemengde doeleinden 9 (G9)" in de mogelijkheid tot het vestigen van een orthodontiepraktijk. De raad heeft zich in zijn reactie op het deskundigenbericht op het standpunt gesteld dat maatschappelijke dienstverlening slechts binnen de genoemde bestemmingen is toegestaan, in verband met de keuze van de raad om belangrijke publiekstrekkende voorzieningen zoveel mogelijk te concentreren, teneinde eventuele overlast voor omwonenden te beperken. In het in zoverre niet weersproken deskundigenbericht is aangegeven dat de loopafstanden van de plandelen met de bestemmingen "Gemengde doeleinden 4 (G4)" en "Gemengde doeleinden 9 (G9)" tot het (toekomstige) openbaar vervoersknooppunt (Noord-Zuidlijn) in vergelijking tot de loopafstand tussen de bestaande orthodontiepraktijk en het (toekomstige) openbaar vervoersknooppunt (Noord-Zuidlijn) weliswaar zullen toenemen, maar dat deze nog steeds acceptabel zullen zijn. Nu de bestemming "Gemengde doeleinden 8 (G8)" in de nabijheid van de bestemmingen "Gemengde doeleinden 4 (G4)" en "Gemengde doeleinden 9 (G9)" ligt, moet de loopafstand van het plandeel met de bestemming "Gemengde doeleinden (G8)" tot het toekomstige openbaar vervoerspunt eveneens acceptabel worden geacht. Gelet hierop ziet de Afdeling in hetgeen Orthocenter heeft aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat onvoldoende rekening is gehouden met en onvoldoende onderzoek is gedaan naar de behoeften van de toekomstige bewoners van het plangebied op het gebied van gezondheidszorg, waaronder orthodontie. Evenmin is gebleken dat niet elders binnen het plangebied een orthodontiepraktijk kan worden gerealiseerd die goed bereikbaar is met het openbaar vervoer. 2.12.5. De raad heeft zich in zijn reactie op de bedenkingen voorts op het standpunt gesteld dat bij de vaststelling van het plan een integrale afweging heeft plaatsgevonden, waarbij ook de economische ontwikkeling van het gehele plangebied een rol heeft gespeeld. 2.12.6. De Afdeling stelt voorop dat de raad op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en voorschriften voor gronden kan vaststellen. Met het oog op de rechtszekerheid geldt evenwel als uitgangspunt dat bestaand legaal gebruik in het algemeen dienovereenkomstig dient te worden bestemd. Nu in dit geval niet is gebleken van bestaand legaal gebruik heeft het college, mede gelet op de wenselijkheid van een integrale ontwikkeling van het plangebied en het daarbij gehanteerde uitgangspunt de maatschappelijke dienstverlening te concentreren, in redelijkheid meer gewicht kunnen toekennen aan de belangen bij het ontwikkelen en uitbreiden van het winkelcentrum met de daarbij behorende kantoren en woningen dan aan de belangen van Orthocenter bij een bestemming overeenkomstig het door haar uitgeoefende illegale gebruik. Hierbij heeft het college in aanmerking kunnen nemen dat voor zover Orthocenter betoogt dat de gemeente niet is opgetreden tegen het illegale gebruik, hieraan geen rechten kunnen worden ontleend met betrekking tot het in het voorliggende plan positief bestemmen van het illegale gebruik. Voorts overweegt de Afdeling dat, anders dan Orthocenter betoogt, aan de omstandigheid dat in 1996 aan de raad melding is gedaan dat Orthocenter de nieuwe huurder van de eerste etage van het Warderschip is, evenmin rechten kunnen worden ontleend met betrekking tot het voorliggende plan. Orthocenter heeft derhalve niet aannemelijk gemaakt dat door of namens de raad verwachtingen zijn gewekt dat het plan in een positieve bestemming van de orthodontiepraktijk zou voorzien. De raad heeft bij het ontbreken van een aan hem toe te rekenen toezegging, dan ook niet in strijd met het vertrouwensbeginsel besloten. Het college heeft zich derhalve terecht op het standpunt gesteld dat het plan op dit punt niet in strijd met het vertrouwensbeginsel is vastgesteld. De omstandigheid dat Orthocenter fors zou hebben geïnvesteerd in de praktijk maakt dat niet anders. Immers, het hieraan toekennen van het door Orthocenter gewenste gewicht zou betekenen dat daarmee rechten zouden worden toegekend aan bestaande gebruikers aan wie geen rechten toekomen. 2.12.7. Voor zover Orthocenter stelt dat onvoldoende onderzoek is verricht naar de gevolgen van de bouwwerkzaamheden voor de bestaande bebouwing wordt overwogen dat dit een uitvoeringsaspect is dat buiten het toetsingskader van deze procedure valt. 2.12.8. Voor zover Orthocenter stelt dat onvoldoende onderzoek is gedaan naar alternatieven voor een binnenstedelijk centrum, wordt overwogen dat het bestaan van alternatieven op zichzelf geen grond kan vormen voor het onthouden van goedkeuring aan het betreffende plan(deel). Het karakter van de besluitvorming omtrent de goedkeuring brengt mee dat alternatieven daarbij in beginsel eerst aan de orde behoeven te komen indien blijkt van ernstige bezwaren tegen het voorgestane gebruik waarop het plan(deel) ziet. Het college heeft zich, mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat deze situatie zich in dit geval niet voordoet. 2.12.9. De conclusie is dat hetgeen Orthocenter heeft aangevoerd geen aanleiding geeft voor het oordeel dat het college zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plandeel met de bestemming "Gemengde doeleinden 2 (G2)" niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Evenmin wordt daarin aanleiding gevonden voor het oordeel dat het bestreden besluit in zoverre anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht. Het beroep van Orthocenter is ongegrond. Proceskostenvergoeding 2.13. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten van Holland Immo Group en Ahold en anderen te worden veroordeeld. Ten aanzien van [appellante sub 2] is van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen niet gebleken. Voor een proceskostenveroordeling bestaat ten aanzien van [appellante sub 1 A] en Schuitema alsmede ten aanzien van Orthocenter geen aanleiding. 3. Beslissing De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State Recht doende in naam der Koningin: I. verklaart het beroep van [appellante sub 2] geheel gegrond en de beroepen van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Ahold Vastgoed B.V. en anderen, en de stichting "Stichting Bewaarder Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund" en de commanditaire vennootschap Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. gedeeltelijk gegrond; II. vernietigt het besluit van het college van gedeputeerde staten van Noord-Holland van 2 oktober 2007, kenmerk 2007-54943, voor zover daarbij goedkeuring is verleend aan de plandelen met de bestemming "Wonen (W3)"; III. onthoudt goedkeuring aan de onder II. genoemde plandelen; IV. bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het besluit van 2 oktober 2007 voor zover dit onder II. is vernietigd; V. verklaart de beroepen van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Ahold Vastgoed B.V. en anderen, en de stichting "Stichting Bewaarder Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund" en de commanditaire vennootschap Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. voor het overige ongegrond en de beroepen van de naamloze vennootschap Orthocenter N.V. en [appellante sub 1 A] en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Schuitema Vastgoed B.V. geheel ongegrond; VI. veroordeelt het college tot vergoeding van in verband met de behandeling van de beroepen opgekomen proceskosten ten aanzien van: - de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Ahold Vastgoed B.V. en anderen tot een bedrag van € 805,00 (zegge: achthonderdenvijf euro) geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; - de stichting "Stichting Bewaarder Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund" en de commanditaire vennootschap Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. tot een bedrag van € 805,00 (zegge: achthonderdenvijf euro) geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; deze bedragen dienen door de provincie Noord-Holland onder vermelding van het zaaknummer aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Ahold Vastgoed B.V. en anderen en de stichting "Stichting Bewaarder Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund" en de commanditaire vennootschap Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te worden betaald; VII. gelast dat de provincie Noord-Holland aan [appellante sub 2], de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Ahold Vastgoed B.V. en anderen, en de stichting "Stichting Bewaarder Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund" en de commanditaire vennootschap Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V., afzonderlijk het door hen voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 285,00 (zegge: tweehonderdvijfentachtig euro) vergoedt; Aldus vastgesteld door mr. M. Oosting, voorzitter, en mr. J.G.C. Wiebenga en drs. W.J. Deetman, leden, in tegenwoordigheid van mr. B.C. Bošnjaković, ambtenaar van Staat. w.g. Oosting w.g. Bošnjaković voorzitter ambtenaar van Staat Uitgesproken in het openbaar op 12 november 2008 410-525.