inloggen / registreer

Jurisprudentie

BG4706

Datum uitspraak2008-11-19
Datum gepubliceerd2008-11-19
RechtsgebiedHandelszaak
Soort ProcedureKort geding
Instantie naamRechtbank Leeuwarden
Zaaknummers92280 / KG ZA 08-345
Statusgepubliceerd

Indicatie

Kort geding. Openbare inschrijvingsprocedure van gemeente Sneek voor verkoop van onroerende zaak. Onbehoorlijk verloop van inschrijvings- en gunningsprocedure. Verbod tot sluiten van koopovereenkomst. Gemeente dient gunningbesluit te heroverwegen.

Uitspraak

RECHTBANK LEEUWARDEN Sector civiel recht zaaknummer / rolnummer: 92280 / KG ZA 08-345 Vonnis in kort geding van 19 november 2008 in de zaak van de besloten vennootschap VINEA VAKANTIES B.V., gevestigd te Sneek, eiseres, advocaten: mrs. E.H. Elgersma en S. Maakal te Heerenveen, tegen de publiekrechtelijke rechtspersoon DE GEMEENTE SNEEK, zetelend te Sneek, gedaagde, advocaat: mr. Th. Dankert te Leeuwarden. Partijen zullen hierna "Vinea" en "de gemeente Sneek" genoemd worden. 1. De procedure 1.1. Vinea heeft ter terechtzitting in kort geding van 31 oktober 2008 -overeenkomstig de door haar overgelegde concept dagvaarding- gevorderd dat de voorzieningenrechter, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad op alle dagen en uren: primair: het besluit van de gemeente Sneek tot gunning d.d. 2 oktober 2008 bij wijze van voorlopige voorziening nietig verklaart c.q. vernietigt en op grond daarvan de gemeente Sneek verbiedt tot het doen uitvoeren van het gunningbesluit, alsmede de gemeente Sneek gebiedt tot herbeoordeling van de inschrijving van Vinea op basis van de door de gemeente Sneek gestelde (rand)voorwaarden en criteria alsmede op grond van die herbeoordeling de gemeente Sneek gebiedt tot gunning van de verkoop en levering van de onroerende zaak aan Vinea over te gaan; subsidiair: de gemeente Sneek gebiedt de uitvoering van het besluit tot gunning te schorsen alsmede de gemeente Sneek gebiedt tot herbeoordeling van de inschrijving van Vinea op basis van de door de gemeente Sneek gestelde (rand)voorwaarden en criteria alsmede op grond van die herbeoordeling het gunningbesluit van de gemeente Sneek nietig verklaart c.q. vernietigt alsmede de gemeente Sneek gebiedt om tot gunning van de verkoop en levering van de onroerende zaak aan Vinea over te gaan; meer subsidiair: de gemeente Sneek gebiedt de uitvoering van het gunningbesluit te schorsen en geschorst te houden tot de gemeente Sneek het gunningbesluit in overeenstemming met het recht heeft gebracht; uiterst subsidiair: een voorlopige voorziening treft die de voorzieningenrechter in goede justitie geraden acht; in alle gevallen: de gemeente Sneek veroordeelt in de kosten van het geding, waaronder de kosten van de gelegde beslagen. 1.2. De gemeente Sneek is vrijwillig ter terechtzitting verschenen. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, waarbij hun advocaten gebruik hebben gemaakt van pleitnotities, en waarbij de gemeente Sneek geconcludeerd heeft tot afwijzing van de vorderingen van Vinea, met veroordeling van Vinea -uitvoerbaar bij voorraad- in de kosten van het geding. 1.3. Ter zitting heeft Zorggroep Tellens een incidentele conclusie tot tussenkomst (met producties) genomen, ertoe strekkende dat dat de voorzieningenrechter, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. Zorggroep Tellens, als tussenkomende partij, toelaat in de kort geding procedure teneinde Tellens in staat te stellen haar vordering jegens de gemeente Sneek in rechte in te stellen; II. de gemeente Sneek binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis veroordeelt tot het verlenen van medewerking aan het sluiten van de koopovereenkomst met Zorggroep Tellens terzake van perceel Grienedyk 4 te (8626 GE) Offringawier, kadastrale aanduiding Sneek D 2399. 1.4. Zorggroep Tellens heeft in de loop van de mondelinge behandeling haar vorderingen ingetrokken. 1.5. Vinea heeft producties overgelegd. 1.6. Het vonnis is bepaald op heden. 2. De feiten In dit kort geding zal van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan. 2.1. De gemeente Sneek heeft via de procedure van verkoop bij openbare inschrijving te koop aangeboden de stelpboerderij met een woon- en bedrijfsgedeelte met ondergrond en erf, plaatselijk bekend Grienedyk 4, 8626 GE Offingawier, kadastraal bekend gemeente Sneek, sectie D, nummers 2398 en 2399, alsmede sectie F, nummers 974 en 975. De boerderij is gelegen aan de Houkesloot. 2.2. Ten behoeve van de verkoop heeft de gemeente Sneek de "voorwaarden verkoop bij inschrijving boerderij "De Froskepôle" te Sneek" opgesteld. In deze voorwaarden is onder meer het volgende bepaald: 'TOELICHTING OP DE VERKOOP De gemeente wenst de vm. boerderij met beeldbepalende status te behouden. Daartoe zoekt zij via verkoop bij inschrijving een koper die er een geschikte functie aan zal geven. Bij de inschrijving zullen kandidaten de criteria worden verstrekt waaraan zij in dat kader moeten voldoen. Ook worden zij globaal geïnformeerd over de wijze waarop de gemeente de inschrijvingen zal toetsen en selecteren. De toekomstige functie van de bebouwing moet liggen in de sfeer van aan de watersport gerelateerde ambachtelijke en verzorgende bedrijven c.q. hotel, restaurant of daghoreca. De functie moet niet teveel verkeersaantrekkend zijn en de bedrijvigheid moet licht en schoon zijn (geen productie). Er moet een kwalitatieve bijdrage worden geleverd aan (het beeld van) Sneek als centrum voor de Friese watersport; de functie moet een toegevoegde waarde betekenen. (…) 4. RANDVOORWAARDEN VOOR REALISERING NIEUWE FUNCTIE KAVEL BESTEMMINGSBEPALINGEN In het bestemmingsplan Houkepoort-Houkemar (zie tekening bijlage 6 b) heeft de kavel als hoofdbestemming "gemengde doeleinden", inhoudende:" - aan de watersport gerelateerde ambachtelijke en verzorgende bedrijven - hotel, restaurant of daghoreca - ten hoogste één dienst- of bedrijfswoning - groenvoorziening, erven en water (…) HOOFDLIJNEN VAN BELEID Het beleid is gericht op instandhouding van de aanwezige beeldbepalende bebouwing en een functionele invulling die zo min mogelijk afbreuk doet aan de aanwezige cultuurhistorische waarde van de bebouwing en past binnen de beperkte ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden van de locatie. Dit houdt in dat de volgende randvoorwaarden in acht genomen moeten worden: - verkeersaantrekkende en/of op productie gerichte bedrijvigheid is niet toegestaan; - uitsluitend schone en lichte bedrijvigheid is toelaatbaar, zodat als bedrijfsactiviteiten uitsluitend zijn toegestaan: boten- en kanoverhuur, zeilschool, toelevering/inbouw van onderdelen en accessoires, zeilmakerijen, motorreparatie en qua aard en milieuhygiënische invloed vergelijkbare bedrijfsactiviteiten; - buitenopslag of buitenstalling van boten is niet toegestaan; - een detailhandelsbedrijf is niet toegestaan; BEBOUWINGSBEPALINGEN De in dit kader relevante voorschriften uit de bebouwingsbepalingen zijn: - gebouwen mogen uitsluitend worden opgericht binnen het op de plankaart aangegeven bebouwingsvlak; - de bestaande grondoppervlakte, goothoogte, kapvorm en/of hoogte van het hoofdgebouw "de Froskepôle" mag niet worden gewijzigd; - de bestaande woning mag gehandhaafd blijven; de inhoud van de woning mag ten hoogste 750 m³ bedragen; er mogen geen nieuwe woningen worden bijgebouwd; - de hoogte van de andere bouwwerken binnen het bebouwingsvlak mag niet meer zijn dan die van het hoofdgebouw "de Froskepôle", terwijl de hoogte van de andere bouwwerken buiten het bebouwingsvlak niet meer mag zijn dan 3.00 meter. (…) 5. SELECTIECRITERIA T.B.V. DE GUNNING CRITERIA WAARAAN DE INSCHRIJVINGEN WORDEN GETOETST 1. Het bod waarmee op de kavel is ingeschreven. 2. De kwaliteit van de te vestigen functie(s) en de toegevoegde waarde daarvan aan het pallet van (watersport-)voorzieningen in Sneek, waarbij een watersportvoorziening voor een bijzondere doelgroep de voorkeur geniet. 3. De werkgelegenheid die met de te vestigen functie(s) wordt gegenereerd. 4. De continuïteit van de te vestigen functie(s). TOELICHTING OP CRITERIA ad 1. De kavel wordt gegund aan de inschrijver wiens plan past binnen de bepalingen van het bestemmingsplan en die naar het oordeel van de gemeente het beste voldoet aan de selectiecriteria. Het bod van de inschrijver is derhalve niet doorslaggevend. Wel geldt voor de kavel een bodemprijs ad € 650.000,00, kosten koper. (…) ad 2. De gemeente Sneek streeft naar de vestiging op de kavel van een bijzondere functie voor een bijzondere doelgroep, welke functie nog niet of onvoldoende in Sneek aanwezig is c.q. aangeboden wordt en die een kwalitatieve bijdrage levert aan (het beeld van) Sneek als centrumgemeente voor de Friese watersport. Een functie als hiervoor omschreven, geniet de voorkeur boven functies als een restaurant of daghoreca, omdat die functies in de onmiddellijke omgeving en/of aan dezelfde vaarroute worden aangeboden. ad 3. De inschrijving wordt ook beoordeeld op de werkgelegenheid die wordt gegenereerd met de op de kavel te vestigen functie(s). Daarom moet bij de inschrijving duidelijk het aantal arbeidsplaatsen worden vermeld, onderscheiden naar: volledig, tijdelijk dan wel seizoensgebonden, alsmede de verwachte ontwikkeling daarvan in de toekomst. ad 4. Tenslotte hecht de gemeente waarde aan de continuïteit van de op de kavel te vestigen functie(s). Daarom moet het bij de inschrijving over te leggen bedrijfsplan voldoende informatie bevatten om deze continuïteit goed en objectief te kunnen beoordelen. 6. GUNNING, VERKOOP, KOOPVOORWAARDEN, LEVERING GUNNING Na sluiting van de inschrijving opent de notaris de door hem ontvangen inschrijfbiljetten en registreert de inschrijvingen in aanwezigheid van een vertegenwoordiger van de gemeente Sneek. (…) Uitsluitend de notaris beoordeelt en beslist over de geldigheid van de inschrijvingen. Hij bericht de inschrijvers binnen vijf werkdagen na de opening van de enveloppen of hun inschrijving wel of niet geldig is. Na registratie en beoordeling van de geldigheid draagt de notaris de geldige inschrijfbiljetten (met bijlagen) aan de gemeente over. Een speciale selectiecommissie toetst de inschrijvingen aan de selectiecriteria. (…) Daarna adviseert zij het college van burgemeester en wethouders in welke rangorde de inschrijvers haar voorkeur krijgen. Op basis van dat advies besluit het college tot gunning van de kavel;'dit is het principebesluit tot verkoop aan één der inschrijvers. Het college neemt dit besluit binnen drie maanden na sluiting van de inschrijving. Zij heeft de vrijheid om niet tot gunning over te gaan, als in haar ogen geen der inschrijvers voldoet aan de gestelde selectiecriteria. Van haar besluit ontvangen alle inschrijvers schriftelijk bericht.' 2.3. De gemeente Sneek heeft ten behoeve van de weging van de inschrijvingen het volgende schema van wegingsfactoren gehanteerd: criterium aantal punten A. bod hoogste bod 100 2e bod 80 3e bod 60 4e bod 40 5e bod 20 volgende biedingen 0 kwaliteit B. toekomstige functie *) aan de watersport gerelateerde verzorgende bedrijven 50 aan de watersport gerelateerde ambachtelijke bedrijven 50 hotel 25 restaurant 25 daghoreca 25 C. van het renovatie- c.q. bouwplan beste renovatie- c.q. bouwplan 50 2e renovatie- c.q. bouwplan 40 3e renovatie- c.q. bouwplan 30 4e renovatie- c.q. bouwplan 20 5e renovatie- c.q. bouwplan 10 volgende renovatie- c.q. bouwplannen 0 D. toegevoegde of nieuwe waarde toekomstige functie functie reeds aanwezig in Sneek of directe omgeving 10 functie deels niet aanwezig 20 functie nog helemaal niet aanwezig 30 E. werkgelegenheid aantal vaste arbeidsplaatsen 2 aantal tijdelijke arbeidsplaatsen 1 groeipotentie op termijn 10 F. continuïteit meeste continuïteit o.b.v. bedrijfsplan 50 2e bedrijfsplan 40 3e bedrijfsplan 30 4e bedrijfsplan 20 5e bedrijfsplan 10 G. volgende bedrijfsplannen 0 volledig bedrijfsplan ingeleverd 10 (…) *) Er worden alleen voor de hoofdfunctie punten toegekend. Het is niet zo dat aan een hotel waarbij zich doorgaans ook een restaurant en/of daghoreca bevindt, alsdan 3x25 punten wordt toegekend. 2.4. De inschrijving is op 27 juni 2008 om 14.00 uur gesloten. Vinea heeft op de verkoop van de onderhavige onroerende zaak ingeschreven met een businessplan en een algemeen plan. Het plan van Vinea behelst een Centrum voor de Watersport, dat diverse watersportvoorzieningen aanbiedt. Kernproducten van het bedrijfsconcept zijn zeilschool, schoolzeilen, surfschool, kanovaren, vaarschool, botenverhuur, horeca en watertaxi. Ook Zorggroep Tellens heeft ingeschreven met als functie 1) Zorghotel bejaarden: vakantie¬locatie cliënten (+ v. andere instellingen) of particulieren met behoefte aan aangepaste accommodatie, 2) brasserie/daghoreca, 3) locatie voor conferenties, trainingen e.d. 2.5. De inschrijvingen zijn door vier personen beoordeeld, die punten aan de inschrijvers hebben toegekend aan de hand van het schema van wegingsfactoren. In aanvulling daarop zijn ook voor het criterium 'invloed op plaatselijke economie/toerisme' (H) punten toegekend. De score van Zorggroep Tellens is als volgt: A. 80 80 80 80 B. 50 50 50 50 C. 30 40 30 40 D. 30 30 30 30 E. 2 2 2 2 F. 50 50 40 50 G. 10 10 10 10 H. 0 10 10 10 Totaal 252 272 252 262 De score van Vinea is als volgt: A. 60 60 60 60 B. 25 25 25 25 C. 10 10 10 10 D. 20 20 10 10 E. 38 38 38 38 F. 30 40 30 30 G. 10 10 10 10 H. 30 30 30 30 Totaal 223 233 223 213 2.6. De gemeente Sneek heeft Zorggroep Tellens bij brief van 29 september 2008 onder meer bericht: 'Een zorghotel zoals uw stichting die voor ogen heeft past binnen de bestemming 'gemengde doeleinden' waarin ondermeer mogelijk zijn: hotel, restaurant of daghoreca. Het hotel/restaurant vormt de hoofdfunctie, waaraan een zorgcomponent is toegevoegd in de vorm van aangepaste voorzieningen. Hierdoor kunnen ook anderen dan de kerndoelgroep van de accommodatie gebruik maken. De functie mag niet in de sfeer liggen van een zorginstelling. Die functie zou niet passen binnen de huidige bestemming. Een zorginstelling valt namelijk onder de bestemming "maatschappelijke doeleinden".' 2.7. De gemeente Sneek heeft Vinea bij brief van 2 oktober 2008 als volgt bericht: 'Wij hebben op 23 september 2008, onder nummer B 20, de rangorde bepaald waarin de zeven inschrijvers voor het perceel Grienedyk 4 te Offingawier (de voormalige boerderij "De Froaskepôlle") als koopgegadigde worden aangemerkt. Op basis van bedoelde rangorde hebben wij besloten het perceel te gunnen aan de Stichting Zorggroep Tellens te Bolsward en met haar een koopcontract te sluiten. Deze stichting is voornemens het perceel een functie te geven als vakantieboerderij ("zorghotel") annex horeca en conferentieoord. Zij zal dezer dagen een persbericht uit laten gaan. In de vastgestelde rangorde neemt uw B.V. de tweede plaats in. (…) Ons besluit is genomen conform het advies van een daartoe ingestelde interne selectiecommissie (vier leden). Deze commissie heeft de inschrijvingen getoetst aan de door ons vastgestelde criteria, alsmede aan de randvoorwaarden voor de realisering van de nieuwe functie(s). Wij verwijzen u hiervoor naar de in uw bezit zijnde inschrijfvoorwaarden. Daarbij heeft de commissie gebruik gemaakt van een aantal vooraf bepaalde wegingsfactoren met bijbehorende waarderingspunten. Aan die wegingsfactoren kende ieder van de vier commissieleden per inschrijver een aantal punten toe. (…) Mocht de verkoop c.q. levering aan de eerste gegadigde onverhoopt geen doorgang vinden, dan zullen wij een nieuw besluit nemen over het alsnog benaderen van de inschrijver die daarna als hoogste is geëindigd.' 2.8. Namens Zorggroep Tellens is ter zitting verklaard dat het geplande zorghotel in eerste instantie is bedoeld voor cliënten van Zorggroep Tellens, waarna het op termijn de bedoeling is dat "toegang voor een ieder" mogelijk is. 2.9. Vinea heeft ter verzekering van haar recht om de onderhavige onroerende zaak te kopen en geleverd te krijgen de rechtbank verzocht om conservatoir beslag op deze zaak te mogen leggen. 3. Het standpunt van Vinea 3.1. Vinea legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag: I. De gemeente Sneek heeft gehandeld in strijd met de door haar gestelde randvoorwaarden door te gunnen aan een inschrijver die niet voldoet aan één van de vereiste typen van bedrijvigheid. Het door Zorggroep Tellens geplande zorghotel voor bejaarde patiënten heeft namelijk niets uit te staan met de watersport, noch in ambachtelijke noch in verzorgende zin. Bovendien valt een zorghotel voor bejaarde patiënten onder de bestemming 'zorgvoorziening', welke bestemming niet voorkomt in de bestemmingsbepalingen van de gestelde randvoorwaarden. Het niet voldoen aan voormelde randvoorwaarden dient volgens de voorwaarden van de gemeente Sneek tot uitsluiting te leiden. De gemeente Sneek had de inschrijving van Zorggroep Tellens dan ook niet aan de selectiecriteria mogen toetsen. II. De gemeente Sneek heeft het gelijkheidsbeginsel geschonden door achteraf -na het sluiten van de inschrijving- nieuwe selectiecriteria toe te voegen, zoals de invoering van het criterium van de kwaliteit van het bouwplan. Dit selectiecriterium staat niet in de verkoop- voorwaarden omschreven. De inschrijvers hebben op basis van die voorwaarden ingeschreven. III. De gemeente Sneek heeft de inschrijvingen niet conform haar eigen wegingsfactoren beoordeeld en daarmee het recht van Vinea op gunning van de verkoop en levering van de zaak geschonden. Zo heeft Zorggroep Tellens ten onrechte (in totaal) 200 punten gekregen voor criterium B. 'toekomstige functie', terwijl volgens de wegingsfactoren voor de functie hotel (maximaal) een totaal van 100 punten kan worden toegekend. Vinea heeft voor criterium B. slechts in totaal 100 punten gekregen, terwijl zij als hoofdfunctie een aan de watersport gerelateerd bedrijf heeft en daarom 200 punten had moeten krijgen. Indien deze fout wordt rechtgezet, had Vinea, op basis van de totaal behaalde punten, de winnende inschrijver moeten zijn. IV. De gemeente Sneek heeft in het kader van de onderhavige procedure van verkoop bij openbare inschrijving onzorgvuldig gehandeld door vooraf onvoldoende aan te geven op welke objectieve criteria de inschrijvingen zouden worden beoordeeld. Tevens heeft de gemeente Sneek gehandeld in strijd met de beginselen van gelijkheid en transparantie, en daarmee tevens de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. 4. Het standpunt van de gemeente Sneek 4.1. De gemeente Sneek stelt dat het plan van Zorggroep Tellens aan de gestelde randvoorwaarden voldoet, nu dit plan met watersport te maken heeft. Zorggroep Tellens is voornemens om een recreatieve vakantieboerderij met circa 20 hotelkamers voor een speciale doelgroep te gaan exploiteren. De vakantieboerderij is direct aan de Houkesloot gelegen, en er zal een rolstoeltoegankelijke aanlegsteiger gebouwd worden ten behoeve van de minder valide gasten. Daarnaast zal Zorggroep Tellens een brasserie met terras voor haar hotelgasten gaan realiseren, maar ook voor watersporters die door de Houkesloot varen. Aldus is er geen sprake van een zorgboerderij, maar van een hotelfunctie. Daarentegen voldoet juist het plan van Vinea niet aan de gestelde randvoorwaarden, aldus de gemeente Sneek. Uit het plan van Vinea blijkt namelijk dat zij voornemens is om de bestaande boerderij substantieel te verlengen. Zulks is in strijd met de randvoorwaarden, waarin is bepaald dat aanbouwen aan het hoofdgebouw niet is toegestaan, omdat daardoor de grondoppervlakte van het hoofdgebouw wordt gewijzigd. De inschrijving van Vinea is volgens de gemeente Sneek dan ook ongeldig. 4.2. Ten aanzien van de puntentelling erkent de gemeente Sneek dat Zorggroep Tellens voor het deelcriterium 'toekomstige functie' teveel punten heeft gekregen. Bij nader inzien hadden er in totaal 100 in plaats van 200 punten moeten worden toegekend. Dit betekent echter niet dat aan Vinea voor dit deelcriterium meer punten hadden moeten worden toegekend, aldus de gemeente Sneek. Uit het businessplan van Vinea blijkt namelijk dat de hoofdfunctie van het plan van Vinea bestaat uit restaurant en daghoreca, waardoor aan haar maximaal 100 punten toekwamen. Gelet op de exploitatieprognose zal 76,5% van de omzet van Vinea uit de horeca komen en 23,5% uit het watersportbedrijf. 4.3. Het bezwaar van Vinea tegen de latere toevoeging van het criterium 'kwaliteit van het bouwplan' kan haar niet baten volgens de gemeente Sneek. Indien dit criterium niet mag worden meegerekend, dan geldt dat evenzeer voor het later toegevoegde criterium 'invloed economie/toerisme'. Het weglaten van de niet uit de inschrijvingsvoorwaarden blijkende criteria leidt echter niet tot een andere rangorde, zodat Vinea geen belang heeft bij haar bezwaar. 4.4. Ten aanzien van het bezwaar van Vinea dat de criteria vooraf onvoldoende duidelijk waren, voert de gemeente Sneek aan dat Vinea voorafgaand aan de inschrijving geen opmerkingen heeft gemaakt dan wel vragen heeft gesteld over de geldende criteria. Nu Vinea pas na de inschrijving voormeld bezwaar aan de orde stelt, is zij te laat daarmee. 5. De beoordeling van het geschil 5.1. Het spoedeisend belang voor Vinea bij de gevraagde voorzieningen wordt voldoende aanwezig geacht, nu de gemeente Sneek heeft aangekondigd om naar aanleiding van de gehouden procedure van openbare inschrijving de onderhavige onroerende zaak aan Zorggroep Tellens te gunnen en met deze inschrijver een koopovereenkomst te sluiten. 5.2. De voorzieningenrechter stelt voorop dat nu de gemeente Sneek niet heeft gekozen voor het volgen van een aanbestedingsprocedure de regels van het aanbestedingsrecht niet van toepassing zijn. Het stond de gemeente Sneek dan ook vrij om de inschrijving voor en gunning van de verkoop van de onroerende zaak te regelen aan de hand van door haarzelf opgestelde regels. De gemeente Sneek dient bij de inschrijvings- en gunningsprocedure wel de door haarzelf gestelde regels na te leven. Ook is zij gehouden om zich jegens de inschrijvers te gedragen overeenkomstig de in de precontractuele fase geldende maatstaven van redelijkheid en billijkheid, waaronder -gelet op de publiekrechtelijke status van de gemeente Sneek- ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur dienen te worden begrepen. Voorts geldt dat, nu in de verkoopvoorwaarden bestemmingsplanvoorschriften zijn opgenomen, aan de bestuursrechtelijke normen omtrent uitvoering/toepassing van het bestemmingsplan betekenis dient te worden toegekend in deze civiele procedure. Van deze normen gaat aldus een reflexwerking uit. 5.3. Voor de door Vinea bepleite vernietiging c.q. nietigverklaring van het besluit tot gunning kan in ieder geval in kort geding geen sprake zijn, nu deze vorderingen neerkomen op het nemen van een constitutieve beslissing, welke niet verenigbaar is met de aard van een kort geding procedure, waarin sprake is van een voorlopige beslissing. 5.4. De voorzieningenrechter stelt vast dat in de randvoorwaarden bij de bebouwings¬bepalingen is opgenomen dat uitsluitend gebouwen mogen worden opgericht binnen het op de plankaart aangegeven bebouwingsvlak en tegelijkertijd dat de bestaande grondoppervlakte van de stelpboerderij gehandhaafd dient te blijven. Een redelijke uitleg van deze bepalingen, mede gelezen in samenhang met de verdere inhoud van de verkoop¬voorwaarden, brengt naar voorlopig oordeel met zich dat het niet is toegestaan om aan de bestaande grondoppervlakte van de stelpboerderij afbreuk te doen. De stelpboerderij op zijn huidige oppervlakte dient onverkort in stand te blijven. Er mag dus geen deel van de stelpboerderij worden afgebroken. De bebouwingsbepalingen staan naar het oordeel van de voorzieningenrechter echter wel toe dat er een aanbouw aan de stelpboerderij gerealiseerd wordt. Daarmee wordt de bestaande grondoppervlakte van de stelpboerderij immers niet tekort gedaan. Een andere uitleg zou ertoe leiden dat de verschillende bepalingen onderling tegenstrijdig zijn, hetgeen niet beoogd zal zijn. Het aanbouwplan van Vinea voldoet dan ook aan de bebouwingsbepalingen. Het verweer van de gemeente Sneek dat de inschrijving van Vinea vanwege het niet voldoen aan de bebouwingsbepalingen ongeldig is, en derhalve reeds om die reden buiten beschouwing dient te blijven, kan dan ook niet slagen. Dit geldt te meer nu voorshands voldoende aannemelijk is dat de gemeente Sneek in haar contacten met Vinea de indruk heeft gewekt dat als er geen gunning aan Zorggroep Tellens zou plaatsvinden, er gegund zou worden aan Vinea als nummer 2 op de ranglijst van inschrijvers. De gemeente Sneek heeft echter pas ter zitting voor de eerste keer gesteld dat de inschrijving van Vinea ongeldig zou zijn vanwege het niet voldoen aan de bouwvoorschriften. In de brief van de gemeente Sneek aan Vinea van 2 oktober 2008 wordt hierover met geen woord gerept. Hierin wordt immers als enige afwijzingsgrond genoemd dat Vinea als tweede is geëindigd. 5.5. Verder overweegt de voorzieningenrechter dat tegen de achtergrond van de toelichting op de verkoop (pag.2) en de bestemmingsbepalingen (pag. 4) een bestemming van het perceel die aansluit bij de watersport voor de hand lijkt te liggen. De gemeente wenst immers dat "er een kwalitatieve bijdrage wordt geleverd aan (het beeld van) Sneek als centrum voor de Friese watersport". Bij de inschrijving van Zorggroep Tellens -waarbij sprake is van een zogenoemd zorghotel aan het water voor de door Zorggroep Tellens bediende doelgroep- worden geen directe watersportgerelateerde activiteiten ontplooid. De enkele omstandigheid dat de cliënten van Zorggroep Tellens in staat zullen worden gesteld tot waterrecreatie is in dat licht bezien weinig overtuigend. Daarnaast staan de bestemmingsbepalingen weliswaar een hotel toe, maar van een voor iedereen toegankelijk hotel zal, zoals ter zitting namens Zorggroep Tellens is verklaard, in elk geval in eerste instantie geen sprake zijn. De zorgboerderij zal (de eerste tijd) louter voor cliënten van Zorggroep Tellens bestemd zijn en zij kunnen ter plaatse de noodzakelijke zorg ontvangen. Onder die omstandigheden is er veeleer sprake van een -blijkens de brief van de gemeente Sneek aan Zorggroep Tellens van 29 september 2008 niet toegestane- zorginstelling dan van een hotel. Het is dan ook maar de vraag of de inschrijving van Zorggroep Tellens aan de gestelde inschrijfvoorwaarden voldoet. 5.6. Vinea voldoet naar voorlopig oordeel aan de eisen van het bestemmingsplan en de randvoorwaarden. Zij is voornemens een "Centrum voor de Watersport" te realiseren op het perceel, waarbij -gelet op het businessplan- watersportgerelateerde activiteiten de kern van haar bedrijfsvoering ter plaatse vormen. Dat er volgens de exploitatieprognose met de horeca-activiteiten (76,5%) een hogere omzet dan met de watersport (23,5%) wordt behaald, waarmee in onderling verband een gezonde exploitatie wordt bewerkstelligd, maakt dit niet anders. Vinea heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter dan ook terecht betoogd dat aan haar te weinig punten zijn toegekend bij de beoordeling van de wegingsfactoren. Vinea heeft van de beoordelaars in totaal 100 punten gekregen bij het criterium 'toekomstige functie' voor de functie horeca. Waar het zwaartepunt van de activiteiten van het Centrum voor de Watersport echter in watersportgerelateerde activiteiten moet worden gezien, had Vinea in de categorie verzorgend/watersport dienen te worden gerangschikt, zodat aan haar per beoordelaar 50 in plaats van 25 punten, en daarmee in totaal 100 punten extra, hadden moeten worden toegekend. Bij Zorggroep Tellens ligt naar het oordeel van de voorzieningenrechter het zwaartepunt van haar activiteiten het dichtst bij bij de functie 'hotel', zodat aan Zorggroep Tellens per beoordelaar 25 in plaats van 50 punten hadden moeten worden toegekend, en daarmee in totaal 100 punten minder. Indien de puntentelling op deze wijze was verlopen, was Vinea op basis van het eindtotaal als eerste uit de bus gekomen. 5.7. Voorts heeft de gemeente Sneek gehandeld in strijd met het fair play beginsel door na de inschrijving extra wegingsfactoren -beste bouwplan en invloed op plaatselijke economie/toerisme- toe te voegen, die niet voorkomen bij de selectiecriteria. Indien de inschrijvers van te voren van deze extra wegingsfactoren op de hoogte waren geweest, mag worden aangenomen dat zij daarmee bij hun inschrijving rekening zouden hebben gehouden. 5.8. Al het voorgaande brengt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat de inschrijvings- en gunningsprocedure op een dusdanig onbehoorlijke wijze is verlopen, dat de onderhavige gunning aan Zorggroep Tellens naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Derhalve zal de voorzieningenrechter de gemeente Sneek verbieden om op basis van de onderhavige inschrijvings- en gunningsprocedure een koopovereenkomst met Zorggroep Tellens te sluiten en voorts de gemeente Sneek gebieden om met inachtneming van de overwegingen van dit vonnis haar gunningbesluit te heroverwegen. Voorshands lijkt de stand van zaken daarmee te zijn dat er bij een heroverweging aan Vinea zal moeten worden gegund. 5.9. De gemeente Sneek zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van Vinea als volgt vastgesteld: - vast recht € 254,00 - salaris van de advocaat € 816,00 ----------- totaal € 1.070,00 De gevorderde beslagkosten zijn door Vinea niet onderbouwd en zullen dan ook worden afgewezen. Evenmin heeft Vinea aangegeven waarom dit vonnis op alle dagen en uren tenuitvoer gelegd zou moeten worden. Ook dat onderdeel van haar vordering zal worden afgewezen. 6. De beslissing De voorzieningenrechter: verbiedt de gemeente Sneek om op basis van de onderhavige inschrijvings- en gunningsprocedure een koopovereenkomst met Zorggroep Tellens te sluiten; gebiedt de gemeente Sneek om met inachtneming van de overwegingen in dit vonnis haar gunningbesluit te heroverwegen; veroordeelt de gemeente Sneek in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Vinea vastgesteld op € 1.070,00; verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. G. Tangenberg en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. Postma op 19 november 2008.? fn 343