inloggen / registreer

Jurisprudentie

BG5217

Datum uitspraak2008-11-19
Datum gepubliceerd2008-11-25
RechtsgebiedHandelszaak
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Arnhem
Zaaknummers169861
Statusgepubliceerd

Indicatie

Een voorkeursrecht van koop is een persoonlijk recht dat aan de gerechtigde de bevoegdheid geeft om, bij voorgenomen verkoop of vervreemding van een zoals hier onroerende zaak, van de eigenaar van die zaak te eisen dat deze allereerst aan de gerechtigde te koop wordt aangeboden. De vraag die in deze procedure moet worden beantwoord is of het verleende voorkeursrecht kan worden ingeroepen, nadat dat recht in eigendom was overgedragen.

Uitspraak

vonnis RECHTBANK ARNHEM Sector civiel recht zaaknummer / rolnummer: 169861 / HA ZA 08-781 Vonnis van 19 november 2008 in de zaak van [eis.conv./ged.reconv.], wonende te [woonplaats], eiser in conventie, verweerder in reconventie, advocaat mr. A.H.J. Cornelissen te Huissen, gemeente Lingewaard, tegen 1. [ged.1conv./eis.1reconv.], wonende te [woonplaats], 2. [ged.2conv./eis.2reconv.], wonende te [woonplaats], gedaagden in conventie, eisers in reconventie, advocaat mr. D.S. de Boorder-Sweerman te Arnhem. Het verloop van de procedure Voor het eerdere verloop van de procedure wordt verwezen naar het tussenvonnis van 16 juli 2008. De daarop gehouden comparitie van partijen, waarvan het proces-verbaal zich bij de stukken bevindt, heeft niet tot overeenstemming geleid. Toen is de conclusie van antwoord in reconventie genomen. Daarna is vonnis bepaald. De vaststaande feiten 1.1. Bij akte van 1 februari 1991 hebben [betrokkene], comparant 1a, [ged.1conv.], comparant 1b, en [betrokkene], comparant 1c, verkocht en geleverd aan [betrokkene], comparant 2, onder meer de bedrijfsgebouwen en pluimveehokken met erf en grond te [adres] samen uitmakende het gehele kadastrale perceel [kad.gegevens], met uitzondering van die gedeelten die op de aan de akte gehechte schetstekening zijn aangegeven. 1.2. Op een van de buiten de transactie gehouden perceelsgedeelten staat de woning van [ged.1conv.], [adres]. 1.3. In de akte [namen betrokkenen] is onder 10. opgenomen: “10. Wanneer de comparant sub 1a of de comparant sub 1b casu quo hun kinderen tot vervreemding van een niet bij de onderhavige akte in eigendom overgedragen gedeelte van het perceel kadastraal bekend [kad.gegevens], wensen over te gaan is de betrokkene verplicht dit bij aangetekende brief aan de comparant sub 2 ter kennis te brengen; deze zal alsdan het recht van voorkeur tot koop van het desbetreffende gedeelte hebben, uit te oefenen als hierna bepaald: a. de comparant sub 2 zal binnen een maand na de verzending aan hem van vorenbedoelde aangetekende brief aan de aanbieder moeten mededelen of hij, al dan niet onder het voorbehoud dat hij zich zal kunnen verenigen met de koopprijs zoals die volgens het hierna sub b bepaalde zal worden vastgesteld tot aankoop wenst over te gaan; bij gebreke van zodanige kennisgeving of wanneer deze slechts de mededeling bevat dat van het voorkeursrecht geen gebruik wordt gemaakt, vervalt het recht van voorkeur. b. De koopprijs als sub a bedoeld zal worden vastgesteld door partijen in onderling overleg en bij gebreke van overeenstemming daaromtrent door drie deskundigen, waarvan door ieder van partijen één zal worden benoemd en de derde door de beide benoemden tezamen. c. Na vaststelling van de koopprijs zal de koper bij aangetekende brief aan de aanbieder moeten berichten of hij van zijn recht van voorkeur gebruik wil maken en wel binnen een maand nadat het taxatierapport aan hem is toegezonden; bij gebreke van zodanig bericht of wanneer dit slechts de mededeling bevat dat van het voorkeursrecht geen gebruik wordt gemaakt, vervalt het recht van voorkeur. d. Bij niet-nakoming door de aanbieder van zijn vorenvermelde verplichtingen zal deze een dadelijk invorderbare boete van eenhonderd duizend gulden ( f 100.000,--) verbeuren ten behoeve van de koper, welke boete zal zijn verbeurd door het enkele feit van de niet-nakoming, zonder dat enige ingebrekestelling zal nodig zijn.” 1.4. [betrokkene] heeft op 2 maart 2000 het perceel aan [eis.conv.] in eigendom overgedragen. In de daarvan opgemaakte notariële akte is onder bijzondere bepaling het op 1 februari 1991 aan [betrokkene] verleende voorkeursrecht aangehaald. Daarop volgt: “Verkoper draagt over casu quo cedeert, voor zover mogelijk, voormeld voorkeursrecht aan koper die verklaart dit recht te aanvaarden. Koper en verkoper verklaren hiervan zo spoedig mogelijk mededeling te doen aan de personen tegen wie dit recht kan worden uitgeoefend. Voor het geval het voorkeursrecht niet kan worden overgedragen, zal verkoper is zoveel mogelijk inspannen om, indien koper dat wenst, het voorkeursrecht, zelfstandig het voorkeursrecht uit te oefenen.”. 1.5. Bij brief van 2 maart 2000 is aan [ged.1conv.] meegedeeld dat het voorkeursrecht van koop aan [eis.conv.] is overgedragen. 1.6. Op 21 december 2007 heeft de makelaar van [ged.1conv.] aan [eis.conv.] als volgt geschreven: “Heden zijn wij door de familie [ged.1conv.] benaderd om hun belangen te behartigen bij de verkoop van bovengenoemde woning t.w. [adres] De vraagprijs is vastgesteld op € 425.000,-- k.k.. Bij nadere interesse gelieve contact op te nemen met ondergetekende.”. 1.7. Daarop is bij brief van de raadsman van [eis.conv.] gedateerd 17 januari 2008 aan [ged.1conv.] en zijn echtgenote een beroep gedaan op het voorkeursrecht. Daarbij is meegedeeld dat [ged.1conv.] zich diende te houden aan - kort samengevat - de in het geval van uitoefening van dat recht voorziene procedure tot bepaling van de koopprijs. 1.8. De makelaar van [ged.1conv.] heeft [eis.conv.] vervolgens schriftelijk laten weten dat de familie [ged.1conv.] de verkoop heroverwoog. 1.9. Na daartoe verkregen verlof heeft [eis.conv.] ten laste van [ged.1conv.] en [betrokkene] op 24 april 2008 de woning aan de [adres] in conservatoir beslag tot zekerheid van levering laten nemen. Het beslag is op 25 april 2008 aan [ged.1conv.] en [betrokkene] betekend. 1.10. De woning is inmiddels verhuurd. Het geschil in conventie en in reconventie 2. [eis.conv.] vordert een verklaring voor recht dat hij het voorkeursrecht heeft, zoals opgenomen in de akte van levering van 2 maart 2000 tussen hem en [betrokkene], inhoudende dat [eis.conv.] het eerste recht van koop heeft op het perceel aan de [adres] te [plaats] en dat de koopprijs dient te worden bepaald op de wijze zoals in het voorkeursrecht omschreven, te weten in onderling overleg en bij gebreke van overeenstemming daaromtrent door drie deskundigen, waarvan door ieder van de partijen één zal worden benoemd en de derde door de beide benoemden samen. Daarnaast vordert [eis.conv.] de veroordeling van [ged.1conv.] en [betrokkene] in de buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van € 904,00, alsmede hun veroordeling in de proceskosten. [eis.conv.] legt aan zijn vorderingen de vaststaande feiten ten grondslag. Hij meent dat het voorkeursrecht van koop dat [betrokkene] in 1991 is verleend op rechtsgeldige wijze aan hem is overgedragen, zodat hij gerechtigd is daarop een beroep te doen. 3. [ged.1conv.] en [betrokkene] voeren gemotiveerd verweer. In reconventie vorderen zij een verklaring voor recht dat op hen niet de verplichting rust de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] aan [eis.conv.] aan te bieden, de opheffing van het op 24 april 2008 gelegde beslag, alsmede de veroordeling van [eis.conv.] aan hen te betalen € 1.666,67 per maand vanaf 28 april 2008 tot de opheffing van het beslag, met de veroordeling van [eis.conv.] in de proceskosten, ook in conventie, vermeerderd met de wettelijke rente daarover indien daaraan niet binnen veertien dagen na de datum van het vonnis is voldaan. Ook [ged.1conv.] en [betrokkene] baseren hun vorderingen op de vaststaande feiten. Zij stellen dat het beslag onrechtmatig is gelegd en daarom behoort te worden opgeheven. Door het beslag lijden zij schade door dubbele huisvestingskosten, terwijl de overwaarde van de woning niet kan worden gerealiseerd, zodat zij daarover geen rendement kunnen maken. Zij begroten hun schade op € 20.000,00 per jaar of wel € 1.666,67 per maand. Op zijn beurt voert [eis.conv.] in reconventie gemotiveerd verweer. De beoordeling van het geschil 4. Bij de verlening van het voorkeursrecht op 1 februari 1991 is [betrokkene] niet betrokken geweest. Zoals uit de overgelegde stukken ook blijkt, is alleen [ged.1conv.] eigenaar van de woning c.a. aan de [adres]. Dat betekent dat de vordering niet tegen [betrokkene] geldend gemaakt kan worden, zodat [eis.conv.] in zoverre niet in zijn vorderingen kan worden ontvangen. Andersom geldt dat in reconventie voor [betrokkene]. 5. Een voorkeursrecht van koop is een persoonlijk recht dat aan de gerechtigde de bevoegdheid geeft om, bij voorgenomen verkoop of vervreemding van een zoals hier onroerende zaak, van de eigenaar van die zaak te eisen dat deze allereerst aan de gerechtigde te koop wordt aangeboden. De vraag die in deze procedure moet worden beantwoord is of het op 1 februari 1991 aan [betrokkene] verleende voorkeursrecht door [eis.conv.] kan worden ingeroepen, nadat dat recht door [betrokkene] aan hem in eigendom was overgedragen. 6. Een vorderingsrecht is overdraagbaar, tenzij de wet of de aard van het recht zich tegen een overdracht verzet (art. 3:83 lid 1 BW). Anders dan [ged.1conv.] opwerpt valt niet in te zien dat de overdracht van een rechtsvordering door een daaraan verbonden opschortende voorwaarde, in dit geval zijn wens om te verkopen, niet mogelijk zal zijn. Er is verder geen sprake van een zogenaamde potestatieve voorwaarde, hetgeen zou neerkomen op nietigheid van de verbintenis het voorkeursrecht desgevraagd te honoreren. Hier doet zich immers niet de situatie voor dat de vervulling van de voorwaarde afhankelijk is van de willekeur van [ged.1conv.]. Dat [ged.1conv.] het voornemen heeft de woning te vervreemden volgt uit zijn bevestiging tijdens de comparitie van partijen. De voorwaarde waaronder het voorkeursrecht is verleend, is daarmee vervuld. 7. [ged.1conv.] heeft opgeworpen dat de aard van het voorkeursrecht zich tegen overdracht verzet. Voorop staat dat het aan [betrokkene] verleende recht een persoonlijk recht is. Daar komt bij dat met de overdracht van de in de akte van 1 februari 1991 genoemde onroerende zaken en rechten de heren [ged.1conv.] hun eierhandel aan [betrokkene] hebben overgedragen. Het toen aan [betrokkene] verleende recht moet tegen die achtergrond worden gezien. Het recht is kennelijk aan hem gegeven in zijn hoedanigheid van bedrijfsopvolger. Feiten en omstandigheden waaruit zou kunnen volgen dat het anders is geweest, zijn niet gesteld of gebleken. [betrokkene] heeft na een aantal jaren de onderneming geliquideerd en de grond vervolgens aan [eis.conv.] in eigendom overgedragen, die er een onderneming van geheel andere aard is gaan drijven. Overdracht van dit aldus met de persoon van [betrokkene] nauw verbonden voorkeursrecht is zonder instemming van [ged.1conv.] in strijd met de aard van dat recht. Dat [ged.1conv.] eerder geen bezwaar tegen de overdracht heeft gemaakt, doet daaraan niet af. Van een uitdrukkelijke instemming met de overdracht is immers onvoldoende gebleken. Op het voorgaande stuiten de vorderingen van [eis.conv.] in conventie af. 8. Uit de beoordeling van het geschil in conventie volgt dat de door [ged.1conv.] in reconventie gevorderde verklaring voor recht kan worden gegeven. Ook volgt daaruit dat het beslag ten onrechte en daarmee onrechtmatig door [eis.conv.] is gelegd, zodat dit zal worden opgeheven. 9. De gevorderde schadevergoeding van € 1.666,67 per maand is niet toewijsbaar. Niet alleen heeft [ged.1conv.] geen rekening gehouden met de huuropbrengsten van de woning, die zoals ter comparitie is meegedeeld sinds 1 juni 2008 is verhuurd voor € 800,00 per maand, maar ook berust het gevorderde bedrag op niet meer dan een schatting, waarbij is uitgegaan van onvoldoende toegelichte uitgangspunten met betrekking tot de overwaarde en het rendement. 10. In conventie is [eis.conv.] de in het ongelijk gestelde partij. Hij zal daarom in de kosten van die procedure worden veroordeeld. In reconventie zijn de partijen over en weer deels in het ongelijk gesteld. Dat rechtvaardigt het ieder de eigen kosten daarvan te laten dragen. De beslissing de rechtbank, in conventie verklaart [eis.conv.] niet-ontvankelijk in zijn vorderingen tegen [betrokkene], ontzegt de vorderingen tegen [ged.1conv.], veroordeelt [eis.conv.] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [ged.1conv.] en [betrokkene] bepaalt op € 1.158,--, waarvan € 254,-- wegens vast recht en € 904,-- wegens salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na heden, in reconventie verklaart [betrokkene] niet ontvankelijk in haar vorderingen, verklaart voor recht dat op [ged.1conv.] niet de verplichting rust de onroerende zaak, plaatselijk bekend te [plaats], [adres], aan [eis.conv.] aan te bieden, heft op het conservatoir beslag van 24 april 2008 gelegd op de onroerende zaak [adres] te [plaats], kadastraal bekend [kad.gegevens] veroordeelt iedere partij de eigen kosten van de procedure te dragen, verklaart de opheffing van het beslag uitvoerbaar bij voorraad, ontzegt het meer gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. D. van Driel van Wageningen en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2008. Coll.: WA