inloggen / registreer

Jurisprudentie

BG6592

Datum uitspraak2008-12-09
Datum gepubliceerd2008-12-18
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureHoger beroep
Instantie naamGerechtshof Leeuwarden
Zaaknummers107.002.129/01 (voorheen rolnummer 0700648)
Statusgepubliceerd

Indicatie

Opschortingsrecht ter zake van huur bij (voortdurende) lekkages.

Uitspraak

Arrest d.d. 9 december 2008 Zaaknummer 107.002.129/01 (voorheen rolnummer 0700648) HET GERECHTSHOF TE ARNHEM Nevenzittingsplaats Leeuwarden Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van: 1. [appellant 1], 2. [appellante 2], beiden wonende te [woonplaats appellanten], appellanten, in eerste aanleg: gedaagden, hierna (gezamenlijk) te noemen: [appellanten], toevoeging, advocaat: J.B. Bogaart, kantoorhoudende te Geleen, die ook heeft gepleit, tegen [persoonsnaam] Woningen XV B.V., gevestigd te Heerlen, geïntimeerde, in eerste aanleg: eiseres, hierna te noemen: [geïntimeerde], advocaat: mr. N.L.J.M. Rijssenbeek, kantoorhoudende te Arnhem, voor wie heeft gepleit mr. H.Ch. Altmann, advocaat te Heerlen. Het geding in eerste instantie In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen, uitgesproken op respectievelijk 9 augustus 2006, 6 december 2006 en 4 juli 2007 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad (hierna: de kantonrechter). Het geding in hoger beroep Bij exploot van 13 september 2007 (gevolgd door herstelexploten van 2 oktober 2007 en 31 oktober 2007) is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis van 4 juli 2007 met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen - uiteindelijk - de zitting van 13 november 2007. De conclusie van de memorie van grieven luidt: "(...) het bestreden vonnis van 4 juli 2007 van de Rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad, onder zaak-/rolnummer 316575 CV 06-6236, gewezen tussen appellanten als gedaagden en geïntimeerde als eiseres, te vernietigen en alsnog het door eiseres destijds, thans geïntimeerde, gevorderde te ontzeggen als zijnde ongegrond en/of onbewezen met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties." Door [geïntimeerde] is bij memorie van antwoord (met producties) verweer gevoerd, met als conclusie: "(...) het vonnis van de Rechtbank Zwolle-Lelystad, Sector Kanton, Locatie Lelystad, waarvan hoger beroep, te bekrachtigen, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep." Vervolgens hebben partijen hebben hun zaak doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's door hun advocaten. Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest. De grieven [appellanten] hebben twee grieven opgeworpen. De beoordeling De feiten 1. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of niet voldoende weersproken, dan wel op grond van de inhoud van de overgelegde niet bestreden producties staat in dit geding - voor zover van belang - het volgende vast. 1.1 [appellanten] huren sinds mei 1998 van [geïntimeerde] de woning aan de [adres] tegen een maandelijkse huurprijs van (thans) € 558,15. 1.2 Naar aanleiding van klachten van [appellanten] over lekkages zijn in opdracht van [geïntimeerde] op verschillende data in de jaren 2002 t/m 2006 en in 2008 reparatiewerkzaamheden in het gehuurde uitgevoerd. 1.3 [appellanten] hebben in de loop van het jaar 2006 de betaling van drie huurtermijnen - tot een bedrag van € 1.674,45 - opgeschort omdat huns inziens de problemen met betrekking tot de lekkages niet definitief zijn opgelost. [appellanten] zijn de daarna vervallen huurtermijnen blijven betalen. 1.4 Na het vonnis van 4 juli 2007 hebben [appellanten] de achterstand in de huurbetalingen aangezuiverd. Ontruiming van het gehuurde heeft niet plaatsgevonden. De vordering en de beslissing in eerste aanleg 2. [geïntimeerde] heeft [appellanten] voor de kantonrechter gedagvaard. Wegens wanbetaling van de huurbetalingen heeft [geïntimeerde] ontbinding van de huurover-eenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd, alsmede veroordeling van [appellanten] tot betaling van de achterstallige huurpenningen, gefixeerde boete en wettelijke rente. 2.1 Na door [appellanten] gevoerd verweer heeft de kantonrechter een onderzoek door een deskundige gelast. 2.2 Bij vonnis van 4 juli 2007 heeft de kantonrechter [appellanten] veroordeeld tot betaling van € 2.089,37, zijnde de drie maanden huurachterstand verhoogd met de contractuele boete. Voorts heeft de kantonrechter bepaald dat, indien [appellanten] niet op 1 augustus 2007 aan die veroordeling hebben voldaan, de huurovereenkomst ingaande die datum is ontbonden, met veroordeling van [appellanten] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van een bedrag van € 558,15 per maand vanaf 1 augustus 2007 tot de dag der ontruiming. [appellanten] zijn bovendien veroordeeld in de proceskosten, waaronder de kosten van het deskundigenbericht. Het meer of anders gevorderde is afgewezen. Met betrekking tot de grieven 3. In grief 1 hebben [appellanten] aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat er van bestaande lekkage geen sprake (meer) is, althans dat vanaf februari 2006 daarvan geen sprake meer is (zou zijn) geweest. 4. Het hof stelt voorop dat vaststaat dat [appellanten] de achterstallige huur-termijnen, tot betaling waarvan zij door de kantontrechter zijn veroordeeld, inmiddels aan [geïntimeerde] hebben betaald en dat daardoor geen uitvoering is gegeven aan de - voorwaardelijk uitgesproken - ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. 4.1 Nu [appellanten] in hoger beroep vervolgens geen restitutie van die door hun gedane betaling hebben gevorderd, richt de grief zich in feite nog slechts tegen de proceskostenveroordeling. [appellanten] hebben ten pleidooie aangegeven dat de grief op deze wijze dient te worden verstaan. 5. Gelet op de zich in het dossier bevindende emailberichten van [appellanten] en de inhoud van het deskundigenbericht is het hof van oordeel dat [appellanten] genoegzaam hebben aangetoond dat de gestelde lekkages in de doucheruimte zich in ieder geval bij aanvang van de procedure in eerste aanleg voordeden. 5.1 Geconcludeerd kan dan ook worden dat [appellanten] zich bij aanvang van de procedure bij de kantonrechter met recht op hun opschortingsrecht met betrekking tot de huurbetalingen hebben kunnen beroepen. Het feit dat van de zijde van [geïntimeerde] kennelijk wel steeds is gereageerd op klachten van [appellanten] omtrent lekkages, doet hieraan niet af, nu de klachten aanhielden, hetgeen - naar kan worden aangenomen - erop wijst dat de problemen niet adequaat werden verholpen. 5.2 Onvoldoende aannemelijk is echter gemaakt dat het opschortingsrecht van [appellanten] ook (nog) bestond ten tijde van het wijzen van het vonnis van 4 juli 2007. De door de kantonrechter benoemde deskundige heeft immers in zijn verslag vermeld dat op het moment van onderzoek er geen zichtbare lekkage te zien was, dat hij ter plaatse het plafond heeft onderzocht en dat er geen natte plekken zijn geconstateerd. 5.3 Deze conclusie van de deskundige, gevoegd bij het feit dat gesteld noch gebleken is dat [appellanten] na het deskundigenonderzoek (weer) melding hebben gemaakt van lekkage in de doucheruimte, maakt dat er op dat moment geen aanleiding meer bestond voor [appellanten] om de nakoming van hun betalingsverplichting jegens [geïntimeerde] op te schorten. 6. De conclusie moet dan ook luiden dat aan de kant van beide partijen op enig moment - gedurende de loop van het geding in eerste aanleg - sprake is geweest van een tekortkoming in hun uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Om die reden acht het hof compensatie van proceskosten op zijn plaats in die zin dat partijen ieder de eigen kosten dragen. De kosten van het deskundigenbericht dienen ten laste van [geïntimeerde] te komen, nu de deskundige moest worden ingeschakeld en er toch wel lekkages waren. 7. Grief 2 bevat geen zelfstandige klacht en is slechts opgeworpen teneinde het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen. De grief behoeft derhalve geen afzonderlijke bespreking. De slotsom 8. De slotsom luidt dat grief 1 deels slaagt. Het vonnis waarvan beroep kan daarom niet onverkort in stand blijven. Opnieuw rechtdoende zal het hof de kosten van de procedure in eerste aanleg compenseren als na te melden, terwijl de kosten van het deskundigenbericht voor rekening van [geïntimeerde] worden gebracht. Voor het overige zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd. Gelet op de uitslag van het geding bestaat aanleiding ook de kosten van het geding in hoger beroep te compenseren, zoals hierna zal worden vermeld. De beslissing Het gerechtshof: vernietigt het vonnis waarvan beroep, doch uitsluitend voor zover [appellanten] daarin zijn veroordeeld tot betaling van de kosten van het geding en van de kosten van het deskundigenbericht en in zoverre opnieuw rechtdoende compenseert de kosten van het geding in eerste aanleg aldus dat partijen ieder met de eigen kosten belast blijven, terwijl de kosten van het deskundigenbericht geheel ten laste van [geïntimeerde] worden gebracht; bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; compenseert de kosten van het geding in hoger beroep in die zin dat partijen ieder de eigen kosten dragen. Gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, De Bock en Willems, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dinsdag 9 december 2008 in bijzijn van de griffier.