inloggen / registreer

Jurisprudentie

BG7979

Datum uitspraak2008-11-26
Datum gepubliceerd2008-12-22
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Rotterdam
Zaaknummers279686 / HA ZA 07-638
Statusgepubliceerd

Indicatie

Overeenkomst van opdracht tot bemiddeling door makelaar bij aankoop perceel grond ten behoeve van bouw bedrijfsverzamelgebouw.

Uitspraak

Uitspraak Rechtbank Rotterdam Sector civiel recht Zaak-/rolnummer: 279686 / HA ZA 07-638 Uitspraak: 26 november 2008 VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van: [eiser], wonende te [woonplaats], eiser, advocaat mr. E.M. Richel, - tegen - de besloten vennootschap RHO-DELTA AUTOMOTIVE & CONSUMER PRODUCTS B.V., voorheen genaamd RHO-DELTA B.V., gevestigd te Barendrecht, gedaagde, advocaat mr. M. Bonarius. Partijen worden hierna aangeduid als “[eiser]” respectievelijk “Rho-Delta”. 1 Het verloop van het geding De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken: - dagvaarding d.d. 5 maart 2007 en de door [eiser] overgelegde producties; conclusie van antwoord, met producties; tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 11 juli 2007, waarbij een comparitie van partijen is gelast; proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 17 oktober 2007; - conclusie van repliek, met producties; - conclusie van dupliek. 2 De vaststaande feiten Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast: 2.1 [eiser] is een makelaar en beëdigd taxateur in onroerende zaken. Hij drijft een onderneming die zich bezig houdt met onder meer beleggingsmakelaardij, bouwplan¬ontwikkeling en plancoördinatie, nieuwbouwprojecten en beleggingen in commercieel, industrieel en residentieel vastgoed. 2.2 Rho-Delta drijft een groothandel in onder meer mobiele communicatieapparatuur en autoalarmsystemen. 2.3 Op 31 januari 2001 heeft [eiser] aan Rho-Delta een faxbericht gestuurd, waarin hij twee proposities aandraagt: een door Groeneweg aangeboden project te Charlois en het project aan de IJsselmondse Randweg van Beleggingsmaatschappij Cornelisland C.V. te Barendrecht (hierna: “Cornelisland”). Op 1 februari 2001 heeft een bespreking plaats¬gevonden tussen [eiser] en Rho-Delta. 2.4 Vervolgens heeft [eiser] op 8 februari 2001 een faxbericht aan Rho-Delta gestuurd, waarin hij refereert aan het project van Groeneweg en waarin hij het project aan de IJsselmondse Randweg nogmaals, maar nu meer in detail, onder de aandacht brengt. Voorts heeft hij aan Rho-Delta bevestigd dat hij met de ontwikkelaar/aannemer van de projecten een afspraak heeft gemaakt voor dinsdag 13 februari 2001. 2.5 Op 13 februari 2001 heeft een (voor)bespreking plaatsgevonden tussen [eiser] en [persoon1]/[persoon 2] (rb: in de stukken komen beide variaties voor; steeds wordt dezelfde persoon bedoeld) en Bedeaux van Rho-Delta. Bij die gelegenheid heeft [eiser] aan [persoon 1] overhandigd een schrijven van 12 februari 2001, waarin is vermeld: “Betreft: projekt Rho - Delta Datum: 12 februari 2001. 1. De opdracht aan [eiser] omvat: 1.1. Het zoeken van een geschikte vestigingslokatie voor nieuwbouw tbv Rho - Delta. 1.2. Het doen van een voorstel aan Rho - Delta mbt. verwerving van bouwgrond voor Rho Delta. 1.3. Advisering mbt. Rho - Delta ’s Programma van Eisen (PvE) en mbt. aanneemsom. 1.4. Het verlenen van bemiddeling bij het totstandkomen van een koop - aannemingsovereenkomst tussen grondeigenaar / projektontwikkelaar / aannemer en Rho – Delta. 2. Honorering [eiser]. De courtage bedraagt 2% over de gezamenlijke transaktiewaarde van de grond en de te bouwen opstallen, installaties en overige voorzieningen inbegrepen. 3. Betalingsmodaliteiten. 3.1. Bij ondertekening van de opdracht: f 10.000.- ex BTW. 3.2. Bij de grondoverdracht: 2% over de koopsom van de grond. 3.3. Bij de ondertekening van de koop/ aannemingsovereenkomst met grondeigenaar / projektontwikkelaar / aannemer: 2% over de turn - key - aanneemsom.” 2.6 Vervolgens heeft ten kantore van de [bedrijf 1] te Hendrik-Ido-Ambacht een bespreking plaatsgevonden tussen [eiser], [persoon 1], Bedeaux en de heren Van Kampen (makelaar van Cornelisland), [persoon 4] en [persoon 3] namens de [bedrijf 1] (hierna ook: “[bedrijf 1]) en Cornelisland. Laatstgenoemde stelde als voorwaarde bij de aankoop dat [bedrijf 1] de bouw¬opdracht zou krijgen. 2.7 Bij faxbericht van 15 februari 2001 heeft [persoon 5] van [bedrijf 2] aan [eiser] het Programma van eisen van Rho-Delta toegezonden. Dit faxbericht vermeldt voorts: “Geachte heer [eiser], In aansluiting op ons telefoongesprek van hedenochtend treft u hierbij de uitgangspunten van Rho-Delta B.V. aan, inzake de nieuwbouw in Barendrecht. Op basis van de genoemde huurprijzen in de bespreking van 13 februari jl lijkt het niet zinvol een plan uit te werken. Indien verkoper zich kan vinden in onderstaande, marktconforme, uitgangs¬punten treedt Rho-Delta graag in nader overleg. (…) Wij verzoeken u het bovenstaande met de aannemer te bespreken. (…)” 2.8 Bij faxbericht van 12 maart 2001 heeft [eiser] aan [persoon 1] van Rho-Delta verslag uitgebracht van de tot dan toe door [eiser] verrichte werkzaamheden. Hij heeft bericht dat hij tijdens de vakantie van [persoon 1], na samenspraak met [persoon 5], een mogelijke aanbieding heeft voorbereid van [bedrijf 1] te Hendrik-Ido-Ambacht op een ± 3250 m² eigen grond omvattende nieuwbouwlocatie in Barendrecht. Voorts heeft hij medegedeeld dat daarbij als globaal programma van eisen is uitgegaan van het overzicht dat door hem na het telefoongesprek met [persoon 5] enigszins is aangepast en besproken met [bedrijf 1]. 2.9 Rho-Delta heeft bij brief van 26 maart 2001 aan [eiser] als volgt bericht: “Betreft: aankoop grond te Barendrecht Naar aanleiding van het gesprek dat wij met u mochten hebben inzake de bovengenoemde grond berichten wij u het volgende: Zoals wij in het eerste gesprek met u hebben gemeld, hebben wij voor de begeleiding van onze bouwplannen reeds een adviseur ingehuurd en zullen wij van uw diensten op dat gebied geen gebruik maken in het geval wij tot de eventuele aankoop van het betreffende stuk grond in Barendrecht zouden willen overgaan. Wij hebben van uw courtagevoorstel kennis genomen, doch kunnen om hiervoor genoemde redenen daar niet mee instemmen. Zoals bij u bekend is, zijn wij reeds geruime tijd in onderhandeling over de eventuele aankoop van een ander stuk grond en de keuze hangt mede af van de totale kosten. Voor het aanbrengen van de grond zijn wij bereid u een courtage te betalen ter grootte van 1% van de grondprijs exclusief BTW, zulks echter uitsluitend indien er een transactie plaatsvindt. Vanzelfsprekend verlangen wij van u dan ook geen verdere werkzaamheden. Indien u met ons voorstel akkoord gaat, zal onze huidige adviseur de verdere onderhandelingen voeren en u omtrent de voortgang hiervan op de hoogte houden. Indien dit voorstel voor u onaanvaardbaar is, is dat voor ons voldoende aanleiding om de betreffende grond in Barendrecht als optie te schrappen. (…)” 2.10 Bij brief van 30 maart 2001 heeft [eiser] het standpunt van Rho-Delta weersproken. Voorts is daarin vermeld: “(…) Ik ben bereid mij uit deze zaak terug te trekken indien je mij binnen een week na heden op mijn bankrekening een courtagebedrag betaalt van f 50.000.- ex BTW. Na ontvangst van dit bedrag zal ik [bedrijf 1] uit H.I. Ambacht en Bedrijfsmakelaardij WVK uit Voorburg groen licht geven om de onderhandelingen over je project door [persoon 5] te laten afronden (…)” 2.11 [eiser] heeft aan Rho-Delta twee facturen voor honorarium gezonden. De eerste is gedateerd 15 februari 2001 en bedraagt inclusief BTW fl. 11.900,- (€ 5.399,98). De tweede factuur is gedateerd 30 maart 2001 en bedraagt inclusief BTW fl. 59.500,- (€ 26.999,92). 2.12 Op 25 oktober 2002 heeft Cornelisland aan Bedrijfs¬verzamel¬complex Villa California B.V. (hierna: “Villa California”) het perceel grond aan de IJsselmondse Randweg te Barendrecht verkocht en geleverd. [bedrijf 1] heeft op het door Villa California aangekochte terrein een bedrijfsverzamelgebouw gerealiseerd. Dit gebouw heeft als adres gekregen: Escudostraat 2 te Barendrecht. 2.13 Er zijn twee vennootschappen die op enig moment afwisselend de naam “Villa California B.V.” dragen. Van beide vennootschappen is de eigen management-b.v. van [persoon 1], “[bedrijf 3]”, enig bestuurder. De vennootschap met handels¬registernummer 24320705, heet thans “[bedrijf 4]” Deze vennootschap heette ten tijde van de levering onder 2.12 bedoeld “Bedrijfsverzamel¬complex Villa California B.V.” en is 100% eigendom van [bedrijf 3] Enig aandeelhouder van deze vennootschap is [persoon 1]. De andere Villa California B.V., die thans zo heet, heeft handelsregister¬nummer 24323488 en wordt eveneens bestuurd door de heer Duijn, via [bedrijf 3], is voor meer dan 30% zijn eigendom. De oude statutaire naam was “[persoon 1] Onroerend Goed B.V.” De bestuurder van Rho-Delta is [persoon 1]. 2.14 In het ter plaatse aan de Escudostraat 2 gerealiseerde bedrijfsverzamelgebouw is een groot aantal vennootschappen gevestigd, waaronder Rho-Delta, dat is gelieerd aan R. Duijn. 2.15 Bij brief van 1 februari 2006 heeft [eiser] Rho-Delta aangeschreven, aangemaand en in gebreke gesteld. Bij brief van 2 februari 2006 is in aanvulling daarop een termijn voor betaling gesteld. 3 De vordering De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Rho Delta te veroordelen om aan [eiser] te betalen € 32.999,90 met rente en kosten. Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiser] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd: 3.1 [eiser] heeft in 2001 als adviseur in opdracht van Rho-Delta werkzaamheden verricht met betrekking tot de aankoop door Rho-Delta van bouwgrond en de bouw van het bedrijfspand te Barendrecht waarin Rho-Delta thans is gevestigd. Deze werkzaamheden bestonden uit: - uitbrengen van advies omtrent een bouwperceel aan de Charloise Lagedijk 652; - zoeken naar en vinden van geschikte locatie met bouwgrond te Barendrecht ten behoeve van de realisatie van de nieuwbouwplannen van Rho-Delta; - vervaardigen van tekeningen, plattegronden met efficiënte constructie en routing¬uitgangspunten voor deze nieuwbouw; - het doen inpassen van deze tekeningen en dit programma van eisen in het omliggende project; - het voeren van besprekingen met Beleggingsmaatschappij Cornelisland C.V. omtrent het programma van eisen en de turnkey aanneemovereenkomst voor de nieuwbouw. 3.2 [eiser] zou een beloning ontvangen van 2% van de gezamenlijke transactie¬waarde van de grond en de te bouwen opstallen, installaties en overige voorzieningen. De opdracht inclusief betalingsafspraak is door [eiser] aan Rho-Delta bevestigd bij schrijven van 12 februari 2001. 3.3 Rho-Delta heeft uiteindelijk haar project te Barendrecht, op basis van de ideeën en inspanningen van [eiser], gerealiseerd. [eiser] heeft recht op betaling van de door hem aan Rho-Delta gestuurde facturen. [eiser] heeft zijn honorarium sterk gematigd door af te zien van de 2% over de turnkey-aanneemsom. 3.4 [eiser] maakt aanspraak op € 600,- voor vergoeding van buitengerechtelijke kosten. 4 Het verweer Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding. Rho-Delta heeft daartoe het volgende aangevoerd: 4.1 R. [persoon 1] heeft zich op 2 februari 2000 gewend tot [persoon 5] met het verzoek hem te begeleiden bij de realisatie van de nieuwe huisvesting van alle Rho-Delta bedrijven. Daarnaast is opdracht gegeven aan de architect S. van Sambeek te Breda om een bouwplan te ontwerpen en tekeningen te vervaardigen. 4.2 Rho-Delta heeft het betreffende terrein te Barendrecht niet gekocht. Zij ontkent dat zij enig project op basis van de ideeën en inspanningen van [eiser] heeft gerealiseerd. In het gebouw dat door Villa California op de door haar aangekochte grond is ontwikkeld, zijn tal van ondernemingen gevestigd die niets met Rho Delta van doen hebben. 4.3 Tussen partijen is geen overeenkomst tot stand gekomen en Rho-Delta is geen enkel bedrag aan [eiser] verschuldigd. 4.4 Namens [eiser] zijn geen buitengerechtelijke incassowerkzaamheden verricht. 5 De beoordeling 5.1 [eiser] grondt zijn vordering tot betaling van de factuur van 15 februari 2001 ad fl. 10.000,- exclusief BTW (bij repliek) op de stelling dat hij Rho-Delta in januari 2001 heeft geadviseerd over de via Schreuder gekozen optie voor de aankoop van en bouw op een locatie aan de Charloise Lagedijk. Er bleek sprake te zijn van bodemverontreiniging en volgens [eiser] heeft hij namens Rho-Delta besprekingen gevoerd met OBR, DCMR en diverse gemeentelijke bestemmingsplanbeheerders en heeft hij daarover een uitgebreid gedocumenteerd rapport vervaardigd met een negatief koop¬advies. [eiser] heeft in totaal 29 uur aan deze zaak besteed en in de factuur van 15 februari 2001 zijn de kosten van deze werkzaamheden in rekening gebracht, aldus [eiser]. Ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft [eiser] nog gesteld dat het in de brief van 12 februari 2001 (die in rechtsoverweging 2.5 is weergegeven) onder 3.1 genoemde bedrag van € 10.000,- (rechtbank: bedoeld zal zijn fl. 10.000,-) geen tekengeld betreft, maar onderzoekskosten voor dit perceel en dat hij dit in het eerste gesprek met [persoon 1] heeft besproken. 5.2 Ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft [persoon 1] namens Rho-Delta erkend dat Rho-Delta - via de broer van [eiser] - akkoord heeft bevonden dat [eiser] onderzoek naar de locatie aan de Charloise Lagedijk zou verrichten. Voorts heeft Rho-Delta bij dupliek erkend dat [eiser] in haar opdracht bij DCMR heeft geïnformeerd naar de aard van de bodemverontreiniging. 5.3 Niet in geschil is derhalve dat tussen partijen aangaande de locatie Charloise Lagedijk een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen. Wel in geschil is de omvang van de opdracht en de werkzaamheden die [eiser] in dit verband heeft verricht. Gelet op de gemotiveerde betwisting van Rho-Delta zal [eiser], die zich ter zake op enig rechtsgevolg beroept, dienen te bewijzen dat hij namens Rho-Delta besprekingen heeft gevoerd met OBR, DCMR en diverse gemeentelijke bestemmingsplan¬beheerders, dat hij in dat verband in opdracht van Rho-Delta een uitgebreid en gedocumenteerd rapport heeft vervaardigd met een negatief koopadvies aangaande het perceel aan de Charloise Lagedijk en dat hij aan die opdracht in totaal 29 uur heeft besteed. 5.4 De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, teneinde [eiser] in de gelegen¬heid te stellen bij akte het betreffende rapport in het geding te brengen alsmede een specificatie van de door hem bestede tijd en overige stukken, waaraan het bewijs van zijn stellingen kan worden ontleend. Voorts kan hij bij die gelegenheid kenbaar maken of hij ter zake (aanvullend) bewijs door getuigen wenst te leveren en zo ja, welke getuigen hij daartoe wenst te doen horen. Rho-Delta zal bij antwoordakte mogen reageren. 5.5 Indien [eiser] slaagt in dit bewijs, is Rho-Delta als opdrachtgever loon aan [eiser] verschuldigd. Niet is gesteld of gebleken dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst de hoogte van dat loon hebben bepaald. Op grond van artikel 7:405 lid 2 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is Rho-Delta het op de gebruikelijke wijze berekende loon of, bij gebreke daarvan, een redelijk loon verschuldigd. Bij deze ¬maatstaf is een belangrijk aanknopingspunt gelegen in wat door beroepsgenoten in het algemeen voor verrichtingen van de betrokken aard als beloning in rekening wordt gebracht. 5.6 [eiser] heeft voor het in rekening gebrachte tarief aansluiting gezocht bij het uurtarief dat NVM-makelaars in 2001 plachten te hanteren voor dienstverlening met betrekking tot bedrijfsonroerend goed. Rho-Delta heeft hiertegen ingebracht dat [eiser] geen NVM-makelaar is en dat hij geen kantoor heeft. Daarom moet volgens Rho-Delta uit het tarief een kostencomponent van 50% gehaald moet worden. Op dit verweer heeft [eiser] nog niet kunnen reageren. Hiertoe zal hij om proces¬economische redenen reeds nu bij akte in de gelegenheid worden gesteld. 5.7 [eiser] grondt zijn vordering tot betaling van de factuur van 30 maart 2001 ad fl. 50.000,- exclusief BTW (bij repliek) op de stelling dat partijen op 13 februari 2001 mondeling de overeenkomst hebben gesloten conform de inhoud van zijn brief van 12 februari 2001 die in rechtsoverweging 2.5 is weergegeven, en dat Rho-Delta haar project te Barendrecht op basis van de ideeën en inspanningen van [eiser] heeft gerealiseerd. [eiser] stelt 2% berekend te hebben over de koopsom van de door Rho-Delta dankzij zijn bemiddeling verkregen grond ter waarde van fl. 2.827.500,- en te hebben afgezien van zijn aanspraak op 2% over de turnkey aanneem¬som. 5.8 Rho-Delta heeft bij dupliek niet langer betwist dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen. Zij stelt immers dat zij het courtagevoorstel van [eiser] heeft afgewezen, dat zij heeft voorgesteld een courtage van 1% van de grondprijs exclusief omzetbelasting en dat [eiser] het voorstel van Rho-Delta heeft aanvaard, “immers, hij heeft Rho-Delta in contact gebracht met Beleggingsmaatschappij Cornelisland C.V.” Rho-Delta heeft wel de omvang van de opdracht betwist. Zij heeft betwist dat [eiser] in haar opdracht een globaal inrichting- en situeringontwerp heeft gemaakt en dat een dergelijk door [eiser] vervaardigd ontwerp ten grondslag heeft gelegen aan het uiteindelijk in opdracht van Villa California ontwikkelde gebouw. 5.9 De rechtbank overweegt als volgt. Vast staat dat Rho-Delta door [eiser] met [bedrijf 1] en Cornelisland in contact is gebracht. Vast staat ook dat Rho-Delta en vele aan haar (directeur) gelieerde ondernemingen in het ter plaatse door [bedrijf 1] gerealiseerde bedrijfsverzamelgebouw zijn gevestigd. Gelet hierop, alsmede op de onder 2.6 tot en met 2.8 vermelde vaststaande feiten, is het oordeel gerechtvaardigd dat [eiser] bij de transactie met Cornelisland/[bedrijf 1] een grotere rol heeft gespeeld dan Rho-Delta wil doen geloven. De omstandigheid dat - uiteindelijk - Villa California en dus niet Rho Delta de betreffende grond in eigendom heeft verworven is van geringe betekenis. Zoals uit overweging 2.13 blijkt, zijn de besloten vennootschappen Rho Delta en Villa California en [persoon 1] (of [persoon 2]) op een dusdanige wijze met elkaar verweven, dat aangenomen moet worden dat aan de verwerving door Villa California in plaats van Rho-Delta vennootschaps¬rechtelijke overwegingen ten grondslag hebben gelegen. Dat Rho-Delta om andere redenen heeft afgezien van de grondverwerving is door haar onvoldoende gemotiveerd onderbouwd, om als deugdelijke betwisting van de stellingen van [eiser] op dit punt te kunnen dienen. 5.10 Echter, uit de stellingen van [eiser] is niet duidelijk of hij meent dat sprake was van een voortijdig einde van de opdracht als bedoeld in artikel 7:411 BW, dat hij aldus aanspraak maakt op een redelijk loon als bedoeld in dit artikel en dat naar zijn mening een bedrag van fl. 50.000,- (exclusief BTW) – gelet op de door hem verrichte werkzaamheden – een redelijk loon betreft. Of meent [eiser] dat hij aanspraak heeft op het – naar zijn stelling – overeengekomen percentage van 2% over de koopprijs van de grond en (turnkey) gebouw? Enerzijds spreekt [eiser] immers over een redelijke vergoeding voor de door hem verrichte werkzaamheden en staat vast dat de koop¬overeenkomst tussen Cornelisland en Villa California pas op 25 oktober 2002 is gesloten, terwijl niet is gesteld of gebleken dat [eiser] na eind maart 2001 nog werkzaam¬heden ten behoeve van Rho-Delta heeft verricht. Ook de brief van [eiser] van 30 maart 2001 (zoals gedeeltelijk weergegeven in overweging 2.10) wijst in die richting. Dit alles lijkt te duiden op een voortijdig einde van de opdracht. Anderzijds stelt [eiser] dat Rho-Delta haar project te Barendrecht op basis van zijn ideeën en inspanningen heeft gerealiseerd en dat de factuur van 30 maart 2001 is gebaseerd op 2% over de koopprijs over de grond. Geconstateerd moet echter worden dat de koop ten tijde van de verzending van de factuur nog niet was gesloten. Bovendien bedroeg die koopprijs uiteindelijk € 709.000,- (fl. 1.5632.430,39) en niet € 1.283.063,56, zijnde het equivalent van fl. 2.827.500,-, waarvan [eiser] stelt te zijn uitgegaan. Onduidelijk is ook waarop dit bedrag is gebaseerd en de grondslag daarvan. Daar komt bij dat het gevorderde bedrag ad fl. 50.000,- overeen¬stemt met (afgerond) 1,8% van fl. 2.827.500,-. [eiser] zal in de gelegenheid worden gesteld zijn stellingen op deze punten bij akte te verduidelijken, waarna Rho-Delta bij antwoordakte zal mogen reageren. 5.11 De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen voor het nemen van een akte door [eiser] als bedoeld in de rechts¬overwegingen 5.4, 5.6 en 5.10. Rho-Delta zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld bij antwoordakte als bedoeld in de rechts¬overwegingen 5.4 en 5.10 te reageren. In afwachting hiervan houdt de rechtbank iedere verdere beslissing aan. 6 De beslissing De rechtbank, alvorens verder te beslissen, verwijst de zaak naar de rol van woensdag 24 december 2008 voor het nemen van een akte door [eiser] als bedoeld onder 5.4, 5.6 en 5.10. Dit vonnis is gewezen door mr. S.C.C. Hes-Bakkeren. Uitgesproken in het openbaar. 336