inloggen / registreer

Jurisprudentie

BI1735

Datum uitspraak2009-04-07
Datum gepubliceerd2009-04-21
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureHoger beroep
Instantie naamGerechtshof 's-Gravenhage
Zaaknummers105.005.22/01, C06/1010 (oud)
Statusgepubliceerd

Indicatie

vergoeding zowel onderhuuder als huurder na gedwongen verhuizing tbv wijkreconstructie.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE Sector handel Zaaknummer : 105.005.222/01 Rolnummer (oud) : 06/1010 Rolnummer rechtbank : 466718/05-687 arrest van de negende civiele kamer d.d. 7 april 2009 inzake HEERE HORECA EXPLOITATIE B.V., gevestigd te ‘s-Gravenhage, appellante in principaal appel, verweerster in incidenteel appel, hierna te noemen: Heere, advocaat: mr. J.H. Pelle te ‘s-Gravenhage, tegen de vereniging STAEDION, gevestigd te ‘s-Gravenhage, geïntimeerde in principaal appel, appellante in incidenteel appel, hierna te noemen: Staedion, advocaat: mr. A.G.A. van Rappard te ‘s-Gravenhage. Het geding Bij exploot van 18 juli 2006 is Heere in hoger beroep gekomen van het op 16 mei 2006 door de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage tussen partijen in conventie en in reconventie gewezen vonnis. Bij memorie van grieven heeft Heere twee grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, die door Staedion bij memorie van antwoord zijn bestreden. Staedion heeft daarbij één grief in incidenteel appel tegen het bestreden vonnis aangevoerd. Heere heeft die grief bestreden bij memorie van antwoord in het incidenteel appel. Partijen hebben de stukken overgelegd en arrest gevraagd. Beoordeling van het hoger beroep 1. De door de kantonrechter in het vonnis onder 1 tot en met 10 vastgestelde feiten zijn in hoger beroep door geen van partijen bestreden, zodat van die feiten zal worden uitgegaan. 2. Het gaat in dit geding, voor zover thans nog van belang, om het volgende. Staedion is eigenaresse van de bedrijfsruimte aan de Wapserveenstraat 593 en Norgstraat 16 te ’s-Gravenhage. Met ingang van 1 oktober 1995 is deze bedrijfsruimte verhuurd aan Heineken Nederland B.V. (hierna: Heineken). De huurovereenkomst is verlengd tot 30 september 2005. Met ingang van 25 mei 1999 heeft Heineken de bedrijfsruimte bevoegd onderverhuurd aan Heere. Heere exploiteert in het gehuurde een buurtcafé. Bij brief van 15 mei 2002 heeft Staedion Heineken en Heere schriftelijk op de hoogte gesteld van de herstructureringsplannen voor Den Haag Zuidwest en de voorgenomen sloop van het complex waarin de bedrijfsruimte zich bevindt. Op 4 november 2002 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen Staedion, Heineken en Heere over de plannen van Staedion en de gevolgen daarvan voor Heineken en Heere. Bij brief van 20 december 2002 zijn Heineken en Heere nader geïnformeerd. Bij brief van 24 september 2004 is de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 september 2005. De bedrijfsruimte is per 1 december 2005 ontruimd. De kantonrechter heeft de beëindigingsdatum van de huurovereenkomst vastgesteld op 1 juni 2006 en beslist dat Staedion aan Heineken € 15.000,-- dient te voldoen en aan Heere € 10.000,-- als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ex art. 7:297 BW. 3. De grief in incidenteel appel heeft de meest vergaande strekking, zodat het hof die eerst zal behandelen. Staedion betoogt dat de kantonrechter ten onrechte zowel aan de huurder als aan de onderhuurder een vergoeding heeft toegekend, aangezien de tekst van art. 7:297 BW de rechter slechts de mogelijkheid biedt een tegemoetkoming vast te stellen die aan de huurder of aan de onderhuurder toekomt. Het hof stelt vast dat Heineken in eerste aanleg onweersproken heeft gesteld dat zij investeringen heeft gedaan in het gehuurde ten behoeve van daarin aangebrachte koel- en tapinstallaties. Deze investeringen zijn door de sloop verloren gegaan. Bij verhuizing naar elders zal Heineken gelijke investeringen, te weten voor een bedrag van € 15.000,--, dienen te doen te doen terzake van koel- en tapinstallaties. Heere stelt de te verwachten verhuis- en herinrichtingskosten ter verkrijging van een vervangend exploitatiepunt op € 230.000,--. Wat er ook zij van de hoogte van dit laatste bedrag, in de specifieke omstandigheden van dit geval is duidelijk dat zowel de huurder als de onderhuurder aan wie bevoegd verhuurd is als gevolg van de ontruiming in geval van voortzetting elders van het horeca-bedrijf geconfronteerd worden met verhuis- en herinrichtingskosten en dat deze kosten elkaar in dit specifieke geval niet overlappen. Het huidige art. 7:297 BW beoogt de degene aan wie bevoegd onderverhuurd is een sterkere positie ten opzichte van de eigenaar/verhuurder toe te kennen dan het geval was ingevolge het voorheen toepasselijke 7A:1628 BW. Blijkens de Parlementaire Geschiedenis van genoemd artikel (Parlementaire Geschiedenis Huurrecht, Deventer 2008, blz 727-728) is de door Staedion voorgestane uitleg van art. 7:297 BW niet onder ogen gezien. Waar vast staat dat de kosten waarvoor aan Heineken een vergoeding is toegekend niet dezelfde zijn waarvoor aan Heere een vergoeding is toegekend, spoort het met de aan genoemd artikel ten grondslag liggende ratio zowel een vergoeding aan Heineken als aan Heere toe te kennen, in plaats van een vergoeding aan Heineken dan wel Heere, waarin de vergoeding voor Heere dan wel Heineken in is begrepen. Waar niet betwist is dat zowel Heineken als Heere in geval van verhuizing naar elders investeringen zullen moeten doen en er geen sprake is van overlap tussen deze investeringen, brengt een redelijke wetsuitleg in dit geval mee dat aan zowel Heineken als Heere een vergoeding is toegekend. 4. Staedion betoogt voorts dat de verhuiskostenvergoeding voor Heere niet toewijsbaar is, aangezien Heere op geen enkele manier aannemelijk heeft gemaakt dat zij daadwerkelijk gaat verhuizen. Dit betoog faalt. Het hof acht voldoende aannemelijk op grond van de ter gelegenheid van de comparitie van partijen verstrekte gegevens dat Heere daadwerkelijk voornemens is een buurtcafé te gaan exploiteren, maar dat de hoogte van de huur en de een ander concept vergende potentiële locaties daaraan tot nu toe in de weg hebben gestaan. Voldoende aannemelijk is dat Heere alsdan met verhuiskosten zal worden geconfronteerd. Slotsom is dat de grief in incidenteel appel faalt. 5. De grieven in principaal appel lenen zich voor gezamenlijke behandeling. De klacht van Heere dat Staedion Heere niet in een vroegtijdig stadium op de hoogte heeft gebracht van de voorgenomen sloop faalt. Bij brief van 15 mei 2002 heeft Staedion Heere immers reeds bericht dat het complex waartoe het gehuurde behoort in 2005 gesloopt zal gaan worden. Blijkens het gespreksverslag van de bijeenkomst van 4 november 2002, waarbij Staedion, Heineken en Heere vertegenwoordigd waren, was de beoogde sloop van het gehuurde voor Heere een gegeven. Bij brief van 20 december 2002 heeft Staedion Heere ingelicht over de achtergronden van het sloopbesluit. Bij brief van 26 januari 2003 is door de door Staedion ingeschakelde makelaar een formulier voor het verlenen van een oriëntatieopdracht toegezonden aan Heere. Bij brief van 24 september 2004 van Staedion aan Heineken is de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 september 2005. Hieruit volgt dat Heere ruim drie jaar voor de datum waartegen is opgezegd bekend was met de voorgenomen sloop. 6. Wat betreft het verkrijgen van vervangende ruimte geldt dat het primair de taak van de ondernemer zelf is een voor zijn onderneming geschikte locatie te vinden. Dat Staedion aanbiedt hierbij ondersteuning te laten verlenen, doet daar niet aan af. Van een plotselinge, onverwachte opzegging van de huurovereenkomst is geen sprake geweest. In geen geval is sprake van een rechtens afdwingbare verplichting van Staedion jegens Heere vergelijkbare bedrijfsruimte in de directe omgeving ter beschikking te stellen. Het is niet aan Staedion te verwijten dat Heere haar onderneming ter plaatse heeft beëindigd. Van een tekortkoming van Staedion jegens Heere is dan ook geen sprake. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat Staedion na overleg met de gemeente Den Haag ervoor gekozen heeft om na de herinrichting van de wijk in de bedrijfsruimte aan de Wapserveenstraat en Norgstraat geen horeca te laten terugkeren, maar de horeca-functie op andere locaties in de wijk te concentreren. 7. Waar Heere aanspraak maakt op betaling door Staedion van een bedrag van € 230.000,-- ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, rust de stelplicht en bewijslast terzake dit bedrag op Heere. De in het verleden gemaakte kosten voor goodwill en de in het verleden gepleegde investeringen maken hier geen onderdeel van uit. Met recht heeft de kantonrechter geoordeeld dat Heere wat betreft de verhuis- en inrichtingskosten niet aan de op haar rustende stelplicht heeft voldaan. Een concrete begroting ontbreekt. Het gevorderde bedrag is niet, althans onvoldoende, met feitelijke stellingen onderbouwd. Aan bewijslevering of voorlichting door deskundigen wordt dan ook niet toegekomen. 8. Waar Heere (vooralsnog) noodgedwongen haar onderneming te plaatse heeft beëindigd en er geen sprake is van een concrete begroting van verhuis- en inrichtingskosten heeft de kantonrechter met recht aansluiting gezocht bij het bepalen van een tegemoetkoming in de kosten van Heere bij de vergoedingen betaald door Staedion aan andere ondernemingen in de wijk. Het hof is het eens en verenigt zich met hetgeen de kantonrechter op dit punt heeft overwogen. 9. Slotsom is dat de grief in incidenteel appel en de grieven in principaal appel falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Heere zal als de in principaal appel in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Staedion in principaal appel en Staedion zal als de in incidenteel appel in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Heere in incidenteel appel. Beslissing Het hof: bekrachtigt het bestreden vonnis; veroordeelt Heere in de proceskosten van Staedion in principaal appel, tot op heden begroot op € 248,-- aan verschotten en op € 3.263,-- aan salaris voor de advocaat; veroordeelt Staedion in de proceskosten van Heere in incidenteel appel, tot op heden begroot op € 1.631,50,-- aan salaris voor de advocaat; verklaart dit arrest wat de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. Th.W.H.E. Schmitz, R.C. Schlingemann en A.G. Beets en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 april 2009 in aanwezigheid van de griffier.