inloggen / registreer

Jurisprudentie

BI2102

Datum uitspraak2009-01-20
Datum gepubliceerd2009-04-28
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureHoger beroep
Instantie naamGerechtshof Amsterdam
Zaaknummers106.005.005/01
Statusgepubliceerd

Indicatie

Onderverhuur van zolderkamer, meermalen, voor langere duur, en gedurende minstens vijf jaar, bewezen. Ontbinding gerechtvaardigd, ondanks bijzondere omstandigheden, zoals de hoge leeftijd van een van de huurders. Mogelijkheden om een andere woning te verkrijgen mede in aanmerking genomen.

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER ARREST in de zaak van: [A], wonend te [plaats], APPELLANT, advocaat: mr. Ch.M. de Ruiter te Amsterdam, t e g e n 1. [B], 2. [B]-[C], beiden wonend te [plaats], GEÏNTIMEERDEN, advocaat: mr. F.T. Panholzer te Amsterdam. Partijen worden hierna [A] en [B] en [C] genoemd. 1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 1.1 Voor het verloop van het geding tot het tussenarrest van 12 juli 2007 verwijst het hof naar dat arrest. 1.2 Ingevolge dat tussenarrest is op 8 oktober 2007 een getuigenverhoor aan de zijde van [A] gehouden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. 1.3 Bij akte inbreng producties tevens uitlating voortzetting enquête heeft [A] vervolgens een aantal producties in het geding gebracht en zich voorbehouden om voortzetting van de enquête te verzoeken. 1.4 [B] en [C] hebben nadien bij akte (uitlating enquête) te kennen gegeven af te zien van het horen van getuigen en hebben later bij akte ter rolle verzocht een datum te bepalen voor het houden van een comparitie van partijen. 1.5 Bij brief van 20 februari 2008, gericht aan dit hof, heeft [A], kort samengevat, verzocht het getuigenverhoor te mogen voortzetten. Blijkens het na te noemen proces-verbaal van verhoor van 14 mei 2008 maakt deze brief met bijlagen deel uit van de processtukken. 1.6 Op 14 mei 2008 is het getuigenverhoor aan de zijde van [A] voortgezet, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. 1.7 Op 23 mei 2008 is vervolgens een comparitie van partijen gehouden, waarvan eveneens proces-verbaal is opgemaakt. 1.8 [A] en [B] en [C] hebben nadien een memorie na enquête respectievelijk een antwoordmemorie na enquête genomen. 1.9 Ten slotte is wederom arrest gevraagd op de stukken van beide instanties. 2. De verdere beoordeling 2.1 Het hof volhardt bij hetgeen is overwogen en beslist in zijn tussenarrest van 12 juli 2007. 2.2 Het hof heeft in zijn genoemde tussenarrest [A] toegelaten tot het leveren van bewijs door getuigen dat [B] en [C] gedurende jaren vóór mei 2005, doch in ieder geval de laatste vijf jaren daaraan voorafgaand, de bij de woning horende zolderkamer op de derde etage meermalen voor langere duur hebben onderverhuurd. 2.3 Ter voldoening aan deze bewijslevering heeft [A] allereerst zichzelf doen horen. Voorts heeft hij nog zeven getuigen voorgebracht, te weten H.M. [A] (zoon van [A] en belegger in onroerend goed en aandelen), R.J.W. [K] (tandarts), K. [Z] (voorheen portier), W. [Z] (voorheen bontwerkster), P. [M] (organisator evenementen), L.K. [S] (kunsthistoricus) en [C]. 2.4 Het hof stelt voorop dat het ingevolge artikel 152 lid 2 Rv aan de rechter is overgelaten welke waarde hij – in het licht van alle omstandigheden van het geval – toekent aan het bewijs, in dit geval met name aan de inhoud van de getuigenverklaringen en de in het geding gebrachte bescheiden. Daarbij tekent het hof aan dat, nu het te dezen gaat om door [A] te leveren bewijs omtrent een feit waarvoor hij het bewijsrisico draagt, artikel 164 lid 2 Rv ten aanzien van de door hem afgelegde verklaring van toepassing is. 2.5 De getuige [S] heeft onder meer verklaard "nog helemaal achter de inhoud" te staan van het email-bericht dat zij op 29 november 2007 (in haar verklaring staat abusievelijk: 27 november 2007) heeft verzonden aan mr. Troost, de advocaat van [A]. In dat bericht stelt zij dat zij de zolderkamer van [B] en [C] heeft gehuurd, dat zij meent dat de huurprijs ƒ 450,- per maand bedroeg, dat zij schat dat zij vanaf 1994 ongeveer twee jaar op de zolder heeft gewoond en dat zij [K] kende, die de zolderkamer naast haar huurde. Voorts heeft zij verklaard dat zij na het verzenden van het email-bericht het huurcontract heeft teruggevonden, dat daaruit blijkt dat de huur is ingegaan op 15 juli 1994 en dat de huurprijs ƒ 475,- bedroeg. 2.6 [K] heeft als getuige onder meer verklaard dat hij van 1993 tot het najaar van 1999 in de twee zolderkamers heeft gewoond behorend bij de woning op de tweede etage van de [adres], dat in al die jaren de zolderkamer behorend bij de eerste etage permanent bewoond is geweest, dat hij met twee van de opvolgende bewoners wel een vriendschappelijke relatie had – [D] en een meisje van wie hij de naam niet meer weet en dat kunstgeschiedenis studeerde – en dat hem bijstaat dat ze hem destijds hebben gezegd dat zij ieder ƒ 400,- per maand aan huur betaalden. Ook heeft hij verklaard dat [H] iets meer dan een jaar in die kamer heeft gewoond. 2.7 De getuige [M] heeft onder meer verklaard dat hij ongeveer zes maanden en in ieder geval niet meer dan een jaar op de zolderkamer behorend bij de woning van [B] en [C] heeft gewoond, dat het zou kunnen dat hij in april/mei 2005 daar is weggegaan, dat hij € 400,- per maand aan huur betaalde, dat hij de brief die als productie 3 door [A] in het geding is gebracht herkent en dat hij deze van [C] heeft gekregen. 2.8 [A] heeft voorts als producties in het geding gebracht uittreksels uit de gemeentelijke basisadministratie van de gemeente [plaats] waaruit blijkt dat Loes Karen [S] van 27 juli 1994 tot 1 augustus 1999, Patricius Cornelis Michael [H] van 9 juli 1996 tot 2 januari 2001 en Sonja [S] van 21 juni 2002 tot 29 december 2003 op het adres [adres] ingeschreven hebben gestaan. Voorts is bij de onder 1.5 bedoelde brief onder meer een kopie van een email-bericht van 4 december 2007 van Sonja [S] aan mr. Troost gevoegd waarin zij stelt dat zij de zolderkamer bij [B] en [C] heeft gehuurd van juni 2002 tot en met augustus 2003 voor € 300,- per maand. 2.9 [C] heeft als getuige onder meer verklaard dat juist is dat zij in het verleden enkele studenten het gebruik van haar zolderkamer heeft gegeven, dat zij één of twee keer gebruik heeft gemaakt "van een huurcontract waarvan het model afkomstig was van de sociale rechtshulp in de Spuistraat" en dat zij met [S] een dergelijk contract heeft gesloten. Voorts heeft zij verklaard Sonja [S] heel goed te kennen, dat deze een aantal maanden van haar zolderkamer gebruik heeft gemaakt en dat mogelijk is dat [S] voor dat gebruik € 300,- heeft betaald. Omtrent Paul [M] heeft [C] enerzijds onder meer verklaard dat zij aan hem niet heeft onderverhuurd maar anderzijs onder meer verklaard dat hij haar voor het gebruik van de zolderkamer "wel eens geld heeft gegeven". 2.10 Voorts hebben [B] en [C] zelf gesteld (in de onder 1.4 bedoelde akte) dat uit de afgelegde verklaringen blijkt dat in het verleden (begin negentiger jaren) zowel buurvrouw [B] als zij kamers hebben verhuurd aan studenten, dat dit in de gehele Rivierenbuurt gebeurde, dat voor het eerst op 17 februari 2005 aan hen kenbaar is gemaakt dat zij geen mensen meer gebruik mochten laten maken van de zolderkamer en dat aan dit gebruik in april/mei 2005 een eind is gekomen. 2.11 Al het voorgaande, in onderling verband en samenhang beschouwd, in aanmerking nemend, komt het hof tot de conclusie dat [A] heeft bewezen dat [B] en [C] gedurende jaren vóór mei 2005, doch in ieder geval de laatste vijf jaren daaraan voorafgaand, de bij de woning horende zolderkamer op de derde etage meermalen voor langere duur hebben onderverhuurd. Omdat dit, naar vaststaat tussen partijen, ingevolge artikel 7 van de huurovereenkomst een tekortkoming in de nakoming van die overeenkomst oplevert, bestaat in beginsel voldoende grond om krachtens artikel 6:265 lid 1 BW jº artikel 7:231 lid 1 BW de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] te ontbinden. 2.12 [B] en [C] hebben, zo begrijpt het hof, echter een beroep gedaan op de uitzondering als omschreven in artikel 6:265 lid 1 BW, welke inhoudt dat de tekortkoming, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis ervan, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling van de vraag of dit beroep terecht wordt gedaan, dient het hof rekening te houden met alle omstandigheden van het geval. 2.13 [B] en [C] hebben in dit verband met name een beroep gedaan op het feit dat [M] geen echte huurder zou zijn geweest, dat zij na de eerste oproep van [A] om de onderhuur te staken daaraan hebben voldaan, dat in de negentiger jaren van overheidswege zou zijn opgeroepen onder te verhuren aan studenten (hoewel niet legaal, wel gedoogd) en dat [C], die op dit moment als enige de woning bewoont, reeds een hoge leeftijd heeft bereikt. 2.14 Het hof is van oordeel dat, mede gelet op de duur en de ernst van de onderverhuur, deze bijzondere omstandigheden – zo al feitelijk juist - onvoldoende zijn om de ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet gerechtvaardigd te achten. Daarbij neemt het tevens in aanmerking dat [B] en [C] niet gemotiveerd hebben weersproken hetgeen [A] bij memorie na enquête (onder 4.3) heeft gesteld omtrent de mogelijkheden voor [B] en [C] een andere woning te verkrijgen. 2.15 Nu [B] en [C] in het kader van de aan [A] opgedragen bewijslevering te kennen hebben gegeven af te zien van het horen van getuigen en voor het overige geen stellingen hebben geponeerd die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, moet hun (algemene) bewijsaanbod als niet ter zake dienend worden gepasseerd. 3. Slotsom en kosten Het hoger beroep slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de vorderingen van [A] zullen worden toegewezen, met dien verstande dat het hof aanleiding ziet de door [A] gevorderde dwangsom op een lager bedrag vast te stellen en te maximeren als hierna in het dictum bepaald. [B] en [C] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties. Gelet op alle omstandigheden van het onderhavige geval acht het hof een ontruimingstermijn als in het dictum bepaald redelijk. 4. Beslissing Het hof: vernietigt het vonnis waarvan beroep en, opnieuw recht doende: ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres]; veroordeelt [B] en [C] om binnen drie maanden na betekening van dit arrest de bedoelde woning met alle daarin aanwezige personen en zaken – voor zover niet aan [A] toebehorend – volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen, deze woning ter vrije beschikking van [A] te stellen en verlaten en ontruimd te houden, met afgifte van de sleutels van deze woning aan [A], een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag voor iedere dag dat zij in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen - met dien verstande dat door [B] en [C] nimmer een hoger bedrag aan dwangsommen zal kunnen worden verbeurd dan € 50.000,- - en met machtiging aan [A] om, bij gebreke van volledige en/of tijdige voldoening aan voornoemde veroordeling, deze zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van [B] en [C]; verwijst [B] en [C] in de proceskosten van beide instanties en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [A] gevallen, wat betreft de eerste aanleg op € 188,60 aan verschotten en € 750,- aan salaris advocaat en wat betreft het hoger beroep op € 682,87 aan verschotten en € 2.682,- aan salaris advocaat; verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Goslings, P.G. Wiewel en D.J. van der Kwaak en op 20 januari 2009 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.