inloggen / registreer

Jurisprudentie

BI3928

Datum uitspraak2009-04-29
Datum gepubliceerd2009-05-15
RechtsgebiedBestuursrecht overig
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank 's-Gravenhage
ZaaknummersAWB 08/4423 WOZ
Statusgepubliceerd

Indicatie

De koop/aanneemsom van een nog te bouwen of in aanbouw zijnde woning is de waarde in het economische verkeer van die woning, tenzij bijzondere omstandigheden tot een andere oordeel leiden. Deze waarde is ook de waarde op de waardepeildatum met dien verstande dat rekening dient te worden gehouden met de waardeontwikkeling tussen de datum waarop de koop/aanneemovereenkomst is gesloten en de waardepeildatum. Beroep gegrond.

Uitspraak

RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE Sector bestuursrecht Afdeling 4, enkelvoudige kamer Procedurenummer: AWB 08/4423 WOZ Uitspraakdatum: 29 april 2009 Uitspraak ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) In het geding tussen [eiser], wonende te [plaats], en de heffingsambtenaar van de gemeente Westland, verweerder. I PROCESVERLOOP Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2008 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning], op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) naar waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 272.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerendezaak-belastingen voor het jaar 2008 (hierna: de aanslag). Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag. Bij uitspraak op bezwaar van 14 mei 2008, verzonden op 24 mei 2008, heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft daartegen bij brief van 15 juni 2008, ontvangen bij de rechtbank op 17 juni 2008, beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 maart 2009 te 's-Gravenhage. Eiseres is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen [A] en [B]. Eiser heeft ter zitting een pleitnota overgelegd. Feiten Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast: Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning heeft een inhoud van ongeveer 274 m3. Bij de woning behoren een parkeerplaats en een berging/schuur. Eiser heeft de woning medio 2005 gekocht voor € 219.000 en op 30 augustus 2006 betrokken. Geschil In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 236.000. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - hiertoe het volgende aangevoerd. Het appartementencomplex [complex] is opgeleverd eind augustus 2006. Vanaf die datum tot aan de waardepeildatum zijn er géén appartementen in het complex verkocht. Er is dus geen vergelijkingsmateriaal waaruit kan worden afgeleid wat een appartement in het complex op de vrije markt zou opbrengen. De waarde van de referentieobjecten wordt niet beïnvloed door kettingenbedingen terwijl zodanige bedingen wel gelden voor de woning. Een vergelijking van de vastgestelde waarde van de woning met de aankoopprijs van de woning leert dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Voor vergelijkbare appartementen in een andere dorpskern worden prijzen gevraagd van € 209.000 tot € 237.000. Deze vraagprijzen zijn alle vraagprijzen van maart 2008. Op 1 januari 2007 zijn de waarden van de desbetreffende appartementen lager dan deze vraagprijzen. Aannemelijk is dat de waarde van de woning tussen juli 2005 en 1 januari 2007 met 5% per jaar is gestegen. Dit leidt tot een waarde op de waardepeildatum van € 236.000. Verweerder neemt het standpunt in dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe een matrix overgelegd. Deze matrix resulteert in een waarde van de woning van € 272.000. Naast gegevens van de woning, bevat deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten II OVERWEGINGEN Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens in het geding heeft gebracht, hierin niet geslaagd. Hierbij overweegt de rechtbank als volgt. Eiser heeft de (nieuwbouw-)woning in juli 2005, derhalve circa anderhalf jaar vóór de waardepeildatum gelegen, gekocht en terzake een koop/aanneemsom van € 219.000 betaald. Naar het oordeel van de rechtbank is de koop/aanneemsom de prijs, die voor een nog te bouwen of in aanbouw zijnde woning bij aanbieding ten verkoop op de meest geschikte wijze naar de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde is betaald, tenzij zich bijzondere omstandigheden voordoen op grond waarvan anders moet worden geoordeeld. Zodanige bijzondere omstandigheden zijn gesteld noch gebleken. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de door eiser overeengekomen koop/aanneemsom de waarde in het economische verkeer van de woning ten tijde van het sluiten van de koop/aanneemovereenkomst is. Deze waarde heeft ook te gelden als de waarde van de woning op de waardepeildatum (vergelijk HR 29 november 2000, nr. 35 797, BNB 2001/52 en HR 8 augustus 2003, nr. 38 085, BNB 2003/347) met dien verstande dat rekening dient te worden gehouden met de ontwikkeling van de waarde van de woning tussen de datum, waarop de koop/aanneemovereenkomst is gesloten, en de waardepeildatum. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van € 272.000, rekening houdend met de zo-even genoemde waardeontwikkeling, in een redelijke verhouding staat tot de waar bij aankoop van de woning, welke - naar hiervoor is geoordeeld - € 219.000 bedraagt. De door verweerder overgelegde matrix brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Eiser bepleit een waarde van € 236.000. Deze waarde is de aankoopsom van de woning van € 219.000, verhoogd met 5% per jaar, welke verhoging is berekend over de periode tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum. Eiser heeft deze herleiding van de waarde op waardepeildatum uit de aankoopsom van de woning onderbouwd met de stelling dat hij een verhoging van 5% op jaarbasis reëel acht, gelet op hetgeen hij heeft aangevoerd over het ontbreken van verkoopcijfers van appartementen in het complex [complex], de door hem berekende waardeontwikkeling van de panden [panden] over de periode 2002 tot en met 2007 en de vraagprijzen van vergelijkbare appartementen in de regio Haaglanden. Naar het oordeel van de rechtbank kan die onderbouwing de door eiser verdedigde herleiding van de waarde op waardepeildatum uit de koopprijs van de woning niet dragen. Voorts kan - anders dan eiser meent - met het waarddrukkend effect van een kettingbeding - wat daar ook van zij - bij de waardebepaling geen rekening worden gehouden, nu gesteld noch gebleken is dat de omvang van het genot van de woning en daardoor de waarde ervan door het kettingbeding wordt beperkt (vergelijk HR 25 november 1998, nr. 33 212, BNB 1999/18). Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 260.000. Bij dit oordeel neemt de rechtbank alle feiten en omstandigheden van het geval in aanmerking, waaronder de in de matrix genoemde verkoopcijfers. Gelet op het vorenoverwogene heeft de rechtbank beslist zoals onder III is vermeld. Proceskosten De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. III BESLISSING De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 260.000; - vermindert de aanslag tot één berekend naar een vastgestelde waarde van € 260.000; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit; - gelast dat de gemeente Westland het door eiser betaalde griffierecht van € 39 aan hem vergoedt. Aldus vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier M.E.M. Altena. Uitgesproken in het openbaar op 29 april 2009. RECHTSMIDDEL Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag. Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. een dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de gronden van het hoger beroep.